我們也不要沒有理由對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過于樂觀，沒有對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)過于悲觀，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)沒有理由過于悲觀。

　　秦虹：本人來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心，不是政策研究室。我們部里有一個(gè)政策研究室，他的司長(zhǎng)叫（倪和），別到時(shí)候倪司長(zhǎng)以為我冒充他在外面發(fā)言，我是政策研究中心，不是政策研究室。

　　我從新加坡過來，在新加坡的時(shí)候接到我們陳總的一條短信，說讓講2012年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)。我想今天給我出了一個(gè)比較好講的題目，那我就講一講中國(guó)的今年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，今年的房地產(chǎn)。怎么樣來講這個(gè)形勢(shì)呢？數(shù)據(jù)是最有發(fā)言權(quán)的。首先談到宏觀經(jīng)濟(jì)形式，這是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)今年一季度，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警指數(shù)所做的一個(gè)圖表，大家看到這個(gè)圖表分了這么幾個(gè)層次，最上面是過熱，中間黃色是趨熱，最中間圍繞虛線的上下是穩(wěn)定，再往下是曲折，再往下深一點(diǎn)的藍(lán)色高過冷。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)所作的預(yù)警指數(shù)看，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在穩(wěn)定地這樣一個(gè)空間之內(nèi)，既不過熱，也不過冷。這是宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警信號(hào)圖，紅燈表示熱，黃燈表示偏熱，綠燈表示運(yùn)行正常，正是恰恰好運(yùn)行正常，淺藍(lán)色燈是偏冷，深藍(lán)色是冷。（PPT）大家看最右邊的這個(gè)圖，是2012年3月份第一季度，這里面只有三個(gè)淺藍(lán)色的燈，就是偏冷，一個(gè)是工業(yè)生產(chǎn)指數(shù)，一個(gè)進(jìn)出口額，一個(gè)是貨幣供應(yīng)MR，其他的所有指標(biāo)都在綠燈區(qū)，顯示著中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前的狀況，整體運(yùn)行平穩(wěn)良好。

　　這個(gè)是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的目前狀況。我們看了前面，這個(gè)圖的前端，第一年的4月、5月、6月都有偏熱的燈亮期，而我們現(xiàn)在是不冷不熱。國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體出現(xiàn)了緩中趨穩(wěn)的跡象，今年一季度GDP增速只有8.1%，比較低。但是這個(gè)增速高于全國(guó)今年預(yù)計(jì)7.5的預(yù)期目標(biāo)，也就是說今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的DGP增速，又可以呈現(xiàn)的一個(gè)情況是前低后高。從主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長(zhǎng)速度看，規(guī)模以上的工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)了11.9%，這個(gè)11.9%比一到二月份回升了0.5個(gè)百分點(diǎn)，社會(huì)消費(fèi)品零售增長(zhǎng)是15.2%，它回升了0.5個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)目增長(zhǎng)8.9%，回升了2個(gè)百分點(diǎn)，貨運(yùn)增長(zhǎng)12.1%，回升了0.4個(gè)百分點(diǎn)。這個(gè)是主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，所有的增速比1到2月份回升，而不是再繼續(xù)回落。

　　第三個(gè)就業(yè)繼續(xù)增加，就是反映了實(shí)體經(jīng)濟(jì)是否活躍、是否趨冷的一個(gè)重要指標(biāo)就業(yè)，我們看到一季度全國(guó)城鎮(zhèn)新增就業(yè)300萬萬，同比繼續(xù)增加，而不是減少。東部地區(qū)民工荒、用工難的情況沒有明顯的緩解，農(nóng)村外出務(wù)工勞動(dòng)力同比增長(zhǎng)了3.4%。什么意思呢？當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的整體情況，我認(rèn)為是處于一個(gè)綠燈區(qū)。這個(gè)綠燈區(qū)顯示著中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前不存在太大的問題，也就是說我們沒有必要對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)過于悲觀，沒有必要。大家注意到今年是很多地方政府的換屆之年，我們看了一下，大概是全國(guó)的各個(gè)省份的一半省已經(jīng)完成換屆，還有一半省區(qū)市、直轄市，換屆還沒有完成，今年十八大之前會(huì)陸續(xù)全部完成。換屆以后，新一屆的政府仍然會(huì)推動(dòng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路。今年又是“十二五”的第二年，大家也都知道每個(gè)五年計(jì)劃的第二年，都是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中增長(zhǎng)速度相對(duì)比較高的一年，今年又是十八大中央換屆。所以我相信今年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)過于的悲觀。我們的一些同行，普遍是悲觀的，把中國(guó)經(jīng)濟(jì)看得很冷。但是我認(rèn)為我們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，今年還是充滿信心的，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)是在綠燈區(qū)環(huán)境內(nèi)運(yùn)行，沒有太大的問題。說今年的宏觀經(jīng)濟(jì)怎么樣？就是這樣的情況，增速前低后高。國(guó)家已經(jīng)有預(yù)期說，今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度比去年可能要放緩，放緩到7.5，但是我們認(rèn)為實(shí)際增速會(huì)高于這個(gè)增長(zhǎng)速度，普遍的各個(gè)機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)是8%到8.5%之間，是這么一個(gè)狀況，這是宏觀經(jīng)濟(jì)。今年的宏觀經(jīng)濟(jì)，簡(jiǎn)單說、概括說就是這樣的。

