中國的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，要深化改革，我們的問題要解決眼前迫切需要解決的問題，要推動房地產(chǎn)發(fā)展，這是一個迫切的問題。

　　主持人：本次昆明行論壇，我們特別安排了"觀點答問"討論環(huán)節(jié)，本環(huán)節(jié)將請出一位嘉賓主持人，與三位演講嘉賓進行現(xiàn)場討論。

　　接下來，我們將進入大家期待的"觀點答問"討論環(huán)節(jié)，有請?zhí)釂柤钨e金科地產(chǎn)集團股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生，以及參加討論的嘉賓中房集團理事長、幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇先生、住建部政策研究室主任秦虹女士和瑞士銀行首席經(jīng)濟學家陶冬先生。

　　本次討論環(huán)節(jié)時間為20分鐘，下面，有請李戰(zhàn)洪先生為我們開啟這場討論，謝謝！

　　主持人（李戰(zhàn)洪）：由我主持代表三位嘉賓進行問答，我們有政策研究方面的秦主任，也有房地產(chǎn)業(yè)的開山鼻祖我們的孟董，還有來自銀行業(yè)的代表陶冬專家?，F(xiàn)在我開始主持對話。

　　我有一個觀點，首先我想請教孟總，孟總很早以來就在挑戰(zhàn)我們的模式，他在十多年之前就提出挑戰(zhàn)，提出房改、房改稅，但是我認為有兩個不足，這個其實也是業(yè)界的說法。當時提出房改的時候，沒有提保障房，所以造成了現(xiàn)在的麻煩。所以這方面孟總要負很大的責任，他可以說是政府沒有做，但是很多人認為是因為孟總當時沒有提。

　　第二個不足，孟總是第一個推房產(chǎn)稅，為人民賣到房子增大了人民的負擔。

　　請孟總解釋這兩個問題。

　　孟曉蘇：我們在房改之前，就政府建設廉租房，我們當時還呼吁成立國家住房局，專做保障房的建設，在后來的建設部，成功推進了房改，當時沒有做保障房。當時提供了兩個億的經(jīng)濟適用房。但是后來這個事情發(fā)生了變化，原因在于主管部門的負責人。人的智慧不是一樣的，有的人智商不是那么高，所以多年不建保障房。我記得當時中房的前董事長拿著這個報告在大會上講，我們都聽了九年了，就是不執(zhí)行，就是不建設保障房?，F(xiàn)在開始建設了，現(xiàn)在還要惡補曠課。保障房在建設過程中，肯定會出現(xiàn)一些問題，但是從不建保障房到建保障房，這在政策上是飛躍，是一個很大的進步?，F(xiàn)在貧困戶都要建保障房。我們要把住房建設作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要門類來堅持。

　　我講完了！

　　主持人（李戰(zhàn)洪）：我想問一下陶冬先生，我看到他今天的報告里面也說了，我也注意到他最近的一些文章和觀點，他都基本上是暢通，比如說今年的好日子已經(jīng)不多了，比如說今天的經(jīng)濟走勢是L型，就是銀行業(yè)的暢通，我們是來自開發(fā)商，最懂得他們的頂層設計，我們最懂得最底層設計，媒體暢通是引導下有正式趨向，銀行業(yè)暢通，我會想這兩年的調(diào)整，銀行業(yè)這兩次的調(diào)整不足，有很大的爆出銀行業(yè)一個行長說，我們的利潤已經(jīng)高到我自己都不好意思了，我能不能把我們的收入再降低一些。

　　我第一個觀點想問陶先生，銀行業(yè)暢通是不是在這里面有了很大的好處？

　　陶冬：李總，首先我要想做三個澄清，第一，銀行的投資和投資銀行是兩個不同的概念；第二，給國內(nèi)銀行和海外銀行是不同概念，我們是海外銀行；第三，銀行的業(yè)務和獨立的分析是不同的概念，我做的是獨立的分析。在此，我僅代表我個人的觀點。我個人認為，不需要去解釋中國經(jīng)濟為什么今天反彈乏力，在座的各位在生活中就可以體會到，我只是把各位在生活中體驗到的想法提煉出來，我只是想把這些想法非常直截了當?shù)刂v出來，如果你認為這個是銀行利益所之致的話，我就沒有辦法回答了。謝謝！

