4月12日，2012城市觀點(diǎn)論壇杭州行盛大開幕，來自全國(guó)各地的實(shí)力房企云集與此，共同探討主題——“地產(chǎn)中流不確定的未來”。

　　4月12日，2012城市觀點(diǎn)論壇杭州行盛大開幕，來自全國(guó)各地的實(shí)力房企云集與此，共同探討主題——“地產(chǎn)中流不確定的未來”。

　　論壇杭州行邀請(qǐng)了著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)巴曙松，安泰盤實(shí)股權(quán)投資管理有限公司總裁蓬鋼，山東省文登市市委常委、文登市人民政府副市長(zhǎng)曲波，綠城中國(guó)、濱江房產(chǎn)高層及更多金融翹楚，以及杭州、浙江乃至于全國(guó)的房地產(chǎn)精英齊聚一堂，深入探討當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的艱難局面，進(jìn)行深度剖析，共商全新發(fā)展之策。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對(duì)會(huì)議進(jìn)行獨(dú)家全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

　　進(jìn)入專題：2012城市觀點(diǎn)論壇杭州行 

　　直播實(shí)錄：2012城市觀點(diǎn)論壇杭州行（二）

　　主持人：親愛的各位來賓：

　　大家早上好！

　　觀點(diǎn)亮劍，思想交鋒。歡迎大家來到2012城市觀點(diǎn)論壇杭州行現(xiàn)場(chǎng)。

　　城市觀點(diǎn)論壇依托于觀點(diǎn)新媒體創(chuàng)立并主辦的著名房地產(chǎn)年度盛會(huì)--博鰲房地產(chǎn)論壇。自2005年啟動(dòng)以來，城市觀點(diǎn)論壇遍歷青島、南京、濟(jì)南、西安、三亞、大連、深圳、長(zhǎng)沙、沈陽、呼和浩特、廣州、武漢、鄭州、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登、天津等全國(guó)眾多著名城市，推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設(shè)，共同找尋城市與地產(chǎn)的動(dòng)力與發(fā)展的創(chuàng)新思路。

　　調(diào)控以來，曾經(jīng)意氣風(fēng)發(fā)的杭州樓市步步驚心，成為首當(dāng)其沖被沖擊之城。但作為一個(gè)現(xiàn)代商務(wù)之城、一個(gè)最適合居住之城、一個(gè)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)一直躋身全國(guó)領(lǐng)先行業(yè)之城，杭州同時(shí)也是一個(gè)在中國(guó)房地產(chǎn)格局中占有重要位置的城市，是為行業(yè)中流砥柱，將如何應(yīng)對(duì)？

　　而房企都在面對(duì)生死邊緣之際開始全新策略，從降價(jià)到轉(zhuǎn)型到全員化銷售，努力希望更多生存與超越。最終，是在生死邊緣迸發(fā)出能量，努力希望更多生存與超越，還是在殘酷淘汰、資源重新配置中被優(yōu)化組合？

　　因此，城市觀點(diǎn)論壇第一次走進(jìn)杭州，邀請(qǐng)眾多蘇滬杭乃至于全國(guó)各地的房地產(chǎn)行業(yè)精英齊聚一堂，探討形勢(shì)與政策，對(duì)當(dāng)前不確定的未來和彷徨局面進(jìn)行深度剖析，共商全新發(fā)展之策。

　　百尺竿頭、中流擊浪。我們有理由相信，杭州房地產(chǎn)的未來會(huì)更加燦爛。

　　最后，請(qǐng)?jiān)试S我代表本次論壇主辦方觀點(diǎn)新媒體、住在杭州網(wǎng)、錢江晚報(bào)，年度品牌協(xié)辦單位萊蒙國(guó)際集團(tuán)有限公司，年度戰(zhàn)略合作伙伴山東省文登市人民政府，以及華譽(yù)景觀、蘭德咨詢、浙江中原等歡迎各界朋友的到來！

　　主持人：下面請(qǐng)?jiān)试S我介紹一下今天到場(chǎng)的嘉賓，他們是：

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮先生

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)巴曙松先生

　　浙江省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng),曾任浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組副書記、副廳長(zhǎng)，廳級(jí)巡視員賈寶林先生

　　文登市城市經(jīng)營(yíng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉永文先生

　　安泰盤實(shí)基金總裁蓬鋼先生

　　綠城集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理傅林江先生

　　濱江房產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理朱立東先生

　　中海地產(chǎn)（杭州）有限公司總經(jīng)理韓春麟先生

　　萊蒙置業(yè)（富陽）有限公司總經(jīng)理汪濟(jì)武先生

　　廣廈房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)楊玉林先生

　　浙江凱銀投資管理有限公司總經(jīng)理，國(guó)際房地產(chǎn)投資協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)張舉先生

　　浙江中原物業(yè)顧問有限公司董事總經(jīng)理朱凌女士

　　廣州市華譽(yù)景觀工程設(shè)計(jì)有限公司董事總經(jīng)理張明燕女士

　　寧波百隆房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理謝耀生先生

　　錢江晚報(bào)副總編輯楊憶華女士

　　浙江在線商務(wù)網(wǎng)絡(luò)有限公司總經(jīng)理邵捷先生

　　住在杭州網(wǎng)副總編、首席評(píng)論員丁建剛先生

　　觀點(diǎn)新媒體出品人博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士

　　本次論壇獲得眾多杭州、浙江暨全國(guó)實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓以及參與、支持2012城市觀點(diǎn)論壇杭州行的朋友們。感謝各位！接下來的時(shí)間，我們有請(qǐng)到的是浙江省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)賈寶林先生，為我們致辭。有請(qǐng)！

　　賈寶林：尊敬的陳淮先生，尊敬的巴曙松先生，尊敬的各位來賓，女士們、先生們：

　　大家上午好！

　　由觀點(diǎn)新媒體、浙江在線、住在杭州網(wǎng)和錢江晚報(bào)共同舉辦的2012城市觀點(diǎn)論壇今天在這里隆重的舉行。首先我謹(jǐn)代表浙江省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)對(duì)論壇的舉辦表示熱烈的祝賀！本次論壇以“地產(chǎn)中流不確定的未來作”為主題，我理解主辦方志在客觀的反映我們房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程，面對(duì)當(dāng)前國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中諸多不確定的因素，來展望房地產(chǎn)的未來。我認(rèn)為很有針對(duì)性，也非常具有現(xiàn)實(shí)的意義。

　　不可否認(rèn)，自市場(chǎng)化改革以來，我們的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，改變城市面貌，改善城市居民的居住條件，提高城市給人民的生活品質(zhì)，推進(jìn)城市化的進(jìn)程發(fā)揮了重要的作用。同時(shí)也涌現(xiàn)了一大批對(duì)我們行業(yè)以及社會(huì)所充分認(rèn)可的知名的房地產(chǎn)品牌企業(yè)。然而我們也必須面對(duì)、正視在房地產(chǎn)發(fā)展的過程當(dāng)中，所暴露出來的以高房?jī)r(jià)、漲幅快為表現(xiàn)的一些深層次的問題，有政策、制度層面的問題，也有市場(chǎng)運(yùn)行層面的問題。尤其是有的地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度的依賴房地產(chǎn)而帶來的高地價(jià)、高房?jī)r(jià)，引起了市場(chǎng)的波動(dòng)，也加大了金融的風(fēng)險(xiǎn)。不僅不利于我們房地產(chǎn)自身的平穩(wěn)、健康的發(fā)展，也威脅到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行和民生問題。所以從2010年4月以來，中央以促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸、合理回歸，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展為目標(biāo)，采取了包括限購(gòu)、限貸在內(nèi)的一系列的調(diào)控政策。我們浙江省房地產(chǎn)業(yè)，兩年來堅(jiān)定的貫徹了中央的宏觀調(diào)控方針，從中我們的企業(yè)也經(jīng)受了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。在求生存、謀發(fā)展的道路上，積極的應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化以及格局的調(diào)整，努力的去探索、開發(fā)、營(yíng)銷、融資、服務(wù)等方面的新模式和新舉措調(diào)控取得了明顯的成效。2012年我們杭州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)各大省市城市當(dāng)中是率先限價(jià)促銷的，房?jī)r(jià)明顯的回落，也得到了市場(chǎng)的積極響應(yīng)。盡管如此，我們也要客觀的說，在此嚴(yán)厲措施的調(diào)控下，我們現(xiàn)在相當(dāng)多的企業(yè)仍然處于困境當(dāng)中，因而表露出來的是對(duì)房地產(chǎn)未來政策的走向，市場(chǎng)的預(yù)期，感到迷惘，甚至于無奈。所以在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控這樣的一個(gè)關(guān)鍵時(shí)機(jī)，我們主辦方舉辦本次論壇，而且邀請(qǐng)了國(guó)內(nèi)有重要級(jí)的學(xué)者、知名的經(jīng)濟(jì)學(xué)專家、經(jīng)濟(jì)研究領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)，來做宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的專題演講。而且，還有對(duì)話、互動(dòng)，所以我相信通過這樣的論壇，必將對(duì)我們的與會(huì)者帶來極大的啟發(fā)和幫助。