　　第二個(gè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的情況，房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況，我們也通過數(shù)據(jù)來反映情況，全部的數(shù)據(jù)都來自于國(guó)家的統(tǒng)計(jì)局。我們看到全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在一季度增速達(dá)到23.5%，這個(gè)增速比去年一季度34%已經(jīng)下降了10個(gè)百分點(diǎn)，就是房地產(chǎn)開發(fā)的增長(zhǎng)速度的增長(zhǎng)速度下降了10個(gè)百分點(diǎn)，這個(gè)增速下降可能還會(huì)延續(xù)。第二個(gè)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下緩，東部地區(qū)下降最明顯，西部只下降了1個(gè)百分點(diǎn)，東部下降了6個(gè)百分點(diǎn)。為什么這樣？大家知道東部地區(qū)受調(diào)控政策的影響是最明顯，首先是長(zhǎng)三角，其次是珠三角，再次是京津地區(qū)，所以它們企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力相對(duì)更大，他們對(duì)未來得市場(chǎng)預(yù)期，相對(duì)來說更加不穩(wěn)定，那么它們不確定性更大，所以他們對(duì)投資的積極性來看，還是非常謹(jǐn)慎，所以他們的投資下滑比較明顯。

　　全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積的增長(zhǎng)速度，今年一季度已經(jīng)是負(fù)增長(zhǎng)13.9%，而去年同期增長(zhǎng)32.7%。也就是說開發(fā)企業(yè)由于對(duì)未來的市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)定，由于現(xiàn)代企業(yè)不穩(wěn)定的狀態(tài)，由于我們對(duì)調(diào)控的政策，還是處于動(dòng)搖的發(fā)展階段，開發(fā)企業(yè)減緩了開發(fā)投資的增長(zhǎng)的具體表現(xiàn)，就是在拿地的方面，他的積極性有所降低。所以全國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。但是我想今年土地的負(fù)增長(zhǎng)，即使土地負(fù)增長(zhǎng)繼續(xù)延續(xù)，對(duì)開發(fā)企業(yè)的土地存量仍然還是比較大，這個(gè)不會(huì)有太大的問題。全國(guó)住房新開工面積的增長(zhǎng)速度，今年三季度負(fù)增長(zhǎng)5.2%，而去年同期接近20%的增長(zhǎng)。開發(fā)企業(yè)在當(dāng)天的形勢(shì)下，不拿地，不開工，緩施工的一批企業(yè)開始出現(xiàn)。所以住宅的新開工增長(zhǎng)速度出現(xiàn)了一個(gè)負(fù)的增長(zhǎng)。

　　也就是說，我們看到的所有全面的指標(biāo)，都是反映了房地產(chǎn)的市場(chǎng)的前端，前端供應(yīng)端。供應(yīng)端市場(chǎng)表現(xiàn)出來的前端市場(chǎng)的一個(gè)情況，就是收縮。末端市場(chǎng)出現(xiàn)的情況，我們看到的是全國(guó)商品房銷售額的增長(zhǎng)速度，今年一到二月份時(shí)候負(fù)增長(zhǎng)21.9%，今年一到三月份是負(fù)增長(zhǎng)14.6%，現(xiàn)在銷售額和去年同期相比仍然是負(fù)增長(zhǎng)，但是負(fù)增長(zhǎng)的幅度相對(duì)緩解，商品房銷售額在很很大程度上反映了成交價(jià)格和成交量的一個(gè)體現(xiàn)。全國(guó)商品住房銷售面積增長(zhǎng)速度，從今年一到二月份負(fù)增長(zhǎng)16%，到一到三月份今年一季度負(fù)增長(zhǎng)15.5%，負(fù)增長(zhǎng)的程度似乎也有所緩解。這是全國(guó)商品住房的銷售面積的增長(zhǎng)速度，一到二月份是最低的，負(fù)增長(zhǎng)16%，現(xiàn)在已經(jīng)開始趨于緩解。