　　主持人（李戰(zhàn)洪）：我想另外一個問題，在房地產(chǎn)周期調(diào)整的時候，我們過去的十年告訴我們，周期性調(diào)整的時候，房地產(chǎn)的走勢是因為新政的影響，政策的影響，不是風、就是雨的一個走勢，我們的周期性，我們是膽戰(zhàn)心驚，希望第二年就好，希望上去，但是這個結構性調(diào)整，我們面臨的是轉(zhuǎn)型，模式的轉(zhuǎn)變，所以在這個過程中，就考慮到國際形勢、國內(nèi)形勢，我們在這個過程中，要做一些什么？

　　陶冬：在開發(fā)商中有很多人有這個觀點，我認為這個觀點是錯誤的，我們看到的峰谷之后，就是一個智慧，中國的房地產(chǎn)接近了一個十年的牛市，所謂的峰，不是真的峰，所謂的谷也不是真的谷。我們中國的房地產(chǎn)基本就是這樣的情況。

　　我可以給你講一個小小的股市，我的一個朋友買了一塊地，這塊地不是在海邊上，但是在海邊上，在這塊地上建了四棟小洋樓，平均的回報是7-9%之間，你猜他花了多少錢？15萬美金，這個錢在我們的一流城市可以買一個廁所了。不知不覺間，我們的房價在過去的五、六年漂移得很遠，在過去的價格之間，出現(xiàn)了巨大的差距。你比一比，這中間的確差了很遠，這不代表明天房價一定跌，但是在一定的時間內(nèi)，房價客觀因素存在的時候，我們再談什么叫谷底。謝謝！

　　主持人（李戰(zhàn)洪）：陶先生所說的，大家沒有真正體會到谷底。

　　孟曉蘇：這個谷底，在中國充分成長之后，日本在房地產(chǎn)業(yè)通過經(jīng)濟發(fā)展，到了1988年，才開始的。這里，如果我們正式處在日本60年代的水平，我們還有20多年的發(fā)展。當然，中國有了日本、美國的經(jīng)驗教訓，那個時候我們會進行一些抑制性的政策，我們不會出現(xiàn)“曼哈頓”的景象。

　　主持人（李戰(zhàn)洪）：今天看到鳳凰衛(wèi)視的報道，車速只有60公里了，所以他提出來，很多律師提出來，要求收費的質(zhì)疑，一直得不到政府的回答，或者政府的動作，他們希望得出一個結果，他們發(fā)現(xiàn)這個投資化拉動回報，政府拿了49%，政府的利益讓他對這條高速公路不做工作。所以我想問一下，來自住建部的秦主任，這個政策是對開發(fā)商發(fā)力，還是對消費者發(fā)力？把開發(fā)商的利益輸出，對土地發(fā)力，對銀行這塊，在運作中獲得了巨大的暴利，中央政府的政策也增加了，什么時候把政策的發(fā)力點，放到銀行的發(fā)展上，有沒有這個打算？

　　秦虹：剛才就說，有些投資性的需求，在市場上提高房價，有推動作用，現(xiàn)在限購也好，限購如何限？家里第三套房不準買，外地人不準買?，F(xiàn)在的限購是第三套不準買，第二套房要提高利率。所以政策總規(guī)的方向在控制政策性的需求。這樣的政策目前是抑制市場上投資性需求的角度。你說的其他方面，比如說土地、金融制度，那是需要改革，而不是需要政策。比如說土地問題，現(xiàn)在的土地政府招、開等環(huán)節(jié)上，要改革這個，不是政策可以解決的。要改革，一個改革是我們國家財稅體制的改革，如何讓地方政府的市權和財權相統(tǒng)一，一味地責備地方政府統(tǒng)一財稅，地方政府的財稅從何來？財權，要找到的財權就是土地，他們找土地，要讓地方政府不在土地上找財權，那你要在其他的地方給財權，這是改革，這不是一項政策能夠解決的。

　　第二是土地使用的改革，我們現(xiàn)在的土地是農(nóng)村的集體建設用地，還有國有土地，同地不同權，一條馬路的之隔兩塊土地，其性質(zhì)不同，價格不一樣，開發(fā)的用途也是不一樣的。你征了國有土地就可以經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓，而集體土地是不可以的。所以是同地不同權。這是涉及到土地制度的改革，這兩個問題不是一個層次的問題，不能夠相提并論。