　　3月14日，溫家寶總理在會(huì)見中外記者招待會(huì)的時(shí)候曾經(jīng)指出，中國(guó)有13億人口，又處在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段，住房需求是剛需的而且是持續(xù)的。由此，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來，將仍然是一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期發(fā)展的機(jī)遇期。所以，當(dāng)前我們要面對(duì)現(xiàn)實(shí)，適應(yīng)政策環(huán)境，積極的應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化，求生存、促轉(zhuǎn)型。同時(shí)，我們也寄希望于在房地產(chǎn)未來的發(fā)展當(dāng)中，能夠按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，完善政策法規(guī)制度，建立以經(jīng)濟(jì)手段為主的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制，來保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、平穩(wěn)、健康的發(fā)展。

　　最后，預(yù)祝論壇圓滿成功！謝謝大家！

　　主持人：再次以熱烈的掌聲感謝賈寶林會(huì)長(zhǎng)。接下來，請(qǐng)錢江晚報(bào)副總編輯楊憶華女士，為我們致辭。有請(qǐng)！

　　楊憶華：尊敬的陳淮先生、尊敬的巴曙松先生，尊敬的賈寶林會(huì)長(zhǎng)，各位早上好！

　　現(xiàn)在是杭州最美好的季節(jié)，也是房地產(chǎn)業(yè)最為敏感、糾結(jié)一個(gè)時(shí)期，我們和觀點(diǎn)一起舉辦了這次論壇。浙江晚報(bào)25年的創(chuàng)新發(fā)展，形成了以錢江晚報(bào)為品牌的產(chǎn)業(yè)集群，有2個(gè)網(wǎng)站，以及風(fēng)尚雜志系列，手機(jī)報(bào)和微博等，城市觀點(diǎn)論壇今天來到了杭州，今天的杭州因?yàn)樗拿利?、宜居，因?yàn)樗慕?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，成為了品牌之城，共同推進(jìn)杭州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。正因?yàn)楹贾莘康禺a(chǎn)的活躍度很高，每次遇到政策調(diào)控杭州都是深受影響。昨天杭州余杭區(qū)的一家房企向法院申請(qǐng)破產(chǎn)，每家房地產(chǎn)企業(yè)都希望努力得到超越，從現(xiàn)階段的情況來看，杭州主城區(qū)今年一季度的成交量是2007年以來的第二高位，僅比2009年的1季度略低，但是也有成本價(jià)、虧本價(jià)售房之后，要如何保證利潤(rùn)來持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在已經(jīng)是面粉比面包貴的情況下，如何繼續(xù)生存，今后如何發(fā)展，更重要的是房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中占有重要地位的一個(gè)行業(yè)，如何在今后找到自己的位置，如何健康、可持續(xù)的發(fā)展，這些問題都等待著今天到場(chǎng)的各位專家、嘉賓們拎清思路。

　　謝謝各位！

　　主持人：謝謝楊憶華女士。接下來，有請(qǐng)住在杭州網(wǎng)副總編、首席評(píng)論員丁建剛先生。

　　丁建剛：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家、各位來賓、各位媒體同行：

　　大家上午好！由博鰲論壇的創(chuàng)始人、觀點(diǎn)新媒體創(chuàng)辦的城市觀點(diǎn)論壇首次來到杭州，由我們的浙江在線住在杭州網(wǎng)和浙江晚報(bào)共同舉辦“地產(chǎn)中流不確定的未來”為主題的2012城市觀點(diǎn)論壇杭州行，我謹(jǐn)代表主辦方向大家表示熱烈的歡迎和誠(chéng)摯的謝意。剛才賈寶林會(huì)長(zhǎng)的闡述非常的準(zhǔn)確，今年春節(jié)以后以限購(gòu)、限貸等行政手段為主要措施的嚴(yán)厲調(diào)控政策已經(jīng)實(shí)施了一年多，杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)率先開始了降價(jià)，而現(xiàn)在已經(jīng)開始回暖，這種回暖能否持續(xù)存在很大的不確定性，在這樣的情況我們，我們舉辦了這次論壇。我們邀請(qǐng)了國(guó)內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)邀請(qǐng)的重要級(jí)的專家——陳淮先生、巴曙松先生來幫助我們把握今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。各位嘉賓，我想對(duì)于與會(huì)者來說一定會(huì)帶來收益和啟發(fā)。我們住在杭州網(wǎng)創(chuàng)辦12年時(shí)間，是杭州和浙江省最專業(yè)的房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體，我們?cè)谛侣剤?bào)道、行情分析、線下會(huì)員服務(wù)，以及每年的年會(huì)論壇上，都得到了購(gòu)房者和房地產(chǎn)業(yè)界的認(rèn)可，成為很多購(gòu)房者的信息源泉，以及很多同行的觀點(diǎn)網(wǎng)站。我們和本地的發(fā)行量最大的報(bào)紙——錢江晚報(bào)也有合作，我們?nèi)夜餐鬓k這次論壇，希望大家能有很大的收獲，最后預(yù)祝大家身體健康，謝謝大家！

　　主持人：謝謝丁建剛先生。下面，有請(qǐng)觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士，為我們致辭。

　　陳詩濤：尊敬的各位來賓：

　　上午好！城市論壇05年，8年來是第一次走入杭州，這個(gè)題目是曾經(jīng)修改過，2月份的時(shí)候定的主題是“地產(chǎn)泥潭，停滯的市場(chǎng)”，而3月份的時(shí)候，又出現(xiàn)了一些令人振奮的局面，我們幾個(gè)主辦方反復(fù)的商量，主題定為了“地產(chǎn)中流不確定的未來”，我昨天來到杭州的時(shí)候，跟杭州一個(gè)知名的房產(chǎn)老總聊天，他說去年的8、9月份是比較黑暗的時(shí)期，我們的城市觀點(diǎn)論壇在全國(guó)得到了很大的反響，我跟深圳的一個(gè)老總聊過天，你們?yōu)槭裁催€不是前30強(qiáng)也要擠進(jìn)杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？他們說杭州市政府比較規(guī)范，各方面的服務(wù)能力比較強(qiáng)，另外杭州的地產(chǎn)不可估量，今天也是印證了這個(gè)觀點(diǎn)，今天是高朋滿座，我們做生意的人來講：“有人氣的地方，就有希望”，今天只要我們是產(chǎn)品對(duì)路，管理方面比較適合、有序，我想無論是全國(guó)還是杭州的房地產(chǎn)，一定會(huì)走向比較輝煌，只是我們的腳步放慢了而已。同時(shí)，我們積極關(guān)注區(qū)域的成長(zhǎng)力以及區(qū)域的潛力，從管理的層面、土地、金融，還是從整個(gè)的大的宏觀經(jīng)濟(jì)方面，能夠起到一些客觀、引導(dǎo)的作用。今天杭州本地的綠城、濱江、凱德置地等企業(yè)都來了，今天我們的巴曙松先生以及陳淮先生都會(huì)有很好的解讀，感謝今天出席論壇的各位嘉賓朋友，還要感謝住在杭州網(wǎng)和錢江晚報(bào)，由于大家的大力支持，我們的城市觀點(diǎn)論壇得以前行，接下來還將有博鰲論壇大家再相聚。謝謝大家！