　　庫(kù)存，大家都說現(xiàn)在看到企業(yè)庫(kù)存量大，商品住房的代售面積1.9億平方米，什么概念？說這個(gè)大家可能很多沒有概念，就是2008年庫(kù)存量最大的時(shí)候是1.8億平方米，現(xiàn)在的庫(kù)存量是1.9億平方米。也就是說，現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)的商品住房的代售住宅，庫(kù)存量比2008年還要高。但是我們也看到一個(gè)情況，就是他在一到三月份是最高的，一到三月份的時(shí)候和代售面積的總量都有所下降，這是代售面積的增長(zhǎng)速度，這是末端市場(chǎng)。末端市場(chǎng)我們看到的是進(jìn)一步下滑的趨勢(shì)，我們看到的情況似乎在趨緩，就是兩端，一個(gè)上端、一個(gè)末端。我們看開發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度和資金的流量，仍然是歷史上不太好的時(shí)期，一季度開發(fā)企業(yè)的增長(zhǎng)速度只有8.2%，仍然反映了企業(yè)的資金目前還是比較偏緊的狀態(tài)。但是我同意陶冬先生的結(jié)論，隨著前端市場(chǎng)和末端市場(chǎng)的變化，開發(fā)企業(yè)的資金緊張的狀況會(huì)逐步得以緩解，因?yàn)橥顿Y開發(fā)前期收縮了，開始銷售剛性需求的增加了，所以逐步得到銜接。從房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)的投資額和銷售額比重，開發(fā)企業(yè)的資金狀況，這兩個(gè)之比，我們看到的是126，就是他投出去的額，比他賣出去的錢還要多，這個(gè)數(shù)字是什么概念呢？比2008年最困難的資金壓力的時(shí)期137略好一點(diǎn)，2008年企業(yè)資金鏈最緊張的時(shí)候，這個(gè)比值137，現(xiàn)在是126，略好一點(diǎn)。也就是說總體上開發(fā)企業(yè)的資金狀況不樂觀，但是今年開發(fā)企業(yè)和去年和2008年企業(yè)不同在于，2008年的時(shí)候，所有的開發(fā)企業(yè)，大中小企業(yè)所有的企業(yè)資金鏈都非常緊張，今年企業(yè)的情況是總體比較緊張，結(jié)構(gòu)性差異很大，有的開發(fā)企業(yè)真的很緊張。錢壓力很大，負(fù)債率比較高，融資成本高，但有一些企業(yè)，相對(duì)來說，資金壓力并不是很大，結(jié)構(gòu)性差異非常大。

　?。≒PT）這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，商品房銷售的價(jià)格，來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)。紅色是同比價(jià)格上漲的城市，70個(gè)大城市，藍(lán)色的是同比下降的的。我們可以看到現(xiàn)在以價(jià)換量的，還是比較明顯，70個(gè)大城市里面，它占到一半多點(diǎn)是屬于價(jià)格同比下降。大家注意到這個(gè)圖，我們國(guó)家統(tǒng)計(jì)局反映出來的價(jià)格變化，無論是同比上升，還是同比下降，都非常非常微小，微小到什么程度？大家看，這是一線城市，一線城市北京、廣東、上海、深圳，商品房漲跌的幅度沒有超過2%，負(fù)增長(zhǎng)一點(diǎn)幾。為什么會(huì)有這樣的情況？我也在考慮，我們?cè)诿襟w上反映出來的問題，經(jīng)?？吹竭@個(gè)項(xiàng)目打折10%，那個(gè)項(xiàng)目打了20%%，應(yīng)該是降了20%的，怎么國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字只有零點(diǎn)幾的同比的增長(zhǎng)，同比的負(fù)增長(zhǎng)，就沒有看到10%、20%的價(jià)格下跌呢？我想可能還是因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性的。這次的這個(gè)結(jié)構(gòu)性，就是再一個(gè)城市有的項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)了10%、20%，有的項(xiàng)目?jī)r(jià)格就沒有調(diào)?？赡芫褪且?yàn)樗且粋€(gè)結(jié)構(gòu)性的，所以才導(dǎo)致這樣統(tǒng)計(jì)的一個(gè)結(jié)果。所以我們看到一線城市的價(jià)格，同比出現(xiàn)了不到2%的負(fù)增長(zhǎng)，這是價(jià)格的漲幅。這是所有的房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體情況。

