“現(xiàn)在中國的商業(yè)處在劇變的過程，傳統(tǒng)的商業(yè)和現(xiàn)代的商業(yè)正在做一個劇烈的碰撞。”

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 李瓊皙 星浩資本是一支年輕的團隊，在“老槍”趙漢忠的帶領下，公司員工的平均年齡不到31歲。

　　9月12日，在星浩資本承辦的大連國際時裝音樂煙花盛典后，趙漢忠率領班子成員，再一次坐在了媒體的鏡頭前。其中，大連項目總經(jīng)理李耀強，哈爾濱項目經(jīng)理副總裁王文勝，公司基金募集、LP關系投資副總裁黃海斌（前上海真如項目總經(jīng)理），集團主管地產(chǎn)項目副總裁王莊，人力行政、商業(yè)主管副總裁俞力，工程質量、成本主管副總裁鄧小星等悉數(shù)亮相。

　　這兩年趙漢忠廣發(fā)英雄帖，除了原金地集團的30位左右員工，逐漸壯大的200人團隊里，亦不乏從萬達、寶龍等企業(yè)網(wǎng)羅到的擁有創(chuàng)新精神的年輕人。

　　他說，“星浩一直持一種非常開放的態(tài)度，我們希望我們的人才多元化。但是并不認為商業(yè)人才是多么高科技的東西，更多的是你給他舞臺，他就能夠做好一些事情。”

　　除了星浩資本所擁有的員工，公司 “明星”LP陣容也頗為人“矚目”。這之中，趙漢忠并不掩飾自己對股東萬達的欣賞。王健林也曾在選址和業(yè)態(tài)組合上，給過趙漢忠誠懇的建議。“中國的商業(yè)差香港、東京很遠，但并不是因為商鋪不多，而是因為高水平的商業(yè)不多?？晌覀?nèi)匀豢梢钥吹饺f達的城市廣場開一個火爆一個”，或許他也正因此欲緊隨萬達腳步。

　　除了萬達，星浩資本的大股東復星集團，也給了星浩資本最大程度上的支持。僅從近日開始預售的大連星光耀廣場7棟住宅項目來看，據(jù)9月13日現(xiàn)場銷售人員消息稱，樓王單元頂層的兩套房已收入郭廣昌名下。有趣的是，在郭廣昌的樓下32樓，分別是星浩投資人和他的朋友們的大連“行宮”。

　　這兩年多來，星浩資本的項目也在逐漸成長。“哈爾濱、大連、南通的項目實際已經(jīng)具備銷售條件。我們還通過二期獲取了上海真如土地，同時，在蘇州市政府有一塊50多萬平方米星光耀廣場也在掛牌之中。另外，今年還準備獲取杭州的項目，大概有40萬平方米。”

　　趙漢忠補充道，“總體來說，通過兩年的時間，我們有六個非常大的城市綜合體項目。” 據(jù)星浩資本有關人士預測，一期基金投入的三個項目，目前均進入收獲期。今年全年有望實現(xiàn)銷售收入35億-40億元。

　　其中，大連星光耀廣場項目位于東港商務區(qū)內(nèi)，項目處在最繁華的人民路延線上，毗鄰達沃斯國際會議中心、時代廣場、香格里拉酒店、大連美術館、大連國際郵輪中心以及未來地鐵2號線站點。

　　項目占地面積為14萬平方米，建筑面積為77.4萬平方米，共分5個地塊，包含3塊東港區(qū)域純住宅地塊以及2塊商業(yè)地塊。

　　此外，黃海濱透露，三期募資也已經(jīng)被提上日程，將于2013年正式展開，截止至2013年的3季度，總規(guī)模將達30億。

　　以下為2012年大連國際時裝音樂煙花盛典暨大連星光耀廣場項目發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄整理：

　　現(xiàn)場提問：您提到由于公司的性質不同，因為資金有時間成本，募集的時候對LP也是有時間承諾的。鑒于您提到的星浩資本第一快，第二高質量等特點，星浩后期的資金運作設想是什么，三期、四期、五期的時間大概是什么時候？

　　趙漢忠：星浩資本這種模式是基金的模式，目前是全國最創(chuàng)新的，我還沒有看到有第二家像我們這樣的。他既有募集資金的能力，又有開發(fā)和商業(yè)運營的能力。所以，融、投、管、退四個環(huán)節(jié)都包含了。

　　但是，星光耀的產(chǎn)品我們是復制性的，我們在大連，在哈爾濱，在上海，在南通整個核心都是一樣的。以民企信息交流平臺為最核心的部分，包括售后服務，包括住宅等等。

　　所以，可以看到我們的會所有一些商業(yè)方面的主題都是比較相同的，因次我們能夠做到產(chǎn)品兼顧地方投資者的需求，又有投資的能力。

　　其實，我們二期募集已經(jīng)完成了，三期計劃在明年開始啟動?，F(xiàn)在我們的LP或者想要成為我們LP的，他們對星浩資本越來越有興趣，包括對這種模式也越來越有信心。因為，其他的基金只是單純的公司，有募集能力，沒有開發(fā)能力。他需要開發(fā)的時候還得再找一家地產(chǎn)經(jīng)營能力比較強的公司，這樣從效率和產(chǎn)品的把控方面不如我們。