　　主持人：謝謝陳詩濤女士。今天的嘉賓致辭就到這里，接下來將進(jìn)行論壇的正式議程。 

　　主持人：各位來賓、朋友們，本次2012城市觀點(diǎn)論壇杭州行的議程主題是“地產(chǎn)中流不確定的未來”。

　　下面即將展開的是演講環(huán)節(jié)。我們很榮幸的邀請(qǐng)到：

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮先生

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)巴曙松先生

　　文登市城市經(jīng)營(yíng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉永文先生

　　萊蒙置業(yè)（富陽）有限公司總經(jīng)理汪濟(jì)武先生等演講嘉賓為我們奉獻(xiàn)精彩的演講。

　　接下來，我很榮幸地請(qǐng)出今天論壇的第一位演講嘉賓，有請(qǐng)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮先生，陳淮先生的演講題目是“拯救大兵：降價(jià)、轉(zhuǎn)型以及其他的種種”。陳淮先生，您的演講時(shí)間為20分鐘，有請(qǐng)！

　　陳淮：感謝主持人熱情洋溢的介紹，為了保證后面的豐富內(nèi)容，我只講十分鐘。我不知道剛才兩位發(fā)言者都講到了主辦方是煞費(fèi)苦心的定了一個(gè)“不確定未來”的題目，我就覺得納悶，08年屢創(chuàng)了世界記錄，中國(guó)的股市是倒數(shù)第一嗎？巴曙松先生說是倒數(shù)第三，為什么沒有人說股市不確定的未來，老是說我們房地產(chǎn)不確定的未來。從04年以來，媒體就沒有離開過“撲朔迷離”這樣的詞，其實(shí)是沒有什么撲朔迷離的，我非常的贊同賈寶林會(huì)長(zhǎng)的看法，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有什么不確定，我說有四個(gè)很確定：

　　第一，中國(guó)在未來的五年、二十年，仍將是世界規(guī)模最大、增長(zhǎng)速度最快的房地產(chǎn)市場(chǎng)，確定無疑。

　　第二，20年后的房?jī)r(jià)一定比現(xiàn)在貴，確定無疑。

　　第三，中國(guó)將長(zhǎng)期的抑制為賣而買的需求，享受經(jīng)濟(jì)帶來的好處，確定無疑。

　　第四，讓更多的人民群眾買得起房，而不是買不起，這是確定無疑。

　　沒有什么不確定，只是在這個(gè)輝煌背后，你能不能活到那一天！

　　市場(chǎng)永遠(yuǎn)是一個(gè)優(yōu)勝劣汰，適者生存的殘酷競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，這個(gè)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)得越充分，資源優(yōu)化配置的成份就越高。剛才有住杭州網(wǎng)的領(lǐng)導(dǎo)講過，杭州有一家房產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，其實(shí)項(xiàng)目公司撐不下去的現(xiàn)象是層出不窮，沒有什么新鮮的。首先，手里的資產(chǎn)永遠(yuǎn)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，開發(fā)商的手里有地、有現(xiàn)金，手里的資產(chǎn)都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，越是制造業(yè)的生產(chǎn)線反而越是風(fēng)險(xiǎn)最大的資產(chǎn)，你引進(jìn)一條生產(chǎn)線，折舊了兩年新的技術(shù)就取代了它，就無形貶值了，你買的手提電腦，由于技術(shù)的推進(jìn)它就無形當(dāng)中損耗了。而這些優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)，死的只是支配這些資產(chǎn)的主體而已。二者，一家房地產(chǎn)企業(yè)死了，杭州的房地產(chǎn)支配效率將得到進(jìn)一步的提高，應(yīng)該有更優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)支配它，來奉獻(xiàn)給杭州的老百姓，這是確定無疑的。有關(guān)部門的專家老是在講，不停的重復(fù)房地產(chǎn)政策將堅(jiān)定不移，我注意：“這是房地產(chǎn)調(diào)控和宏觀調(diào)控”，這是分開說的，但是媒體每天都在問政策下一步會(huì)不會(huì)變，老是在這個(gè)問題來回的問干什么，明明白白的說反通脹，維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的政策不會(huì)變，我們看不出通脹有任何的緩解，這是因?yàn)槿ツ陮?dǎo)致通脹的國(guó)際形勢(shì)并沒有一絲一毫的緩解，所以與此相對(duì)應(yīng)的貨幣政策將要堅(jiān)定不移。第二，建設(shè)保障房，讓大多數(shù)房住得起的目標(biāo)擴(kuò)張為“所有人都有房子住”，用三個(gè)周期來實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保的政策將堅(jiān)定不移。第三，擠出那些為賣而買的需求，還有一些資源占用的需求，比如說溫州炒房團(tuán)，還有指望一步到位，就沒有結(jié)婚的時(shí)候，想把孫子的房子都買下來的這種過度超前的需求，這些也是要擠出來的需求，這些也是堅(jiān)定不移的。買第三套、第五套房，我勸你趁早死了這份心，如果一個(gè)行業(yè)靠過度的需求來生存下去的。最后，地方政府問責(zé)制，更多的賦予地方政府在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)和讓城市老百姓生活得更好的任務(wù)也是堅(jiān)定不移的。我覺得是有以上的四點(diǎn)。

　　2012年我們的確是面對(duì)一些風(fēng)險(xiǎn)。一方面我剛才說到，推動(dòng)中國(guó)的輸入型通脹的外部因素沒有一條緩解，但是人們所不知道的，如果是有什么不確定的事，舉個(gè)極端的例子：美國(guó)和伊朗打一仗，這跟打伊拉克的戰(zhàn)爭(zhēng)不是一個(gè)層級(jí)的，不要覺得這是會(huì)導(dǎo)致油價(jià)漲，因?yàn)槟悴恢绹?guó)際大買家是向上還是向下去炒作。第二，如果是今年想要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，還有長(zhǎng)期需要解決的問題，比如說城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整，我們無論如何，用限貸、限購(gòu)、限價(jià)等等限喘氣等用上了，如果是沒有二三線城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，絕無可能結(jié)果的北大廣等特大城市的房?jī)r(jià)上漲的問題，所以根本的問題還是要解決大中小誠(chéng)實(shí)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　第二，還要解決好中央和政府的稅負(fù)結(jié)構(gòu)的問題，想要馬兒跑得快還不讓馬兒吃草是辦不到的，要有可靠的來源保障才是可靠、安全的。

　　第三，還要有土地政策的調(diào)整，最后一年要謹(jǐn)慎破題，比如說小產(chǎn)權(quán)的問題，核心問題并不是房，而是地的問題，更加重要的是數(shù)億的農(nóng)民工在杭州、以及各地城鎮(zhèn)落戶的問題，還有宅基地的問題，還有土地這個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域最基本的資產(chǎn)要素，以及政府資源被打破壟斷的問題，最后是收入分配結(jié)構(gòu)的調(diào)整。我再說一遍，城市結(jié)構(gòu)調(diào)整、中央與地方政府稅負(fù)關(guān)系的調(diào)整，土地的調(diào)整，收入結(jié)構(gòu)的調(diào)整等等。這四個(gè)方面，都不是一蹴而就的，是一個(gè)短期內(nèi)就可以迅速完成的。這是涉及到了國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的大調(diào)整。我們還需要?jiǎng)?chuàng)新的思路，還需要改革的勇氣，還需要我們杭州、浙江全中國(guó)老百姓共同的艱苦努力十到二十年，一定能實(shí)現(xiàn)我剛才講的確定無疑的前提。

　　謝謝大家！

　　主持人：謝謝陳淮先生的精彩演講，謝謝。下面，有請(qǐng)今天論壇第二位為我們帶來主題演講的嘉賓：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)巴曙松先生，巴曙松先生的演講題目是：“全球圖景歐債危機(jī)下的中國(guó)試題”，巴曙松先生，您的演講時(shí)間為20分鐘，有請(qǐng)！

　　巴曙松：謝謝會(huì)議的邀請(qǐng)，我又回到了杭州。因?yàn)?7、98年我曾在杭州工作，所以每年都來。也感謝會(huì)議安排我在陳淮教授后面講，我一般在他前面講，被他批評(píng)也說不過他，今天在他的后面講，我就能夠說得過他。

　　反正每次他的演講都是以批評(píng)金融開始的，但是實(shí)際上金融市場(chǎng)在今年以來，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的看法比房地產(chǎn)商自己要樂觀。為什么呢？從今年開盤的1月4日到昨天收盤，上證指數(shù)只漲了4.39%，而地產(chǎn)指數(shù)漲到了18.9%，今天我估計(jì)地產(chǎn)還會(huì)有所表現(xiàn)，昨天漲的大部分都是跟地產(chǎn)相關(guān)的。剛才陳淮教授講的這些未來的確定的因素，我想大家也都了解。不過對(duì)于我們的角色來說，英國(guó)有個(gè)哲學(xué)家凱恩斯說的，長(zhǎng)期來說我們都死去了，杭州能不能建成馬可波羅說的那種東方威尼斯我們還是感覺到有壓力的，由此你銷售的策略，融資的策略。

