對于房企的命題作文是“生與死”，我們先看一下這一輪的沖擊之后，房企的生法和活法起到什么作用，經(jīng)營策略上有什么轉(zhuǎn)變。

　　城市觀點(diǎn)論壇中國行杭州圓桌主題：房企生與死，超越市場的未來

　　主持嘉賓：

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松（先生）

　　對話嘉賓：

　　安泰盤實(shí)基金總裁蓬鋼（先生）

　　濱江房產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理朱立東（先生）

　　中海地產(chǎn)(杭州)有限公司總經(jīng)理韓春麟（先生）

　　萊蒙置業(yè)(富陽)有限公司總經(jīng)理汪濟(jì)武（先生）

　　浙江凱銀投資管理有限公司總經(jīng)理，國際房地產(chǎn)投資協(xié)會副秘書長張舉(先生)

　　浙江中原物業(yè)顧問有限公司董事總經(jīng)理朱凌(女士)

　　廣州市華譽(yù)景觀工程設(shè)計有限公司董事總經(jīng)理張明燕(女士)

　　寧波百隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長謝耀生(先生)

　　參加本次圓桌討論的臺下互動嘉賓是：

　　綠城集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理傅林江（先生）

　　廣廈房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事長楊玉林（先生）

　　主持人(巴曙松)：謝謝主持人。歡迎各位參加最后50分鐘的討論。50分鐘應(yīng)該是到12點(diǎn)10分，對于房企的命題作文是“生與死”，我們先看一下這一輪的沖擊之后，房企的生法和活法起到什么作用，經(jīng)營策略上有什么轉(zhuǎn)變，我想能坐到臺上的不會討論死的問題，都還是不錯的。我們站在業(yè)內(nèi)人士的角度，也討論一下，如果接下來的一年內(nèi)，我們的企業(yè)死是有幾種死法，導(dǎo)火索是什么。第一輪每個人回答兩個問題，不要長，簡單的一兩分鐘。經(jīng)過了這一輪調(diào)控之后，有什么變化？我的公司在產(chǎn)品布局、區(qū)域布局方面。第二個問題，就是如果業(yè)內(nèi)有洗牌，是有幾種死法，總結(jié)一下，導(dǎo)火索和原因是什么？

　　韓春麟：這個問題比較大，過去開發(fā)商是過著比較好的日子，我們接下來要有過正常的日子或者說是比較差的日子的心理準(zhǔn)備。這一輪的調(diào)控政策非常的嚴(yán)厲，對于我們的開發(fā)商打擊很大，每個開發(fā)商都有應(yīng)對的策略，也是根據(jù)自身的財務(wù)狀況和市場的變化做出的決策。對于我自己的觀點(diǎn)，在這樣的市場環(huán)境下，我們杭州公司也可以，這種環(huán)境下，不能跟政策抗拒，要跟著中央走，跟著政策走，跟著市場走。最有效的辦法策略是什么呢？首先是調(diào)心，是調(diào)整我們的心態(tài)。其次是調(diào)產(chǎn)，是調(diào)整我們的產(chǎn)量，開發(fā)量。第三個是調(diào)整我們的價格。要想銷售，要想回流現(xiàn)金，必須要調(diào)整價格。這是我的觀點(diǎn)。謝謝！

　　巴曙松：你好象是回避了第二個問題，如果是房企死的話是怎樣的死法？

　　韓春麟：我認(rèn)為房地產(chǎn)投資是占到了中國全社會的四分之一大，過去是一個支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在中央不再提它是支柱產(chǎn)業(yè)了，但是不代表它不是支柱產(chǎn)業(yè)。中央的調(diào)控并不是想把它搞死，而是希望更加的健康一些。死的開發(fā)商一定會出現(xiàn)，但是從量變會到質(zhì)變，這個量多的情況下，我認(rèn)為是政府要干預(yù)，因?yàn)殚_發(fā)商死得太多的話，就會變成一個社會的問題，變成一個政治的問題。這是我的觀點(diǎn)。

