這幾年是廣州寫字樓的超供應(yīng)期，空置率短期內(nèi)不會下降，現(xiàn)在含金量高的廣州寫字樓的數(shù)量每個月都在上升。

　　觀點網(wǎng) 張媛娜 武瑾瑩 恒大以超高溢價拿到的珠江新城地王不僅“溫暖”了低迷的土地市場，也帶動了各界對于整個珠江新城區(qū)域的關(guān)注。

　　與此同時，前段時間廣州國際金融中心寫字樓最高租金達到320元/平米/月，再次刷新廣州甲級寫字樓最高租金記錄，更使得珠江新城的寫字樓成為關(guān)注焦點。

　　仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪如此生動的形容，“珠江新城的特級寫字樓賣的比豬肉還便宜”。

　　他表示，未來一兩年內(nèi)，廣州寫字樓的租金會處于比較平穩(wěn)的水平，而且到了2018年至2020年，珠江新城的含金量會迅速提升。

　　其續(xù)稱，未來五年或者十年，廣州的營商成本增加，租金將成為一個關(guān)鍵因素。所以合理的成本很重要，它會加速廣州成為中國南部的一個主要的CBD核心地帶。

　　“寫字樓會為廣州營造一個很好的營銷環(huán)境，在租金不是很貴的情況下吸引更多的企業(yè)來到廣州，這對廣州未來的發(fā)展是十分有利的。”

　　與北京上海相比，吳仲豪認為，廣州寫字樓現(xiàn)在正處于井噴式供應(yīng)的階段。井噴式供應(yīng)是主宰市場的一個很大很強烈的因素，而且，井噴式供應(yīng)會使得空置率很難大幅度向下?？罩寐示S持在較高水平，那么租金壓力也會長期顯現(xiàn)。

　　其強調(diào)，未來華南區(qū)的總部寫字樓都會搬去珠江新城。

　　以下為觀點新媒體對仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪的采訪實錄：

　　觀點新媒體：恒大以13.22億拿到的珠江新城D4-B2地塊，樓面地價32968元/平米，您怎么看恒大拿地的價格？據(jù)說恒大拿這塊地用來自建五星級酒店，您認為目前珠江新城五星級酒店的市場情況如何？

　　吳仲豪：這個地塊如果在珠江新城的核心地帶，那么一點都不貴。但是現(xiàn)在的位置稍微偏僻了一點，所以現(xiàn)在的地價是偏貴的。但建成之后，如果有機會可以以適當(dāng)?shù)睦麧欃u出去。

　　至于是否用來自建酒店，這個要看供求關(guān)系。將來珠江新城五星級酒店的需求會很可觀，而且那個位置做五星級酒店也是可行的。

　　但現(xiàn)在具體情況還沒有得到落實，酒店建成后也有可能拿出來賣。

　　觀點新媒體：目前珠江新城核心位置寫字樓的租金水平是么樣的？

　　吳仲豪：具體有多少我沒有做過統(tǒng)計，但是具備高層好景觀資源的寫字樓租金都超過300元/平米/月。

　　觀點新媒體：在廣州您覺得這個租金水平如何？

　　吳仲豪：如果是高層這個租金水平并不奇怪。因為決定租金有很多因素，比如景觀、朝向、位置、樓層等等。

　　但在成熟的市場，寫字樓租金不代表一切。而且我覺得未來一兩年內(nèi)，廣州寫字樓的租金都會比較平穩(wěn)。

　　觀點新媒體：相對廣州，北京上海的寫字樓市場發(fā)展更為成熟，但今年這兩個城市的租金水平上升迅速，甚至比廣州更快，為什么會出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象？

　　吳仲豪：北京、上海的寫字樓在幾年前就遇到井噴的情況，而廣州現(xiàn)在正處于這樣的階段。井噴式供應(yīng)是主宰市場的一個很大很強烈的因素，而且，井噴式供應(yīng)會使得空置率很難大幅度向下?？罩寐示S持在較高水平，那么租金壓力也會長期顯現(xiàn)。

　　租金壓力長期存在于市場，業(yè)主競爭租客，我們把它叫做租客市場。租客市場的特性就是在舊的寫字樓，租客很大程度上被新的寫字樓挖走，舊的寫字樓又會用更優(yōu)惠的租賃政策搶奪大客源。大型的租客市場在井噴式供應(yīng)的情況下就會產(chǎn)生洗牌效應(yīng)。

　　廣州這兩年會陸陸續(xù)續(xù)發(fā)生一些重大的搬遷，尤其是舊區(qū)搬去新區(qū)，或者說舊的寫字樓搬去新的寫字樓。最重要的一點，未來華南區(qū)的總部寫字樓都會搬去珠江新城。

　　首先，公司想要提供競爭力，人才很重要。假設(shè)公司的寫字樓在中山、番禺等，人才未必愿意過來，而珠江新城CBD這么漂亮，就會有人愿意來工作、生活，而北京、上海的寫字樓已經(jīng)經(jīng)過了這個階段。

