最新消息稱，廣州不少樓盤紛紛遭受“限售”，其中包括不少知名房企的重要項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 隨著2012年樓市進(jìn)入最后的沖刺階段，各地樓市的表現(xiàn)也成為關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　然而，廣州國(guó)土局方面在國(guó)慶節(jié)前的一番表態(tài)，卻使得廣州的高端盤陷入了一場(chǎng)限售的“迷霧”之中。據(jù)最新消息稱，目前廣州不少樓盤紛紛遭遇“限售”，其中包括不少知名房企的重要項(xiàng)目。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士在微博上透露的消息顯示，被限售的樓盤已包括保利天悅、新世界凱粵灣、可逸雋軒、中信西關(guān)海、羅馬家園、鴻益華府住宅綜合樓、海怡半島花園二期2#/3#、中海花城灣A5~A7棟、尚東君御雅苑、路勁雋瀧園等。

　　撲朔迷離的“名單”

　　在廣州限售樓盤名單流出之后，觀點(diǎn)網(wǎng)也致電在列的項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了核實(shí)。

　　羅馬家園的開(kāi)發(fā)商珠江地產(chǎn)內(nèi)部人士稱，項(xiàng)目剛在9月21日開(kāi)盤，最近也沒(méi)有計(jì)劃推出新組團(tuán)，因此根本不需要申請(qǐng)新的預(yù)售證，也不存在“限售”。

　　實(shí)際上，位于廣州海珠區(qū)瀝滘附近的羅馬家園“威尼斯庭2期”在節(jié)前的9月21日就已連夜開(kāi)盤迎戰(zhàn)金九。

　　當(dāng)日，該項(xiàng)目A6、A7兩棟首推僅100套103-188的三至五房單位，折后均價(jià)大概在2.1-2.2萬(wàn)/平左右，當(dāng)晚就吸引了兩百臺(tái)以上的購(gòu)房者前往選購(gòu)。據(jù)不完全估計(jì)，70分鐘內(nèi)近百套房源銷售八成以上。

　　但是截至目前，陽(yáng)光家緣卻顯示十月份以來(lái)羅馬家園僅成交了13套，總面1623平方米，價(jià)格在21864元/平米。

　　海逸半島項(xiàng)目人士則表示，目前還未聽(tīng)聞?dòng)惺盏较奘弁ㄖ?/p>

　　中信西關(guān)海售樓部稱，項(xiàng)目處于正常銷售狀態(tài)，并未遭到限售。

　　同時(shí)，中海工作人員也表示還沒(méi)聽(tīng)說(shuō)收到相關(guān)要求。

　　雖然不少項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商方面都表示未接獲相關(guān)文件，但從陽(yáng)光家緣上查詢，卻可發(fā)現(xiàn)包括中信西關(guān)海、可逸雋軒等項(xiàng)目在政府部門表態(tài)之后的銷售業(yè)績(jī)確實(shí)不如以往。

　　而一家被傳有項(xiàng)目遭遇限售的房企內(nèi)部人士倒是坦陳，表示項(xiàng)目確實(shí)遭到“限售”，而且還透露“微博上的名單都是真的”。

　　此外，廣州中原總經(jīng)理黃韜亦向觀點(diǎn)新媒體表示，名單應(yīng)該是可信的。其表示，以其中的鴻益華府來(lái)說(shuō)，就的確遭到了“限售”。

　　其透露，按照此前的計(jì)劃，鴻益華府本欲推出100多套新單位入市，但最終獲得了預(yù)售證的只有約30多套。

　　不過(guò)，有媒體在10月10日?qǐng)?bào)道稱，廣州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此已做出正式回應(yīng)，稱目前房管局并無(wú)明確的限領(lǐng)預(yù)售證標(biāo)準(zhǔn)，將根據(jù)市場(chǎng)情況靈活處理。

　　調(diào)控壓力下“限售”

　　從9月底廣州國(guó)土局人士公開(kāi)表態(tài)至今，限售波及的范圍似乎已越來(lái)越大。

　　9月24日晚上9點(diǎn)，廣州市國(guó)土房管局就于其官方微博表示，對(duì)珠江新城等中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取適當(dāng)限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏的措施是必要的，也是必須的。

　　廣州市國(guó)土房管局稱，近期中心區(qū)域高價(jià)項(xiàng)目成交增多，導(dǎo)致總成交量占比提高，造成廣州全市均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。同時(shí)，最近珠江新城等中心城區(qū)個(gè)別高端高價(jià)住宅項(xiàng)目定價(jià)偏高，且給經(jīng)過(guò)前期的儲(chǔ)客，開(kāi)盤后出現(xiàn)大量集中網(wǎng)簽情況，推動(dòng)了全市均價(jià)異常上漲，造成市場(chǎng)的不正常波動(dòng)，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

　　廣州市房管局表示，為使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和市民準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在即將到來(lái)的國(guó)慶黃金周期間，積極以價(jià)換量，以合理的價(jià)格促進(jìn)銷售，及時(shí)對(duì)珠江新城等中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取適當(dāng)限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏的措施，是必要的，也是必須的。