　　所以，我對星浩資本經(jīng)營的模式非常有信心。我認為他會走得比較遠，也會做得比較大，我也希望大家可以繼續(xù)關注星浩資本，看四年與六年后的星浩資本是怎么樣的。

　　現(xiàn)場提問：關于公司三期的募集計劃規(guī)模大概是多少？星浩資本二期原來計劃是募資30億，后來只募集到20億，是不是說明現(xiàn)在整個經(jīng)濟形勢不好，未來的投資環(huán)境不太樂觀？包括你們提前引入五年計劃，是不是準備五年達到兩、三百億。按照現(xiàn)在這種進展，五年的規(guī)模會到多大。

　　黃海濱：今年我們總共募集了20億左右的二期純股權基金。但是，因為星浩資本的投資不僅僅是基金層面的募集，我們在項目層面有相關的資金募集。其實，我們真正投資二期的項目總的資金量，真如項目是17億的土地款，其他的項目加在一起基本上是30億左右的投資額，其實這些是組合的投資。

　　第二，我們?nèi)诘哪技媱澰诿髂晟习肽暾絾樱烙嬙诿髂耆径葧降姆忾]，應該約30億的人民幣。

　　第三，我們整個五年規(guī)劃原來是希望打造20個到25個城市綜合體項目，目前這個計劃還是按照原來的募集計劃在走。因為，現(xiàn)在我們能夠看到的53億募集量僅僅是其中的一部分，因為我們每個項目本身也有一些股權的募集。

　　所以，我們五年之間募集280億人民幣是非常有信心的。但是，我們可能還有一些其他的經(jīng)營產(chǎn)品，因為這僅僅是星光耀五年期地產(chǎn)開發(fā)基金，我們可能還會有商業(yè)并購基金，還有單項目基金，還有其它的地產(chǎn)基金產(chǎn)品。其實，整個加在一起280億的募集量我們認為沒有任何的問題。

　　經(jīng)濟形勢對我們當然會有影響，對所有的私募基金都會產(chǎn)生同樣的影響。我也知道一個數(shù)據(jù)，星浩資本在2010年私募了37億，占到整個地產(chǎn)私募基金30%的份額。同時，星浩資本在2012年募集了大概是20億左右，也占整個中國地產(chǎn)基金份額的40%左右。

　　現(xiàn)場提問：目前哈爾濱項目已經(jīng)在推盤了，那么有沒有達到之前你們承諾的IRR的水平？

　　趙漢忠：到目前為止，這個項目的IRR是非常不錯的。我們測算了一下，我們哈爾濱開盤情況非常好，回款也很快，開發(fā)速度也很快，但是我們的地價付款是有節(jié)奏的，所以使得我們哈爾濱的IRR會比較高，但是跟我們當初的預期沒有多大的差距。

　　當然，現(xiàn)在我們算的是整體的，如果講個別項目則會比較高，主要是回款節(jié)奏和付款節(jié)奏的問題，造成IRR相對比較高，IRR與承諾的高度一致。

　　黃海濱：IRR一般是整個項目來算，因為現(xiàn)在各個項目剛剛開盤，雖然這個階段要算出整個的IRR數(shù)據(jù)很難。但是，這個階段有兩個指標可以衡量，開盤銷售率和定價的利潤率，我覺得這兩個指標符合我們的預期，只要保證這兩個預期，最后的IRR一定能夠保證。

　　現(xiàn)場提問：你剛才提到哈爾濱、大連、南通的項目都進入了銷售階段，在這個階段是星浩資本密集發(fā)力的階段，你對下半年的銷售有什么期待？

　　趙漢忠：我們上半年對下半年的銷售進行了計劃安排，現(xiàn)在我們還是要求每個項目按照我們年初制定的計劃進行。

　　從目前的勢頭來看，比如說哈爾濱跟我們的預期是一樣的。南通的你們也可以去看一下，那個盤在南通的影響力也非常大。由于它的位置、產(chǎn)品都非常好，尤其住宅方面是目前南通市最好的產(chǎn)品。

　　大連這個項目地處東港，而大連有10萬人住在市北，這里的生活氛圍很好，鄰里之間融洽。大連項目一樓的整層都不是房間，是鄰里交流的區(qū)域，小孩玩的地方。包括我們高端的樓盤里面可以是一個請客的地方，不會在你家里，在一樓就有很好的配置可以提供。再加上我們戶型的方位性,這也使得銷售達到我們的預期。這三個項目我們希望可以回款30億。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在很多開發(fā)商都在做城市綜合體，你們的產(chǎn)品優(yōu)勢在哪里？

