無(wú)論密集買地是否“彎道超車”，都不可忽略的是，現(xiàn)階段金科奉行的策略依然是，去三四線城市拿低價(jià)土地。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 雖然金科這一個(gè)多月拿地動(dòng)作不斷，但是從其拿地思路來(lái)看，依然是按照既定的“622“策略展開(kāi)。

　　根據(jù)金科的“622”策略，以重慶為中心的中西部城市發(fā)展規(guī)模占比將達(dá)到60%、而長(zhǎng)三角和環(huán)渤海占比分別達(dá)約20%。而在金科“深耕重慶”的前提下，其堅(jiān)持的兩條主線即是中西部和三四線城市。

　　而這正是金科近月來(lái)拿地的主戰(zhàn)場(chǎng)。

　　20億密集拿地

　　6月15日，金科股份發(fā)布公告稱，公司及控股子公司成都金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已在6月14日通過(guò)公開(kāi)拍賣方式分別取得重慶市開(kāi)縣一塊宗地、四川省內(nèi)江市一塊宗地的土地使用權(quán)。

　　此次收購(gòu)共耗資3.51億元，兩宗地的總面積約22.9萬(wàn)平方米。

　　其中，涉及到的重慶開(kāi)縣kx-1-126、127宗地，最終由金科以略高于底價(jià)的5600萬(wàn)元成交。地塊位于重慶開(kāi)縣文峰街道中原社區(qū)，占地面積93333.4平方米，規(guī)劃為商住用地，其中商服部分的容積率不大于1，住宅部分不大于3.5，土地出讓年限為50年，掛牌起始價(jià)為5390萬(wàn)元。

　　公告中涉及到的另一宗地，編號(hào)為內(nèi)市中地拍【2012】01號(hào)，位于四川省內(nèi)江市市中區(qū)樂(lè)賢鎮(zhèn)，占地面積135952平米，容積率不大于3.0，土地性質(zhì)規(guī)劃為二類居住用地，地塊成交價(jià)為2.95億元。

　　觀察發(fā)現(xiàn)，這已不是金科股份今年以來(lái)首次拿地。5月份后，金科已經(jīng)頻頻在土地市場(chǎng)出手，相繼在重慶、四川、江蘇等地拿下8宗地塊，耗資近20億。

　　5月3日，金科就曾公布，公司已通過(guò)掛牌方式獲得重慶四宗地的土地使用權(quán)，四宗地塊成交價(jià)總共為11.73億元。

　　公告顯示，這4宗地塊中，有2宗位于重慶開(kāi)縣，1宗位于重慶市北碚蔡家，另外一宗則位于重慶市長(zhǎng)壽區(qū)。

　　其中，成交額最大的一宗是“北碚蔡家組團(tuán)M分區(qū)M59/03、M61-02/02、M55-02/02”宗地，成交額為4.7億元，占地面積19.5萬(wàn)平方米，可建面積為36.9萬(wàn)平米，用地性質(zhì)規(guī)劃為二類居住用地，起拍價(jià)為4.67億元。

　　位于開(kāi)縣的兩宗地塊均處于重慶市開(kāi)縣平橋生態(tài)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，占地面積共15.05萬(wàn)平方米，總成交額為3.63億元；位于重慶長(zhǎng)壽區(qū)北部片區(qū)A-4-5-1/03號(hào)地塊，占地面積13.3萬(wàn)平方米，用地性質(zhì)為普通商品住房用地，成交額為3.5億元。

　　之后的5月31日，金科再次宣布，控股子公司無(wú)錫金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以4.32億元的總價(jià)摘得江蘇省張家港市兩宗住宅用地，地塊總面積為14.14萬(wàn)平方米。

　　而對(duì)于如此集中拿地，金科股份方面指出，這只是公司正常的拿地節(jié)奏，意在補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。

　　低廉土地成本

　　重慶業(yè)內(nèi)人士表示，重慶這兩三年來(lái)土地市場(chǎng)情況都不錯(cuò)，即便今年也如此，而金科可能目前在重慶的土地儲(chǔ)備不夠，所以，這是一輪正常的拿地行動(dòng)。

　　金科曾對(duì)外表示其土地策略為，到2013年實(shí)現(xiàn)在重慶30個(gè)郊縣的布局，顯然本次拿地也是該計(jì)劃的實(shí)施。

　　此外，對(duì)金科而言，在重慶拿到的地塊多位于郊縣，地價(jià)便宜。對(duì)于金科來(lái)說(shuō)，低廉的土地成本是重要的考慮因素

　　有研究報(bào)告指出，2012年1季度末，金科股份手持現(xiàn)金59億元，資產(chǎn)負(fù)債率85.7%，真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率53%，凈負(fù)債率為131%，加之2012年為信托還款高峰，資金略顯壓力。

　　另有數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月底，金科的短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)為48億元。而目前，金科來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售為40億元。

　　在這樣的情況下，用20億元的現(xiàn)金去買地，有分析人士認(rèn)為，金科有“彎道超車”的意思。

　　不過(guò)，無(wú)論密集買地是否“彎道超車”，都不可忽略的是，現(xiàn)階段金科奉行的策略依然是，去三四線城市拿低價(jià)土地。

　　第一創(chuàng)業(yè)在其研究報(bào)告中指出，截至去年11月，金科土地儲(chǔ)備中76.8%是2009年及之前更早時(shí)間獲得，樓面地價(jià)不超過(guò)1200元/平米。

　　從區(qū)域角度來(lái)講，重慶區(qū)域的樓面地價(jià)為927元/平米，地價(jià)最低的瀏陽(yáng)項(xiàng)目?jī)H146元/平米，而目前北京區(qū)域最高樓面地價(jià)為8340元/平米。

　　這一趨勢(shì)在金科年報(bào)中也有明確提到，金科在其2011年年報(bào)中指出，“公司會(huì)推進(jìn)住宅與商業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、休閑業(yè)、文化業(yè)、養(yǎng)老業(yè)等產(chǎn)業(yè)嫁接，增強(qiáng)低成本土地獲取能力”。