“深圳是凱德重點發(fā)展的城市之一，在進入深圳之后，在建設(shè)的同時也不會停止繼續(xù)發(fā)展的腳步。”

　　觀點網(wǎng) 陳澤佳 武瑾瑩 未能實現(xiàn)在廣東一線城市開發(fā)旗下地標性品牌“來福士”一直是凱德置地多年的遺憾，如今，全球第八座來福士--深圳來福士廣場的出現(xiàn)可以完全打破這個遺憾。

　　8月31日，深圳來福士廣場舉行了開工奠基儀式。這是凱德置地在深圳的首個項目，也是其在華南地區(qū)的首個大型商業(yè)綜合體項目。

　　凱德置地中國區(qū)執(zhí)行副總裁羅臻毓表示，凱德以來福士商業(yè)綜合地標項目進軍深圳，標志著旗下三大業(yè)務(wù)單元正式全面落戶深圳。

　　其續(xù)稱，深圳是凱德重點發(fā)展的城市之一，在進入深圳之后，在建設(shè)的同時也不會停止繼續(xù)發(fā)展的腳步，未來會繼續(xù)在深圳尋找更多的項目。

　　據(jù)了解，深圳來福士廣場項目位于深圳南海大道與創(chuàng)業(yè)路交會處，該項目是以前的南油購物公園地塊一部分，占地超過5.3萬平方米，地上建筑面積約24萬平方米。原先由一家深圳企業(yè)開發(fā)，后受累于金融危機急需資金周轉(zhuǎn)，于是與曾購入該公司“債券股”債券的凱德置地達成股權(quán)置換協(xié)議。

　　深圳來福士廣場建成后，將與南油購物公園10萬平方米的市政公園融為一體。該項目涵蓋大型綜合購物中心、國際甲A寫字樓、商務(wù)公寓、國際酒店公寓等多種業(yè)態(tài)，占地面積逾5萬平方米，總面積近40萬平方米。整體項目分3期建設(shè)，將于2016年陸續(xù)建成。

　　來福士廣場屬于二期工程，包括購物廣場、國際甲A寫字樓、國際酒店公寓等。一期工程“公園道”將于今年10月前后銷售，由商務(wù)公寓、商務(wù)辦公和零售商業(yè)組成。

　　對于凱德在深圳的首個商業(yè)項目的定位，凱德置地總裁廖茸桐表示，相比深圳萬象城，來福士更注重以消費群體為主，偏向在年輕化，整體的業(yè)態(tài)不會以高端為主。

　　即使現(xiàn)在深圳來福士項目已完全落定，但凱德置地一直想要在華南板塊拓展的熱情依舊不減。

　　“建更多的來福士，一直是我們的目標”，羅臻毓稱，廣州也是三大經(jīng)濟中心城市之一，也是凱德想引入來福士的重點城市之一， 而目前正在積極尋找廣州合適建造來福士的土地。

　　而除了深圳之外，在接下來的一個月中，凱德置地及來福士在國內(nèi)多個城市還陸續(xù)會有更多的動作。據(jù)廖茸桐介紹，9月初，成都來福士將落成，接著，寧波來福士開業(yè)以及重慶朝天門項目啟動。

　　看起來，在未來的一段時間之內(nèi)，凱德商業(yè)項目消息將在全國四處可聞。

　　以下是凱德凱德置地中國區(qū)執(zhí)行副總裁羅臻毓以及凱德置地總裁廖茸桐的采訪問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：按照剛剛的介紹，9月基本都是商業(yè)項目的動作，是因為凱德之前在商業(yè)上的投資現(xiàn)在都開始逐漸顯現(xiàn)了嗎？