　　第二，剛才陳淮教授講，今年反通脹不能掉以輕心，這是肯定的。但是從今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議排序來看，去年是“穩(wěn)健的貨幣政策，但是要把抑制通脹放在重要的位置”，而今年“關(guān)鍵是要處理好速度、結(jié)構(gòu)和通脹的關(guān)系”，所以通脹是排在地位了，速度排在第一位了，所以決策者更關(guān)心的是變成增長(zhǎng)速度了。對(duì)的，這是為什么資本市場(chǎng)在這一塊轉(zhuǎn)得有點(diǎn)樂觀的原因。

　　同時(shí)，我也覺得房地產(chǎn)商手里拿的是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，股票的經(jīng)紀(jì)人也認(rèn)為手里拿的是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但是不一定是賺錢的資產(chǎn)。西湖邊的地很貴，拿著是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但是房?jī)r(jià)下來了，也是要降下來了。水平不高的人是雖然不能調(diào)整自己的演講時(shí)間的，只有水平高的人才能說我就講十分鐘。所以我自己因?yàn)槭撬矫黠@比前面的低一大截，我就規(guī)規(guī)矩矩的講二十分鐘。

　　要了解房地產(chǎn)目前面臨的情況和決策者面臨的挑戰(zhàn)，我們不是第一次面臨房產(chǎn)調(diào)控，在座的基本上都是“老運(yùn)動(dòng)員”了，都經(jīng)歷了歷史上的多次調(diào)控?，F(xiàn)在我們跟歷史對(duì)比一下，也大致的參照一下我們目前所處的階段。從房地產(chǎn)投資的下降周期來看，第一次的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資波動(dòng)的影響是非常明顯的，04-06年的2月份，整個(gè)持續(xù)了24個(gè)月，房地產(chǎn)投資最高的57.1%，最低跌到了19.1%，整個(gè)的調(diào)控了24個(gè)月。這個(gè)我們把它視為大致可以接受的一個(gè)“軟著陸”的過程，各方面感覺到了壓力，但是壓力沒有那么大。你們?cè)谀菚r(shí)候的經(jīng)營(yíng)狀況，是一個(gè)軟著陸的狀況。

　　第二次的下降周期，是從08年的6月，到09年的2月，這又分成了兩個(gè)階段，08年的6月的時(shí)候，那時(shí)候是運(yùn)行平穩(wěn)，每個(gè)月均的降幅都是2個(gè)百分點(diǎn)，但是最后就是出現(xiàn)了斷崖式的下滑。這又是另外一個(gè)類型，就是房地產(chǎn)的硬著陸的格局。顯然，站在決策者的角度，第一是希望房地產(chǎn)有所調(diào)整，第二，又不希望房地產(chǎn)出現(xiàn)明顯的硬著陸。我們看到有的銀行監(jiān)管部門領(lǐng)導(dǎo)來說，房地產(chǎn)價(jià)格跌個(gè)30%-40%，銀行的資產(chǎn)質(zhì)量不出大問題，這往往只是一半的話。房地產(chǎn)為什么不能硬著陸，這是因?yàn)橘J款本身不成問題，但是房地產(chǎn)上下游的這些貸款會(huì)大量的不良資產(chǎn)增加，那才是真正的問題。

　　我最近在上周去了北方的一個(gè)省，鋼鐵大省，整個(gè)的經(jīng)濟(jì)還沒有怎么下滑，他的企業(yè)的盈利下滑了50%-60%，所以一方面希望調(diào)控產(chǎn)生很好的效果，另一方面又不希望出現(xiàn)硬著陸。這就是目前政策在權(quán)衡的。陳淮老師又出去了，剛才他說確定的，其實(shí)也有很多不確定?？偫碓诖鹩浾邌柹险f，一揮手說“房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回落到合理的區(qū)間”，我們的證券市場(chǎng)最聽話，這一揮手，馬上跌了10個(gè)點(diǎn)。一些城市房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回落到合理的區(qū)間，我就找一個(gè)主管的領(lǐng)導(dǎo)，我們來好好的算算帳，我們也是希望回落的多一點(diǎn)，我們也住得舒服一點(diǎn)。我們算一算哪一塊能降，降到一個(gè)合理的區(qū)間。

　　第一個(gè)是地價(jià)能降嗎？地方能收的能不能讓出一部分來呢？好象有點(diǎn)難度。

　　第二個(gè)是各種稅費(fèi)，要加的這種銀行的成本要降在今年也不太容易。

　　第三個(gè)是房地產(chǎn)商盈利有降的空間，但是不會(huì)說過去測(cè)算出來的整體的房?jī)r(jià)，這個(gè)是怎么測(cè)算的呢？是平均收入的4-6年來買一套90平米的房子，北京是3700/平米，上海是4300/平米，我想應(yīng)該是2000年左右的水平?，F(xiàn)在真正能降的，是建筑安裝成本了，就是建一些垃圾房子嗎？也不合適。

　　這一輪的調(diào)控有意思，2010年的5月份直到今年的4月份，整個(gè)的回落了24個(gè)月，已經(jīng)跟04年的一輪調(diào)控差不多了，但是房地產(chǎn)的投資沒有下來，最高的是38.2%，今年1、2月份還是27.8%，所以現(xiàn)在要引導(dǎo)房地產(chǎn)的行業(yè)面臨一個(gè)什么問題？是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)價(jià)格調(diào)整，又不希望出現(xiàn)硬著陸。所以在這個(gè)中間希望有一個(gè)平衡。既不希望有大的沖擊，又希望價(jià)格有明顯的回落空間?，F(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度不是很好看，我估計(jì)這幾個(gè)政策聚焦上還是釋放剛性需求，這是唯一能夠調(diào)整的空間。

　　站在金融的角度，從金融的角度來看，今年的2-3季度，應(yīng)該是一個(gè)調(diào)整的比較敏感的時(shí)間窗口。理由并不復(fù)雜，我們站在銀行的角度，08-09年開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，平均的貸款期限是2-3年，今年開始進(jìn)入到了一個(gè)還款的高峰期，全國(guó)下來是2-3萬億差不多，而且是放貸也是控制的比較嚴(yán)，所以這是一個(gè)還款的壓力。第二就是信托，這是除貸款以外的最主要的融資渠道，這兩年也是增長(zhǎng)特別的快。今年不同的信托公司還款的高峰期不一樣，但是全國(guó)加在一起，3月和8月是一個(gè)比較密集的高峰期。3月份的一些小陽春銷售回暖，加上3月份的貸款局部的增長(zhǎng)速度比1、2月份要快，這一關(guān)基本上過去了。當(dāng)然，也是出現(xiàn)了個(gè)別公司出現(xiàn)倒閉的現(xiàn)象。8月份如果是銷售接下來沒有明顯的改進(jìn)，一個(gè)是貸款的還款壓力，一個(gè)是信托的還款壓力的話，2、3季度的調(diào)整，應(yīng)該是一個(gè)比較穩(wěn)妥的結(jié)論。銷售不太可能出現(xiàn)大幅的放松，還款壓力還在，主要是通過價(jià)格調(diào)整來維持這個(gè)現(xiàn)金流的選擇了。

　　這個(gè)結(jié)論算是一個(gè)，有的是地產(chǎn)商已經(jīng)想到了，有的可能未必愿意承受。有不好的消息，也有好的消息。我們換個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查研究，我們把國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的133個(gè)城市，月度的住宅用地，我們是拿著真金白銀去買地的，從1999年的采集數(shù)據(jù)跟房地產(chǎn)的波動(dòng)，經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)來比較看，往往是領(lǐng)先房地產(chǎn)投資的一兩個(gè)季度，比如說圖上的指標(biāo)（PPT圖表），樂觀的時(shí)候是60%-70%，2010年的波動(dòng)大家有印象嗎？是年初很高、很熱情，年中的時(shí)候看下來，年末的時(shí)候又上上來。好一點(diǎn)的消息是什么呢？是去年的12月份和今年的1-2月份，這個(gè)溢價(jià)地又回落到了水平了，跟形勢(shì)最壞的時(shí)候差不多。3月份有一個(gè)明顯的回暖，上升到了6%以上。以前這樣的周期判斷大致的規(guī)律還有效的話，接下來的1-2個(gè)季度就是房地產(chǎn)投資看低，就是探到了一個(gè)谷底，再觸底的大的趨勢(shì)。以前都是這樣的一個(gè)基本的走勢(shì)，然后重新的上升。所以跟前面所講的結(jié)論也是一致的。也就是說，在目前的短期的壓力下，我們?nèi)绾紊嫦氯ィ?/p>

