商業(yè)地產(chǎn)正進入高速增長的階段，大量的商業(yè)由于體量過剩、脫離運營需求、形態(tài)老化等問題，未來將有大量項目生存艱難?！　　　?/h3>

　　編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點再一次回到海南，一個放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級經(jīng)濟學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報道。

　　觀點網(wǎng) 曹萍 調(diào)控烽煙四起，開發(fā)商紛紛尋找新的避難所，不受限購的商業(yè)地產(chǎn)登時成為行業(yè)新寵，在全國各地紛紛涌現(xiàn)出商業(yè)項目卻面臨著新的問題。

　　洲聯(lián)集團·五合國際總建筑師劉力認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的靈魂就是通過個性化的創(chuàng)意表達實現(xiàn)物業(yè)運營價值的最大化，但在房地產(chǎn)大干快上瘋狂的十年里，幾乎沒有什么項目允許長時間的研究與設(shè)計，在滿足項目開發(fā)進度、成本控制的條件下，個性化的商業(yè)設(shè)計少之又少。

　　所以，出現(xiàn)建筑抄襲的情況比比皆是，提及美全22世紀(jì)"抄襲"望京SOHO案，劉力稱，"直接抄襲建筑形象與部分借鑒別人設(shè)計構(gòu)思，這兩種情況都很普遍"。

　　但簡單的外觀抄襲未必能給項目帶來蔚然的前景。因為從整個行業(yè)來看，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)在規(guī)劃設(shè)計層面的最大問題，是規(guī)劃設(shè)計服務(wù)機構(gòu)提供純粹的設(shè)計技術(shù)服務(wù)，而不具備市場研究與產(chǎn)品定位能力，無助于項目開發(fā)戰(zhàn)略的落實。

　　另外，目前商業(yè)地產(chǎn)市場嚴(yán)重過剩，商業(yè)項目面臨專業(yè)策劃、商業(yè)規(guī)劃、招商與運營等方面重大挑戰(zhàn)，而真正了解現(xiàn)代不同商業(yè)業(yè)態(tài)需求，有經(jīng)驗的專業(yè)設(shè)計機構(gòu)非常稀缺。

　　從行業(yè)發(fā)展階段來看，商業(yè)地產(chǎn)正進入高速增長的階段，大量的商業(yè)由于體量過剩、脫離運營需求、形態(tài)老化等問題，未來將有大量項目生存艱難。

　　也正是在這優(yōu)勝劣汰的過程中，將會沉淀和篩選出成功的項目、成熟的操作模式、專業(yè)的團隊、知名的品牌。商業(yè)地產(chǎn)唯一走勢是更加金融化、專業(yè)化和品牌化。對于商業(yè)地產(chǎn)的未來，他充滿期待。

　　以下為觀點新媒體對洲聯(lián)集團（WWW5A)·五合國際總建筑師劉力博士的專訪：

　　觀點新媒體：今年以來，隨著中國經(jīng)濟出現(xiàn)急速下滑，宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長，服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的洲聯(lián)集團（WWW5A)·五合國際受到了怎樣的影響，企業(yè)在此形勢下如何應(yīng)對？

　　劉力：雖然有部分項目進度放緩，純住宅類開發(fā)項目新合同有所減少，但是由于集團業(yè)務(wù)廣泛，規(guī)劃研究類、商業(yè)公建類、高精度要求的整合設(shè)計任務(wù)還有所增加。地產(chǎn)形勢的變化對于不同類型的服務(wù)企業(yè)的影響表現(xiàn)不同，對于具備技術(shù)專長和服務(wù)特色的企業(yè)反倒提供了新的機會。

　　觀點新媒體：建筑設(shè)計是洲聯(lián)集團（WWW5A)·五合國際的業(yè)務(wù)領(lǐng)域之一，目前這個業(yè)務(wù)中有沒有包括保障房？由于政策的支持，這會不會是公司未來一個業(yè)務(wù)的發(fā)展方向？

　　劉力：由于集團的技術(shù)專長集中在高品質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計、高復(fù)雜性綜合項目、對于生態(tài)節(jié)能特殊要求、以及大規(guī)模產(chǎn)業(yè)及開發(fā)戰(zhàn)略的研究及規(guī)劃，我們尚未參與保障房這一特殊領(lǐng)域。就目前我所接觸到的保障房項目，由于各種嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)限制，反而不需要太多的市場研究、新技術(shù)應(yīng)用和創(chuàng)意思考。

　　觀點新媒體：您認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)重在獨特的創(chuàng)意還是價值的最大化？建筑設(shè)計講究的是個性化，個性化的設(shè)計比較耗時，但開發(fā)商要求的工期很短，你們?nèi)绾纹胶庠O(shè)計理想與現(xiàn)實利潤的關(guān)系？