　　廖茸桐：其實凱德在05年就開始做商業(yè)地產(chǎn)，先做ShoppingMall，接著是酒店式公寓，再是寫字樓，之后就是做綜合體。

　　但可能外界對凱德置地的綜合體和商業(yè)項目的關(guān)注比較多，事實上，我們并沒有放棄住宅業(yè)務(wù)板塊，一直有在發(fā)展。目前凱德有30多個住宅項目處于開工或銷售等不同的階段，凱德在住宅與商業(yè)投入的資本金是50：50，目前處于平衡的狀態(tài)。但因為商業(yè)地產(chǎn)有專門的標志與品牌，能夠加深外界的印象，而住宅方面沒有什么統(tǒng)一的品牌存在，因此大家會誤以為凱德是商業(yè)地產(chǎn)比住宅地產(chǎn)發(fā)展得比較快。

　　現(xiàn)場提問：五五開的資金是指每年的資本投資安排嗎？

　　羅臻毓：從凱德在中國發(fā)展的角度來講，計劃商業(yè)和住宅的投資總體是五五開?，F(xiàn)在的規(guī)劃中并沒說未來更偏向于哪一方面，其實我們的業(yè)務(wù)很多包涵了住宅、商業(yè)和綜合體，只是大眾把更多的關(guān)注都集中在商業(yè)上，事實上住宅與商業(yè)的投資是持平的。

　　廖茸桐：從收益的角度看，短期收入方面是住宅會比較高一些，但長期收益是商業(yè)比較穩(wěn)定，所以收益的質(zhì)量是不一樣的。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在住宅的收入還是占主要的部分？

　　廖茸桐：對。但今年兩個來福士開業(yè)以后，在國內(nèi)就是四個來福士在開業(yè)運營。目前凱德總計在國內(nèi)有57個商場項目，15個綜合商務(wù)項目，超過4萬套住宅。每個商場在經(jīng)過開發(fā)期及經(jīng)營管理之后，收益會取得比較好的平衡，這個收益等于做一個底，因為住宅是波動較大的收益。

　　現(xiàn)場提問：來福士廣場未來會不會注入到凱德商用這個上市平臺？

　　廖茸桐：在凱德置地建設(shè)招商完成之后，來福士廣場是屬于一個基金，早有注入不同的投資者，以后會請凱德商用和雅詩閣幫忙管理，但總的來說，還是凱德的資產(chǎn)。

　　現(xiàn)場提問：我們知道凱德在商業(yè)部分是由很多基金公司在運作，不過凱德置地和凱德商用的基金模式和國內(nèi)的完全不同，請講一下凱德是如何區(qū)分這些分工的？

　　廖茸桐：原來早期是分成業(yè)務(wù)板塊，就是ShoppingMall板塊、Office板塊、住宅板塊、雅詩閣板塊，以及綜合體板塊。從2005年開始直至近期，一直沿用原來總部的想法，就是要專門管理各個板塊，才能走的更遠更大。不過，現(xiàn)在有所變化，要整合資源，可能接下來會看到更多資源的整合。

　　來福士就是很好的整合資源的平臺，這個平臺包括商場、寫字樓、酒店式公寓等。接下來還會做得更多，包括項目平臺、融資渠道、招商，也包括一些政府關(guān)系、合作伙伴的關(guān)系等資源的整合。以后單一住宅、寫字樓或是ShoppingMall相對會變少，而全方位業(yè)務(wù)板塊的項目會增多。

　　現(xiàn)場提問：在整合之后，凱德希望未來在中國具體的資產(chǎn)規(guī)模規(guī)劃能達到多少？

　　廖茸桐：因為嘉德集團（凱德母公司）在很多國家都有上市公司，不同的國家與城市，房地產(chǎn)發(fā)展也不同，這需要與當?shù)卣麄€宏觀調(diào)控、匯率風險、利率情況做很好的支配與協(xié)調(diào)，而不是把過多的資產(chǎn)單一地投放在某一個城市或國家。

　　目前，嘉德總資產(chǎn)有41%在中國國內(nèi)，隨著企業(yè)的發(fā)展比例也會增加，現(xiàn)在內(nèi)部對外的說法是在中國的資產(chǎn)比例將逐漸增加到45%。不過，主要還是要看市場與機會，如果中國大陸市場機會更多，那么集團自然也會把重心轉(zhuǎn)移到這里。