　　從目前的情況來看，剛性的需求還是在的。昨天的渣打銀行也發(fā)布了這個(gè)調(diào)查的結(jié)論，他們的調(diào)研的摸底，價(jià)格是調(diào)整在20%以內(nèi)，市場(chǎng)的需求是比較大的，很快能夠維持一個(gè)比較好的現(xiàn)金流。所以，今年是一個(gè)房地產(chǎn)金融比較活躍的一年，銷售不會(huì)有很明顯的上升，開發(fā)不會(huì)有很明顯的增加。怎樣的找到新的資源，既看到了資金的探索，也看到了信托收回來的房子被銀行的資產(chǎn)管理公司重新的管理處置，這些活動(dòng)會(huì)非常的活躍?？傮w的政策基調(diào)，我剛才也是同意陳淮老師的看法，今年全年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，目前來看不太會(huì)出現(xiàn)很明顯的調(diào)整，整個(gè)的房地產(chǎn)行業(yè)在今年來看還是處于一個(gè)調(diào)整期。這個(gè)理由是幾個(gè)方面：

　　一個(gè)是房地產(chǎn)目前占全國(guó)的投資的四分之一左右。已經(jīng)是很高了，所以你對(duì)全社會(huì)的固定資產(chǎn)的投資是四分天下有其一，你肯定不可能再持續(xù)的保持一個(gè)高速的增長(zhǎng)，肯定會(huì)有一個(gè)短期的調(diào)整。第二個(gè)，我們?cè)瓉硪欢鹊南ＭＵ戏縼韺?duì)沖一部分的商品住宅調(diào)整帶來的投資下滑，這也就是為什么這一輪的房地產(chǎn)投資還是27.8%，但是實(shí)際上十二五期間測(cè)算下來，保障房是難以完全的對(duì)沖商品住宅投資下滑的。十二五期間計(jì)劃開工建設(shè)的是300萬套，2012年是投資開工了7000萬套，全社會(huì)的固定資產(chǎn)投資是六萬二千四百七十億，所以說這也跟我們的開發(fā)周期有關(guān)。商品住宅在建的規(guī)模比較大，一個(gè)是接下來的一定周期下，供應(yīng)會(huì)放量，同時(shí)資金的壓力也是會(huì)有很大的一個(gè)周期。2012年的商品住宅的銷售規(guī)模是10億平方米，是在建規(guī)模的4倍。商品住宅的施工面積平均是銷售面積的3倍。在建的2011年是比歷史平均值多出了三分之一以上。這一部分是供給的放大。這一部分的消化是必然的，需要時(shí)間的。銀行的信貸緊縮，受到了這部分的制約，房地產(chǎn)企業(yè)就不得不需要其他的融資渠道了。也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的一個(gè)調(diào)整。所以，總體上來看，宏觀經(jīng)濟(jì)層面來看，今年延續(xù)去年的一個(gè)態(tài)勢(shì)，這是逐步探底、軟著陸的一個(gè)走勢(shì)，這是探底回升的。在目前的增長(zhǎng)速度的水平下，再把經(jīng)濟(jì)往下拉的現(xiàn)象，外部是投資的下滑，內(nèi)部是一個(gè)回落的空間，然后是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的觸底。今年的房地產(chǎn)行業(yè)和整個(gè)的宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，是一個(gè)相互影響的互動(dòng)過程。

　　好，正好20分鐘。謝謝各位！

　　主持人：謝謝巴曙松先生的精彩演講，謝謝。 

　　主持人：本次杭州行論壇，我們特別安排了“觀點(diǎn)答問”討論環(huán)節(jié)，本環(huán)節(jié)將請(qǐng)出一位嘉賓主持人，與兩位演講嘉賓進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)討論。接下來，我們將進(jìn)入大家期待的“觀點(diǎn)答問”討論環(huán)節(jié)，有請(qǐng)?zhí)釂柤钨e住在杭州網(wǎng)副總編、首席評(píng)論員丁建剛先生，以及參加討論的嘉賓著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮先生和著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)巴曙松先生。本次討論環(huán)節(jié)時(shí)間為20分鐘，下面，有請(qǐng)丁建剛先生為我們開啟這場(chǎng)討論，謝謝。

　　主持人（丁建剛）：

　　之前我跟陳淮先生和巴所長(zhǎng)沒有進(jìn)行過任何的溝通，我每天接觸到了很多的購(gòu)房者和行業(yè)的從業(yè)人員，我想我知道他們想問什么問題，我想兩位能夠坦率、坦誠(chéng)的回答我的問題。如果我的問題不專業(yè)，兩位可以批評(píng)、反駁我。

　　第一個(gè)問題是大家現(xiàn)在都在反思中國(guó)房地產(chǎn)從市場(chǎng)化，1998年開始到現(xiàn)在已經(jīng)走過了14年的歷程，現(xiàn)在突然是發(fā)現(xiàn)需要頂層設(shè)計(jì)，陳淮主任也是說到了頂層設(shè)計(jì)。我想現(xiàn)在的中央政府包括了兩位在內(nèi)的智囊機(jī)構(gòu)是不是在研究頂層設(shè)計(jì)。

　　陳淮：我想二十分鐘也說不了這么大的問題。第一個(gè)是讓大多數(shù)人有房住，第二個(gè)是有限的資源在各個(gè)城市里面的合理布局。第三個(gè)要實(shí)現(xiàn)在老百姓分享城市化好處的過程當(dāng)中，分享財(cái)產(chǎn)性的收入。最后建立有中國(guó)國(guó)情的設(shè)計(jì)。

　　丁建剛：我想問一下14年來實(shí)行市場(chǎng)化的道路，有沒有否定這種做法的？比如說回到分配住房的？

　　陳淮：這是繼續(xù)的向前邁進(jìn)，而不是停止，這是“太缺乏勇氣了”，剛才賈會(huì)長(zhǎng)講到了首先是發(fā)揮市場(chǎng)的作用，沒有一個(gè)政府永遠(yuǎn)也沒有比市場(chǎng)更好的作用。

　　丁建剛：感謝陳淮先生的直截了當(dāng)?shù)幕卮?。下面的問題想問一下巴所長(zhǎng)，在這樣的前提下，不能否定市場(chǎng)化的道路，現(xiàn)在有一個(gè)說法就是地方的土地財(cái)政的毒癮能不能戒掉？

　　巴曙松：首先不說這個(gè)是不是毒癮，你在一個(gè)快速城市化的過程中，目前的稅收結(jié)構(gòu)如果是沒有表現(xiàn)在土地上，也會(huì)表現(xiàn)在其他的方面，就好象大家說香港真是一個(gè)低稅負(fù)的城市啊，現(xiàn)在也有爭(zhēng)論，香港的征稅的空間很大。香港的討論者可能是忘記了，他們的高房?jī)r(jià)和高地價(jià)就是另外的一個(gè)隱形的稅收。

　　丁建剛：巴所長(zhǎng)也是側(cè)面的回答了目前的這種高房?jī)r(jià)高地價(jià)也是一個(gè)稅收的表現(xiàn)形式？

　　巴曙松：政府拿的太多，居民拿的太少，這是另外一個(gè)國(guó)民層面的問題，在方向上看，應(yīng)該是減稅，增加社會(huì)保障，但是跟這個(gè)機(jī)制是另外一個(gè)討論。