　　趙漢忠：現(xiàn)在中國號稱自己做城市綜合體的比較多，比如說他做了一個購物中心，但是他只是做了一個寫字樓。這樣的一個辦公樓加一棟住宅，他們認為這就是綜合體，我認為這不夠完整。真正的城市綜合體，其實是像萬達和規(guī)模小一點的寶龍。但是，我覺得目前中國成功的案例不是很多。

　　第二，真正有競爭力的不是很多。所以，相對地產(chǎn)來說，相對住宅公司來說，我覺得純住宅的地產(chǎn)公司競爭非常激烈。但是，真正做城市綜合體的說的多，做的不多。

　　星浩資本的城市綜合體與其他城市綜合體最大的不同是有他的生命，比如說他的寫字樓，或者我們有專門的信息平臺給到我們的寫字樓民營企業(yè)，能夠提供市場變化的信息。所以，我們在聚合這些信息。

　　在這個平臺上不是租出去就完了，我們還會通過現(xiàn)在的中介公司對所有的民企進行再次的聚合，再次讓他們產(chǎn)生互動，能夠產(chǎn)生生意上的交往，比如說貸款和創(chuàng)意投資合作。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在地產(chǎn)PE越來越多，有很多的PE也把眼光放到了城市綜合體，在這種背景下，星浩有什么更有力的舉措能夠吸引更多的LP關注星浩，加入星浩？

　　黃海濱：有幾個方面：第一，星浩在中國占的份額比較高，包括純股權，五年期，高門檻，我們的投資者基本上是在3000萬以上的，都是戰(zhàn)略投資者。所以，這些人是能夠長期跟我們共同走下去的人，這是星浩很大的一個特點。

　　第二，星浩由于充分整合民企各方面的資源，包括在投資領域，包括后期的房地產(chǎn)開發(fā)領域都具備很強的優(yōu)勢。因為，我們的LP是各行各業(yè)都有的。而真正像萬達僅僅是一家地產(chǎn)為主，有百貨相關產(chǎn)業(yè)的公司，但是星浩有更多的相關產(chǎn)業(yè)，大家可以形成充分的整合，而這種整合對城市綜合體的開發(fā)有很大的優(yōu)勢。在這方面星浩更加容易實現(xiàn)我們的五年規(guī)劃。

　　第三，現(xiàn)在的地產(chǎn)基金基本上是單向募集，而且是由地產(chǎn)公司發(fā)起的地產(chǎn)基金，地產(chǎn)關于發(fā)起的地產(chǎn)基金多多少少會存在一些項目層面利益輸送，或者受投資者質疑等問題。

　　而星浩所有的項目都打開了，針對所有的投資者，所有的LP，不管你投資3000萬還是10億，僅僅是股權比例不同，但是權益都是相同的，這一點對投資者是一個很好的保障。

　　同樣，因為星浩現(xiàn)在本身由于民企的聚合，我們對城市形象，對稅收，對就業(yè)，以及今后城市綜合體的打造能夠起到至關重要的作用。所以，政府會充分配合給當?shù)刈鲆粋€非常好的項目。

　　所以，我們本身項目的選址也會比較核心，包括像我們大連項目，整體的規(guī)模，項目的選址都是非常不錯的。在這個基礎上，未來為投資者創(chuàng)造了一個相對比較安全的穩(wěn)健收益。

　　從幾個方面來看，星浩的投資者都是愿意伴隨著星浩共同成長，因為星浩僅僅是兩年的時間，但是現(xiàn)在我們有82個投資者，我們還在密切聯(lián)系更多的投資者。在我們長期的接觸過程中也深刻感受到團隊各方面的成長和能力。

　　我想在某種意義上來講大家都需要，因為他們也需要一個很好的投資通道完成他的資產(chǎn)配置或者地產(chǎn)的一些配置。所以我覺得這是一個雙贏的局面。我非常有信心與這些投資者共同成長，使這些投資者長期與星浩完成地產(chǎn)方面的一些投資。

　　趙漢忠：我說三點：第一，像星浩資本這種股東背景有一種先天的優(yōu)勢。

　　第二，星浩資本是擁有自主開發(fā)能力和商業(yè)運營能力的PE，除了有募集能力還有開發(fā)能力，商業(yè)運營能力的，我覺得這兩年不是很多。

　　第三，團隊，這一點是被非常多的LP所看重。我們的團隊執(zhí)行力強，有創(chuàng)新精神，有激情。

　　現(xiàn)場提問：評論指出，目前商業(yè)地產(chǎn)由于井噴式增長，賣方市場漸變買方市場，一些品牌商戶不僅要求開發(fā)商延長免租期，還要按照高標準去裝修商鋪，而且不再付出固定租金，只按照經(jīng)營流水給開發(fā)商抽成。目前這股風已經(jīng)刮到了快時尚消費品和部分餐飲店，這樣一來，所有風險全部轉嫁到開發(fā)商身上，這方面是否也對星浩資本帶來了影響？

