房地產(chǎn)的發(fā)展快于城市實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這也是我們研究產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時(shí)要考慮的問題，就是怎么讓房地產(chǎn)的發(fā)展要和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。

　　朱中一：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓，大家上午好。很高興到文登來參加本次論壇，文登我已經(jīng)是第三次來了，每次都是匆匆來匆匆走，但是我對(duì)文登也好，對(duì)威海也好都留下了美好的印象。

　　會(huì)議的主辦方要我講的是“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)”這個(gè)題目，因?yàn)檫@個(gè)會(huì)議是城市觀點(diǎn)論壇的會(huì)議，它突出的是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)問題，所以我想借這個(gè)機(jī)會(huì)講三個(gè)問題。

　　第一個(gè)問題我想講的就是，對(duì)房地產(chǎn)的定位和對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)。因?yàn)檫@涉及到整個(gè)課題，所以這個(gè)問題比較重要。

　　對(duì)房地產(chǎn)的定位，咱們有了幾個(gè)版本--國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)或者是重要的支柱產(chǎn)業(yè)，社會(huì)各方面關(guān)注的重要的民生行業(yè)，但實(shí)際上咱們最早的時(shí)候，在這兩個(gè)版本以前還有一種提法，就是房地產(chǎn)是先導(dǎo)性的基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)。過去這三個(gè)提法在各個(gè)時(shí)期的不同用法都是可以的。

　　至于這段時(shí)間對(duì)于支柱產(chǎn)業(yè)沒有提，我想這也無關(guān)大體，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)是不是成為支柱產(chǎn)業(yè)，根據(jù)國際上的通行標(biāo)準(zhǔn)，主要是看這個(gè)行業(yè)的增加值是不是對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率能夠達(dá)到5%了，自然而然就是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　說到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，實(shí)際是從房地產(chǎn)的先導(dǎo)性基礎(chǔ)性方面講的，因?yàn)橹v產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是什么產(chǎn)業(yè)跟房地產(chǎn)結(jié)合它就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括我們講的商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)等等都叫產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

　　關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要問題就是，有關(guān)的產(chǎn)業(yè)要跟房地產(chǎn)業(yè)，要跟城鎮(zhèn)化，要稀缺化的，我認(rèn)為這個(gè)是相當(dāng)重要的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為一個(gè)基礎(chǔ)性行業(yè)，是給各個(gè)行業(yè)提供生產(chǎn)場所、工作場所和居住的一種行業(yè)，居住就是住宅地產(chǎn)這一塊，所以它首先是有一個(gè)先導(dǎo)性，當(dāng)然它肯定是可以和相關(guān)行業(yè)的發(fā)展是相協(xié)調(diào)的，如果滯后了，就會(huì)影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城市的發(fā)展；如果是超前了，就會(huì)造成資源能源的浪費(fèi)，就會(huì)形成泡沫。

　　應(yīng)該說，前十幾年房地產(chǎn)行業(yè)為老百姓居住條件的改善，為城鎮(zhèn)面貌的改善，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展都做出了貢獻(xiàn)。但同時(shí)也出現(xiàn)了一些問題，就是我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化中經(jīng)常提到的兩個(gè)問題，一個(gè)就是我們土地的城鎮(zhèn)化快于人口的城鎮(zhèn)化，土地的城鎮(zhèn)化大大地消耗土地資源，以致城鎮(zhèn)城市面積越來越大，很多原來的農(nóng)民雖然進(jìn)城了但沒有享受到居民的待遇，所以大量的農(nóng)民工沒有沒有成為真正的居民，這是一個(gè)問題。第二個(gè)就是房地產(chǎn)的發(fā)展快于城市實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這也是我們研究產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時(shí)要考慮的問題，就是怎么讓房地產(chǎn)的發(fā)展要和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，這是個(gè)重要的課題。

　　在文登開這個(gè)會(huì)很有意思是，剛剛文登市長也說了，文登這個(gè)地方產(chǎn)業(yè)還是比較多的，有汽車的零配件產(chǎn)業(yè)，有基建工具產(chǎn)業(yè)，另外還有新型的材料、醫(yī)藥、另外還有養(yǎng)生等，產(chǎn)業(yè)門類很多，這些產(chǎn)業(yè)如果能夠協(xié)調(diào)發(fā)展，我覺得憑著文登這樣一個(gè)得天獨(dú)厚的自然條件，這個(gè)城市肯定可以上一個(gè)很好的臺(tái)階。

