為了保證轉(zhuǎn)型物業(yè)的順利進(jìn)行，SOHO中國需要足夠的資本。

　　觀點網(wǎng) 曹萍 在宣布由銷售轉(zhuǎn)型持有、并將年度銷售目標(biāo)下調(diào)至120億元后，SOHO中國開始為未來幾年轉(zhuǎn)型期積攢資金。

　　繼今年6月獲得一筆6.26億美元的三年期貸款后，SOHO中國又新獲10億美元的優(yōu)先票據(jù)。

　　發(fā)10億長債

　　11月1日上午，SOHO中國宣布近期融資成果：公司于今日發(fā)行總額為10億美元的優(yōu)先票據(jù)。該優(yōu)先票據(jù)包括兩筆，其中6億美元于2017年到期，年息為5.75%；4億美元于2022年到期，年息7.125%。

　　SOHO中國在公告中指出，公司、附屬公司擔(dān)保人及附屬公司擔(dān)保人質(zhì)押人已就上述兩筆優(yōu)先票據(jù)與匯豐、摩根士丹利、渣打銀行、Barclays及高盛訂立購買協(xié)議。該票據(jù)在新交所上市交易。

　　關(guān)于資金的用途，SOHO中國方面稱，此次兩筆票據(jù)發(fā)行后估計所得款項凈額約9.86億美元，公司擬將兩個系列票據(jù)所得款項凈額用作一般公司用途，也會因市場狀況變化而調(diào)整其發(fā)展計劃，在應(yīng)用所得款項凈額前，公司擬將所得款項凈額投資若干臨時現(xiàn)金投資項目。

　　對于獲得10億美元的融資，SOHO中國CEO張欣認(rèn)為，正是QE3讓債務(wù)市場瘋狂。她依然看好房地產(chǎn)投資，并聲言，“當(dāng)通貨膨脹來到時，錢貶值，房產(chǎn)就升值”。

　　SOHO中國董事長潘石屹則緊跟著感嘆，“經(jīng)過兩個星期的努力，公司成功地發(fā)行了10億美元的債，最長達(dá)到十年。這是國際資本市場傳遞給我們強(qiáng)烈的信號”。

　　老潘認(rèn)為，資本市場傳遞出的信息體現(xiàn)在3個層面：第一，QE3讓資金多了；第二，資本市場看好SOHO中國，看好北京上海的寫字樓和商業(yè)物業(yè)；第三，10億美元債的成功發(fā)行給SOHO中國的轉(zhuǎn)型助了一臂之力。

　　但該筆債券對SOHO中國帶來的不只是轉(zhuǎn)型的動力，也有一定的風(fēng)險。

　　有熟悉SOHO中國的分析師指出，從發(fā)債情況來看，SOHO中國兩筆融資的利率水平低于行業(yè)平均水平，這與SOHO中國長期以來保持的凈負(fù)債與凈現(xiàn)金流狀況有關(guān)。

　　另外，行業(yè)通行的債券期限是五年期，此次SOHO中國的兩筆融資中最長的一筆期限為10年，可以看出資本市場對SOHO中國未來的認(rèn)可。

　　不過，此次10億美元的債券被分成一筆6億美元5年期融資和4億美元10年期融資，而非全部10年期，者從另外一個角度反映出資本市場對于SOHO中國的擔(dān)心。

　　分析人士稱，“其實，SOHO中國主要想發(fā)長期的債券，但債券期限太長的話，利息成本會比較高，沒有多少公司能夠發(fā)行十年期的債券，要看投資者的認(rèn)可程度。此次SOHO中國發(fā)行的 4億美元10年期債券，就是其試探投資者反應(yīng)的，畢竟債券的發(fā)行規(guī)模等需視乎市況及投資者興趣而定?！?/p>

　　與此同時，10年期債券也面臨比一般期限更大的風(fēng)險。第一，利率的風(fēng)險，降息加息會影響債券價格；第二，存續(xù)期風(fēng)險，債券年期越長，債券價格對市場的敏感度越高。

　　另外，SOHO中國現(xiàn)在向持有物業(yè)轉(zhuǎn)型，但如果未來其租金回報率不能覆蓋其借貸成本的話，該筆融資則面臨更大的風(fēng)險。

　　為轉(zhuǎn)型蓄水

　　盡管會面臨諸多風(fēng)險，但獲得一筆10億美元的融資可以加強(qiáng)SOHO中國的資本基礎(chǔ)，對處于轉(zhuǎn)型期入口處的SOHO中國具有重要的支撐作用。

　　事實上，在10月26日SOHO中國宣布擬融資但規(guī)模未定后，評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普就判斷指出，“SOHO中國的業(yè)務(wù)狀況為‘一般’，財務(wù)風(fēng)險為‘較大’。”

　　標(biāo)普分析師李國宜稱，SOHO中國過去幾年的銷售執(zhí)行持續(xù)強(qiáng)勁，項目利潤率處于較高水平。但由于市場低迷，其執(zhí)行力度從2011年以來出現(xiàn)波動。且其將大部分現(xiàn)有項目保留作為租賃物業(yè)開發(fā)。因此，“我們預(yù)計，其2012和2013年合同銷售額將維持在100億元左右，低于歷史高位2010年的238億元”。

　　而根據(jù)SOHO中國的轉(zhuǎn)型計劃，到2015年，其持有型物業(yè)的規(guī)模將達(dá)到150萬平方米，租金收入將成為公司盈利的主要來源，現(xiàn)有物業(yè)在5年后的年租金收入將超過40億元。

　　即便如此，這種對持有型物業(yè)“相當(dāng)于近10倍的增長”的計劃，被標(biāo)普認(rèn)定為“激進(jìn)”。

　　李國宜稱，“如果SOHO中國的項目執(zhí)行出現(xiàn)任何延遲，則其對租賃收入增長的預(yù)期都可能落空。這是因為SOHO中國目前同時開發(fā)的項目數(shù)量明顯多于此前?！?/p>

　　為了保證轉(zhuǎn)型物業(yè)的順利進(jìn)行，SOHO中國需要足夠的資本。而這150萬平米持有型物業(yè)的開發(fā)建設(shè)以及兩三年內(nèi)的經(jīng)營所需資金，絕非SOHO中國目前的銷售所能達(dá)到的。潘石屹也曾明確表示，“要建好該部分項目，僅SOHO中國的資金是不夠的”。

　　因此，在今年6月5日，SOHO中國就曾獲得一筆約6.26億美元的三年期貸款融資，銀團(tuán)貸款年息按香港銀行同業(yè)拆息率加每年4.25厘息差計。

　　在資本保證之外，要在三年內(nèi)實現(xiàn)公司模式的轉(zhuǎn)型，SOHO中國還面臨著物業(yè)出租、商業(yè)招商及運營等能力方面的考驗。

　　就目前來看，作為SOHO中國旗下首個自持物業(yè)--前門大街，截至去年底，其租金收入僅9109萬元，且按年下跌17%，對SOHO業(yè)績貢獻(xiàn)非常低。

　　為了改變這一現(xiàn)狀，SOHO中國在今年5月引入商業(yè)管理公司盈石資產(chǎn)管理有限公司，并在9月將前門大街的定位確定為體驗、展示中心。但該項目最終能否達(dá)到老潘的目標(biāo)，目前還是個謎。