　　巴曙松：實(shí)際上是同一個價值鏈的上下游，就是勝者為王了，前面的10%不能容忍，你要做后面的5%的能夠容忍的，就是勝者為王。

　　張舉：我先回答巴所長的第二個問題，死或生，這個行業(yè)就是置之死地而后生。目前的發(fā)展階段，我認(rèn)為這個調(diào)控肯定是非常有必要的，但是有沒有發(fā)生死的情況，誰先死，誰后死呢，我覺得這個問題也不是那么嚴(yán)重。我覺得這個行業(yè)從國家當(dāng)前的發(fā)展情況來看，畢竟我們的城市化率只有50%出頭，所以說這個城市化率只有100年前美國的水平，40多年前日本的水平，30年前韓國的水平，所以說我們不用有太多的擔(dān)憂。至于生，今后房地產(chǎn)行業(yè)怎么生存，本身我們的房地產(chǎn)企業(yè)，投資做地產(chǎn)、金融的可以從更廣更長的產(chǎn)業(yè)鏈去考慮。過去我們主要是做土地開發(fā)和房屋開發(fā)，未來我想應(yīng)該從土地開發(fā)，房屋開，向基金投資、物業(yè)管理和資產(chǎn)管理做成一個產(chǎn)業(yè)鏈。實(shí)際上目前國內(nèi)的各個房地產(chǎn)開發(fā)商這方面都有動作。我相信后面從投資來說，物業(yè)管理和資產(chǎn)管理來說，未來的空間更大。我國在這方面的發(fā)展才剛剛的起步，我認(rèn)為這是個發(fā)展的方向。也是如何盤活過去十多年房地產(chǎn)發(fā)展的一個資產(chǎn)存量的一個很有效的手段。我是這么看的，謝謝大家！

　　巴曙松：好，謝謝。下面的專家，綠城的傅總和廣廈的楊總，你們要認(rèn)真聽啊，我要聽你們的看法。

剛才三位地產(chǎn)界的專家，今天都談個人觀點(diǎn)，從各自的角度討論了對生和死的看法。接下來有請綠城集團(tuán)的傅總談一談你的評論，公眾很關(guān)注你，你站起來的樣子會更好。

　　傅林江：巴老師把問題交給我了。我首先覺得要糾正一個問題，房地產(chǎn)商生還是死，利潤好，但是資金鏈斷的話，企業(yè)還是照樣死。我覺得利潤不是主要的問題，現(xiàn)金流是主要的，這是第一個問題。第二個問題，最近要保證企業(yè)增長現(xiàn)金流的話，剛才專家也講到了，降價是主要的手段，這是回籠現(xiàn)金流。剛才看到了住在杭州網(wǎng)講的房產(chǎn)商做的虧本的買賣，如果長期這樣的話，你這個企業(yè)就要關(guān)門了，企業(yè)肯定要有利潤，肯定要有增長的經(jīng)營的辦法，如果是長期這樣做的話，行業(yè)也是要關(guān)門了。我認(rèn)為降價是有個度，而不能是無限的降價。我認(rèn)為是根據(jù)每個企業(yè)的實(shí)際情況來降，有空間可以降，如果是真正的生死的時候，就是忍痛割愛，壯士斷臂了。