　　此外，相比住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)投資較大、經(jīng)營周期長，這就要求開發(fā)商具備高質量和長期維持發(fā)展的運營能力來支撐。星浩資本在運營管理能力上是否有值得分享的經(jīng)驗？

　　趙漢忠：我認為現(xiàn)在中國的商業(yè)處在劇變的過程，傳統(tǒng)的商業(yè)和現(xiàn)代的商業(yè)正在做一個劇烈的碰撞。

　　我們國家由于傳統(tǒng)商業(yè)原來開得比較多，只是簡單的復制，所以它的競爭會越來越激烈，租金會越來越趨于平淡化。比如說傳統(tǒng)百貨現(xiàn)在也很傷腦筋，包括餐飲街如果雷同也很難競爭。比如說很多旅游商業(yè)很繁華，但是你發(fā)現(xiàn)他賣的東西一模一樣。

　　舉個例子，麗江現(xiàn)在越來越糟糕，以前還有什么創(chuàng)意的花籃，手工的制品，有特色的東西。最后都被擠成清一色的產(chǎn)品，都是機器做出來的，一家家都是一樣的商店，逛逛就特沒意思。

　　這反映了商業(yè)在低層面的競爭是非常激烈的，你仍然可以看到像萬達的城市廣場開一個火爆一個。是因為他的這種商業(yè)模式符合現(xiàn)代人的消費觀念，驅車過去全家人都可以在里面享受。你購物的同時，吃飯、看電影、小孩培訓等等，選擇性比較高，而不像有些商業(yè)雷同性比較高，一定就是競爭比較高。

　　所以，中國的商業(yè)差距很遠并不是商鋪不多，而是因為高水平的商業(yè)不多。比如說去東京和香港看看，很少出現(xiàn)這種情況，我們就特別的雷同，這里的超市好，旁邊馬上開一個一模一樣的超市。

　　所以，這就更呼喚中國需要好的商業(yè)模式和城市綜合體，我認為它的生命是比較強的。比如說國外，一個shopping mall生存基礎很扎實，是因為它符合現(xiàn)在現(xiàn)代人的需求。

　　第一，以后的出行越來越依靠車。

　　第二，以后的購物越來越?jīng)]有目的性，沒有人說我今天出去一定要買一件衣服。而是大家聚集到哪里轉一轉，順便看到好的東西就進去參觀店鋪，這是無目的的消費。

　　隨著人們生活水平的提高，我們面臨著商業(yè)的變革，城市綜合體的變革，我們在這方面特別的關注。所以，我們做城市綜合體是有主題的，這方面的研究可以隨著南通、大連項目的面試，大家可以看到我們在這方面的一些思考。

　　第二個問題，我們的商業(yè)運營能力到底有什么優(yōu)勢，我認為最好的一點是我們認識到了你所說的商業(yè)危機，我們也沒有說商業(yè)的東西很簡單，認為只要把所有的商鋪集合起來就能夠把商業(yè)做好，（這是錯的）。

　　所以，我們一直要求商業(yè)創(chuàng)新，能夠獨樹一幟，能夠使我們的shopping mall有它的特色。我們的消費者可以沖著這個特色來消費，促進商業(yè)競爭力，以及租賃水平能夠得到穩(wěn)步的提升。

　　俞力：我補充一下，現(xiàn)在往往租金不是固定租金，而是提成點，或者裝修補貼，這都是給奢侈品消費?，F(xiàn)在目前很多商業(yè)盲目的追求高端，盲目的追求奢侈品。但我們并不是這樣定位的，我們是以家庭消費為主，兒童和餐飲為主題，生活加樂園概念的主題性質，企業(yè)型的購物中心。

　　同時，我們在成立初期就開始接觸戰(zhàn)略合作商，目前我們有30家左右的戰(zhàn)略合作的餐飲，院線，賣場等等戰(zhàn)略合作伙伴。

　　另外，剛才提到運營能力。我們是一家具有開發(fā)和商業(yè)運營能力的地產(chǎn)基金，我們在一年多已經(jīng)成立了專業(yè)的商業(yè)運營團隊，包括百貨行業(yè)也已經(jīng)成立了這樣的團隊。

　　現(xiàn)場提問：我想問三個問題：第一，星浩一直在強調(diào)跟其他的基金相比，你們具有獨立開發(fā)和商業(yè)運營能力。你們有一個全面的團隊，為什么沒有自己去做一個公司，而是選擇做一個基金？因為，地產(chǎn)基金平均收益率是20%左右，也就是說很多利潤會被投資者人拿走，星浩為什么不選擇成立公司，而要做基金？

　　第二，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)大家都說現(xiàn)在出現(xiàn)一個泡沫，百萬年薪挖人的情況很常見，星浩怎么做到自己去挖人，以及防止自己的人才被挖？

　　第三，2010年星浩成立的時候城市綜合體開始興起，當時還是一個比較新的的概念，但是商業(yè)領域像SOHO，萬達都做得非常不錯，星浩在以后項目的運營中是持有還是銷售為主？

