今年1-5月，所有在售項(xiàng)目的價(jià)格相較去年同期均有所提高。主要是因?yàn)槠焚|(zhì)、地段得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，總的銷售進(jìn)度很快。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 李雯露 “我們的價(jià)格一直在漲，我覺得過去方興賣得太便宜了。”就在眾多房企忙于降價(jià)跑量之時(shí)，方興地產(chǎn)主席羅東江如此解釋自己的價(jià)格策略。

　　6月14日，方興地產(chǎn)在香港舉行2011年度股東周年大會(huì)。其后，羅東江和方興地產(chǎn)副總裁李從瑞、首席財(cái)務(wù)官江南等高層向外界詳細(xì)介紹了方興目前的經(jīng)營(yíng)情況，以及公司在旅游地產(chǎn)、持有物業(yè)等方面的詳細(xì)情況。

　　江南介紹稱，截止至5月底，公司實(shí)現(xiàn)住宅銷售近50億。在全年130億銷售目標(biāo)中，住宅銷售為100億，剩下30億為土地一級(jí)開發(fā)收入部分，所以住宅方面現(xiàn)已完成近一半的銷售目標(biāo)。

　　他續(xù)稱，方興·金茂府四期大概會(huì)在今年9月底推出，共計(jì)約20億貨量，102套房源，現(xiàn)已開始蓄客。自金茂府三期推盤至今，已實(shí)現(xiàn)銷售額15億人民幣，并較上一期漲價(jià)10%，均價(jià)為5.5萬(wàn)-5.6萬(wàn)/平方米。

　　談及公司在海南的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，江南透露，公司計(jì)劃在三亞崖州灣1500畝一線海景用地對(duì)面的海域做人工填島。目前正在申請(qǐng)，可行性很高。

　　他還表示，待相關(guān)部門批準(zhǔn)后，從經(jīng)濟(jì)可行性上來看，人工島規(guī)模將達(dá)1500-2000畝以上。

　　以下是方興地產(chǎn)2011年度股東周年大會(huì)后問答環(huán)節(jié)實(shí)錄整理：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司目前銷售情況如何？今年的銷售目標(biāo)是130億元嗎？

　　羅東江：應(yīng)該說到現(xiàn)在為止，總體的銷售情況還不錯(cuò)。

　　年初定下的目標(biāo)是130億，住宅部分占到100億，剩下30億為土地一級(jí)開發(fā)收入部分，一級(jí)開發(fā)主要在下半年開始推進(jìn)。截止至5月底，住宅方面的銷售額已經(jīng)接近50億人民幣。

　　售價(jià)方面，今年1-5月，所有在售項(xiàng)目的價(jià)格相較去年同期均有所提高。主要是因?yàn)槠焚|(zhì)、地段得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，總的銷售進(jìn)度很快。

　　比如，金茂府二、三期交盤銷售用時(shí)很短，金茂府三期于今年4月開盤，48分鐘就賣完了，前30分鐘賣了60套房，平均2套/分鐘。這說明方興的產(chǎn)品在質(zhì)量方面有一定優(yōu)勢(shì)，能夠得到消費(fèi)者的認(rèn)可。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：對(duì)于銀行個(gè)人貸款，您認(rèn)為銀行會(huì)不會(huì)實(shí)施打折政策？

　　李從瑞：實(shí)際上，在具體的銷售過程之中，銀行在極力爭(zhēng)取獲得這種機(jī)會(huì)，然而國(guó)家對(duì)貨幣的調(diào)控導(dǎo)致他們沒有打折的機(jī)會(huì)。一旦國(guó)家在政策上有所放松，銀行求之不得，希望更早獲得貸款的打折機(jī)會(huì)。并且，這些在我們現(xiàn)場(chǎng)銷售已經(jīng)都開始實(shí)現(xiàn)了。

　　現(xiàn)在有十多家銀行在跟我們合作，其中包括中信銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行等。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：在貸款業(yè)務(wù)方面是否有打折？

　　李從瑞：已經(jīng)有了，最早只有8折的時(shí)候，他們就按照國(guó)家的政策打8折，國(guó)家說7折他們就打7折，都是嚴(yán)格按照國(guó)家政策來執(zhí)行。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：金茂府三期賣得非常好，接下來金茂府在今年有沒有其他的具體的安排或者推盤計(jì)劃？