　　今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在調(diào)控政策的影響下，我們寄希望于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)平穩(wěn)之年，大概就是這樣一個(gè)趨勢(shì)。好也好不到哪里去，我們也不要沒有理由對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過于樂觀，也沒有對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)過于悲觀，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)沒有理由過于悲觀，就是這么一個(gè)判斷。企業(yè)、城市結(jié)構(gòu)性差異特別大，就是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，結(jié)構(gòu)性差異特別大。

　　在這樣的情況下，我們看到從政策層面上，國(guó)務(wù)院去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，再加上今年的兩會(huì)都在提出來，加快普通商品房的建設(shè)和擴(kuò)大有效需求需求。我想政府的決策，非常清楚地反映了政府的政策意圖，一方面它說不動(dòng)搖，主要是控制投資性需求不動(dòng)搖，但是市場(chǎng)滿足剛性需求、滿足自主性需求，加大普通商品房的供應(yīng)，這個(gè)目標(biāo)還是很清晰的，調(diào)控市長(zhǎng)的目的不是要扼殺市場(chǎng)，而是促進(jìn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)是靠投資需求和投機(jī)需求來支撐這個(gè)市場(chǎng)，希望的市場(chǎng)是真正的靠自主性需求來支撐這個(gè)市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)就相對(duì)來說比較健康。

　　在這樣的一個(gè)政策和市場(chǎng)環(huán)境下，我認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了四大變化：第一大變化，就是越來越多的開發(fā)企業(yè)采取穩(wěn)健的財(cái)務(wù)模式，過去的開發(fā)企業(yè)都是冒進(jìn)，我們過去的十年證明凡是冒進(jìn)的企業(yè)，擴(kuò)張的企業(yè)都是得意的企業(yè)，賺錢的企業(yè)。而現(xiàn)在的企業(yè)越來越謹(jǐn)慎，它的穩(wěn)健財(cái)務(wù)模式，很好的地控制它的負(fù)債率，是越來越多的企業(yè)采取的第一個(gè)戰(zhàn)略。這是第一個(gè)變化；第二個(gè)變化，由于我們整個(gè)房地產(chǎn)面臨的外部環(huán)境的變化，所以品牌企業(yè)和專業(yè)化能力強(qiáng)的企業(yè)，在市場(chǎng)的占有份額越來越高。品牌和專業(yè)化能力成為企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力一個(gè)核心的關(guān)鍵，越來越多的企業(yè)開始注重品牌的建設(shè)和專業(yè)化的建設(shè)。也就是說，這次市場(chǎng)的調(diào)整，使品牌企業(yè)和專業(yè)化能力企業(yè)強(qiáng)的企業(yè)獲益，這個(gè)是第二個(gè)變化；第三，隨著銀行貸款的受收緊，尤其是對(duì)房地產(chǎn)貸款更加的收緊，很多開發(fā)企業(yè)現(xiàn)在越來越多的更多的注重直接融資的模式，所以在整個(gè)房地產(chǎn)的投資上出現(xiàn)了兩個(gè)新的趨勢(shì)，一個(gè)新的趨勢(shì)是證券化投資，增長(zhǎng)速度非常明顯，信托、私募資金等等這些證券化的投資方式。第二個(gè)新的趨勢(shì)就是商業(yè)地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)比較快，這樣新的投資趨勢(shì)出現(xiàn)，也使開發(fā)企業(yè)更多地關(guān)注直接融資的模式。第四個(gè)變化，就是開發(fā)企業(yè)型的越來越多的注重聯(lián)合，過去單打獨(dú)斗，拿地、找錢、開發(fā)、掙錢的路子，現(xiàn)在很多開發(fā)企業(yè)開始創(chuàng)新、開始聯(lián)合，這個(gè)聯(lián)合不僅僅體現(xiàn)在不同的開發(fā)企業(yè)之間的聯(lián)合，更多越來越多看到開發(fā)企業(yè)和產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)合，來實(shí)現(xiàn)多樣化的投資來分散企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　所以我們想，隨著這一輪的房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控之后，我們行業(yè)在進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整以后，我們的行業(yè)將會(huì)出現(xiàn)新的變化和趨勢(shì)。這是我想借這樣的機(jī)會(huì)跟大家交流的，完成陳總的任務(wù)，今年的宏觀經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)就是這樣的狀況。我的判斷和我研究的結(jié)論就匯報(bào)到這里，謝謝大家！