為提高土地利用率，促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展，深圳的城市更新項目遍地開花，其中羅湖和龍崗成為城市舊改先行者。

　　觀點網(wǎng) 陳澤佳 如今的深圳，寫字樓與商業(yè)中心的供應量都進入白熱化階段，呈現(xiàn)井噴之勢。對于市場而言，供過于求或許并不是什么好事情，反而引起市場的恐慌與擔憂。

　　10月22日，世聯(lián)地產(chǎn)在三季度市場分析會上，關于深圳寫字樓市場的問題進行了一番剖析與解答。

　　成交上漲開發(fā)井噴

　　世聯(lián)地產(chǎn)表示，2012年第三季度，深圳寫字樓市場成交可觀，三級租賃市場出現(xiàn)量價齊漲的態(tài)勢，二、三級銷售市場及二級租賃市場均呈現(xiàn)量漲價跌的態(tài)勢。

　　數(shù)據(jù)顯示，深圳寫字樓市場銷售總成交量達80960.71平方米，其中二級市場寫字樓成交總量37391.71平方米，環(huán)比上升21.41%，整體成交均價46447元/平方米，環(huán)比下降9.15%，成交量的上浮主要源于多個項目在上半年集中入市，且取得較好銷售業(yè)績；而三級市場方面，銷售成交面積達43569平方米，環(huán)比上漲3.8%。

　　對于寫字樓成交量的上升，世聯(lián)地產(chǎn)工商寫字樓事業(yè)部總經(jīng)理張栩哲表示，其實商業(yè)物業(yè)發(fā)展對開發(fā)商來說，最好是持有經(jīng)營，而不是銷售。上半年成交量的大增，主要是深受住宅調控的影響，開發(fā)商只有加快商業(yè)的銷售步伐，以便更好地回籠資金。

　　然而，成交量上漲，價格卻有所下跌。世聯(lián)稱，三季度銷售市場微漲，由于多個非甲級寫字樓大面積成交，拉低了市場成交價格。

　　而甲級寫字樓方面，有機構預計，在市場需求繼續(xù)放緩的背景下，深圳甲級寫字樓租金在三季度小幅下滑的基礎上，四季度仍無法擺脫低迷，或將持續(xù)到明年下半年，才有望好轉。

　　不過，即便如此，深圳寫字樓供應量爆發(fā)式增長依舊熱情不減。張栩哲分析：“未來5年，深圳新增的寫字樓建筑面積約為600萬平方米，而每年深圳市場對寫字樓的消化量將小于80萬平方米?！?/p>

　　據(jù)了解，今年深圳至少將新增加5座甲級寫字樓，其中福田CBD仍是供應的主戰(zhàn)場，分別有嘉里建設廣場第三座、榮超國際、世紀匯和深圳證券交易所大樓。而位于福田CBD的卓越世紀中心，也陸陸續(xù)續(xù)在推貨。

　　另據(jù)深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，深圳共有7個寫字樓項目取得預售許可證，總批售面積達27.6萬平方米，超過去年上半年寫字樓批售面積的8倍，而其中廠房式寫字樓占據(jù)半壁江山。

　　舊改加速遍地開花

　　與商業(yè)項目的井噴表現(xiàn)不同的是，深圳的土地市場情況卻已經(jīng)呈現(xiàn)出另一番景象。

　　土地資源的匱乏，這是深圳目前所面臨的最棘手的問題，難以改變。因此，城市更新與舊改的加速推進是唯一的出路。

　　對此，世聯(lián)地產(chǎn)表示，為提高土地利用率，促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展，深圳的城市更新項目遍地開花，其中羅湖和龍崗成為城市舊改先行者。

　　以羅湖區(qū)為例，世聯(lián)表示，該區(qū)域未來新增寫字樓主要源于城市更新項目，呈現(xiàn)片區(qū)規(guī)模式放量供應，比如以京基為主導的蔡屋圍金融商業(yè)核心區(qū)和水貝國際珠寶廣場。

　　張栩哲表示，為了最大限度地提高土地利用綜合效益，城市更新項目的容積率都會提高，而寫字樓的高密度特性，成為“種高產(chǎn)田、出高效益”規(guī)劃不可缺少的品種。

　　據(jù)統(tǒng)計，未來深圳全市需要城市更新的總面積約240平方公里，占深圳陸地總面積的12.3%。目前，獲批的深圳城市更新項目主要集中在寶安、南山、蘿崗及羅湖四個區(qū)。

　　除了城市更新之外，工廠改造商業(yè)項目也是寫字樓群起的重要原因之一。張栩哲表示，為了盤活存量土地，解決老企業(yè)規(guī)模擴張和新企業(yè)發(fā)展用地問題，原特區(qū)內、外都將有一大批工業(yè)用地“變身”商業(yè)用地，原來的廠房被拆除重建成為寫字樓。

　　以清水河片區(qū)的改造為例，今年4月公示的規(guī)劃顯示，該片區(qū)占地約5.34平方公里，定位為“面向區(qū)域的國際時尚消費中心”，開發(fā)計劃仍然以商業(yè)寫字樓、物流以及零售構成的強大基礎為根本，有超過半數(shù)的開發(fā)面積專供這些核心用途使用。

　　其續(xù)稱，由于地價便宜，吸引大批開發(fā)商爭相搶食這塊“蛋糕”，例如星河、深業(yè)、綠景、華聯(lián)等本土企業(yè)。

　　其中，星河投資最大舊改的綜合體項目星河雅寶就是典型的例子。星河雅寶項目是深圳城市改造重點項目，總占地面積63萬平方米、建筑面積達105萬平方米，是一個集住宅、大型購物中心、寫字樓、金融創(chuàng)投聚集區(qū)等多種業(yè)態(tài)的超級綜合體。

　　雖然，城市的舊改一直都有政府的支持，但也存在許多問題。世聯(lián)表示，由于舊改操作難度大、不明細，讓不少開發(fā)商遇到瓶頸問題，造成很大的壓力。