　　的確你提了一個很好的問題，中國的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，要深化改革，我們的問題要解決眼前迫切需要解決的問題，要推動房地產(chǎn)發(fā)展，這是一個迫切的問題。

　　主持人（李戰(zhàn)洪）：我剛才到土地政策和金融政策的改革，又概括了，是不是有部分土地擴展，這個土地的曠課，跟進改革，現(xiàn)在還沒有開始，不是保障房曠課了12年，現(xiàn)在沒有跟上，我曠課了。金融政策也沒跟上，是不是也曠課了，在曠課的過程中，是不是也要補上？

　　孟曉蘇：要積極的發(fā)展在中國的經(jīng)濟發(fā)展中的龍頭企業(yè)和主導產(chǎn)業(yè)，才能帶動未來產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟。剛才陶總在演講中說到增加了1億的貸款，卻放不出去。為什么企業(yè)用不到錢？因為產(chǎn)品賣不出去。像武鋼，我現(xiàn)在鋼鐵賣不出去，我要養(yǎng)豬了。要放給國美電器，但是他們的電器賣不出去。老百姓買農(nóng)空調(diào)放在什么地方，要有房子。還有節(jié)水潔具，你搞高科技，高節(jié)水潔具，你總得有房子，才能安進去，你不能讓老百姓把潔具都砸了，再買新的。節(jié)點在老百姓的消費，消費的最終原因在房地產(chǎn)。溫州的老板跑路了，是因為溫州老板沒錢了，溫州的房地產(chǎn)搞金融改革，可以融資。溫州的老板為什么要跑路？因為他的產(chǎn)品賣不出去，他的瓷磚廠、建材廠關門了。如何解決溫州老板的銷路，這樣資金才能夠正常地周轉(zhuǎn)。所以我認為必須要牢牢抓住國民經(jīng)濟發(fā)展的龍頭，這個龍頭是我們目前明確的主導產(chǎn)業(yè)。這個主導產(chǎn)業(yè)不能死了，保障房是汽車的四個輪子之一，如果把這個輪子掐死了，就死了。像浙江金華的案例，我希望我們的家長不要對孩子下手，下手就會死。

　　主持人（李戰(zhàn)洪）：我想嘉賓們用最短的方式回答一下，在三個下降，分三個原因，成交量大幅下降，還會出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的大幅下降，而房地產(chǎn)投資的大幅下降，才真的是下降了。

　　請三位嘉賓簡單地回答一下。

　　秦虹：你說明年房產(chǎn)投資下降，今年一季度房產(chǎn)投資增速已經(jīng)比去年下降三個百分點了。房產(chǎn)投資的負增長，我覺得今年還很難看到。

　　孟曉蘇：如果出現(xiàn)這個三個大的下降機不光是中國房地產(chǎn)的悲劇，也是中國的悲劇。

　　陶冬：我覺得房地產(chǎn)方面的政策調(diào)整，我估計要等到新總理上政之后，至于流動性的研究，需要幾年的時間，猶如溫水煮青蛙的過程！

　　主持人（李戰(zhàn)洪）：今天看到鳳凰衛(wèi)視的報道，車速只有60公里了，所以他提出來，很多律師提出來，要求收費的質(zhì)疑，一直得不到政府的回答，或者政府的動作，他們希望得出一個結果，他們發(fā)現(xiàn)這個投資化拉動回報，政府拿了49%，政府的利益讓他對這條高速公路不做工作。所以我想問一下，來自住建部的秦主任，這個政策是對開發(fā)商發(fā)力，還是對消費者發(fā)力？把開發(fā)商的利益輸出，對土地發(fā)力，對銀行這塊，在運作中獲得了巨大的暴利，中央政府的政策也增加了，什么時候把政策的發(fā)力點，放到銀行的發(fā)展上，有沒有這個打算？