　　現(xiàn)場提問：去年下半年以來，包括天津、上海有一些外資在撤出中國樓市，您是怎么看待外資的撤退的？您認為這表現(xiàn)了外資對中國房地產(chǎn)的態(tài)度是什么呢？

　　廖茸桐：不單是外資，有些民企也在撤退，以及一些規(guī)模比較小的企業(yè)。房地產(chǎn)市場的風險越來越大，現(xiàn)在可能是洗牌的一次機會。

　　早年前從事房地產(chǎn)行業(yè)門檻低，也比較簡單，而現(xiàn)在卻不是這樣，隨著社會的發(fā)展和市場的需求，消費者的要求會越來越高，質(zhì)量、服務(wù)以及產(chǎn)品設(shè)計等也越來越專業(yè)，因此對于企業(yè)的要求也越來越高。

　　現(xiàn)場提問：那么凱德置地在這樣的情況下，是否會考慮多拿地？

　　廖茸桐：我們拿地的渠道既有通過政府的招拍掛，也有企業(yè)并購方式，目前除了觀望，也在積極做一些工作，但也不是每個機會都適合的。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在擴張拿地的機會比以前更多，接下來凱德在土地方面會不會有一些比較大的動作？

　　羅臻毓：這主要看市場機會，現(xiàn)在有更多的人出售現(xiàn)有的資產(chǎn)、土地、包括公司股權(quán)的等等。但其中是否有合適的，還要看具體情況。

　　不過，還是希望有類似兩年前收購東方海外的這種收購機會?？傮w而言，市場好時看地，市場不好時，我們也看。

　　現(xiàn)場提問：這樣說來，凱德的擴張是偏重收購的方式，而不是招拍掛的方式？

　　羅臻毓：各渠道都有，只是說從現(xiàn)在擁有的項目來講，招拍掛只是占了比較小的一部分，其他很多都是在市場上收購來的項目。

　　公司的運作理念是穩(wěn)扎穩(wěn)打，不管市場好與不好都要保持一定的增長，從公司的發(fā)展戰(zhàn)略來講，長期穩(wěn)定的增長才是持續(xù)的增長。

　　廖茸桐：從合作方面講，收購的方式會更多一些，主要原因是很多人愿意跟凱德這樣的企業(yè)進行合作。因為雖然凱德在談條件時比較專業(yè)，做前期調(diào)查時比較挑剔，不過一旦合作，雙方都是比較愉快。凱德在合作的市場上已建立起良好的口碑，因此也可視為一種門檻，所以用這樣的合作方式去擴張比直接招拍掛拿地的成功率高。

　　現(xiàn)場提問：無論合作還是收購，在標的的選擇上凱德的標準是什么？

　　廖茸桐：每拿一塊地，除了地理位置這種大家共同的標準以外，我們也有自己的一系列標準與考慮，比如商業(yè)和住宅的比例、開發(fā)速度、策略定位等。

　　現(xiàn)場提問：從凱德在國內(nèi)已經(jīng)經(jīng)營的來福士項目來看，平均的投資回報率能達到多少？

　　廖茸桐：回報率不能以短期來計，因為是長期持有的，所以回報短期內(nèi)是沒有住宅好。不過從長期來說，隨著環(huán)境和招商情況的好轉(zhuǎn)，商業(yè)的回報率是不亞于住宅的。

　　現(xiàn)場提問：深圳的商業(yè)地產(chǎn)其實有做得很成功，比如萬象城，凱德項目在定位上有什么樣特別的策略嗎？

　　羅臻毓：我們的定位和萬象城是有一些分隔的。萬象城比較注重高級的品牌，我們的來福士注重的是比較年輕化的消費群體；另外一點是我們會打造更多的餐飲；配合整個公園，配合我們的第一期和第三期，整體概念是和萬象城有所區(qū)別的。當然，不排除有一兩個品牌，這邊能找到那邊也能找到，但就整體業(yè)態(tài)來說，深圳來福士不會以高端品牌為主。