　　趙漢忠：為什么不去成立自己的公司，因為中國現(xiàn)在的投資最少要20億到30億，所以再成立公司要有資金來源，最起碼要2億的注冊資金。

　　雖然隨著星浩以后不斷擴大，他會產(chǎn)生規(guī)模效應。但這個得靠積累。我們?yōu)槭裁凑f民企聚合，或者說一些企業(yè)需要快速成長。一方面，我們先把一個億滾成兩個億，三個億，這是一個戰(zhàn)略選擇問題。像中國的這種地產(chǎn)行業(yè)，或者像地產(chǎn)的高速發(fā)展情況情況下，成立公司的方式比較慢。

　　第二，我們本身強調(diào)民企的聚合，如果想要有生命力，你就要運用社會上的資源。你在為社會做貢獻，十個有五千萬的人什么事都不能干，干實業(yè)他投資不動，他的錢就會閑在那里。

　　我們把5000萬的人找到40個，這樣就有20億，這樣可以干很大的事情，能夠促進社會更好的發(fā)展，將資源很好的利用起來。

　　第二個，人才的問題。實際上星浩一直持一種非常開放的態(tài)度，我們希望我們的人才多元化。但是并不認為商業(yè)人才是多么高科技的東西，更多的是你給他舞臺，他就能夠做好一些事情。

　　另外，我們更看重人才的創(chuàng)造性和潛力，有的人不是說要求年薪很高，我們認為他有發(fā)展前景，就可以給他一個舞臺讓他發(fā)揮。所以，我覺得沒有什么人是不可以替代的，沒有那么玄乎。像萬達也就是做了十多年，他一開始做商業(yè)，但是外面還沒有成熟的商業(yè)人才，他是怎么找出來的？

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在商業(yè)正在轉向以持有為主，星浩以后的商業(yè)運營方面，是持有還是銷售為主？

　　趙漢忠：我們是有條件的持有，因為持有的時間不同，五年是一個時間，十年也是一個時間。但是，我們還會有一些并購基金，或者是商業(yè)基金，這就是在滿足我們對商業(yè)的認識。如果，我們覺得它有潛力，我們會發(fā)起基金再持有它三年，然后再把它賣了。

　　我相信所有的投資者都很聰明，比如說這個杯子在不成熟的時候，或者說大家都不認為它好的時候你非要把它賣掉，這個時候這個杯子只能賣一元。

　　但是，如果我們說一下這個杯子的前景和它的稀有性，包括喝水的人會很多，你稍微放一下就有很多人買。所以，我們就用0.8元持有三年，總會有人去買走它。到了成熟的時候，口渴的人多了，大家就會來買。

　　現(xiàn)場提問：星浩提出五年想募集到280億，包括以后的并購，持有，這樣的規(guī)模下，星浩是不是還要四處挖人才。聽說星浩在透過一些咨詢機構尋找有才華的員工。

　　趙漢忠：我們一直在尋找有才的人，有創(chuàng)新能力和基本素質的人。但是，這不代表像你說的拿著鋤頭一定要把他挖過來。因為，我們是一個開放的系統(tǒng)，我們通過講星浩資本的發(fā)展前景，包括我們給他一個舞臺，有很多人就會來投奔你，我們覺得他可以就用他。

　　而且，大部分時間我們不會把我們的激勵系統(tǒng)做得亂七八糟，不會說你是一個人才，他是一個人才，我們會遵循我們的薪酬和激勵體系進行。

　　這種人我認為有很多，因為我們才發(fā)展了兩年，但是現(xiàn)在我們有200多個人。當時才六、七個人。有很多企業(yè)都在問你怎么這么快招到了這么多人，我們在跟別人痛苦的時候成功概率很大。因為，別人看重我們的這個舞臺，看重我們的這個事業(yè)真的值得他去拼搏。我們特別希望有這種沖勁，敢想，有創(chuàng)新精神的人加入。我覺得我們的人才一直在跟隨我們的節(jié)奏進步，我現(xiàn)在看到是人才濟濟，有一些人培養(yǎng)兩年就上去了。所以，我原來就說過了，人才就在你身邊，不能騎著馬找馬。

　　現(xiàn)場提問：我想問兩個問題：第一個，你剛才提到城市綜合體的發(fā)展要講究因地制宜，講究主題，你能不能就現(xiàn)在開盤的三個項目做一個比較簡要的解讀。比如說大連這個項目相對于哈爾濱，南通的差別是什么，定位上是怎么考慮的？

　　第二個，您對房地產(chǎn)市場大致的判斷是什么樣的？比如說任志強今年老是說明年3月份會大漲，您怎么判斷？

　　趙漢忠：星浩資本的星光耀廣場會注重兒童和娛樂方面，它會超出你的想象。可能會非常完整的城市人的獨生子女特別享受，而且能夠玩得非常開心。玩法可以呆一天，兩天，我們童年的游戲都可以在里面顯現(xiàn)，它的規(guī)模會比較大。

