對于萬科“國際化”的說法，業(yè)內(nèi)更愿意將之解讀為萬科拓展海外融資的表現(xiàn)。

　　觀點網(wǎng)  梁嘉欣 萬科宣布香港買殼一事，多少令市場感到一絲意外，畢竟此前萬科總裁郁亮曾多次明確表示，萬科并無赴港融資的計劃。

　　5月14日，萬科對外公布，計劃通過以10.79億港元收購港股南聯(lián)地產(chǎn)73.91%的股份，從而實現(xiàn)香港上市。

　　而萬科，亦是繼金地、招商之后，第三個意欲香港買殼的A股上市房企。

　　萬科香港買殼

　　根據(jù)萬科當(dāng)天公布的資料，其全資子公司萬科置業(yè)(香港)有限公司已于5月13日與永泰地產(chǎn)有限公司達(dá)成收購南聯(lián)地產(chǎn)股權(quán)的協(xié)議。永泰地產(chǎn)、南聯(lián)地產(chǎn)均為在香港聯(lián)合交易所上市的公司。

　　根據(jù)協(xié)議，永泰地產(chǎn)將對其控股的南聯(lián)地產(chǎn)進(jìn)行重組。重組完成后，萬科置業(yè)將通過其全資子公司W(wǎng)kland Investments Company Limited 以港幣約10.79億元收購永泰地產(chǎn)持有的191,935,845股南聯(lián)地產(chǎn)股份，占重組后的南聯(lián)地產(chǎn)已發(fā)行股份總數(shù)的73.91%，收購價格相當(dāng)于港幣5.6197元/股。

　　另外，按照協(xié)議規(guī)定，萬科需在簽署股份銷售協(xié)議后，立即支付3000萬港元予永泰，以作為可退回按金。剩余部分則在股份銷售完成時支付。

　　公告披露，完成交易的時間原則上為今年7月31日中午12時，但無論如何不得遲于8月31日，否則永泰或萬科可終止股份銷售協(xié)議。

　　當(dāng)然，萬科亦可在上述最后期限之前要求永泰將初始最后期限延長60天，但是最后期限的延長期限須經(jīng)各方同意。

　　不過，如果股份銷售完成未發(fā)生且股份銷售協(xié)議被終止，永泰須將按金退回予萬科，除非未能完成股份銷售協(xié)議是由于萬科違反股份銷售協(xié)議，在這種情況下，按金歸永泰所有。

　　業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)指出，目前香港資本市場的“殼價”普遍都超過2.5億，但僅就萬科此次的“殼價”而言，相比此前金地、招商地產(chǎn)的“殼價”可謂“貴”出了不少。

　　翻查資料可知，金地當(dāng)初擬以8.36億港元收購華人置業(yè)旗下至祥置業(yè)61.96%股權(quán)，而招商地產(chǎn)付出的價格則更低，收購東力實業(yè)70.18%股權(quán)僅需支付1.99億港元。

　　但與金地、招商所買的“凈殼”相比，萬科此次買的南聯(lián)地產(chǎn)，可以算是一筆不錯的資產(chǎn)。

　　據(jù)透露，重組后，南聯(lián)地產(chǎn)將僅持有位于香港新界葵涌區(qū)約65.7萬平方英尺的投資物業(yè)，相等于麗晶中心整體樓面總面積約63.8%。

　　但該物業(yè)不包括由南聯(lián)集團擁有并且構(gòu)成經(jīng)分派業(yè)務(wù)一部份的麗晶中心B座505至510單位(總樓面面積約為8000平方尺，相等于麗晶中心整體樓面總面積約0.8%)，及不屬南聯(lián)集團擁有的麗晶中心單位(合共樓面總面積約為36.5萬平方尺，相等于麗晶中心整體樓面總面積約35.4%)。

　　另據(jù)資料披露，該物業(yè)在2011年12月31日評估價值約港幣11.2935億元。

　　香港融資夢

　　萬科董事會秘書譚華杰表示，此次收購的主要目的是進(jìn)行國際化嘗試。國際化是萬科需要思考的長期發(fā)展方向之一，本次收購屬于鋪墊工作的一部分。

　　“資本國際化”，這在萬科內(nèi)部并不是什么新鮮的話題。因為早在2000年，萬科主席王石就已有此想法。

　　當(dāng)年12月2日，萬科曾發(fā)布公告，提出通過向華潤集團定向增發(fā)4.5億股B股引入戰(zhàn)略控股股東的方案，以期打通國際融資渠道，通過華潤進(jìn)入香港這個國際資本市場，但后因種種原因方案未能獲得通過。

　　早年曾有報道援引萬科高層的話透露，海外資本是萬科謀求資本多元化的一個組成部分，萬科管理層也一直在探索包括在海外資本市場進(jìn)行公募或私募的可行性。

　　“萬科希望資本國際化！”王石曾如此高調(diào)表態(tài)。

　　當(dāng)然，王石現(xiàn)階段選擇海外游學(xué)，也與萬科的國際化有關(guān)系。

　　王石早前曾透露，實際上萬科一方面在國際市場招聘人才，另一方面萬科高層出國培訓(xùn)也一直在進(jìn)行。有業(yè)內(nèi)人士表示，萬科的國際化策略意味著萬科未來可能計劃打入國際市場。

　　對于萬科“國際化”的說法，業(yè)內(nèi)更愿意將之解讀為萬科拓展海外融資的表現(xiàn)。

　　早在2007年，王石就曾在接受訪問時表示，信貸是宏調(diào)的手段之一，萬科已經(jīng)意識到，僅僅是靠國內(nèi)上市、靠銀行借貸，資金還是有問題的，因為在國內(nèi)上市，融一次資要10~12個月。

　　從現(xiàn)在來看，彼時的王石確實有先見之明，在宏觀調(diào)控未有退意的今天，房企融資的難度日益加大，包括萬科也不得不考慮借大股東華潤的平臺獲得更為低廉的融資成本融資。

　　對比而言，香港資本市場確是一個不錯的平臺，王石當(dāng)年曾指，香港是一個成熟的規(guī)范的國際化的市場，融資的效率比較高。

　　“萬科到香港上市的想法是一直有，為什么一直沒有運作呢，時機不成熟。但我們一直都在準(zhǔn)備著。兩邊市場融資的效率肯定更高，但這要考慮到公司發(fā)展的階段、規(guī)模等，可能萬科再發(fā)展兩年之后再上，說不定就水到渠成了。”