　　丁建剛：下來的問題是兩位都想問，房產(chǎn)稅是合法、合理嗎？

　　陳淮：房產(chǎn)稅從來沒有不合法過。在任何的國(guó)家，有資產(chǎn)就要征稅，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)必然的趨向。我們以前沒有征，是因?yàn)槟阋郧笆菬o產(chǎn)階級(jí)，你爹媽那一會(huì)兒，以越窮越光榮，越革命為豪，而現(xiàn)在是鼓勵(lì)人民群眾有產(chǎn)，在這個(gè)過程當(dāng)中，占有的資源不同，所以我們通過稅收來調(diào)節(jié)，在任何的國(guó)家都沒有以征稅為不合理。地方政府賣地的錢，有沒有讓既得利益者來分了呢？比如說遍地的公務(wù)員小區(qū)，但是不能說地方政府就是給丈母娘既得利益者去分錢啊，因?yàn)槭菦]有稅收的保障，我們必須要通過不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的地方稅種來加強(qiáng)，來解決這個(gè)問題，謝謝！

　　巴曙松：在目前整個(gè)的稅負(fù)總水平比較高的情況下，凡是對(duì)加稅的政策建議都要持謹(jǐn)慎的態(tài)度，你一提肯定是笑納采納的政策了。從目前的情況來看，稅負(fù)已經(jīng)不低了，目前并不是增加什么稅，而是怎么稅收在不同環(huán)節(jié)的分布更加的合理，交易環(huán)節(jié)，持有環(huán)節(jié)，或者是退出、增值的環(huán)節(jié)。如果想不斷的加稅，實(shí)際上把這個(gè)成本推得更高，在討論房地產(chǎn)稅的同時(shí)，要算一下房地產(chǎn)稅的比例在整體維持不變的情況，要在不同的環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)換，而不是不斷的去加。今后賣的房子都了，再去提高這個(gè)增持的稅，那也會(huì)提高這個(gè)成本。

　　陳淮：我想巴曙松是這么健康的人，你知道吃蔬菜會(huì)很健康，但是你說多吃蔬菜會(huì)不會(huì)撐死呢？還用有人告訴你多吃蔬菜少肉嗎？征稅是明白、該收的，比如說你是土地所有者，公共利益的調(diào)節(jié)者，應(yīng)該是以稅收來調(diào)節(jié)的這是重稅。另外一種是明租，比如說土地出讓金，這就是租金，這是清稅、正費(fèi)、明租，不用告訴你多吃蔬菜，同時(shí)少吃一點(diǎn)肉。謝謝！

　　巴曙松：剛才問到這個(gè)問題，我們以前是跟稅務(wù)方面討論，結(jié)果他們說這個(gè)理由都不是障礙。你看房產(chǎn)稅實(shí)際上是一個(gè)物業(yè)費(fèi)。

　　丁建剛：實(shí)際上是十六屆會(huì)三中全會(huì)提出的物業(yè)稅。

　　巴曙松：比如說黃龍飯店這里的房子是折舊了，要不要收稅呢？稅務(wù)說不是障礙。主要的挑戰(zhàn)難點(diǎn)是現(xiàn)有的稅收征管體系不太支持這種直接的稅收征管。比如說今天陳老師這樣的大款來到了杭州，可以買一套房子，今年的稅先收了，明年是派到北京收，后年是跟到美國(guó)去收。

　　陳淮：我很欣賞今天可以簡(jiǎn)問簡(jiǎn)答。全世界都有一個(gè)定義，比如說個(gè)人所得稅，一定是在吃穿用必要的限度內(nèi)是不征的，房產(chǎn)稅也是一樣的，全世界設(shè)計(jì)的所得和資產(chǎn)稅都有這個(gè)，不用擔(dān)心你在有了房子，跑到杭州來買房子，肯定要跟你征稅了，你有一個(gè)老婆為什么還要再找一個(gè)老婆末？

　　丁建剛：謝謝。兩位已經(jīng)爭(zhēng)起來了，我想談一點(diǎn)我的看法。首先是合法？2000年的立法法規(guī)令，稅收和金融必須要立法，拿了1986年的一個(gè)暫行條例，那時(shí)候并沒有中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，民眾也沒有產(chǎn)權(quán)房，我認(rèn)為是說不通的，應(yīng)該是立法，我認(rèn)為陳主任講的就是通的。

　　陳淮：想好了才能明明白白的往前走，想當(dāng)了丁總再長(zhǎng)大嗎？這是做不到的。要擴(kuò)大資產(chǎn)的支配力才行的，發(fā)現(xiàn)了辦成了資本市場(chǎng)，留下了大的后患，這是沒有辦法。07年末買的房子是沒有法律依據(jù)的，那時(shí)候也有很多人賣。那時(shí)候是物權(quán)法實(shí)行之前，沒有法律制度規(guī)定的，中國(guó)人從一無所有，更多人擁有了房子，我們正在摸索和完善，在去年末今年初，大家是爭(zhēng)論丈母娘和父母買的房子是一方還是兩方呢，不要覺得我們是研究了很多年，在這個(gè)領(lǐng)域大家都是小學(xué)生，整個(gè)的社會(huì)的約定才剛剛的起步，這個(gè)不奇怪。謝謝！

　　巴曙松：但是國(guó)際成熟的市場(chǎng)已經(jīng)走了上百年，你還在這里裝小學(xué)生??？

　　丁建剛：對(duì)，這是走入WTO市場(chǎng)之前我們已經(jīng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，法治經(jīng)濟(jì)了。

　　陳淮：房地產(chǎn)領(lǐng)域現(xiàn)在制約我們的最主要的問題就是資金，政府的工作報(bào)告里明確無誤的說沒有什么不確定性，增加有效供給，加大商品房，第三句話就是社會(huì)資金很充裕。然后我們的金融專家是把股市搞得一塌糊涂，這是銀行說的，要把間接的融資變成直接融資，你就是把一個(gè)門用鐵絲擰上了，告訴你趕快走另外一扇門吧！

　　丁建剛：限購(gòu)是有一個(gè)被垢病的問題，比如說嘉善的一個(gè)企業(yè)家，每年為國(guó)家交30萬、50萬的稅，但是不能到北京去買房，也不能到走幾步就到的上海去買房，也不能到省會(huì)城市杭州去買房。

　　陳淮：我覺得這是不夠供應(yīng)的，比如說每個(gè)人都想接章子怡、鞏俐的，但是這些人只有一個(gè)，所以不夠供應(yīng)的。所以不要說限購(gòu)對(duì)不對(duì)了，當(dāng)我們有更好的藥來取代這副有副作用的藥的時(shí)候，我們自然會(huì)把它取代。第二，用不用限購(gòu)，你上海、杭州有一千條美麗的理由，這個(gè)城市也裝不來這些人，哪一條理由可以嗎？

　　丁建剛：理由就是房?jī)r(jià)高，把他們限制在這個(gè)城市之外。

　　陳淮：你覺得有錢人就可以住美麗的首都嗎？沒有錢的人就不能住在美麗的北京嗎？因?yàn)槲覀儾荒茏≡谶^度承載的杭州。二三線城市不是限而是擴(kuò)的問題，不是防止這些城市有很多人進(jìn)入，娶不上影星你也能幸福。

　　丁建剛：剛才陳主任回答了這個(gè)問題。剛才說到了限購(gòu)的問題，蔣部長(zhǎng)說到了信息聯(lián)網(wǎng)之后就可以取消限購(gòu)了，這是怎么理解的呢？這是意味著房產(chǎn)稅，這是可以查了，就可以買一套上海、北京、杭州的房子嗎？這個(gè)意思我不知道，陳主任知道嗎？

　　陳淮：這個(gè)問題分成三層，第一個(gè)我不是官員，我沒有那么高的智商，你得去問官員，官員才有機(jī)會(huì)發(fā)布政務(wù)性的信息，這是第一層意思。第二層意思，有一些問題在技術(shù)上早就可以解決，99年就有利息稅，我存1萬和100萬都征一樣的稅不合理，我的技術(shù)實(shí)現(xiàn)之后，就可以按照各國(guó)的慣例，這些法治也好，都不難的，多少萬元以下的存款是不征稅的，到今天也沒有實(shí)現(xiàn)。是因?yàn)槲覀兊募夹g(shù)條件沒有具備嗎？是因?yàn)槲覀儾欢玫览韱?？是因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)內(nèi)部的利益集團(tuán)的阻礙！謝謝！

　　丁建剛：謝謝。

　　巴曙松：我發(fā)現(xiàn)陳主任批評(píng)金融機(jī)構(gòu)批評(píng)得很有勁。

　　丁建剛：有要辯論的話題嗎？

　　巴曙松：管制是很容易上癮的，一限購(gòu)之后就容易產(chǎn)生很多的問題。根據(jù)國(guó)際的慣例，我在香港住了很多年，我要注冊(cè)一個(gè)公司，公司也要限購(gòu)。公司限購(gòu)之后又說了其他的。

