　　仲量聯(lián)行的資料顯示，光大購物中心項目位于廣州海珠區(qū)，占地10萬平方米，項目毗鄰多個成熟住宅小區(qū)，周邊逾30萬居民，人流密集。項目共五層的商場，設(shè)計分別連通住宅樓層、地鐵八號線及廣佛線和工業(yè)大道；其業(yè)態(tài)包括超級市場、影城、餐廳及眾多零售消費品牌，目前已與多家國內(nèi)外知名租戶簽訂租賃意向，仲量聯(lián)行將擔(dān)任該項目的獨家招商代理和商場資產(chǎn)管理工作。

　　仲量聯(lián)行廣州投資部負(fù)責(zé)人劉裕通表示，項目剛交樓不久，才啟動的招商情況非常好，有部分商家已簽約，大部分商家有意向進(jìn)駐，計劃在今年年底開業(yè)。

　　收購方保德信房地產(chǎn)基金是美國最大金融機構(gòu)之一“保德信金融集團(tuán)”下屬公司，仲量聯(lián)行廣州及深圳董事總經(jīng)理吳仲豪表示，本次交易既是廣州市場迄今為止最大宗零售物業(yè)交易之一，也是本地首宗外資機構(gòu)性投資者整體收購的商業(yè)物業(yè)買賣。

　　據(jù)劉裕通介紹，此前保德信在國內(nèi)還持有其他項目，不過進(jìn)入廣州尚屬首次。

　　自2011年第四季度以來，廣州頻現(xiàn)大宗零售物業(yè)交易。去年10月初，信盈集團(tuán)控股的深圳信盈置業(yè)成功收購廣州市盛塘置業(yè)有限公司，由此取得該公司旗下的“盛唐·世紀(jì)廣場”，并更名為“信盈城”。

　　2011年11月底，天河城發(fā)展商粵?？毓墒召弿V東置地旗下動漫星城等三個優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目，三個項目中，動漫星城估值15.21億元，廣州名城商業(yè)廣場估值27.09億元，珠江新城商業(yè)地塊估值35.9億元。

　　12月初，越秀地產(chǎn)將其旗下東方寶泰購物廣場出售給香港匯港發(fā)展集團(tuán)，交易額達(dá)9.84億元。

　　劉裕通稱，不排除今年年內(nèi)廣州還會出現(xiàn)大宗零售業(yè)交易，目前還有多個投資者在尋找合適的機會。

　　曲折交易背后

　　中海光大購物中心此項交易之前并不是無人知曉，只不過交易項目名稱和收購方完全不同。

　　4月11日晚間，中?？毓傻闹泻：暄笮?，其于2012年4月6日至2012年4月9日期間，與“廣州星鋯置業(yè)有限公司”簽訂協(xié)議，以總代價人民幣1,826,000,000元出售廣州海珠區(qū)“中海橡園國際”內(nèi)的商業(yè)部分。

　　公告顯示，售出的商業(yè)物業(yè)暫測建筑面積為76021平方米的246套單元，以售出價計算，單價超過24000元每平方米。

　　更早之前，廣州海珠區(qū)政府于今年2月在香港舉行“2012年新春懇談會暨招商項目簽約儀式”時透露，廣州星鋯置業(yè)有限公司預(yù)計投資11.978億打造“中海環(huán)宇城”。

　　星鋯置業(yè)的背后正是保德信金融集團(tuán)，而當(dāng)時稱為“中海環(huán)宇城”的商業(yè)項目也就是光大購物中心。

　　值得注意的是，此前兩次提及的交易或投資金額與最新公布的20億元也并不一致。

　　據(jù)劉裕通4月接受采訪時解釋，18億只是這次交易中的資產(chǎn)價格，作為買方的“廣州星鋯置業(yè)有限公司”還需要為這項投資支付另外的費用。

　　“此前提及的11.978億與本次資產(chǎn)收購所涉及18億不能等同，但11.978億中有一部分是劃入到18億的收購價中，另外的部分可能涉及運營支出等。”劉裕通對觀點新媒體表示，在保德信與中海宏洋的接觸過程中，其實也有其他的投資者曾表示對此項目有意，但由于價格、付款方式等種種因素不合而退出，使得項目最終被保德信獲得。

　　在金融危機之后，外資卷土重來再入中國市場投資似乎并不難理解，但讓人不解的是，在去年年底宣布商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略的中海，為何要將位于一線城市廣州的商業(yè)項目出讓？

　　中海宏洋清倉

　　去年11月16日，中海在上海浦東舉行商業(yè)地產(chǎn)品牌發(fā)布會，這是中海將旗下的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行整合之后，首次明確對外發(fā)布其未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展線路，將商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展納入集團(tuán)未來的重要方向之一。

　　對于光大購物中心的出售，中海內(nèi)部人士表示：“這是公司正常經(jīng)營決策，旗下商業(yè)項目有出售有持有是非常正常的。”

　　但值得注意的是，“中海光大購物中心”項目此前并不直接屬于中海地產(chǎn)所有，而是由中海收購股權(quán)而來的中海宏洋直接持有。

　　2010年3月29日，中海正式完成對蜆殼電器的收購并改名為中海宏洋，從而獲得蜆殼電器旗下光大地產(chǎn)在國內(nèi)6個城市約190萬平方米土地儲備。同時，光大地產(chǎn)廣州知名樓盤光大花園等項目也為中海所有。

　　而中海橡園正是收購光大地產(chǎn)之后由中海開發(fā)的新組團(tuán)，其商業(yè)部分則也因此變成中海宏洋的物業(yè)。

　　在擁有了兩個上市平臺之后，中海地產(chǎn)主席孔慶平曾對外表示，中海宏洋的發(fā)展將主要集中在三四線城市，而中海的發(fā)展會以一二線城市為主，兩者將在布局上形成互補。

　　一個合理的猜測是，出售光大購物中心和中海宏洋的發(fā)展定位有直接關(guān)系。

　　有接近中海的業(yè)內(nèi)人士對此說法表示默認(rèn)，稱公司在不同發(fā)展階段對于商業(yè)項目有不同處理方式，目前中海宏洋剛開始在三四線發(fā)展，因此公司認(rèn)為不適合長期持有商業(yè)地產(chǎn)，出售之后可以回收現(xiàn)金投入更多的開發(fā)。

　　目前，中海宏洋僅在北京和廣州兩個一線城市有部分項目，待廣州的商業(yè)部分轉(zhuǎn)手、住宅售罄之后，就將只有北京的些許物業(yè)，其后中海宏洋可以集中全力在三四線發(fā)展。

　　另一個疑問則是，為什么中海宏洋不將此項目直接轉(zhuǎn)讓給同一母公司的中海商業(yè)管理公司？

　　上述業(yè)內(nèi)人士分析稱：“如果這樣轉(zhuǎn)讓就是關(guān)聯(lián)交易，而關(guān)聯(lián)交易有時候也不是容易的事情。如果定價太高，中海地產(chǎn)方面可能很難接受；如果定價太低，中海宏洋又可能不是很愿意。畢竟兩個都是上市公司，都有財務(wù)要求的。”

　　因此，有意進(jìn)入廣州市場的外資基金成了最佳的接盤者，“肥水流了外人田”。