　　李從瑞：剛才也有提到，金茂府三期在48分鐘內(nèi)完成了15億的銷售額。四期計(jì)劃是在9月底開盤，但還是會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況來調(diào)整開盤的時(shí)間，很有可能會(huì)提前四期的銷售，總的貨值將近20億，共102套房源，目前已啟動(dòng)了蓄客計(jì)劃，并已經(jīng)完成近50人的蓄客工作。四期產(chǎn)品比前三期的位置更好，產(chǎn)品檔次也會(huì)更高，預(yù)計(jì)四期會(huì)比較好銷售。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：前段時(shí)間你們?cè)谥貞c和中國(guó)投資簽了一個(gè)100億的投資協(xié)議，目前該項(xiàng)目的進(jìn)度情況怎么樣？

　　管理層：年初，我們?cè)谥貞c市九龍坡區(qū)奧體中心對(duì)面拿了一塊地，這是我們首次進(jìn)入重慶乃至西部市場(chǎng)進(jìn)行區(qū)域布局的開端項(xiàng)目，地上建筑面積將近40萬(wàn)平方米。

　　借此，迅速地將這個(gè)團(tuán)隊(duì)在重慶組建起來，基于對(duì)重慶，包括成都再內(nèi)的市場(chǎng)區(qū)域的研究，制定了本公司今后在這個(gè)區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略。目前，該項(xiàng)目進(jìn)展得比較順利。

　　此外，“渝洽會(huì)”和我們簽了一個(gè)比較大的合作意向，該意向中包括方興與投資公司、重慶市渝北區(qū)的合作。當(dāng)然，意向書里面包括很多內(nèi)容，前期我們對(duì)于這些內(nèi)容做了一些研究和判斷，應(yīng)該說這個(gè)項(xiàng)目在重慶市是比較大、比較好的項(xiàng)目，也是該市今后重點(diǎn)發(fā)展的項(xiàng)目之一。

　　對(duì)此，我們將根據(jù)市場(chǎng)情況以及自身的實(shí)際情況，在合作意向之內(nèi)開發(fā)該項(xiàng)目，成熟一個(gè)發(fā)展一個(gè)。目前，重慶市的房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)，我們會(huì)積極、慎重、穩(wěn)妥的在重慶開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：方興于不久前收購(gòu)了蘭海集團(tuán)旗下一項(xiàng)目公司51%的股權(quán)，擬通過項(xiàng)目公司取得三亞一幅土地的一級(jí)開發(fā)權(quán)，公司會(huì)否通過該項(xiàng)目從而獲取三亞這塊地，是否也是旅游地產(chǎn)的一個(gè)計(jì)劃？

　　管理層：大家都知道我們?cè)谌齺喗藘蓚€(gè)酒店：麗絲卡爾頓和希爾頓酒店，分別在2005年底和2008年初開業(yè)。開業(yè)以來，在整個(gè)亞太區(qū)，這兩個(gè)酒店在旅游度假酒店中表現(xiàn)非常優(yōu)異的，目前仍然處于競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)地位。

　　與此同時(shí)，基于對(duì)三亞的信心以及對(duì)旅游地產(chǎn)、旅游度假酒店的多年經(jīng)營(yíng)實(shí)踐，我們認(rèn)為，隨著人均GDP超過4000美元，該地區(qū)今后大眾旅游發(fā)展每年都會(huì)呈現(xiàn)雙倍增長(zhǎng)。

　　作為中國(guó)唯一熱帶的地區(qū)，在中國(guó)擁有獨(dú)一無(wú)二的大海、空氣、氣候等資源，我們認(rèn)為今后這個(gè)地方仍然具有發(fā)展?jié)摿?。所以，公司決定與三亞市蘭海集團(tuán)合作，以1.5億的資金收購(gòu)其51%的股權(quán)，從而獲得三亞崖州灣一線海景用地，共計(jì)1500畝。

　　另外，在這1500畝土地對(duì)面的海域，我們正在積極申請(qǐng)?jiān)诤５闹行奶顛u，而且具有一定的可能性。倘若填海成功，該島將成為海南省最大的一個(gè)島，同時(shí)對(duì)我們這個(gè)項(xiàng)目、今后的資源以及開發(fā)的可持續(xù)性方面，具有重要的戰(zhàn)略意義。

　　羅東江：當(dāng)然，這必須經(jīng)過海洋主管部門和當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的批準(zhǔn)，也要和相關(guān)合作方商談，待具體轉(zhuǎn)換為有效的法律合同之后才會(huì)真正實(shí)施，現(xiàn)在宣布的還只是約定的意向。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：這個(gè)填島的面積大概有多大？這個(gè)島填完以后，你們有優(yōu)先開發(fā)權(quán)嗎？

