尋找到一個(gè)好時(shí)機(jī)，以51億港元超低價(jià)進(jìn)入綠城或許只是第一步，對(duì)于九龍倉(cāng)來(lái)說(shuō)，的確是一步好棋。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 綠城九龍倉(cāng)宣布買賣之后的第一個(gè)股票交易日，此前股價(jià)一直萎靡不振的綠城表現(xiàn)亮眼。

　　截至下午4時(shí)收盤，綠城漲幅32.523%，報(bào)價(jià)7.090港元。

　　而交易的另一方九龍倉(cāng)的表現(xiàn)就沒(méi)有這么吸引人了，在上午開盤之后，其股價(jià)甚至一度出現(xiàn)下滑。午后才開始反彈，最后截至收盤階段，漲幅2.207%報(bào)價(jià)44.000港元。

　　“荀價(jià)”入綠城

　　6月8日下午，杭州玫瑰園度假酒店，宋衛(wèi)平宣布，綠城中國(guó)控股有限公司以25.5億港元的股份及25.5億港元的換股債，向九龍倉(cāng)融資約51億港元。

　　根據(jù)合作協(xié)議，綠城掌門人宋衛(wèi)平的股份將由此前的33%下降至25.4%，而九龍倉(cāng)的股份由原先的 2.1%增加至24.6%，成為綠城第二大股東。此外九龍倉(cāng)還將獲得兩席綠城非執(zhí)行董事席位和一席綠城投資委員會(huì)席位。

　　此外，九龍倉(cāng)還將認(rèn)購(gòu)本金為25.5億港元的可換股證券，初始兌換價(jià)為7.4港元/股。認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊螅绻蓳Q股證券全部轉(zhuǎn)為綠城股份，九龍倉(cāng)將持有綠城大約35.13%股權(quán)，成為第一大股東。而協(xié)議還提到，從第一批新股認(rèn)購(gòu)?fù)瓿善馂槠谖迥?，宋衛(wèi)平及壽柏年必須作為董事及或高級(jí)管理層向綠城提供服務(wù)，如果離職，將不受2年限售協(xié)定的約束。

　　根據(jù)協(xié)議，九龍倉(cāng)3年內(nèi)不可以把該批可換股證券換股，因?yàn)榫G城準(zhǔn)備3年內(nèi)贖回，所以九龍倉(cāng)不可能成為第一大股東。“雖然理論上及數(shù)字上九龍倉(cāng)有可能成為最大股東，但相信綠城能在5年限期內(nèi)贖回有關(guān)可換股證券。”九龍倉(cāng)負(fù)責(zé)人吳天海也如此表示。

　　6月11日，亦是該筆交易宣布后的首個(gè)開盤日，綠城股價(jià)大漲，有分析人士稱，這是顯示了投資市場(chǎng)對(duì)綠城與九龍倉(cāng)此次交易的認(rèn)可。

　　然而，與大多數(shù)專業(yè)人士認(rèn)為綠城在此次交易中收獲匪淺的態(tài)度不同，對(duì)于此次九龍倉(cāng)在交易中的評(píng)價(jià)，分析師給予了保留的態(tài)度。

　　瑞信以“盜竊”來(lái)形容交易，認(rèn)為若非綠城面對(duì)財(cái)困，九龍倉(cāng)難以“荀價(jià)”入股，預(yù)計(jì)交易可帶來(lái)30%的股東回報(bào)率，每年亦可收取至少9%的債券利息。

　　瑞信還認(rèn)為，交易會(huì)令人對(duì)九龍倉(cāng)擴(kuò)展內(nèi)地樓市策略感到困惑，因管理層從未透露有意入股內(nèi)房股，交易亦不會(huì)令九龍倉(cāng)增加土儲(chǔ)，連同九龍倉(cāng)系早年入股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)逾5%股權(quán)，令人質(zhì)疑集團(tuán)是否打算變身成一家內(nèi)房股投資基金。

　　抄底內(nèi)房

　　對(duì)于九龍倉(cāng)，多家券商甚至下調(diào)了評(píng)級(jí)。

　　瑞銀對(duì)九龍倉(cāng)的入股這家負(fù)債高企的公司則存疑，指計(jì)及綠城負(fù)債的話，九龍倉(cāng)負(fù)債率將由28%上升至33%。

　　交銀國(guó)際則發(fā)表報(bào)告表示，估計(jì)九龍倉(cāng)在支付海運(yùn)大廈地租續(xù)約及購(gòu)買綠城股份后，還有170億港元的現(xiàn)金余額，交易也有助九龍倉(cāng)加快投資發(fā)展內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)度。

　　事實(shí)上，入股綠城之后，九龍倉(cāng)在內(nèi)地的布局似乎大大加強(qiáng)，而這也成為眾人對(duì)于九龍倉(cāng)最為關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　從2007年前后，“最后一家進(jìn)入內(nèi)地的香港房企”九龍倉(cāng)，這些年在內(nèi)地的發(fā)展可以用突飛猛進(jìn)來(lái)形容。其在成都、珠三角的確的布局，甚至比一些早已入內(nèi)地市場(chǎng)多年的港企如和黃、新鴻基等還要更多。