　　至于廣州，我們要看寫字樓的含金量，租金不上升不代表寫字樓的含金量不上升。廣州寫字樓的需求其實是非常強勁的。

　　這幾年是廣州寫字樓的超供應(yīng)期，空置率短期內(nèi)不會下降。我們可以看到，現(xiàn)在含金量高的廣州寫字樓的數(shù)量每個月都在上升。有越來越多的人搬進珠江新城，那里舒服、干凈、安全，設(shè)施越來越完善，很多外來人員也都從越秀區(qū)或者天河北搬去珠江新城住。這就表現(xiàn)出廣州的中央商務(wù)區(qū)的含金量非?？捎^。

　　到2017年，珠江新城會有“六大金剛”項目出來，像東塔、新鴻基、財富中心等。這些項目出來后珠江新城寫字樓的含金量會快速反應(yīng)。之所以現(xiàn)在還沒有反應(yīng)是因為還有空置率的原因，并且含金量往往是滯后反應(yīng)的。但是我相信到了2018年至2020年一定會有所反應(yīng)。

　　觀點新媒體：廣州政府今年重點推介的土地都以商業(yè)區(qū)為主，比如琶洲、白云新城、南站等商區(qū)，這些地方會不會逐漸地發(fā)展成為一個成熟的商業(yè)區(qū)域后，將一些租客從珠江新城吸引到這些新的商圈呢？

　　吳仲豪：大規(guī)模的洗牌在短期內(nèi)還不會發(fā)生。但是區(qū)域性的洗牌已經(jīng)在發(fā)生，在2007年之前，廣州是沒有什么甲級寫字樓的，最好的算是中信，但是中信現(xiàn)在已經(jīng)很舊了。

　　現(xiàn)在這樣的階段，廣州有這么多寫字樓的供應(yīng)，對廣州經(jīng)濟的發(fā)展非常重要，因為它提供了不同價格的寫字樓給不同的人做生意。廣州這么多的寫字樓，在租金不飆升的情況下，就會招攬到更多在中國南部產(chǎn)業(yè)升級成功的企業(yè)搬來珠江新城、天河北或者其他便宜的地方，有很多不同的選擇。

　　這樣的話，未來五年或者十年，廣州的營商成本增加，租金是一個關(guān)鍵因素。所以合理的成本很重要，它會加速廣州成為中國南部主要的CBD核心地帶。寫字樓會為廣州營造很好的營銷環(huán)境，在租金不是很貴的情況下吸引更多的企業(yè)來到廣州，這對廣州未來的發(fā)展是十分有利的。

　　觀點新媒體：那么您覺得南站的位置及未來三五年的商業(yè)發(fā)展會是怎樣？

　　吳仲豪：南站那里有港深高鐵，具有一定的價值。但是我覺得，廣州商業(yè)的精髓還是在天河中央商務(wù)區(qū)，珠江新城加天河北，只要這個地方成功了，其他的地方，像琶洲、白云區(qū)、南站等都會得益的。

　　南站自從推出來后，貌似很多品牌發(fā)展商不是很積極很愿意地進入，那是因為現(xiàn)在的品牌發(fā)展商流動性很大，有很多選擇，不會被一個區(qū)域限制住。

　　觀點新媒體：珠江新城在今年或短期內(nèi)會有一些大規(guī)模的辦公樓交易嗎？

　　吳仲豪：過去珠江新城每年大規(guī)模的辦公樓交易都有一單是我們做的。去年做了兩單交易，包括雅居樂和廣發(fā)銀行等，都是我們做的。目前珠江新城的寫字樓基本上都是只租不售。

　　現(xiàn)在珠江新城寫字樓賣得很便宜，去年我就一直在講，“珠江新城的特級寫字樓賣的比豬肉還便宜”。

　　觀點新媒體：目前很多人認為中國經(jīng)濟可能出現(xiàn)下滑，無論是對于金融貿(mào)易還是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，您認為宏觀經(jīng)濟的變化會否會產(chǎn)生影響？

　　吳仲豪：經(jīng)濟活動是不會停止的，經(jīng)濟活動主宰了整個社會，同時經(jīng)濟活動也是相對的活動。在過去幾年，我們的政府是非常有智慧的，很多調(diào)控政策將整個經(jīng)濟降了下來，很多籌碼也可以慢慢放松，調(diào)控其實是長期的微調(diào)。

　　中國是具有中國特色的社會主義國家，因此在調(diào)控經(jīng)濟方面我們比西方國家做的更加出色。

　　觀點新媒體：您認為中國的行政調(diào)控是有效的嗎？如何看待中央政府與地方政府在調(diào)控方面不同的態(tài)度？

　　吳仲豪：我認為是非常有效的，而且很平穩(wěn)。而且我認為中國目前正處于經(jīng)濟快速增長的磨合期。中國發(fā)展最快的就是最近的五年，可是很多西方國家其實都經(jīng)過了幾百年發(fā)展了。所以我們需要給予政府時間，這是一個磨合期，我并不擔(dān)心中國經(jīng)濟發(fā)生衰退。