公司2012年上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)扣稅后結(jié)算毛利率為26.5%，下半年結(jié)算毛利率可能在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步下降，并且這一趨勢(shì)可能延續(xù)到2013年。

　　公司9-10月銷售及土地購(gòu)置節(jié)奏均加快

　　公司在9和10月份將迎來(lái)推盤高峰，月均推盤規(guī)模在150億元左右。同時(shí)公司也加快了土地購(gòu)置的速度，9月迄今已斥資68.9億元在青島、廣州、合肥和順德獲得4個(gè)地塊。公司認(rèn)為雖然溢價(jià)成交的地塊比例及溢價(jià)率在上升，但地價(jià)上漲并不明顯，也并不認(rèn)為短期內(nèi)地價(jià)會(huì)顯著上漲。

　　2012年新開工面積約在1300平方米，2013年將回升

　　公司認(rèn)為行業(yè)8月份新開工面積回升是對(duì)上半年銷售回暖的反映。公司2012年上半年實(shí)現(xiàn)開工468萬(wàn)平方米，全年應(yīng)能實(shí)現(xiàn)1300萬(wàn)平方米的開工規(guī)模。

　　公司2013年新開工計(jì)劃應(yīng)會(huì)大于2012年實(shí)際開工面積。

　　公司2012年結(jié)算收入將保持快速增長(zhǎng)，但毛利率將下降

　　公司2012年上半年實(shí)現(xiàn)竣工面積244萬(wàn)平方米，全年應(yīng)能完成890萬(wàn)平方米的竣工目標(biāo)，并且結(jié)算面積可能與竣工面積的規(guī)模相當(dāng)，結(jié)算收入增速或接近40%。公司2012年上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)扣稅后結(jié)算毛利率為26.5%，下半年結(jié)算毛利率可能在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步下降，并且這一趨勢(shì)可能延續(xù)到2013年。

　　估值：維持“買入”評(píng)級(jí)和11.20元目標(biāo)價(jià)

　　我們預(yù)計(jì)公司2012/13/14年EPS為1.12/1.42/1.69元。我們基于2012年預(yù)測(cè)EPS1.12元和2012年10倍市盈率(參考公司歷史平均動(dòng)態(tài)市盈率及行業(yè)平均動(dòng)態(tài)市盈率水平)給予公司12個(gè)月目標(biāo)價(jià)11.20元，較我們估算其12年每股NAV有32%的折價(jià)。

　　瑞銀證券：萬(wàn)科2012秋季策略會(huì)快評(píng)