　　同時(shí)，這些年在內(nèi)地的發(fā)展過(guò)程中，九龍倉(cāng)也選擇了與多家內(nèi)地房企合作， 比如與招商地產(chǎn)合作開發(fā)佛山項(xiàng)目，也與中海在重慶有大型樓盤開發(fā)。

　　不過(guò)，在此之前，九龍倉(cāng)與招商及中海的合作都是以項(xiàng)目合作開發(fā)的形式進(jìn)行，而介入房企的股權(quán)架構(gòu)，卻是此前甚少發(fā)生的事情。

　　在入股綠城之前，九龍倉(cāng)唯一有進(jìn)行股權(quán)投資的公司只有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。值得注意的是，在今年5月完成最新一次增持之后，其持股數(shù)也不過(guò)6.02%。

　　九龍倉(cāng)此次一舉將綠城的持股量從2.1%增加至24.6%后，多數(shù)分析師認(rèn)為九龍倉(cāng)在內(nèi)地的布局模式或許已經(jīng)有了明顯調(diào)整。

　　對(duì)此，高通智庫(kù)研究部總經(jīng)理張宏認(rèn)為，此舉倒也不難理解，畢竟現(xiàn)在內(nèi)地房企在調(diào)控之下壓力倍增，很多房企內(nèi)憂外患，而香港企業(yè)在資金實(shí)力、融資渠道上都比較有優(yōu)勢(shì)，。

　　張宏稱，在行業(yè)出現(xiàn)調(diào)整之后，已經(jīng)有多宗案例表示港資企業(yè)在收購(gòu)內(nèi)地資產(chǎn)或項(xiàng)目。

　　上述人士表示，九龍倉(cāng)目前的確是戰(zhàn)略投資者的角色和模式，但以后會(huì)如何發(fā)展都不好說(shuō)。

　　進(jìn)退九龍倉(cāng)

　　在這場(chǎng)交易中，以后影響兩家發(fā)展的最關(guān)鍵因素或許就是那筆25.5億港元的可換股債券。

　　專門進(jìn)行債券分析的標(biāo)普分析師符蓓稱，對(duì)綠城發(fā)起的可轉(zhuǎn)換債給予正面的看法，并表示市場(chǎng)上傳出的9%的利息如果屬實(shí)，也是綠城可以接受的水平。從以來(lái)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，綠城似乎是有信心可以在期內(nèi)贖回。

　　而對(duì)于九龍倉(cāng)，符蓓顯得不確定很多，她推測(cè)九龍倉(cāng)可能并不滿足做一個(gè)單純的股權(quán)投資者角色。“通過(guò)可換股債券，九龍倉(cāng)是可能成為綠城的第一大股東，屆時(shí)綠城就會(huì)變成九龍倉(cāng)旗下的一個(gè)公司。”

　　尋找到一個(gè)好時(shí)機(jī)，以51億港元超低價(jià)進(jìn)入綠城或許只是第一步，對(duì)于九龍倉(cāng)來(lái)說(shuō)，的確是一步好棋。

　　有分析稱，目前的狀況是，九龍倉(cāng)處于一個(gè)“進(jìn)可攻、退可守”的位置上，如果綠城經(jīng)營(yíng)不好，九龍倉(cāng)可順理成章吞下這個(gè)在業(yè)內(nèi)品牌知名度頗高、布局也頗大的知名房企，即使不能將綠城收歸旗下，九龍倉(cāng)也可以享有超過(guò)30%的股東回報(bào)率。

　　事實(shí)上，精打細(xì)算、走一步看兩步向來(lái)是港企的風(fēng)格，而與綠城來(lái)往向來(lái)不算緊密的九龍倉(cāng)，恐怕也不僅僅是扮演一個(gè)“救世主”的善良角色。

　　畢竟，以現(xiàn)在九龍倉(cāng)及其母公司會(huì)德豐過(guò)往的歷史來(lái)看，其主席吳光正及前任老板船王包玉剛幾十年前就已經(jīng)縱橫商海。而九龍倉(cāng)就是包玉剛硬生生擊退華人首富李嘉誠(chéng)，從其口中奪下的企業(yè)。

　　也有分析師認(rèn)為，如果九龍倉(cāng)真的想成為綠城的掌舵者，恐怕也不是那么容易的事情。綠城的財(cái)務(wù)非常復(fù)雜，合作項(xiàng)目太多，與別的企業(yè)牽扯也非常多，如果九龍倉(cāng)進(jìn)入，那么復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系恐怕會(huì)帶來(lái)一定的“麻煩”。

　　其舉例稱，上實(shí)收購(gòu)中新、路勁基建拿下順馳，都因?yàn)閺?fù)雜的債務(wù)導(dǎo)致后面好幾年都身陷其中，牽扯不清。

　　當(dāng)然，對(duì)于港資大鱷商界老手九龍倉(cāng)來(lái)說(shuō)，是否會(huì)因?yàn)檫@些“小麻煩”而停止上位，做一個(gè)單純的股權(quán)投資者，還需要觀察三五年。