　　巴曙松：接下來的三位，我有可能是請廣廈的楊總，有可能是給現(xiàn)場的與會嘉賓一個機(jī)會。請大家聽完之后，讓舉手的來說。

　　謝耀生：我覺得剛才說的很對，要聽政府的話，如果一直聽總理的話，一定不會很快死。我們就做90平方，這個產(chǎn)品多一點(diǎn)，反而現(xiàn)在的這個時代，90平米的房子很好賣。限購，都是首套房，只是打證明的時候就是一個星期而已。而限貸，他也是第一次買房也沒有問題，所以說現(xiàn)在的剛需產(chǎn)品，如果是三年以前，我們在37號文件執(zhí)行得好的話，我們房地產(chǎn)商目前還是比較瀟灑。我到目前為止我的銀行貸款一分錢都沒有了，但是我的資產(chǎn)還是很多。另外是房產(chǎn)商是怎么活法，我現(xiàn)在是很瀟灑，未來必定是要死，為什么呢？世界上的各個國家和地區(qū)，房產(chǎn)最后發(fā)展的結(jié)局都是壟斷的，你跟國企、央企去拿地？拿不過他們的，他們是用省委書記、市委書記的，我們讓董事長去辦的話，根本就不用辦了。我們的支持力度不可能是有很大的，所以這樣的情況下，我們的小企業(yè)怎么來生存呢？這是兩個方面。大企業(yè)不想要的東西，你在市中心的房子不管多少都可以拿過來，這個東西不一定要賣掉，可以持有，遠(yuǎn)期的20年之后，非常的燦爛、非常的好，但是近期呢，非常非常的悲慘、非常非常的嚴(yán)重，我覺得要頂過一年我覺得是很多房產(chǎn)公司都頂不過一年了，都要還貸了，一年就要30%-40%，稀釋你80%的股份進(jìn)去了，還不進(jìn)的話，就是用10%來吃掉你的80%-90%。如果你是拿到了錢，很多人找我，你要不要錢，我說不要，我寧可少做，或者不做，我就是想清楚做什么。如果是開發(fā)商現(xiàn)在已經(jīng)是有錢賺了，不一定要把房子全部的賣完，或者說一定要做這個房地產(chǎn)。不一定是這樣的，我在寧波現(xiàn)在是2萬一平方，我裝修好之后出租，三年五年形勢好再賣，但是我是有這個資本和實(shí)力來講這個話，也有的人是沒有辦法了。三年以前聽了總理的話會好好的生存，我想今后幾年一定要聽總理的話，不管是誰。

　　巴曙松：我記得三年前房地產(chǎn)界有個調(diào)侃，房價到底是聽總理的還是總經(jīng)理的，我認(rèn)為是政策要聽總理的，市場經(jīng)營要聽總經(jīng)理的。為了便于媒體將你們的觀點(diǎn)進(jìn)行傳播，請接下來的幾位嘉賓自報一下家門。

　　韓春麟：剛才我的一些觀點(diǎn)純粹是個人的觀點(diǎn)，不是公司的觀點(diǎn)。

　　張舉：大家好，我們是浙江凱銀投資管理有限公司的。

　　謝耀生：我是寧波百隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的謝耀生。

　　張明燕：我是廣州華譽(yù)景觀工程設(shè)計有限公司的總經(jīng)理張明燕，主要是服務(wù)綠城、萬科這樣的大的房產(chǎn)公司做景觀工程設(shè)計的。房產(chǎn)的發(fā)展主要是四個階段，機(jī)會性成長、戰(zhàn)略性成長等，我們的房地產(chǎn)大多是只有10多年的路程，我們的目前是機(jī)會性的成長階段，少數(shù)的大集團(tuán)到了機(jī)制性成長和戰(zhàn)略性成長的階段，我們是來自于廣東，從廣州那邊來，廣州現(xiàn)在的市場的影響并不是特別大，我們現(xiàn)在服務(wù)的客戶起碼是有幾十家，他們的狀態(tài)跟杭州的市場，這么大的跌幅是完全不同的狀態(tài)。我在思考為什么會有這么大的差別，我覺得最重要的一個原因，在廣東這些大型的企業(yè)基本上已經(jīng)處在戰(zhàn)略的狀態(tài)，或者是機(jī)制性成長的狀態(tài)。而杭州這邊的發(fā)展商，尤其是二三線城市更多的是處在一個機(jī)會性成長的狀態(tài)。

　　巴曙松：你一下子把杭州劃為二線城市了。

　　張明燕：不僅是杭州，還有周邊的二三線城市。所以說針對不同的階段，他所工作的狀態(tài)是不同的。譬如以前是賣方市場，現(xiàn)在是變成了買方市場，以前是蘿卜快了不行，現(xiàn)在是有一個冬天里賣雪糕的本事。我想這是對于剛才第一個問題的回答。是由粗放型的經(jīng)營變成精細(xì)化經(jīng)營的差別。第二個問題就是有什么死法。就有一句名言所說“幸福的婚姻是一樣的，不幸的婚姻各有各的不幸”。