　　丁建剛：巴所長(zhǎng)的想法就是堵是堵不盡的是吧？

　　巴曙松：是的。

　　丁建剛：謝謝。還有兩個(gè)問題，剛才巴曙松先生說，降20%就可以，但是我們杭州是率先跳水。我們的市中心以外的降幅達(dá)到了20%-30%，確實(shí)是激發(fā)了一部分的剛性需求入場(chǎng)，你認(rèn)為這部分的需求會(huì)持續(xù)嗎？如果我們的政策不變的話。

　　巴曙松：如果政策不變，是指什么？

　　丁建剛：所有的限購(gòu)、限貸等等這些包括了停止開發(fā)貸款。

　　巴曙松：我認(rèn)為3月份的回暖，從金融的角度來看，跟3月份的信貸投放，跟2012年來比是明顯上升，對(duì)于按揭這一塊的投放比例，無論是利率的下浮還是規(guī)模的增長(zhǎng)，這些都是很重要的原因。就看這些能不能持續(xù)。

　　丁建剛：你認(rèn)為能持續(xù)嗎？

　　巴曙松：難以持續(xù)。

　　丁建剛：我在市場(chǎng)的接觸當(dāng)中，改善性住房的需求仍然是非常的迷惘和搖擺。在二三線城市跟一線城市相比，哪個(gè)更加的穩(wěn)定？二三線城市的沒有限購(gòu)的漲得更快，到底是哪個(gè)城市泡沫更大？

　　陳淮：首先主持人給出了一個(gè)非常鮮艷的“泡沫”，什么是泡沫呢？投機(jī)和投資也是要先假定。

　　丁建剛：要更正一下，是投機(jī)性的需求，投資性的需求。

　　陳淮：我專門的寫了一本書可以解決你這個(gè)普遍性的問題。我們慢慢的來講。剛才國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)巴曙松先生已經(jīng)講了，有四個(gè)價(jià)格是符合規(guī)律的，第一個(gè)是地價(jià)，剛才的老總在發(fā)言當(dāng)中講了，過去高拿價(jià)的地現(xiàn)在虧本能賣嗎？就是重置成本的降低，就完全可以降價(jià)。股民很明白，你手里持有的股數(shù)沒有變，你反而是賺了，你是賠了嗎？如果是在土地這個(gè)基本的要素不向下降的時(shí)候，你的房?jī)r(jià)還是有機(jī)會(huì)的。第二個(gè)是平均的房?jī)r(jià)，剛才講到了杭州，你自己設(shè)置了一個(gè)前提，除了核心地區(qū)之外，這就是樹上一個(gè)猴，樹下就是七個(gè)猴的問題，你是一個(gè)姚明加上了一個(gè)潘長(zhǎng)江，如果是加上七個(gè)潘長(zhǎng)江，你的高度也沒有降來啊。也不排除平均的房?jī)r(jià)被降低，今天是買了1萬/平米的房子，這樣都漲了10%，明天一平米就是1萬1，2千5的房子，這樣加在一起，這樣就是平均的房?jī)r(jià)，這種特大城市向郊區(qū)化、遠(yuǎn)郊區(qū)化的擴(kuò)張，這種降價(jià)就是可持續(xù)的。第三，遠(yuǎn)郊區(qū)的房子也是可以實(shí)現(xiàn)調(diào)整的，初中就學(xué)過的平面幾何的道理，擴(kuò)張了一倍，城市可蓋房子的面積就可以增加3倍。城市的半徑擴(kuò)大兩倍，城市可蓋房子的面積就可以增加8倍。一開始北京開始建房子的時(shí)候，大家覺得中線是在這個(gè)建房子，后來發(fā)現(xiàn)可以在20年可以無限多的增加，自然就降了。第四個(gè)就是可持續(xù)的就是二手房，有一個(gè)人100萬賣了，第二個(gè)人一定是105萬才會(huì)賣的。這種要價(jià)本來就沒有多少的物質(zhì)基礎(chǔ)，降了90萬就虧嗎？他是40萬買的，這個(gè)都不足為據(jù)。謝謝！

　　丁建剛：剛才陳主任沒有理解我的問題，我們的城市格局一二三線……

　　巴曙松：其實(shí)他是理解了，不想回答，時(shí)間到了。

　　陳淮：這個(gè)問題，你得問，下一個(gè)女朋友是不是比這個(gè)更漂亮，這個(gè)玩藝兒是沒有人知道的，你是為你的兒子有更好的教育水平，還是要有更好的人文環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施，哪個(gè)城市都有各自的好處，外地人到了上海，并不是因?yàn)橛形骱?，而是因?yàn)橛?0多家國(guó)際投資銀行。杭州的房?jī)r(jià)降下來，把西湖填了就行。謝謝！

　　丁建剛：杭州市政府有辦法就把西湖填一半下來，房?jī)r(jià)就降下來了。意猶未盡，我多次的應(yīng)陳總的邀請(qǐng)去博鰲論壇，我希望在今年的七月份在博鰲上與兩位再對(duì)話。謝謝！

　　主持人：非常感謝三位嘉賓為我們奉獻(xiàn)的精彩討論，請(qǐng)三位移步就坐，稍事休息。精彩的演講和討論讓人欲罷不能，下面我們繼續(xù)進(jìn)行今天論壇的主題演講，有請(qǐng)第三位演講嘉賓：文登市城市經(jīng)營(yíng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉永文先生。劉永文先生的演講題目是“搶抓藍(lán)色機(jī)遇關(guān)注區(qū)域龍頭共建濱海新城”。劉永文先生，您的演講時(shí)間為10分鐘，有請(qǐng)！

　　劉永文：剛才經(jīng)歷了非常感人的對(duì)話，提到二三四線城市跟一線城市哪個(gè)更好，我認(rèn)為文登更好。各位來賓，女士們、先生們：大家上午好！非常高興跟各位相聚在美麗的杭州，希望通過此次論壇，開展我們更加深入的了解和合作。

　　今天論壇的題目是“不確定的未來”，我覺得所有國(guó)家的房地產(chǎn)都是穩(wěn)步增長(zhǎng)的，有一些波動(dòng)，最終還是要增長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，也是有部分的資金鏈緊張的小型開發(fā)商岌岌可危，大部分的開發(fā)商還是發(fā)展得很好的。所以說房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有“不確定的未來”。房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來還是前景光明的，但是方向決定未來，開發(fā)之前更要重視現(xiàn)在，順應(yīng)形勢(shì)，積極的開展轉(zhuǎn)型，積極的改變。

　　首先改變投資的方向，全面布局，從重點(diǎn)關(guān)注一二線城市，到關(guān)注三四線城市。特別是關(guān)注三四線城市當(dāng)中的區(qū)域龍頭，優(yōu)質(zhì)城市。

　　第一，從整體上的形勢(shì)來看，一二線城市的壓力來看，文登市的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未出現(xiàn)泡沫，隨著城市功能的不但完善，住宅的內(nèi)在價(jià)值不斷上升，本地的剛需和外來者的需求也是不斷的增長(zhǎng)。文登市的同比增長(zhǎng)了10%、6.7%和32%，全市的商品房的價(jià)格是4100元，年增長(zhǎng)率一直是保持在10%左右。

　　第二，從國(guó)家的發(fā)展策略來看，從深圳特區(qū)到濱海新區(qū)，都是國(guó)家有戰(zhàn)略特點(diǎn)之后才促進(jìn)了該區(qū)的發(fā)展，而在藍(lán)色發(fā)展區(qū)的規(guī)劃當(dāng)中，文登是作為山東重點(diǎn)建設(shè)的三大海洋區(qū)之一。

　　第三，從資金的投資回報(bào)來看，文登的地價(jià)相對(duì)比較低，城市的發(fā)展空間較大，未來還有較大的利潤(rùn)空間和上漲的幅度，本身的購(gòu)買力很強(qiáng)，銷售和資金的周轉(zhuǎn)率很快，保證了資金的利率。無論是從全國(guó)性發(fā)展的大開發(fā)商，還是在城市空間中尋求生存的小開發(fā)商都有很好的發(fā)展機(jī)遇。