　　管理層：相關(guān)部門批準(zhǔn)了以后，從經(jīng)濟(jì)可行性上來看，至少1500畝，甚至?xí)_(dá)到2000畝以上。

　　我們有開發(fā)權(quán)，當(dāng)然得批準(zhǔn)了才有?，F(xiàn)在我們所說的是設(shè)想以及與當(dāng)?shù)卣目蚣苁絽f(xié)議，并不是正式合同，不是政府批準(zhǔn)的、有法律效應(yīng)的批準(zhǔn)書。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司今年在寫字樓方面的收入如何？平均價(jià)格是多少？你們今年還會(huì)增加土地儲(chǔ)備嗎？如果增加土地，會(huì)否有融資的需要？

　　江南：持有物業(yè)是我們雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略中一個(gè)很重要的輪子，一個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)。持有物業(yè)分為兩個(gè)部分：寫字樓和酒店。

　　今年我們寫字樓業(yè)務(wù)還是非常不錯(cuò)的，現(xiàn)在三棟寫字樓都處于滿租狀態(tài)。而且公司在北京、上海擁有非常優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，從2011年以來，這方面的租金漲幅非?？臁?/p>

　　年初我就說過，去年年底的租金漲幅在前年的基礎(chǔ)上漲了接近40%，今年一季度仍然保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。有效租金（簽約租金）增長(zhǎng)了10%。

　　相對(duì)來說，今年酒店行情穩(wěn)定，我們爭(zhēng)取把內(nèi)部工作做得更好，現(xiàn)在有很多酒店在整合和組合之中，我們還是處在第一位。

　　至于融資方面，去年年底我們手握120億左右的現(xiàn)金，負(fù)債率約40%左右，應(yīng)該說這個(gè)水平是非常健康的，現(xiàn)金也很充足，資金壓力不大。

　　但是，對(duì)于上市公司來說，我們把積極穩(wěn)健的策略擺在首位，要配合公司的發(fā)展和資金需求來決定是否融資。

　　羅東江：我們的土地儲(chǔ)備一直在增長(zhǎng)，現(xiàn)在還在按年初公布的土地儲(chǔ)備計(jì)劃來執(zhí)行。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：據(jù)了解，方興地產(chǎn)正籌集一筆2億美元的貸款，現(xiàn)在進(jìn)展怎么樣？

　　江南：一直在洽談，具體時(shí)間安排要到后面才知道。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：央企對(duì)中央政策比一般的企業(yè)更容易感知到，方興的感覺是什么？

　　羅東江：中央指到哪里，我們就朝著哪里走；中央指到哪里，我們就要做好到哪里。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：從市場(chǎng)上來感覺，調(diào)控政策出現(xiàn)事實(shí)上的放松嗎？

　　羅東江：沒放松，我們分管銷售，分管工程的同事臉上的汗沒有少流，班沒有少加，我沒感到他們有放松。如果真要放松，應(yīng)該（中央）先說放松，然后我再放松。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：保障房會(huì)對(duì)你們的銷售影響會(huì)多大？

　　羅東江：應(yīng)該不大，我們?cè)谝痪€城市的黃金地段做高端地產(chǎn)。在產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)上，保障房和高端產(chǎn)品隔得比較遠(yuǎn)。我希望我們是一個(gè)做純手工制作的名牌西服制造家，跟流水線住宅不一樣。相較于大量生產(chǎn)的產(chǎn)品，我們的生產(chǎn)方式不一樣，這兩個(gè)市場(chǎng)也不一樣。不能說一點(diǎn)影響沒有，我們也會(huì)接一些這方面的任務(wù)，但是總體比較少。

　　我們的價(jià)格一直在漲，我覺得過去方興賣得太便宜了。上次投資者交流會(huì)的時(shí)候，投資者說我們的房子賣得太快，問是什么理由。我覺得第一，地段比較好；第二，質(zhì)量比較好；第三，我們給客戶的價(jià)格也比較好，比較便宜。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：下半年還有什么項(xiàng)目推出？

　　羅東江：有，各個(gè)項(xiàng)目都在賣，包括成渝、來廣營(yíng)以及青島的項(xiàng)目都要在年底之前開盤?，F(xiàn)在方興從拿地到動(dòng)工、從動(dòng)工到開盤的速度比過去快多了。

　　我們明確規(guī)定，今年拿地，年內(nèi)要開工，明年必須開始賣，除非是12月31號(hào)拿的就開不了。重慶項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)開工了，北京來廣營(yíng)項(xiàng)目在去年12月初就已開工，另外最大的項(xiàng)目將在今年12月份以前要開，都要進(jìn)行預(yù)售。