　　市場(chǎng)人士認(rèn)為，廣州國(guó)土局的表態(tài)，和下半年廣州房?jī)r(jià)的變化有著直接的關(guān)系。

　　合富輝煌首席分析師黎文江稱，這是因?yàn)閺V州政府要控制均價(jià)結(jié)構(gòu)性上升。

　　其稱，在上半年主要以剛性需求為銷售之后，下半年改善型產(chǎn)品入市將有明顯提升，因此此類型產(chǎn)品的成交會(huì)比上半年多，廣州政府也預(yù)計(jì)下半年高價(jià)盤推出較多，為防止均價(jià)大幅拉升，所以才出此下策。

　　另外，從這輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，大部分城市的調(diào)控目標(biāo)均為控制每年的房?jī)r(jià)上升幅度不高于該年該市的GDP漲幅，廣州也不例外。因此，中央政府再次重申調(diào)控問(wèn)責(zé)制之后，各地政府也越發(fā)重視全年調(diào)控目標(biāo)的順利執(zhí)行。

　　不過(guò)，廣州市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人之前接受媒體采訪時(shí)仍然表示：“目前房管局并沒(méi)有明確的'高價(jià)房'標(biāo)準(zhǔn)，只是根據(jù)市場(chǎng)情況靈活處理，而且對(duì)于高價(jià)盤也非一限了之，也許今天被限制，明天又不被限了，具體要看市場(chǎng)狀況。”

　　據(jù)了解，除了限制高價(jià)盤領(lǐng)取預(yù)售證，廣州相關(guān)部門還對(duì)已經(jīng)銷售的高價(jià)房源簽約進(jìn)行了一定限制。負(fù)責(zé)人稱，“例如有些樓盤賣三四萬(wàn)一平方米，一開(kāi)盤銷售了幾十套，如果來(lái)集中簽約，我們就會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行'勸阻'，要他們將這些房源分散簽約，例如每天網(wǎng)簽一兩套，以避免集中在同一時(shí)段簽約，導(dǎo)致樓價(jià)異常偏高?！?/p>

　　限售作用有待觀察

　　然而，廣州的限售措施到底能有多大作用還有待觀察。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體致電此次名列限售名單的廣州鴻益華府售樓部了解到，其目前在售部分的最低價(jià)都在2.5萬(wàn)元/平米，且沒(méi)有太多優(yōu)惠。

　　廣州中原總經(jīng)理黃韜就表示，由于限售原因，鴻益華府取得的預(yù)售證少了，推出的房源變少了，其推出時(shí)的單價(jià)也就上升了。

　　其稱，在開(kāi)盤之前，開(kāi)發(fā)商本欲擬定的單價(jià)為2.2萬(wàn)元/平米，但最終開(kāi)盤時(shí)價(jià)格就變更為2.5萬(wàn)元/平米。

　　黃韜認(rèn)為，這就是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商認(rèn)為既然已被限售，每次能推出的貨量變少，那么物以稀為貴，漲價(jià)也是很理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖虑椤?/p>

　　其透露，經(jīng)過(guò)前幾個(gè)月的熱銷，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商大部分也不是很缺錢，所以即使遭受限購(gòu)，開(kāi)發(fā)商也不急著降價(jià)銷售，反而想漲價(jià)快銷?！　?/p>

　　不過(guò)，廣州另一位資深業(yè)內(nèi)人士黎文江就表示相反的意見(jiàn)。他認(rèn)為，這些改善型的樓盤由于貨量減少了，人氣也下降了，所以不太可能出現(xiàn)漲價(jià)銷售的情況。

　　黎文江稱，從9月的銷售來(lái)看，中心城區(qū)的簽約比例確實(shí)在減少。其表示，此前中心六區(qū)與郊區(qū)的成交比例約為5:5，9月已經(jīng)達(dá)到3:7的情況。

　　上述人士表示，由于推貨減少，可選擇范圍變小，愿意前來(lái)購(gòu)買的人士自然也變少了。

　　黎文江續(xù)指，這是因?yàn)檫@些高價(jià)項(xiàng)目的購(gòu)買人群主要是改善型需求的人士，他們與剛需人群的購(gòu)買心理大有不同。其認(rèn)為，這些人士對(duì)買房的迫切程度相對(duì)較低，對(duì)價(jià)格的敏感度也不高，而他們更看重的是環(huán)境與戶型等的舒適及喜愛(ài)程度。

　　因此，黎文江認(rèn)為，在執(zhí)行限售政策之后的廣州，最后一季度的均價(jià)將與前幾個(gè)月持平，并不會(huì)出現(xiàn)太大變化。

　　并稱，之前的價(jià)格上漲為結(jié)構(gòu)性因素，在限售之后已經(jīng)失去上漲的條件，同時(shí)開(kāi)發(fā)商資金充裕，也沒(méi)有太大降價(jià)壓力。

　　同時(shí)，黎文江預(yù)期，限售只會(huì)在今年年內(nèi)有效，一旦邁進(jìn)2013年應(yīng)該不會(huì)繼續(xù)執(zhí)行。