　　另外，民以食為天，我們會營造飲食文化方面的氛圍，使得消費者認識傳統(tǒng)的文化同時享受美食。我覺得這種主題性的東西做得非常到位，非常透徹，吸引人氣的能力會很強。

　　樓市我是這樣認為的，大家也可以看到我們國家樓市的基本需求面是有能量的?，F(xiàn)在的中國房地產(chǎn)調(diào)控到這個時候又面臨一個問題，調(diào)控之后經(jīng)濟下滑，不管主要原因是不是房地產(chǎn)，但是我認為至少是原因之一，因為房地產(chǎn)行業(yè)有很多相關性，促使經(jīng)濟活躍。

　　為了使我們國家經(jīng)濟達到一定的增長，比如說7%或者8%，他又得開始刺激房地產(chǎn)市場。刺激有幾個方面，一個是消費方面，一個是房地產(chǎn)方面。但是，我們國家沒有什么其他類的通道，只是投資，所以現(xiàn)在國家又在投地鐵和基礎設施建設。

　　實際上投資越多，使得我們城市里面的土地價值會越來越高，人們的便利性會越來越高。所以，我認為他反過來會促進房地產(chǎn)需求會更加的旺盛。

　　第二，如果這個刺激的計劃不能讓其他方面如愿，房地產(chǎn)漲價的速度會更快，因為貨幣很多，開發(fā)商手里都有錢了，也就是說從土地里面長出來的東西更值錢。

　　大家也看到了這個苗頭，包括現(xiàn)在要讓房價下去比較困難。而且，像房價大漲也比較難。因為，我們通過十年的房地產(chǎn)建設，我們的供給還是積累了一部分，比如說高端產(chǎn)品，我覺得這需要一個消化過程，不可能在短時間爆發(fā)。除非供需打破了一個大的平衡，我覺得房價會大漲。但是，我認為趨勢還是穩(wěn)步的向上。

　　所以，這也是我們不看好房地產(chǎn)我們投資的原因，我們更看好房地產(chǎn)市場的后市。

　　現(xiàn)場提問：因為現(xiàn)在你們成立了只有兩年，你們在資金支出方面的情況怎么樣？什么是有節(jié)奏的付款？

　　趙漢忠：在創(chuàng)辦星浩資本的時候，我們在這方面考慮得比較清楚，我們提出為民間的資本插上智慧的翅膀。我們非常清楚，我們的核心是要用我們的這種開發(fā)努力，團隊的能力把民間比較閑散的資金通過我們這個平臺聚合起來產(chǎn)生更大的效應，用這些資金為中國經(jīng)濟方面做出一定的作用，我們一直在這樣做。

　　現(xiàn)在我們還沒有計劃，但是我們思考了很多，包括我們要請設計師，持有多少物業(yè)，包括物業(yè)培養(yǎng)期和培養(yǎng)以后出售考慮得很多。由于我們的企業(yè)性質不同，我們必須要全面的考慮。只有融、投、管、退循環(huán)后才能做成這個項目。

　　我們有一些項目在拿地的時候跟政府都會有一個談判，比如說第二筆款需要三個月付，我們就六個月付。比如說我們有很多的持有物業(yè)，我們就延長一年，這實際上是一個節(jié)奏的問題。如果不談，三個月都要統(tǒng)一的交完。所以，每塊地的情況不同，但在這方面我們跟政府談的都非常好。

　　現(xiàn)場提問：為什么星浩資本成立第一個項目選址哈爾濱，為什么拿146萬平方米的土地做這樣的第一次的嘗試？

　　趙漢忠：這個有點淵源，因為哈爾濱現(xiàn)在的書記叫林鐸，他原來是西總區(qū)的一個書記。他到了哈爾濱以后，他當市長的時候就邀請一些企業(yè)家到哈爾濱投資。星浩資本就一起去了，當時政府說想成立新區(qū)。我們認為這個主意不錯，再加上郭總和林鐸有比較好的關系，所以就一拍即合，他也希望南方的資本能夠進入哈爾濱，我們就投了。

　　現(xiàn)場提問：星光耀一直在做海派的建筑，而且在大連也有很多來自南方的開發(fā)商也帶來了南派人居的理念和產(chǎn)品過來，不過當中有一些是之前遇到水土不服，有一些北方客戶不太喜歡比較緊湊的套間這種形式。星光耀作為一個海派作品，他們?nèi)绾握鞣狈饺耍?/strong>

　　黃海濱：海派代表了上海的最新理念和最高的開發(fā)水平。如果你有機會去看一下我們開放的樣板區(qū)，一萬平方米的樣板段，包括6000平方米的售樓處和11套樣板房。里面不管是建筑景觀和室內(nèi)都展現(xiàn)出海派的精耕細做，包括人文關懷，包括對人內(nèi)在精神需求的體會，而不僅僅是硬件上的輝煌或者炫耀。

