在拆遷更新方面，不可控因素較多，時(shí)間跨度非常長，因而很難有一個(gè)預(yù)期時(shí)間。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 一直謙稱自己是“小企業(yè)”的中糧地產(chǎn)其實(shí)在寸土寸金的深圳擁有大約130萬平方米的工業(yè)用地，這也是不少機(jī)構(gòu)看好其發(fā)展前景的主因之一。

　　不過，這些暗藏巨大升值空間的土地儲(chǔ)備在城市更新緩慢推進(jìn)的現(xiàn)實(shí)之下，仍顯黯然。

　　“城市更新帶有很大程度的政府推動(dòng)背景，在沒有政府推動(dòng)的情況下企業(yè)很難自己推進(jìn)。”中糧地產(chǎn)證券事務(wù)代表范步登表示，特別在拆遷更新方面，不可控因素較多，時(shí)間跨度非常長，因而很難有一個(gè)預(yù)期時(shí)間。

　　城市更新之難

　　據(jù)介紹，目前，中糧地產(chǎn)與城市更新有關(guān)的項(xiàng)目主要包括寶安區(qū)22區(qū)中糧工業(yè)園及寶安區(qū)25區(qū)兩大項(xiàng)目。

　　前者已被納入深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)擬定的《2012年深圳市城市更新單元計(jì)劃第二批計(jì)劃》(草案)，擬更新為居住和商業(yè)用地，需拆除重建用地面積4.06萬平方米，中糧地產(chǎn)所占權(quán)屬比例超過90%。

　　“22區(qū)我們已經(jīng)申報(bào)通過，目前正處于拆遷談判過程中，因?yàn)?0%都是我們的，所以情況不會(huì)特別復(fù)雜。”范步登介紹稱，與22區(qū)相比，25區(qū)的情況就相對復(fù)雜一些。

　　“25區(qū)中個(gè)人商戶比較多，還有一些企業(yè)機(jī)構(gòu)，所以盡管25區(qū)的申報(bào)也已獲批，和政府也有了一個(gè)規(guī)劃出來，但現(xiàn)在還在摸底，進(jìn)行該區(qū)域中建筑具體業(yè)態(tài)的相關(guān)核查工作。”范步登如是說。

　　資料顯示，22區(qū)中糧工業(yè)園城市更新地塊位于新圳河、公園路和建安二路圍合的長形地塊，但不包括加油站部分。而25區(qū)的城市更新地塊則是由寶安主干路“前進(jìn)一路”、“創(chuàng)業(yè)二路”，及次干路“建安一路”、“裕安二路”所圍合。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，25區(qū)之中包括寶安商業(yè)步行街、海雅百貨、好百年家居廣場、女人世界、寶安藝術(shù)城、人人樂華豐購物廣場以及不少臨搭的小攤位，目前均未有拆遷跡象。

　　其中，現(xiàn)在華豐購物廣場的位置計(jì)劃建設(shè)中糧大悅城。據(jù)范步登介紹：“大悅城建筑面積大約是70-80多萬建筑平米，位于現(xiàn)在華豐廣場國美電器那一大塊區(qū)域。”

　　不久之前，深圳中糧地產(chǎn)副總經(jīng)理田佳琳在接受媒體采訪時(shí)亦透露，目前大悅城項(xiàng)目已立項(xiàng)，還在規(guī)劃中，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案標(biāo)準(zhǔn)很高，將徹底整合并改變現(xiàn)有業(yè)態(tài)的零散結(jié)構(gòu)和低檔形象，形成區(qū)域性商業(yè)核心。其規(guī)劃定位將會(huì)在未來幾個(gè)月確定下來。

　　“深寶恒”淵源

　　在土地空間極為有限的深圳，城市更新被視為其城市化升級(jí)的救命稻草。

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中糧地產(chǎn)參與的城市更新項(xiàng)目，是深圳未來城市運(yùn)營模式的一大類，對已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市的多種土地進(jìn)行分類更新，即重建、綜合整治及功能改變。

　　在這之中，大量項(xiàng)目屬于重建再開發(fā)，對于開發(fā)主體來說，無疑是受益最大的模式。

　　據(jù)今鷹地產(chǎn)營銷總經(jīng)理林曉華介紹，中糧地產(chǎn)所擁有的130萬平的工業(yè)用地屬于歷史遺留資產(chǎn)。

　　翻閱歷史資料發(fā)現(xiàn)，2004年12月31日，中糧受讓深保投公司持有的深寶恒59.63%的股權(quán)。2006年4月，深寶恒變更為中糧地產(chǎn)。

　　對深寶恒的收購不僅為中糧地產(chǎn)搭建了資本運(yùn)作平臺(tái)，也為其儲(chǔ)備了大量的工業(yè)用地。

　　據(jù)范步登介紹，在1981年，深寶恒原名叫寶安縣城建指揮部，因而在80年代履行的是城建局的職能功能。

　　在1993年7月改制成深圳寶恒(集團(tuán))股份有限公司，并于當(dāng)年10月在深交所掛牌上市，簡稱為“深寶恒A”。

　　“所以有很多土地，深寶恒下面的資產(chǎn)不僅僅是這22區(qū)、25區(qū)這兩個(gè)，在寶安老城區(qū)僅僅有30萬平，而其他100萬平方米的土地主要分布于寶安區(qū)福永大洋開發(fā)區(qū)以及艾默生工業(yè)園。”

　　范步登續(xù)稱，由于這些地方比較偏遠(yuǎn)，所以沒有這么快(被納入城市更新單元)。

　　“只有當(dāng)政府決定大力發(fā)展福永經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，這些地方的項(xiàng)目才有可能納入更新范圍，這與政策走向息息相關(guān)。”他續(xù)稱：“而目前這部分工業(yè)地產(chǎn)基本都在出租，出租率在95%以上。”

　　他進(jìn)一步解釋稱，比如目前更新的這兩個(gè)項(xiàng)目(22區(qū)以及25區(qū))，公司要做的一方面就是要終止這些租賃合同，商討賠償方案，而另一方面就是同其他業(yè)主談判。

　　由此看來，中糧地產(chǎn)想要在深圳城市更新之中分一杯羹并非易事，仍需長時(shí)間的堅(jiān)持和等待。