　　但是也有些城市走過頭了，最典型的就是鄂爾多斯，鄂爾多斯也有很好的產(chǎn)業(yè)，講得通俗一點(diǎn)就是羊、煤、土、氣。“羊”就是畜牧業(yè)，“煤”就是煤炭，“土”就是稀土，“氣”就是天然氣。所以說鄂爾多斯有很好的產(chǎn)業(yè)，有很好的資源。這些資源前幾年快速地開發(fā)之后，造成了不少老百姐手頭很有錢，很有錢就造成了房地產(chǎn)的快速發(fā)展，而房地產(chǎn)建設(shè)的這些錢很多都是老百姓集資的，有些是高利貸集資，這個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩以后，尤其是這兩年經(jīng)濟(jì)有一點(diǎn)下行，煤炭這一塊銷售不暢的時(shí)候，這個(gè)問題就暴露出來了?，F(xiàn)在很多樓蓋了是空的，有的項(xiàng)目蓋著蓋著就蓋不起來了，因?yàn)橛行╉?xiàng)目蓋的資金是從老百姓那里高利貸集資的，這就造成了債務(wù)問題。另外，房地產(chǎn)價(jià)格高了以后，由于煤炭不景氣之后，有些人就外流了，這樣人口少了，產(chǎn)業(yè)也下來了，城市也蕭條了。所以說為什么專門說一下房地產(chǎn)的定位問題和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的問題，就是咱們的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該給相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是相協(xié)調(diào)的，這點(diǎn)特別重要，而且和我們的城鎮(zhèn)化是相協(xié)調(diào)的，滯后了會(huì)拖后腿，但超前了就會(huì)造成資源能源的浪費(fèi)，就是泡沫，泡沫的典型就是鄂爾多斯，這是我講的第一個(gè)觀點(diǎn)。

　　第二個(gè)觀點(diǎn)就是關(guān)于養(yǎng)生、休閑和旅游的問題，主要是講一下怎么引導(dǎo)休閑旅游地產(chǎn)的發(fā)展問題，因?yàn)檫@次主題突出的是養(yǎng)生。休閑也好，養(yǎng)生、旅游也好，它們的概念、內(nèi)容和外延都不一樣，但也都是密切相關(guān)的，休閑與養(yǎng)生可以是當(dāng)?shù)鼐用窬涂梢粤耍c旅游一結(jié)合，主要是側(cè)重于外地居民了。但是，不管怎么樣這些關(guān)系要處理好。

　　發(fā)展休閑和旅游業(yè)可以擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)，滿足人們多層次的物質(zhì)文化需求，現(xiàn)在各地也比較關(guān)心，我們的企業(yè)也比較關(guān)注。對(duì)于我們國家來講，既有這方面的需求也有這方面的可能，這種可能就是我們國家歷史悠久，地域遼闊，自然資源和人文資源相當(dāng)豐富，既有一大批像北京、天津、西安、桂林、上海、杭州、青島、威海等一批知名的旅游城市，擁有一大批資源，像有世界級(jí)的文化遺產(chǎn)，自然文化遺產(chǎn)42個(gè)，國家級(jí)的風(fēng)景名勝區(qū)218個(gè)，省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)700多個(gè)，各類自然保護(hù)區(qū)2300多個(gè)，還有一批可以發(fā)掘的紅色旅游線路和創(chuàng)意性的旅游活動(dòng)場所，所以我們國家既有這種需求，又有這種可能?，F(xiàn)在，全國27個(gè)省區(qū)市已經(jīng)把旅游產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)或者是地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)頭者的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在和今后一段時(shí)期，肯定是旅游產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的時(shí)期。

　　但考慮到休閑和旅游大多數(shù)依托自然資源和旅游資源，這使得進(jìn)入休閑旅游這個(gè)領(lǐng)域的時(shí)候一定要把握以下五個(gè)方面的問題。

　　第一，不管怎么樣，進(jìn)入這兩個(gè)領(lǐng)域基本上是以持有為主的，它的產(chǎn)品不是以銷售為主的，所以開發(fā)企業(yè)必須要考慮資金的承受能力，還有考慮相關(guān)的人才、運(yùn)營等各方面的經(jīng)驗(yàn)。這是第一點(diǎn)，這是通常的問題。更重要的是下面這幾點(diǎn)。

　　第二點(diǎn)，就是堅(jiān)持對(duì)自然資源、旅游資源的保護(hù)和開發(fā)并重，防止對(duì)自然資源、旅游資源的過度開發(fā)，破壞生態(tài)環(huán)境。

　　第三，開發(fā)的項(xiàng)目一定反映出本地的自然特色和文化特色，防止同質(zhì)化。因?yàn)樽匀毁Y源和旅游資源是有本地特色的，現(xiàn)在有些地方同質(zhì)化的問題，往往是沒有生命力的。