　　現(xiàn)場提問：除了深圳項目之外，凱德會在華南其他城市如廣州、佛山等開發(fā)更多的來福士廣場嗎？

　　羅臻毓：建更多的來福士，一直是我們的目標。深圳是全國經(jīng)濟比較發(fā)達的城市之一，來福士的進入是一個必然。而廣州是三大經(jīng)濟中心城市之一，也是我們想做來福士的重點城市之一，關(guān)鍵是能不能找到一個適合的地塊去建造來福士，現(xiàn)在我們還在積極探索中。

　　現(xiàn)場提問：深圳項目的總體推進及銷售安排是怎樣的？

　　羅臻毓：這個項目主要分為三期，一期貨量比小，前期設(shè)計的方案會完成比較快速，所以會在較快的時間里推出市場，這期的類型主要是住宅和辦公樓，現(xiàn)已基本封頂，預(yù)計10月份會以散賣的形式開始銷售；第二期主要是來福士廣場，這是由凱德自己長期持有的；第三期是一些公寓和辦公樓，預(yù)計年底開始動工，但是散賣還是持有，具體計劃還未確定。整體項目預(yù)計于2015年底至2016年初完工。。

　　一期的樓房中公寓是精裝，辦公室樓則是毛坯，價格還未確定，不過定價會比較合理優(yōu)惠的。

　　現(xiàn)場提問：8月30號深圳剛出了針對非住宅房產(chǎn)項目二手房按評估價征稅的公告，對此，行業(yè)認為有可能就是對商業(yè)地產(chǎn)的開始調(diào)控，而凱德的商業(yè)比例也比較高，是否會擔憂？

　　廖茸桐：無論做商業(yè)地產(chǎn)，還是做住宅房產(chǎn)，都要以市場需求為目標。即使有調(diào)控，但與調(diào)整戰(zhàn)略和市場需求是兩回事。我們更加專注多元化開發(fā)，有住宅、商場以及綜合體，以市場需求為導向，所以并不是政策來引導我們怎么去做。

　　隨著整個社會的發(fā)展，需求會從住宅轉(zhuǎn)移到商場、寫字樓、酒店式公寓等更多的商業(yè)?？偠灾瑒P德是以市場需求為導向，而不是以政策為導向的布局。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在很多開發(fā)商都用前海來進行宣傳及銷售，那來福士廣場在營銷方面會不會有前海的因素？另外，萬達在深圳有項目，您是怎么看待萬達進入深圳商業(yè)地產(chǎn)的？

　　羅臻毓：后海、前海的發(fā)展對整個南山區(qū)肯定會帶動新的增長點，對來福士而言，項目位置就落在前海和后海的中間，那么肯定會得到增長的益處。

　　深圳的商業(yè)地產(chǎn)確實已經(jīng)有不少開發(fā)商，例如華潤等，如果萬達也進來前海發(fā)展了，那么我也認為整個經(jīng)濟和市場的增長應(yīng)該是有足夠市場的份額來支撐的。如果沒有一定的市場份額與規(guī)模的支持，發(fā)展商是不會盲目地為了蓋房而蓋房。

　　因此，商業(yè)的運營能力在商業(yè)的發(fā)展過程中扮演的角色則越發(fā)重要，而針對這一點，凱德是充滿信心的，不僅前期的硬件要適應(yīng)這個區(qū)域，后期運作的軟件如經(jīng)營也是沒有問題的。

　　現(xiàn)場提問：凱德在深圳還有什么具體的規(guī)劃嗎？

　　羅臻毓：深圳是凱德重點發(fā)展的城市之一。進入深圳之后，在建設(shè)的同時也不會停止繼續(xù)發(fā)展的腳步，接下來我們可能還會挑一些別的好項目，包括一些住宅或其他的商業(yè)項目繼續(xù)發(fā)展。

（審校：勞蓉蓉）