近期政策面的頻繁表態(tài)一定程度上壓制了地產(chǎn)股的短期估值提升。但我們認(rèn)為，伴隨近兩周的調(diào)整，市場(chǎng)正在逐步消化政策影響。

　　投資要點(diǎn)

　　房地產(chǎn)實(shí)體市場(chǎng)回暖趨勢(shì)持續(xù)：上周（7.23-29）房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)不改，我們監(jiān)控的主要城市銷量環(huán)比上升13%，同比上升80%；其中一/二/三四線城市上周銷量分別同比上升5%/113%/79%。土地市場(chǎng)方面持續(xù)低位，上周土地推出/成交宗數(shù)分別為前周的1/2及1/3。

　　中央督查引導(dǎo)政策進(jìn)入密集期：在統(tǒng)計(jì)局公布了六月主要房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)后，房地產(chǎn)相關(guān)政策進(jìn)入密集期。一方面地方政府繼續(xù)展開房地產(chǎn)政策微調(diào)，南京出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)消費(fèi)的若干意見》，以補(bǔ)貼首次臵業(yè)及鼓勵(lì)人才落戶。大連出臺(tái)《大連市加快推全域城市化的相關(guān)政策》也放寬了購房落戶的相關(guān)條件。另一方面，中央近期多部委表態(tài)，堅(jiān)持調(diào)控不放松。國務(wù)院決定從7月下旬開始，派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省（市）貫徹落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查。上海表態(tài)加大限購政策執(zhí)行的檢查力度，對(duì)中央近期的《緊急通知》和相關(guān)表態(tài)率先作出回應(yīng)。近期政策面的頻繁表態(tài)一定程度上壓制了地產(chǎn)股的短期估值提升。但我們認(rèn)為，伴隨近兩周的調(diào)整，市場(chǎng)正在逐步消化政策影響。

　　去庫存和新開工進(jìn)度制約政策加碼：在行業(yè)整體向好的大背景下，我們也看到本輪行業(yè)基本面的恢復(fù)是漸進(jìn)而緩慢的。本周主要城市庫存面積環(huán)比僅下降0.1%，新開工三季度低位運(yùn)行的概率也較大。因此我們認(rèn)為盡管市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪的政策密集期，但短期全國性緊縮政策大幅加碼的概率不大。

　　推薦龍頭企業(yè)：在目前的存貨水平下，我們預(yù)計(jì)下一階段主流開發(fā)商在下一階段將維持以跑量為主的策略，房價(jià)出現(xiàn)類似于2009年的迅速大幅反彈從而引發(fā)更嚴(yán)厲的調(diào)控的可能性小?；谶@一判斷，我們維持板塊中性偏樂觀的看法，維持對(duì)萬科、保利的推薦。

　　總體情況

　　新房：29個(gè)城市平均銷售面積為19.1萬平米，總體成交環(huán)比上升13%。

　　二手房：統(tǒng)計(jì)的四個(gè)城市，二手房成交繼續(xù)小幅波動(dòng)，其中天津成交下降，其他幾個(gè)城市有所上升。杭州環(huán)比連續(xù)五周上升，升幅為5%，接近2009年同期成交水平。深圳環(huán)比小幅上升1%，成交為本年高位，但仍僅為去年同期的一半。北京環(huán)比上升18%，成交創(chuàng)本年新高。天津環(huán)比下降11%，絕對(duì)成交繼續(xù)高位波動(dòng)，接近2010年年末水平。

　　城市情況

　　一線城市中，上海、廣州環(huán)比下降，北京、深圳環(huán)比上升。其中，上海連續(xù)兩周環(huán)比小幅下降，本周降幅為8%，成交繼續(xù)高位波動(dòng)。廣州在連續(xù)兩周環(huán)比上升后，本周環(huán)比下降，降幅為14%，絕對(duì)成交與5月水平相當(dāng)。北京環(huán)比上升35%，絕對(duì)成交接近5月水平。深圳環(huán)比上升31%，成交接近2010年末水平。

　　二線城市環(huán)比小幅上升7%，同比上升113%。三四線城市環(huán)比上升17%，同比上升79%。

　　土地市場(chǎng)

　　雖然上海等個(gè)別城市有部分土地高溢價(jià)成交，但是統(tǒng)計(jì)的27個(gè)城市推出和成交土地?cái)?shù)仍處于極低的位臵。本周推出住宅土地18宗，為上周的1/3。成交10宗，為上周的1/2。土地市場(chǎng)的整體回暖仍不明顯。

　　行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示

　　1）調(diào)控嚴(yán)厲程度高于市場(chǎng)預(yù)期；2）成交萎縮；3）中報(bào)重點(diǎn)公司結(jié)算面積及利潤率低于市場(chǎng)預(yù)期。

　　興業(yè)證券-房地產(chǎn)行業(yè)：逐漸消化密集政策影響