　　第四點(diǎn)，一定要將旅游資源的開發(fā)，旅游產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和旅游服務(wù)體系的建設(shè)通盤考慮，要制定規(guī)劃、培養(yǎng)人才、借鑒經(jīng)驗(yàn)、加強(qiáng)營銷、提高服務(wù)，實(shí)現(xiàn)精品開發(fā)和服務(wù)水平上檔次，防止重視開發(fā)，忽視頂層設(shè)計(jì)和運(yùn)營管理的問題。

　　現(xiàn)在我們一些資源性的城市在開發(fā)的時(shí)候往往重視的是資源的開發(fā)，而沒有整體地考慮旅游產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和整個(gè)服務(wù)體系的建設(shè)，這是很要命的一個(gè)問題。而開發(fā)資源的時(shí)候盲目開發(fā)和過度開發(fā)。

　　第五個(gè)問題，就是開發(fā)休閑旅游地產(chǎn)也要把握好總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理，產(chǎn)品的價(jià)格和游客的支付能力相適應(yīng)的問題。為了說明這個(gè)問題我舉一個(gè)例子就是海南，海南是我們國家的國際旅游島，有獨(dú)特的旅游資源。

　　七月份我在鄂爾多斯開會(huì)，他們也提出要建設(shè)成一個(gè)旅游城市，還提出“南有三亞，北有鄂爾多斯”；然后8月1-2號(hào)，我們?cè)谝链?，它也提?ldquo;南有三亞，北有伊春”；昨天我到了威海機(jī)場，也是“南有三亞，北有威海”。

　　這說明什么？大家都認(rèn)為三亞市一個(gè)好地方，但我們總結(jié)一下，就出來這個(gè)問題了，你要建一個(gè)國際旅游島，國際旅游島的產(chǎn)品，房地產(chǎn)它肯定是帶有國際為了旅游而制造的產(chǎn)品，并不是做一般的房地產(chǎn)開發(fā)，你這個(gè)定位可能就有問題了，那樣定位現(xiàn)在很明顯示了，比如海南，開始是東海岸，后來是西海岸，現(xiàn)在土地已賣得差不多了，房子也蓋得差不多了，賣出去的空置程度也相當(dāng)高，有的地方是80%，有些地方超過80%。那么大量的房子空置要怎么辦，這暴露的問題就是，對(duì)資源的開發(fā)很快，但對(duì)整個(gè)旅游產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，尤其是旅游服務(wù)體系的建設(shè)考慮失衡。

　　所以一個(gè)資源性的城市，一定要把旅游資源的開發(fā)、旅游產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、旅游服務(wù)體系的建設(shè)安排好，因?yàn)榻裉觳皇菍ｉT講旅游為主的，時(shí)間只有20分鐘，我就不展開了。但這個(gè)問題一定要考慮，旅游產(chǎn)品里起碼要包括吃、住、行、游、購等問題，你怎么去考慮這些問題呢？所以這是旅游的問題。

　　第三個(gè)，講一下養(yǎng)生和養(yǎng)老的問題。主要是講一下怎么樣積極探索老年住區(qū)開發(fā)建設(shè)和對(duì)應(yīng)管理的模式問題。養(yǎng)生和養(yǎng)老的關(guān)系很密切，但是這個(gè)概念以后完全一樣。

　　養(yǎng)生可以是全生命周期的，從小就要注意養(yǎng)生，養(yǎng)老則指老年人。但它們的關(guān)聯(lián)之處就是，養(yǎng)生基礎(chǔ)好了，將來養(yǎng)老壽命也長了。我倒很主張把這兩個(gè)概念聯(lián)系起來，把養(yǎng)生和養(yǎng)老聯(lián)系起來，從經(jīng)濟(jì)意義上講是好的，如果僅僅講養(yǎng)老，有些養(yǎng)老又辦得不是很理想的，有些老人只在養(yǎng)老院等死，那肯定是消極的，所以想更多地增加經(jīng)濟(jì)的因素，包括養(yǎng)老的項(xiàng)目里怎么更多地增加養(yǎng)生的內(nèi)容來增加老人的活力、增加老人的凝聚力，我認(rèn)為這兩者的關(guān)系相當(dāng)重要。