　　巴曙松：我建議大家按照她的看法非常的邏輯緊密，而且是把杭州列為二線城市，你可以把她的報道放在第一條，照片照得好一點(diǎn)。

　　張明燕：謝謝主持人的夸獎，對于房地產(chǎn)經(jīng)營來講，各有各的問題，比如說成熟的方面，或者是正式經(jīng)營的方面，假如說是十個方面的話，比如說我們服務(wù)的萬科、保利等，他們的各個方面我們所體會的并沒有什么明確的短板。同時我們也服務(wù)了一些像鄂爾多斯地區(qū)、內(nèi)蒙地區(qū)的市場的一些出現(xiàn)大的問題的公司，我們發(fā)現(xiàn)還是有一些非常嚴(yán)重的問題。比如說人才的問題，你在經(jīng)營中用的是什么人，這個非常的重要，人的能力不同，最后他的決策可能是錯誤的。還有你的供應(yīng)商是選擇了什么樣的供應(yīng)商，能夠把你帶到什么地方，這是很多方面，很難一一列舉。真正的一個做法，就是研究房地產(chǎn)的方面是有哪些項(xiàng)，看看你的一項(xiàng)跟成熟公司的差距在哪里，哪一塊是你最大的短板，去進(jìn)行優(yōu)化，精細(xì)化的經(jīng)營。

　　巴曙松：謝謝張總，你的回答只有一個缺點(diǎn)，就是時間長了一些。但是因?yàn)榛卮鸬暮芎?，我也沒有打斷。我想做一個總結(jié)，所謂的“機(jī)會性的成長”，我把它比喻為獵人，每天扛著獵槍出去，看到什么獵物就打什么獵物。而戰(zhàn)略性的成長，就是像一個農(nóng)夫，選擇一個適合農(nóng)作物生長的地方，氣候適合，然后選擇良好的種子，準(zhǔn)時去收割。這是一個很好的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，你們報道她的觀點(diǎn)，我也連帶著被報道一下。

　　朱立東：剛才主持人講的生與死的問題，我想有這樣的幾點(diǎn)。首先是生與死不僅僅對于房產(chǎn)行業(yè)，對于每個人來講，比如說上飛機(jī)之后，空姐給大家介紹的第一件事，就是逃生通道在哪里，救生衣和氧氣罩在哪里，你第一次乘飛機(jī)的時候你會聽得很認(rèn)真，第二次甚至是很多次的時候，你都沒有認(rèn)真的聽空姐的介紹。但是哪一次發(fā)生了事故，肯定是你經(jīng)常在聽的人生存的機(jī)會更大，你在危機(jī)的時候有了預(yù)案，你生的機(jī)會就多，死的機(jī)會就少。第二個，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，你的活路肯定是比死路要多。所謂的房地產(chǎn)企業(yè)要死，肯定是你自己找的。為什么這么說，現(xiàn)在的整個市場形勢發(fā)生變化了，你開發(fā)企業(yè)是不是順勢而為，有的企業(yè)要死撐，最后就是撐死。杭州的第一家金星房地產(chǎn)企業(yè)，就是外行轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，母公司因?yàn)橘Y產(chǎn)擴(kuò)張?zhí)欤隽肆λ荒芗暗氖?，最后就是被撐死了。你不能降價，我們公司沒有降價，就是理性的開盤，就是定在消費(fèi)者能夠接受的程度。你的價格高的時候，是門可羅雀，現(xiàn)在是真的每天銷售部的門口都是車水馬龍。而在綠城不講價，也是在騰挪，就是把原來好的項(xiàng)目，賣更高價格的項(xiàng)目，現(xiàn)在是略微把這個力氣降低一些，把項(xiàng)目讓被別人，也是另外一個意義上的降價。還有原來好的項(xiàng)目可以賣10個億，現(xiàn)在是賣5個億給別人去賺了。這個活路就多了，如果是不挪，不動，最后有可能就是撐死了。另外是房地產(chǎn)企業(yè)，在未來活得更好，一定是要有所變。從企業(yè)的角度來說，比如說從上游的角度，我們從金融做地產(chǎn)的基金，下游跟建筑業(yè)搞貸建，這種順勢而為，短期的騰挪和理性的定價，長期來講對于你的盈利模式和經(jīng)營的結(jié)構(gòu)，我相信明天可能就會活得更好。謝謝！