　　趙漢忠：你說的海派是一個相對比較抽象的概念，其實不管是南方人還是北方人，大家都是希望生活能夠舒適，能夠更加的自然，能夠非常的合乎你的審美觀，你要求供應的東西比較講究品質，講究一些細節(jié)。因為，細節(jié)是保持生活質量非常好的保障。比如說窗戶一開始那么麻煩，再怎么粗放都會覺得不舒服。

　　我們講究的是作品能夠非常的吸引你，非常讓你舒服，從人的本質上來講他就是喜歡這種東西，使得你的生活相對比較簡單，我相信不管南方人和北方人都會喜歡。

　　所以，我們在產(chǎn)品打造方面是希望保證你的舒適，保證你的生活品質，我覺得你的作品必須要用心。所以，有時候產(chǎn)品好是因為你覺得它非常細致的考慮到你生活中非常小的細節(jié)，所以你會從內(nèi)心認可它。

　　現(xiàn)場提問：馬上要開盤星光耀廣場有一個理念叫做引領高端生活區(qū)，這個項目的定位是怎么樣的？

　　李耀強：剛才我們趙總也說了，因為我是從南方過來的，在社會呆了十年。到了北方也有一段時間，對大連人的消費習慣和上海的消費習慣有非常深的感受，因為我最近也在思考，對我來說也有非常大的感受。

　　上海和北方的空間結構和戶型要求都有很大的不一樣，我有一個感覺，因為這跟北方地廣人稀有關系，所以他們比較喜歡寬敞明亮，北方人說的就是敞亮。

　　敞亮就是要大面寬，大窗戶，落地的大跳臺，什么都要大。但是，它的功能不是很注重，有個衛(wèi)生間，有個廚房就可以了。公共部位不裝修也沒問題，但是他就需要寬敞。

　　南方比較講究功能的使用性，人的舒適性。所以，三個房間會做三個衛(wèi)生間，四個房間會做四個衛(wèi)生間，雖然這有很大的不通透。

　　其實，大家知道敞亮很好，誰都喜歡敞亮。但是，敞亮也帶來了很多浪費，因為花錢買了房子，當然希望每平方米都得到使用價值。尤其是家庭，住在家里是每年需要住的，也不是為了炫耀，也不是說每天有很多的同事和鄰居到你家里娛樂，所以它還是以使用功能為主。

　　敞亮了以后保溫也不夠，也不環(huán)保，也不節(jié)能，能耗浪費也很大，私密性很差。我現(xiàn)在住的房子很常敞亮，窗幕也很大，但是每天回家第一件事情就把窗簾拉起來，因為人家一看就看到你家的床頭。

　　其實，我感覺現(xiàn)在為什么我們會提出引領生活豪宅的新理念，我們有這樣的體會。從南到北對住宅的要求和舒適性有一個接近的過程，這個接近的過程我覺得還是有比較大的差異。

　　現(xiàn)在，我們等于是穿越五年的時空，把現(xiàn)在上海的豪宅產(chǎn)品一下子搬到了大連生根，所以我們就要用這種創(chuàng)造理念的生活方式來引導消費者。其實，大連人，包括東北人有一部分確實有你這種的想法。感覺不夠敞亮，顏色有點深，沒有必要有這么多的衛(wèi)生間。

　　但是，也有很多大連人，東北人對我們的產(chǎn)品非常的感興趣。一眼就感覺到這就叫做小資生活，這方面在產(chǎn)品上得到了充分的體現(xiàn)。

　　現(xiàn)場提問：星光耀的項目為什么選擇在東港這個區(qū)域？東港這邊已經(jīng)有很多項目在開發(fā)，建筑非常多，星光耀廣場勢必會跟這些勁敵相競爭。

　　李耀強：因為這是大連現(xiàn)在未來唯一的一塊風水寶地，只有在東港定位這么好。

　　趙漢忠：我們經(jīng)常說下雨就是說財氣，放煙花的時候不下雨。

　　李耀強：最近八天，我一個人銷售掉了12套房子，這不是炫耀。這說明一個問題，說明這個房子一定有市場。我不可能十天里就可以賣12套，況且我還沒有多做什么事，因為我一直忙星光耀的活動，開盤之類的事情，但事實就是光我一個人8天就能賣出去12套。

　　現(xiàn)在東港的勁敵就是萬達，綠地，還有東港地。萬達和綠地在商務區(qū)，還不在我們這個區(qū)。東部開發(fā)區(qū)唯一的就是東港地，為什么叫東港地。大家看看樓就知道東港地后面還有一個問號，我們沒出來的時候他就提出問號。他做得確實不錯，他是用景觀取勝，做了大量的景觀，建筑整體外墻也是涂了很多色彩。但是，星浩資本一出來，一亮相，他的問號就沒有了，就變成東港地，說辭也變了，他把它定位改變了。

