三季報亮麗業(yè)績助推行業(yè)反彈，未來銷售政策平穩(wěn)為主，建議相對配置為主，推薦預(yù)收款多、銷售好的公司。

　　投資要點：

　　業(yè)績增速放緩，利潤率有所下降。1)三季報業(yè)績增長符合預(yù)期，業(yè)績增速提高。2012年1-3季度上市房地產(chǎn)公司收入和利潤增長幅度分別為19.6%和3.7%，重點上市公司收入和利潤增長幅度為25.1%和12.3%，基本符合我們?nèi)緢笄罢暗念A(yù)期，業(yè)績增速提高；2)結(jié)算進度加快，預(yù)售賬款釋放。2011年下半年以來預(yù)收款結(jié)算進度的相對保守，為今年結(jié)算備足了冬糧。目前開發(fā)商預(yù)期回歸穩(wěn)定，在毛利率下降背景下，將釋放預(yù)收款以量補價，維持業(yè)績增長；3)由于去年以來的低毛利項目陸續(xù)參與結(jié)算，使上市公司毛利率再降0.8個百分點至38.0%；而在融資渠道受限、政府財政緊張的背景下，財務(wù)費用、相關(guān)稅費和少數(shù)股東損益的比率也有所增加，導(dǎo)致凈利率較年中下降1.9個百分點，至12.0%。

　　投資有所恢復(fù)，償債能力改善。1)銷售持續(xù)回暖，資金凈流入規(guī)模進一步擴大。1-3季度上市公司銷售回款同比增長16.7%，高于同期全國商品房銷售額2.7%的增速，行業(yè)集中度提升。同時上市公司資金凈流入規(guī)模進一步擴大，但增幅有所放緩。2)投資信心有所恢復(fù)，重點公司更為明顯。1-3季度上市公司投資同比分別為-15.4%，降幅較年中收窄3.0個百分點，其中重點公司收窄8.9個百分點，而且單季度投資同比也由負轉(zhuǎn)正。3)償債能力及負債結(jié)構(gòu)繼續(xù)加改善。1-3季度上市公司貨幣資金覆蓋短期負債的比率及長短期負債比均有所提高，凈負債率也略有下降，償債能力和負債結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，但由于投資的恢復(fù)，改善程度不及2季度明顯。

　　銷售穩(wěn)健增長，預(yù)收賬款逐漸釋放，我們預(yù)計未來兩年，行業(yè)整體的業(yè)績增速將有所放緩，自上而下預(yù)計12、13年重點公司利潤增速為13%和12%。1)我們預(yù)計2012年的結(jié)算毛利率降至37%左右，2013年的結(jié)算毛利率降至35%左右，凈利潤率今明兩年為11.2%和10.3%。2)預(yù)計今明兩年銷售額增速為18%，開發(fā)商預(yù)期平穩(wěn)，預(yù)收賬款結(jié)算進度將逐漸回歸歷史平均，結(jié)算收入增速加快，自上而下預(yù)計今明兩年重點公司利潤增速分別為13%和12%，若銷售額不達預(yù)期，則利潤增速可能下調(diào)，反之亦然。

　　三季報亮麗業(yè)績助推行業(yè)反彈，未來銷售政策平穩(wěn)為主，建議相對配置為主，推薦預(yù)收款多、銷售好的公司。近期地產(chǎn)股反彈幅度較大，主要是由于三季報業(yè)績較好，估值相對不高。我們認為未來銷售和政策走勢平穩(wěn)，建議以相對配置為主。目前上市公司業(yè)績確定性存在分化，推薦預(yù)收款多、銷售好、業(yè)績確定的公司：保利地產(chǎn)、華夏幸福、招商地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、蘇寧環(huán)球、金科股份、世聯(lián)地產(chǎn)。

　　申銀萬國：房地產(chǎn)行業(yè)2012年三季報回顧