　　巴曙松：謝謝我們的朱總。我發(fā)現(xiàn)調(diào)控還是要經(jīng)常搞，反復(fù)的房產(chǎn)調(diào)控，都把我們的房地產(chǎn)老總變成了政策研究的專家，理論觀點(diǎn)的專家，語言表達(dá)的家了，我們的媒體也可以就“房地產(chǎn)生死術(shù)”就可以做個文章了。許仙在晴天帶著一個雨傘，在下雨天的時候才能碰到白娘子，既是防范風(fēng)險，也是充滿了機(jī)會。我想請廣廈房地產(chǎn)集團(tuán)的董事長楊玉林來談一談對他們觀點(diǎn)的看法。

　　楊玉林：我覺得房地產(chǎn)行業(yè)討論生與死，我覺得倒不如討論怎么活，從行業(yè)的角度來講，行業(yè)是死不了的，不管國家08年確定房地產(chǎn)業(yè)是支柱行業(yè)，還是現(xiàn)在的比較模糊，房地產(chǎn)業(yè)在整個國家的地位，這是不容置疑的。這個行業(yè)肯定是死不了，剛才也講到了有幾十年的好風(fēng)景。承擔(dān)這個行業(yè)的主體，我們的責(zé)任主體，我們的房地產(chǎn)商和房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的大背景下，一定是死不了的。

　　首先，不能簡單的用生和死來衡量。這個行業(yè)并不是制造業(yè)，商品房我初步的個人理解，這個商品房是什么概念呢？第一個是類金融產(chǎn)品，金融、地產(chǎn)這是在一起的。從價格行為來講，這是奢侈品，動不動就是上億，還又是大眾化的商品。房產(chǎn)商要認(rèn)清楚，怎么來生產(chǎn)，什么時候來生產(chǎn)，生產(chǎn)多少，你要搞清楚。不管生與死，我不管媒體怎么報道，我是軍人出身，我很理性。房地產(chǎn)商的生與死的問題，都只是股權(quán)發(fā)生了變化，有的是獨(dú)資的，有的是合作的，這只是一個變化，絕對不會像制造業(yè)那么關(guān)門的。這里有兩個信息：任何一個業(yè)主，買了任何一個房地產(chǎn)的樓盤，不是張三來接這個盤，就是李四來接這個盤。另外就是房地產(chǎn)商從來沒有死的難受的，也沒有活得很瀟灑的。這是為什么？長期以來國家都在調(diào)控。我覺得怎么的活法呢，第一個就要聽黨的話，第二個是要聽市場的話，第三個是要練好內(nèi)部的功。當(dāng)前是有兩點(diǎn)：第一個是調(diào)整我們的發(fā)展戰(zhàn)略，就是拿地要怎么拿，這個是要考慮。第二個是從關(guān)聯(lián)的角度，怎樣的把握好開發(fā)的節(jié)奏，什么時候投放，在哪里投放？今天這個會上，我僅僅是代表我個人的觀點(diǎn)，因?yàn)槲疫€有個上市公司的身份。謝謝！

　　巴曙松：今天所有人的發(fā)言都僅僅代表個人。謝謝！謝謝楊總的點(diǎn)評，談了他的看法。非常的有見地。接下來就是9分鐘了，最后最后一組的考研，就是把時間控制在三分鐘以內(nèi)，而且是回答兩個問題。首先是蓬鋼先生，他先做個表率，談得又有觀點(diǎn)，又有看法。