　　秦虹：剛才就說，有些投資性的需求，在市場上提高房價，有推動作用，現(xiàn)在限購也好，限購如何限？家里第三套房不準買，外地人不準買。現(xiàn)在的限購是第三套不準買，第二套房要提高利率。所以政策總規(guī)的方向在控制政策性的需求。這樣的政策目前是抑制市場上投資性需求的角度。你說的其他方面，比如說土地、金融制度，那是需要改革，而不是需要政策。比如說土地問題，現(xiàn)在的土地政府招、開等環(huán)節(jié)上，要改革這個，不是政策可以解決的。要改革，一個改革是我們國家財稅體制的改革，如何讓地方政府的市權和財權相統(tǒng)一，一味地責備地方政府統(tǒng)一財稅，地方政府的財稅從何來？財權，要找到的財權就是土地，他們找土地，要讓地方政府不在土地上找財權，那你要在其他的地方給財權，這是改革，這不是一項政策能夠解決的。

　　第二是土地使用的改革，我們現(xiàn)在的土地是農(nóng)村的集體建設用地，還有國有土地，同地不同權，一條馬路的之隔兩塊土地，其性質(zhì)不同，價格不一樣，開發(fā)的用途也是不一樣的。你征了國有土地就可以經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓，而集體土地是不可以的。所以是同地不同權。這是涉及到土地制度的改革，這兩個問題不是一個層次的問題，不能夠相提并論。

　　的確你提了一個很好的問題，中國的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，要深化改革，我們的問題要解決眼前迫切需要解決的問題，要推動房地產(chǎn)發(fā)展，這是一個迫切的問題。

　　主持人（李戰(zhàn)洪）：我剛才到土地政策和金融政策的改革，又概括了，是不是有部分土地擴展，這個土地的曠課，跟進改革，現(xiàn)在還沒有開始，不是保障房曠課了12年，現(xiàn)在沒有跟上，我曠課了。金融政策也沒跟上，是不是也曠課了，在曠課的過程中，是不是也要補上？

　　孟曉蘇：要積極的發(fā)展在中國的經(jīng)濟發(fā)展中的龍頭企業(yè)和主導產(chǎn)業(yè)，才能帶動未來產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟。剛才陶總在演講中說到增加了1億的貸款，卻放不出去。為什么企業(yè)用不到錢？因為產(chǎn)品賣不出去。像武鋼，我現(xiàn)在鋼鐵賣不出去，我要養(yǎng)豬了。要放給國美電器，但是他們的電器賣不出去。老百姓買農(nóng)空調(diào)放在什么地方，要有房子。還有節(jié)水潔具，你搞高科技，高節(jié)水潔具，你總得有房子，才能安進去，你不能讓老百姓把潔具都砸了，再買新的。節(jié)點在老百姓的消費，消費的最終原因在房地產(chǎn)。溫州的老板跑路了，是因為溫州老板沒錢了，溫州的房地產(chǎn)搞金融改革，可以融資。溫州的老板為什么要跑路？因為他的產(chǎn)品賣不出去，他的瓷磚廠、建材廠關門了。如何解決溫州老板的銷路，這樣資金才能夠正常地周轉(zhuǎn)。所以我認為必須要牢牢抓住國民經(jīng)濟發(fā)展的龍頭，這個龍頭是我們目前明確的主導產(chǎn)業(yè)。這個主導產(chǎn)業(yè)不能死了，保障房是汽車的四個輪子之一，如果把這個輪子掐死了，就死了。像浙江金華的案例，我希望我們的家長不要對孩子下手，下手就會死。

　　主持人（李戰(zhàn)洪）：我想嘉賓們用最短的方式回答一下，在三個下降，分三個原因，成交量大幅下降，還會出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的大幅下降，而房地產(chǎn)投資的大幅下降，才真的是下降了。

　　請三位嘉賓簡單地回答一下。

　　秦虹：你說明年房產(chǎn)投資下降，今年一季度房產(chǎn)投資增速已經(jīng)比去年下降三個百分點了。房產(chǎn)投資的負增長，我覺得今年還很難看到。

　　孟曉蘇：如果出現(xiàn)這個三個大的下降機不光是中國房地產(chǎn)的悲劇，也是中國的悲劇。

　　陶冬：我覺得房地產(chǎn)方面的政策調(diào)整，我估計要等到新總理上政之后，至于流動性的研究，需要幾年的時間，猶如溫水煮青蛙的過程！