　　就目前來說，我們國家的老齡化比較嚴(yán)峻，從國家層面看，要抓緊建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為支撐的服務(wù)體系，在這個(gè)服務(wù)體系中，房地產(chǎn)也占到了相當(dāng)?shù)姆蓊~。和房地產(chǎn)關(guān)系比較密切的，在國務(wù)院辦公廳去年12月印發(fā)的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系的十二五規(guī)劃中，有一段話，要求“各地要將社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)擺上各地政府的重要議事日程和目標(biāo)責(zé)任的考核范圍，縣級(jí)以上城市，至少建有一處以收養(yǎng)失能、半失能老年人為主的老年養(yǎng)護(hù)設(shè)施。新建小區(qū)要統(tǒng)籌規(guī)劃，將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入公建配套實(shí)施方案。鼓勵(lì)通過整合、轉(zhuǎn)換或轉(zhuǎn)變用途等方式，將閑置的醫(yī)院、企業(yè)、農(nóng)村集體閑置房屋以及各類公辦培訓(xùn)中心、活動(dòng)中心、療養(yǎng)院、小旅館、小招待所等設(shè)施資源改造用于養(yǎng)老服務(wù)。通過用地保障、信貸支持、補(bǔ)貼和政府采購等多種形式，積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)企業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)、運(yùn)營和管理。鼓勵(lì)社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收養(yǎng)政府供養(yǎng)對(duì)象，共享資源，共擔(dān)責(zé)任。”這是國務(wù)院辦公廳的一段話。

　　作為企業(yè)，我們要結(jié)合自身的設(shè)計(jì)，開發(fā)建設(shè)與居家養(yǎng)老、社區(qū)服務(wù)相適應(yīng)的小區(qū)，或在新建的小區(qū)當(dāng)中增加養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，也可以開發(fā)城市公寓型的老年公寓和幾個(gè)護(hù)理型的醫(yī)療看護(hù)型的養(yǎng)老院、護(hù)理院，還可以在旅游度假區(qū)開發(fā)休閑的養(yǎng)老社區(qū)。我覺得這是我們行業(yè)的任務(wù)。

　　那么老年住區(qū)的問題，既可以解決老年人在哪里住的問題，還有就是采取什么方式養(yǎng)老的問題，而養(yǎng)老又涉及到了醫(yī)療看護(hù)等養(yǎng)老設(shè)施和文化娛樂設(shè)施的配套，和養(yǎng)老服務(wù)的到位問題。

　　所以我覺得養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營，需要多個(gè)領(lǐng)域和行業(yè)的協(xié)調(diào)、配合，它環(huán)境很多，非常復(fù)雜，這樣我們現(xiàn)階段相關(guān)的政策制度還不配套，護(hù)理的人才和專業(yè)的管理還比較缺乏，因此，許多企業(yè)目前還停留在前期階段的和方案的籌劃階段。

　　前不久，7月24號(hào)，民政部印發(fā)了《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實(shí)施意見》，這個(gè)實(shí)施意見也提到了很多優(yōu)惠政策，大家可以認(rèn)真學(xué)一下這個(gè)文件。當(dāng)然，我自己也感覺到，因?yàn)檫@個(gè)文件是民政部一家貫徹的國務(wù)院文件印發(fā)的，有一些優(yōu)惠政策能不能馬上直接到位可能還有一個(gè)過程，但不管怎么樣，它提出了這個(gè)方向，對(duì)大家總還是好的。

　　另外，我們協(xié)會(huì)還有一個(gè)“老年住區(qū)委員會(huì)”，我們這個(gè)“老年住區(qū)委員會(huì)”將協(xié)助政府有關(guān)部門對(duì)老年住區(qū)的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行制訂和修訂，現(xiàn)在已經(jīng)有9個(gè)了，最近的養(yǎng)老設(shè)施的國家標(biāo)準(zhǔn)也要印發(fā)，有些標(biāo)準(zhǔn)還在修改。另外，我們也借鑒境外的以及國內(nèi)已經(jīng)開發(fā)的一些小區(qū)，對(duì)他們的模式進(jìn)行梳理，進(jìn)行比較研究，此外還將組織考察和培訓(xùn)活動(dòng)，一是想通過這些活動(dòng)完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，二是培訓(xùn)人才，三是加強(qiáng)項(xiàng)目的試點(diǎn)、示范和宣傳推廣。我們有一個(gè)專家組，最近我們協(xié)會(huì)和全國老齡協(xié)會(huì)、還有中國城市規(guī)劃協(xié)會(huì)，準(zhǔn)備搞中國老年住區(qū)項(xiàng)目的試點(diǎn)示范工作。

　　我們想通過這些引導(dǎo)企業(yè)和社會(huì)力量積極參與到老年住區(qū)的開發(fā)和建設(shè)運(yùn)營中來，共同為促進(jìn)養(yǎng)老公共事業(yè)的未來發(fā)展做出貢獻(xiàn)。謝謝大家！