　　蓬鋼：我嚴(yán)格的來遵守時間。我叫蓬鋼，是安泰盤實(shí)基金的總裁，我是在中國投資了十年了，經(jīng)手了100個億的投資，目前來講效果都非常好。我覺得中國的市場有趣的地方，就是不停的有政策的干預(yù)和調(diào)控，實(shí)際上是創(chuàng)造了很多的機(jī)會。我以前在國外，像美國、香港、韓國做過一些地產(chǎn)投資，所以房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀角度來看中國的市場，我覺得還是有很長的發(fā)展空間，目前只是在大量生產(chǎn)住宅的階段。今后還有各種各樣的機(jī)會，來支持這個行業(yè)。所以，政策的調(diào)控，是中國的一個很獨(dú)特的特點(diǎn)，的確是跟其他的市場不一樣。優(yōu)點(diǎn)是把很多自然經(jīng)濟(jì)的周期和房產(chǎn)的周期做了一個調(diào)整，避免了很大幅度的浪費(fèi)，我覺得這個市場很有可能在不久的將來，有一個恢復(fù)的環(huán)節(jié)。所以，我并不懷疑。

　　目前的經(jīng)濟(jì)狀況，我覺得還是很嚴(yán)峻的，因?yàn)槭翘幵谝粋€通脹和經(jīng)濟(jì)增長下滑同時存在的一個情況。這個問題就像是一個人得了肝炎又得了糖尿病，這個醫(yī)治的辦法正好是相反的，所以說這是值得中國政府要重視的問題。同時在房價上漲，又很難控制物價上升的情況下，怎樣的保持我們的經(jīng)濟(jì)增長不帶來大量的失業(yè)和相應(yīng)的一些社會問題呢？我目前看不出來有什么更好的辦法。所以我覺得在合適的時候，依靠房市來刺激內(nèi)需和經(jīng)濟(jì)，還是一個比較可能的結(jié)果。目前來看，我的判斷是在未來的一兩年內(nèi)，對房地產(chǎn)市場還是有個明顯的改觀。謝謝！

　　巴曙松：有請第二位。

　　汪濟(jì)武：大家好，我是萊蒙國際富陽公司的總經(jīng)理汪濟(jì)武，回答主持人巴所長的兩個問題，首先是關(guān)于開發(fā)商采取的應(yīng)對措施，無外乎是兩個方面，一個是產(chǎn)品，一個是價格。在價格方面，國內(nèi)開發(fā)商都是有所下調(diào)，產(chǎn)品方面，在新的產(chǎn)品開發(fā)之前，很多開發(fā)商也是會做相應(yīng)的調(diào)整。我們也是如此。第二個問題就是生和死，我想起了莎士比亞當(dāng)中的作品，我們經(jīng)常會引用“生還是死”這樣的話，而是經(jīng)常會問“干還是不干”，是往哪里走，現(xiàn)在是真正的用到了活著還是死去，而且是用在我們非常熱愛的房地產(chǎn)行業(yè)。我想談兩個觀點(diǎn)：第一個就是死法，第二個就是死期。也是前面的老總提過，我同意綠城執(zhí)行總裁的說法，企業(yè)的兩大風(fēng)險，一個是現(xiàn)金流，另外一個就是法律風(fēng)險。如果是不出現(xiàn)重大的法律風(fēng)險的話，一定就是現(xiàn)金流的問題。如果是兩點(diǎn)控制得住的話，應(yīng)該是不出大問題的，如果是房價少賣了500塊錢也不會出大問題的。死期應(yīng)該就是今年，明年應(yīng)該會峰回路轉(zhuǎn)。