　　這說明一個什么問題呢？因為我們是競爭的關系，我們用我們的智慧和成功開發(fā)的智慧把星光耀打造出來。打造出來以后，這大概就是一個自然的比較，所以我們不要和他比較，我們就做好我們的事情，我們有我們的理念和智慧，我們有自己團隊的創(chuàng)造力。所以，我們有信心在這個競爭之林中成為一個標桿，畢竟有一些特征不是可以摹仿出來的。

　　現(xiàn)場提問：我們現(xiàn)在大連今年開盤前期的仍未情況是北方的客戶群比較多還是來自于南方的比較多？

　　李耀強：本地的比較多，政府官員比較多。政府的眼光比別人看得遠，他們的內(nèi)部情況了解得比較多，對政策了解也很長遠。所以，他能夠買就說明他對整個市場，對東港，對星光耀是看透徹了。所以，你們跟著政府買是不會錯的，政府不會虧待你。

　　現(xiàn)場提問：星浩資本的五年政策和今年大連東港整體規(guī)劃會不會有沖突，因為東港雖然是大連比較成熟的商業(yè)區(qū)。但是，按照規(guī)劃來說現(xiàn)在是起步階段，我們也看到東港區(qū)沒有很多的樓盤，只有地沒有樓盤，這樣會不會對星光耀的銷售和推廣有很大的影響？

　　李耀強：我們也在樹立一個標桿，這個標桿也是政府所希望的，希望達到一個標準。這個標準出來以后，對整個大連人，整個東港的發(fā)展就是按照我們的計劃進行，否則當時沒辦法進入。

　　第二，當時我們開記者招待會的時候，肖主任給你們做了很風趣的介紹，因為他的風趣介紹也讓你們感覺到歡欣鼓舞。這里所有的硬件配套在明年十月底全部會到位，如果這些硬件配套出來以后就不需要更多的投入，只要看硬件配套就可以了，基礎就打得很好了。

　　所以，這個影響是暫時的，但是未來是不會受影響的。因為，如果這邊已經(jīng)建設得很成熟了，你來看星光耀也就是這樣，你可以預知這邊將來會怎么樣?，F(xiàn)在這里一片白紙，你可以描繪得非常好。

　　這是大連中心唯一一塊土地，以后就沒有了，并且是朝北，是大連人最喜歡的土地。朝南的，向濱海邊上多好，北朝山，南朝海，為什么沒有很大的別墅。日本人難道不清楚嗎，俄羅斯人難道不清楚嗎，他們早就把這個風水看得很透徹了。他們都在山的北面開房，他的別墅區(qū)，包括巴洛克的建筑全都在北面，為什么呢？就是因為風水好。

　　因為，大連北方冬天只刮北風，我們一般不會去開窗，北方來的水氣潮濕，所以他就不開窗。夏天刮的東南風，他要和窗就覺得非常涼爽，這個風水就很好，而我們這個樓盤是背海朝南。

　　現(xiàn)場提問：星光耀廣場建成之后能夠對大連這個城市有什么影響？除了星光耀廣場之外，還有沒有打算在大連投哪個項目？

　　趙漢忠：大連星光耀廣場通過大連國際時尚節(jié)以后，它的名聲鶴起，這是原因之一。但是，最根本的原因在我們的產(chǎn)品，我們的產(chǎn)品在大連確實有影響力。我記得東港總指揮趙遠宏來看的時候，他當時說里一句很有特別的話：毀了。我不理解什么叫毀了，這么好還叫毀了。他后來跟我解釋，他說：這么好還來得。他當機立斷的說：我們這個會所，這個樣板區(qū)就是東港專門接待到東港參加的中央各級領導的第一站和接待點。從此以后，我后面接待了不知道多少的政府官員，大連市政府所有的機關干部都在這里呆過。我看得出來他們是發(fā)自內(nèi)心認為我這個樓盤是引領大連豪宅住宅的一個標桿，他說你們也是大連本土人士，對大連的產(chǎn)品你們見多識廣，你們的評價是最清楚的。

　　黃海濱：我們一期戰(zhàn)略投了大連、哈爾濱和南通三個項目，總的建筑面積240萬平方米，這個量也是很大。二期我們計劃投資上海、蘇州、杭州，基本上會在十月底之前完成相關的投資，目前跟相關政府洽談得非常不錯。上海項目在今年二月份已經(jīng)拿了，今年九月底會獲取蘇州，十月底左右會獲取杭州。大連未來一定會投，這是必然的。

　　第一，我們今后三期還是以華東為主，投國內(nèi)一、二線城市。因為，星浩資本不僅僅是一個基金，今后可能有商業(yè)并購基金，還有其他相關的文化地產(chǎn)基金。我們都會對大連進行很好的投資，因為他本身也是我們第一步選擇的很重要城市。所以，我覺得投資于大連也是我們很重要的一個選擇。

　　第二，星浩希望星光璀璨，照耀中國。希望星光耀廣場和相關的項目能夠不斷在中國一、二線，以及重要城市不斷復制發(fā)展。

 

（審校：劉滿桃）