京外結(jié)算占比增加，利潤率逐步回歸平均水平。預計2014年京外占比將達到52%左右。而綜合毛利率和凈利潤率將下行至40%和15%左右水平。

　　支撐評級的要點

　　北京土地市場供給緊張，住宅市場賣方特征突出。北京住宅用地成交建面2011年至今處于下降通道，連續(xù)低于當年住宅成交建面，土地供應不足；在今年周均成交量僅回升18%的情況下，去化周期急降到7個月，賣方市場特征突出。

　　傳統(tǒng)北京地王，當前京內(nèi)未結(jié)建面420萬平方米。12年6末京內(nèi)未結(jié)算面積420萬方，其中商品房用地280萬方，資源可貴；未結(jié)算資源均價，北京商品房18,614元/平方米，北京保障房的9,877元/平方米，京外8,002元/平方米。

　　京內(nèi)市場份額居前，京外銷售明顯好轉(zhuǎn)。上半年公司主推剛需產(chǎn)品，商品房銷售在北京的份額達到5%，排名前列。至8月17日，公司已經(jīng)完成107億元銷售金額，完成今年年初145億元計劃的74%。下半年新推盤或?qū)挠媱澋?15萬平米調(diào)減至70萬平方米左右，預計全年實現(xiàn)銷售收入150億元，同比增長32%。

　　土儲戰(zhàn)略：京內(nèi)側(cè)重收購，京外側(cè)重勾地。上半年，公司在土地市場未有斬獲。下半年，公司在拿地方面將加大力度，尤其是京內(nèi)的土地項目，將采用招拍掛和股權(quán)收購兩種方式。

　　京外結(jié)算占比增加，利潤率逐步回歸平均水平。預計2014年京外占比將達到52%左右。而綜合毛利率和凈利潤率將下行至40%和15%左右水平。

　　新激勵方案仍在推進當中，集團二級市場增持看好公司價值。新激勵方案目前仍在溝通當中，近期獲批有難度。集團增持計劃表明了對上市公司的發(fā)展前景持樂觀態(tài)度。

　　中銀國際：首開股份執(zhí)北京地產(chǎn)牛耳,京外銷售亦見起色