　　朱凌：大家好，我是中原浙江公司的朱凌。就剛才的兩個問題我們是這么看的，我們今年2012年的中原的市場預(yù)測是這樣一句話，上半年不樂觀，下半年不悲觀。就我們來講，我也想引用一句名著當(dāng)中的話“這是最好的時代，也是最壞的時代”，我們要進(jìn)行很好的并接，如果是談甲方怎么做，開發(fā)商做得很到位了，做價格下降，騰挪的等等，第二個就是怎樣的用渠道營銷，代理公司有沒有準(zhǔn)備好了，這對于我們來講是一個課題。中原地產(chǎn)是2002年成立于香港，它是多元化的，沒有超前性，更多的是適應(yīng)性，有我們合作過的中海地產(chǎn)和萊蒙等，我們更多的是跟開發(fā)商站在一起，謝謝！

　　巴曙松：謝謝朱總。我發(fā)現(xiàn)為什么近年來文學(xué)衰微，因?yàn)槲膶W(xué)青年都改行做房地產(chǎn)了，又是引用雙城記的，又是引用一點(diǎn)莎士比亞的，不讀一點(diǎn)文學(xué)作品的，做房地產(chǎn)都沒有戲。我想有一點(diǎn)共識，也有一點(diǎn)分歧的看法，我覺得都是很專業(yè)的討論。我覺得報道的時候就是一兩個整版。我想最后給三位發(fā)言的機(jī)會，整個論壇的觀點(diǎn)做一個總結(jié)評論，每個人兩分鐘。誰先舉手誰先得。剛才給陳詩濤發(fā)短信說要提問的是誰啊？

　　提問：我發(fā)個建議，我可能這個問題巴曙松先生是想問你的，不知道是不是允許？

　　巴曙松：好。

　　提問：我剛才聽了你的報告之后，我覺得是做了很多房地產(chǎn)的分析，今天包括了在座談的房地產(chǎn)，都比較注重于做住宅地產(chǎn)，我們的價格、成本、趨向、需求都是講住宅。實(shí)際的情況，我們注意到去年開始由于地產(chǎn)銷售住宅的房地產(chǎn)商受到了打壓之后，就轉(zhuǎn)到了商業(yè)地產(chǎn)，我們是一家美國的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計公司，從您的角度來看，對于商業(yè)地產(chǎn)這一塊的前景是什么？剛才在您的講話當(dāng)中，沒有在這方面提及，想聽一聽您的高見。

　　巴曙松：你指出了這次組織論壇的重大缺陷，就是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，確實(shí)是在調(diào)控形態(tài)下，調(diào)控的形勢下，從經(jīng)營業(yè)態(tài)的多樣化、經(jīng)營區(qū)域的多元化，這是非常重要的一個趨勢，所以有不少的資金轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。但是，特別是在一線城市、限購的城市，房價比較高的城市，商業(yè)地產(chǎn)的未來應(yīng)該說是比住宅地產(chǎn)更大。這是比較了全世界主要的城市，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的價格關(guān)系來看出來的，住宅到達(dá)高位之后，商業(yè)地產(chǎn)的需求非常大。北京為例，好的商業(yè)地產(chǎn)的需求是非常大的，而且是供不應(yīng)求，規(guī)模小、檔次低。我前不久到上海看了一下，我擔(dān)任董事的“大智慧”搬移到了一個整幢的大樓，非常好。但是商業(yè)地產(chǎn)最核心的競爭力，除了前期的拿住、找銀行之外，最重要的就是維護(hù)和管理。我做過國家大地產(chǎn)的總經(jīng)理，其實(shí)是跟很多小的知名品牌的后期維護(hù)和管理的能力相比，這一點(diǎn)是最核心的。我覺得作為商業(yè)地產(chǎn)而言，它所需要的技能跟住宅地產(chǎn)是完全不一樣的，是需要新的人才儲備和管理知識等等，這方面的故事是另外一個故事了。所以，今后有機(jī)會，我建議觀點(diǎn)特別在一線城市，我認(rèn)為杭州是一線城市，因?yàn)槭俏?997-1998年在杭州做過中行的副行長，我希望是在一線城市做地產(chǎn)論壇的時候，嘉賓里面應(yīng)該是有一兩名做商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的代表。還有旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，都是那種新的業(yè)態(tài)，結(jié)合到了多種技能的。謝謝你的提問。 　下面再給個現(xiàn)場的提問。

