　　結(jié)算毛利率和凈利率比去年同期下降。12年上半年上市房企的整體毛利率和凈利率分別為38.95%和14.83%，比11年同期分別下降了1.1%和1.24%。造成毛利率和凈利率下降的原因有：(1)樓盤降價，壓縮利潤空間；(2)高地價推高成本；(3)稅費支出占比高；(4)可資本化的利息支出減少，當(dāng)期財務(wù)費用增加等。

　　業(yè)績鎖定情況良好。12年上半年上市房企預(yù)收款同比增長26%，占2011年營業(yè)收入的109.04%，表現(xiàn)出良好的業(yè)績鎖定性，為12年的業(yè)績提供了良好的保障。

　　銷售改善。12年上半年上市房企的銷售回款總計2792億元，其中1季度和2季度的同比分別增長-10.86%和31.0%。

　　行業(yè)投資保守。12年上半年上市房企的投資增速回落，同比負(fù)增長19%。地產(chǎn)商出于對未來形勢的保守看法，對拿地持謹(jǐn)慎的態(tài)度，也不愿意增加杠桿率來擴大投資。由于企業(yè)減少拿地，以及降低了新開工面積，現(xiàn)金流得到了較大的改善。

　　短期財務(wù)安全，長期償債能力分化。12年上半年末上市房企短期有息負(fù)債/貨幣資金的比例為0.995，并且從2011年4季度開始拐頭向下,這表明上市企業(yè)的現(xiàn)金基本上能夠償付短期負(fù)債，短期內(nèi)資金面安全。龍頭公司的短期和長期償債能力均高于行業(yè)平均水平。

　　投資建議：我們認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟未見企穩(wěn)的的背景下，隨著7、8月份負(fù)面政策信號的集中釋放，未來一段時間政策基調(diào)將趨于穩(wěn)定。九、十月份樓市傳統(tǒng)旺季中,推盤量將明顯提高，并推動成交量上行?？紤]到銀行系統(tǒng)內(nèi)流動性緊張，部分銀行上浮房貸基準(zhǔn)利率，同時前期中央對調(diào)控態(tài)度的多次表態(tài)也在一定程度上對購房預(yù)期產(chǎn)生影響，可能將導(dǎo)致9、10月份的新盤去化率有所回落，未來整體房價上漲的動力將減弱。銷售的溫和放量和房價的上漲速度趨緩將有利于地產(chǎn)股的估值修復(fù)的反彈行情。重點關(guān)注萬科，保利，招商，華夏幸福，華僑城，榮盛發(fā)展等一二線龍頭。

　　風(fēng)險因素：1)金九銀十銷售不及預(yù)期2)房價反彈導(dǎo)致政策加碼

　　財通證券：中報點評：銷售改善，投資保守

（審校：楊曉敏）