　　劉力：商業(yè)地產(chǎn)市場目前嚴(yán)重過剩，商業(yè)項目面臨專業(yè)策劃、商業(yè)規(guī)劃、招商與運營等方面重大挑戰(zhàn)，真正了解現(xiàn)代不同商業(yè)業(yè)態(tài)需求，有經(jīng)驗的專業(yè)設(shè)計機構(gòu)非常稀缺。進行商業(yè)設(shè)計核心是能夠通過有針對性的業(yè)態(tài)組織，體驗空間的創(chuàng)意表達，確保商業(yè)物業(yè)能夠通過運營實現(xiàn)增值。因此商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)性與創(chuàng)意都是手段，追求物業(yè)運營價值的最大化才是目標(biāo)。

　　任何項目由于具體條件不同，都必須具有獨特的形態(tài)。個性化因此是建筑師解決項目問題時所必須考慮的方面之一。

　　在地產(chǎn)大干快上這瘋狂的十年，幾乎沒有什么項目允許長時間的研究、充足的設(shè)計時間、細(xì)致的技術(shù)表達，因此在滿足項目整體開發(fā)目標(biāo)、進度要求、成本控制等方面要求的前提下，如何體現(xiàn)建筑的品質(zhì)與細(xì)節(jié)的精度，是對建筑師的挑戰(zhàn)，也是真正凸現(xiàn)高水準(zhǔn)設(shè)計機構(gòu)的機會。

　　觀點新媒體：日前，望京SOHO和重慶美全22世紀(jì)就"是否抄襲"一事鬧得沸沸揚揚，對于這一場爭論，您從一個建筑設(shè)計師的角度怎么看？您認(rèn)為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)在定位與設(shè)計方面存在哪些問題？

　　劉力：直接抄襲建筑形象與部分借鑒別人設(shè)計構(gòu)思，這兩種情況都很普遍。就具體的望京SOHO和重慶美全22世紀(jì)這一案例，本人了解很少。僅從網(wǎng)上圖片比較，本人認(rèn)為相差很大，明顯望京SOHO的設(shè)計更勝一籌。

　　國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)在規(guī)劃設(shè)計層面的最大問題，是規(guī)劃設(shè)計服務(wù)機構(gòu)不具備市場研究與產(chǎn)品定位能力，即便是提供純粹的設(shè)計技術(shù)服務(wù)，也往往脫離市場需求，無助于項目開發(fā)戰(zhàn)略的落實。

　　由于商業(yè)項目所面臨的問題遠(yuǎn)比其它開發(fā)類項目復(fù)雜，設(shè)計機構(gòu)必須能夠以專業(yè)的高度、豐富的經(jīng)驗，融入策劃與規(guī)劃這一長期的研發(fā)過程。

　　觀點新媒體：作為一個建筑設(shè)計師，目前國內(nèi)隨著行業(yè)發(fā)展進入精細(xì)化，您認(rèn)為未來的商業(yè)地產(chǎn)走向是什么？

　　劉力：商業(yè)地產(chǎn)正在進入高速增長的階段，大量的商業(yè)由于體量過剩、脫離運營需求、形態(tài)老化等問題，未來將有大量項目生存艱難。

　　也正是在這優(yōu)勝劣汰的過程中，將會沉淀和篩選出成功的項目、成熟的操作模式、專業(yè)的團隊、知名的品牌。商業(yè)地產(chǎn)唯一走勢是更加金融化、專業(yè)化、和品牌化。

　　觀點新媒體：中國房地產(chǎn)行業(yè)在如此復(fù)雜的政策經(jīng)濟形勢下發(fā)展至今天，您認(rèn)為未來房地產(chǎn)行業(yè)競爭的核心因素是什么？企業(yè)在這樣的環(huán)境中，如何取得發(fā)展與存續(xù)的平衡？

　　劉力：未來房地產(chǎn)行業(yè)核心的競爭要素?zé)o非三個方面：資本、品牌、產(chǎn)品品質(zhì)。首先，目前市場上開發(fā)企業(yè)的代表和主流也就是兩類：大型國企央企，和民間大資本集團。他們既擁有足夠的資本和融資能力，也有獲取土地資源的優(yōu)勢和渠道。

　　其次，目前雖有不少品牌房企，但是他的品牌更多綁定資本規(guī)模，而且品牌的價值在銷售中回報有限，因此品牌價值的上升空間很大。

　　第三，雖然每個企業(yè)都把品質(zhì)作為口號，但在過去房價地價暴漲的十年中，品質(zhì)并未真正成為核心競爭力，當(dāng)市場遇冷，銷售競爭激烈，品質(zhì)也許會成為中小企業(yè)尋求突破的良策。