　　提問：剛才各位專家、各位領(lǐng)導(dǎo)提到了一個生死選擇，生死選擇，生死的狀況主要是看一個選擇。剛才巴老師給出了兩個，一個是經(jīng)營業(yè)態(tài)的多樣化，一個是區(qū)域選擇的多元化，在區(qū)域選擇上，我們作為一個四線城市，想請教一下巴老師，對于三四線城市未來房地產(chǎn)市場的一個基本的研判，給我們一個具體的發(fā)展建議。

　　巴曙松：感謝你們又給我提問，其實(shí)主持人的特權(quán)是有限的，不能老是做“麥霸”，我覺得這幾位嘉賓里面，對于市場的理解水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過我。我想請張明燕總經(jīng)理回答一下這個問題。

　　張明燕：巴老師的厚愛非常的感謝。剛才說到了二三線城市的發(fā)展方向，其實(shí)我個人的體會，從別人的成功中學(xué)習(xí)到成功的方法，從別人的失敗中學(xué)習(xí)到避免失敗的方法，我想這是很重要的一個方面。怎樣的去講這個問題呢，在一線城市里面有很多很成功的公司，也有不那么成功的公司，研究他們不成功的地方。
 

　　舉個例子，在二三線城市，包括了三四線城市，就是一開始在即使市場競爭不那么激烈的時候，就能夠避免從一開始就是粗放型經(jīng)營，而是重視人才、關(guān)心人才的引進(jìn)，從市場的定位，從房型等等要成功的方面把住關(guān)，包括了市場的調(diào)研，價格的定位等等每個環(huán)節(jié)都做到了，我想成功的機(jī)率就會非常大。

　　巴曙松：謝謝。也請中原地產(chǎn)的朱總說一說你的看法。

　　朱凌：我不知道我們這位業(yè)內(nèi)人士是不是知道三四線城市的大的開發(fā)商進(jìn)駐的情況。我們服務(wù)了很多排名地產(chǎn)前三十強(qiáng)的開發(fā)商都有在這些地方拿地，有的地方是以千畝為起步的，非常的夸張。這樣的情況下我們也要看，我們解讀這個政策是階段性的政策，所以說這是一個審慎的態(tài)度。我們講的現(xiàn)金為王，現(xiàn)在是不是可以解讀成在二三線城市的開發(fā)，涉及到產(chǎn)品的多元化，集團(tuán)的戰(zhàn)略布局當(dāng)中的開發(fā)周期的思路吧！我覺得這是要綜合性考慮的。

　　巴曙松：謝謝朱總我請她們兩位來講，是臺上的兩位女嘉賓，既在房地產(chǎn)行業(yè)，又是相對獨(dú)立第三方的機(jī)構(gòu)，她們的觀點(diǎn)可以作為一個參考。時間過得很快，已經(jīng)超了。我作為主持人非常的不稱職，我看到我們的另外一位主持人已經(jīng)上來了，即便如此我也要占用兩分鐘。我看到賈寶林會長一直坐在這里認(rèn)真的聽，我想最后給賈會長兩分鐘的時間，對我們的會議做一個總結(jié)。

　　賈寶林：巴老師搞突然襲擊了。剛才聽了臺上九位，還有臺下兩位老總專家，對巴老師提出的兩個問題，進(jìn)行了互動和回答，我聽了以后感覺到是非常有啟發(fā)，也很有幫助。聽完以后，我的感受是四個有：
 

　　一個是對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，“有”共識。第二個是對生與死的問題，“有”見解”，第三個是對如何活的問題“有”對策，第四個是對房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展是“有”信心、“有”期待。主持人的點(diǎn)評和引導(dǎo)非常精彩。謝謝！

　　巴曙松：賈會長的總結(jié)除了最后一條不是實(shí)事求是之外，我建議大家把賈會長的四個“有”作為報道的頭條，謝謝大家！