金融街大拓展機遇下，公司多年“以宅養(yǎng)商”、以快銷項目和商務(wù)項目并重的模式靜靜轉(zhuǎn)變，資源重新轉(zhuǎn)回優(yōu)勢明顯的北京金融街區(qū)域。

　　8月底月壇南街推地，金融街西擴拉開序幕。8月30日，北京市國土資源局推出月壇南街部分地塊，這是金融街西擴成功推出的第一塊地，公司獲取的概率極大。在金融街區(qū)域商務(wù)樓供不應(yīng)求的態(tài)勢，公司將充分利用自身在該區(qū)域的傳統(tǒng)優(yōu)勢，獲得快回款和高回報。

　　戰(zhàn)略重心重歸北京，迎來金融街拓展機遇。金融街大拓展機遇下，公司多年“以宅養(yǎng)商”、以快銷項目和商務(wù)項目并重的模式靜靜轉(zhuǎn)變，資源重新轉(zhuǎn)回優(yōu)勢明顯的北京金融街區(qū)域，未來5年內(nèi)公司可積極爭取本區(qū)域土地儲備有約200萬平方米，預(yù)計對應(yīng)900-1,000億元銷售額，蘊藏機遇巨大。

　　銷售后來居上，有望突破年初目標。上半年，公司實現(xiàn)簽約金額約64.44億元，同比下降5.40%，主要是因為上半年推盤較少以及商務(wù)地產(chǎn)銷售較少。截至8月中旬，預(yù)計銷售額已經(jīng)達到約93億元，考慮下半年簽約的商務(wù)地產(chǎn)項目，今年將有望突破年初制定的150-200億銷售規(guī)模。

　　下半年毛利率和上半年基本相當，較去年明顯下滑。上半年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率34.41%，較去年同期下降7.22個百分點，下滑幅度較大。下半年，由于復(fù)興門4-2項目結(jié)算毛利率偏低，結(jié)算收入約30億元。預(yù)計公司全年的毛利率將略低于上半年的34%的水平。

　　金融街區(qū)域租金市場價快速提升，租金提升空間近50%。今年金融街區(qū)域租金漲升幅度高達30%，公司今年4季度至明年1季度進入大規(guī)模換租期，平均租金提升空間近50%。

　　近兩年內(nèi)無自持物業(yè)增量，公允增厚業(yè)績將減少。從今年下半年開始至2014-15年左右將沒有投資性物業(yè)的增量，這期間雖然可能還會有投資性物業(yè)的增值部分，但投資性物業(yè)增量部分減少將大幅降低公允價值變動收益，這也將影響到公司明后年的利潤。

　　評級面臨的主要風險

　　住宅市場調(diào)控的進一步收緊。

　　估值

　　由于預(yù)計下半年毛利率的略微下降以及未來兩年公允價值收益的減少，我們將公司2012-13年的業(yè)績預(yù)測由0.817元和0.987元下降至0.781元和0.916元，同時鑒于板塊估值水平的下移，目標價格由8.47元下調(diào)至7.94元，相當于10.2倍2012年市盈率和2012年NAV25%的折讓，目前動態(tài)市盈率7.5倍，最新市凈率0.93倍，估值優(yōu)勢明顯，重申買入評級。

　　中銀國際：金融街戰(zhàn)略重心重歸北京