　　第四，要改變的傳統(tǒng)的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，要轉(zhuǎn)向養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)的新業(yè)態(tài)，包括了旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等多樣的業(yè)態(tài)才是穩(wěn)定發(fā)展的地產(chǎn)市場(chǎng)，有獲利的地產(chǎn)市場(chǎng)。如華夏幸福置業(yè)，天山集團(tuán)，光耀地產(chǎn)等都在該地發(fā)展地產(chǎn)項(xiàng)目，百花齊放。

　　文登市是一所最適合人類居住的海濱城市、生態(tài)城市、旅游城市，是中國(guó)著名的長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)、溫泉之都，和道教圣地，2011年的財(cái)政收入26.5億元，居全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣第14位。文登以秦始皇招文人登山而得名，深厚的文學(xué)底蘊(yùn)，蘊(yùn)育了道教文化等。道教文化遠(yuǎn)遠(yuǎn)流長(zhǎng)，王重陽在此創(chuàng)建了道教學(xué)派，還有李龍王的傳說。紅色文化締造了文登藉的將軍就有20多位。文登市的旅游資源豐富，國(guó)家模范環(huán)保城市，國(guó)家園林城市，國(guó)家森林公園，國(guó)家級(jí)自然資源保護(hù)區(qū)，天然的老子石像栩栩如生，摩崖石刻等都被列為國(guó)家重要保護(hù)單位?；佚埳绞怯?20多年的廟會(huì)歷史，12公里長(zhǎng)的天然海灘浴場(chǎng)，高品質(zhì)的天然溫泉，構(gòu)成了中國(guó)有名的天然溫泉之都，還建成了兩個(gè)著名的AAAA級(jí)旅游景區(qū)的溫泉小鎮(zhèn)。文登位于青島、威海的城市的交通中心，兩小時(shí)車程內(nèi)有三個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)，城市輕軌2012年通車，還有北海新港正在建設(shè)。中國(guó)北方唯一擁有陸海空立體交通的三線城市。被確定為山東省重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的城市。被聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織確定為國(guó)際項(xiàng)目示范園區(qū)。南海園區(qū)是省級(jí)工業(yè)園，開發(fā)面積100多公里，投資50多億元。南海新島正在竣工，入住有世界500強(qiáng)企業(yè)。

　　山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)，也為各界的有識(shí)之士提供了良好的發(fā)展平臺(tái)和投資空間。我們?cè)敢宰顑?yōu)良的服務(wù)和最優(yōu)質(zhì)的環(huán)境，為大家?guī)碜顬樨S厚的回報(bào)。歡迎大家來文登投資興業(yè)，最后是祝各位來賓身體健康、合家幸福，萬事順利！謝謝！

　　主持人：謝謝劉永文先生的精彩演講。接下來，進(jìn)行今天第四場(chǎng)演講，有請(qǐng)演講嘉賓：萊蒙置業(yè)（富陽）有限公司總經(jīng)理汪濟(jì)武先生。汪濟(jì)武先生的演講題目是“嚴(yán)冬時(shí)代，更需品質(zhì)保障！”汪濟(jì)武先生，您的演講時(shí)間為20分鐘，有請(qǐng)！

　　汪濟(jì)武：各位來賓大家好！很榮幸參加這次觀點(diǎn)論壇，并能夠與各位交流一下萊蒙國(guó)際對(duì)于地產(chǎn)的思考。

　　交流的有兩點(diǎn)：第一點(diǎn)是認(rèn)為政策觸底，第二點(diǎn)是市場(chǎng)尋底，尋找底部的價(jià)位。

　　首先，第一點(diǎn)是政策觸底。兩會(huì)以來，政府政策調(diào)控的這種姿態(tài)讓房產(chǎn)的從業(yè)人員不敢樂觀，開發(fā)剛需理性產(chǎn)品已經(jīng)成為了業(yè)界的共識(shí)。兩會(huì)期間政策觸底信號(hào)的發(fā)出，讓抑制已久的剛性需求得到了釋放，去年以來出現(xiàn)了階梯性的降價(jià)，2012年是以價(jià)換量更加的明顯，造成的后果也是讓價(jià)格實(shí)現(xiàn)了L型的走勢(shì)，價(jià)格下降之后可能是在低位徘徊。這是政策的觸底。溫家寶總理在今年的全國(guó)兩會(huì)當(dāng)中表示了“房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回落到合理的位置，政策不能放松”，所以說通過降價(jià)促銷回籠資金是主要的途徑，降價(jià)潮在未來的一段時(shí)間內(nèi)還會(huì)繼續(xù)存在。在未來來看，沒有很大的降價(jià)空間，如果要價(jià)格下行，除非是降低品質(zhì)，對(duì)于大部分的開發(fā)商而言還是非常謹(jǐn)慎的。同時(shí)就消費(fèi)者而言，購(gòu)房也是需要謹(jǐn)慎的考慮，從消費(fèi)者的保障來講，要考慮到性能、價(jià)格、品質(zhì)等諸多因素，房產(chǎn)的降價(jià)和客戶的買單是直接相關(guān)的，過度的降價(jià)，直接受到影響的還是我們的消費(fèi)者。

　　萊蒙國(guó)際公司在運(yùn)營(yíng)方面一直是比較穩(wěn)健的。這種穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，對(duì)于我們?cè)谌珖?guó)開發(fā)的每個(gè)項(xiàng)目的業(yè)主，都是一個(gè)堅(jiān)實(shí)的承諾，資本負(fù)債率只有34%，2011年的港交所的排名是第三，多項(xiàng)指標(biāo)都被評(píng)為最具投資品牌的開發(fā)商，在目前的情況下，我們?nèi)匀豢梢员ＷC我們的品質(zhì)和對(duì)消費(fèi)者的承諾。我們可以做到品質(zhì)不打折，我們?nèi)匀皇翘幱谝粋€(gè)品牌成長(zhǎng)的階段。我想利用這個(gè)機(jī)會(huì)，介紹一下萊蒙國(guó)際的發(fā)展歷程。

　　萊蒙國(guó)際從1993年關(guān)注于中國(guó)房產(chǎn)的開發(fā)，到目前已經(jīng)是有19年的發(fā)展歷程，主要是以長(zhǎng)三角和珠三角兩個(gè)區(qū)域從事城市綜合體的投資和運(yùn)營(yíng)，高檔物業(yè)的投資開發(fā)和銷售，在全國(guó)的主要城市控股和參股企業(yè)30多家，與美國(guó)的沃爾瑪，深圳的天龍百貨，還有洲際酒店集團(tuán)等有廣泛的合作。萊蒙國(guó)際是去年上市。在創(chuàng)始人的領(lǐng)導(dǎo)下，分別的發(fā)展以水榭系和萊蒙系的產(chǎn)品。

　　萊蒙系的城市綜合體是以常州的萊蒙都會(huì)和深圳的萊蒙都會(huì)。杭州第一個(gè)開業(yè)的沃爾瑪購(gòu)物中心就是我們投資建設(shè)的，實(shí)際上各有側(cè)重，在高端住宅開發(fā)領(lǐng)域，開發(fā)了深圳水榭山，深圳水榭春天等區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目，其中深圳水榭春天被評(píng)為中國(guó)十大別墅之一。杭州的水榭山也正在建設(shè)，從長(zhǎng)三角到珠三角，萊蒙國(guó)際把水榭山帶到了杭州，我們的市場(chǎng)得到了眾多業(yè)界的同行和社會(huì)的廣泛認(rèn)可，開盤以來取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，這是有賴于我們?cè)诩?xì)節(jié)方面下足了功夫。我們將堅(jiān)持以細(xì)節(jié)品質(zhì)不動(dòng)搖繼續(xù)下去。

　　有山有水有濕地，距六和塔只有15公里，是真正的巴厘島風(fēng)格的別墅區(qū)。下午我們也有專車可以去別墅區(qū)參觀指導(dǎo)，謝謝各位！

 　主持人：謝謝汪濟(jì)武先生的精彩演講。時(shí)間過得很快，我們今天論壇的演講環(huán)節(jié)到這里馬上就全部結(jié)束了，接下來我們有請(qǐng)住在杭州網(wǎng)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人盧丹女士為我們帶來：2012年杭州降價(jià)研究報(bào)告-盧丹女士，報(bào)告時(shí)間為10分鐘，有請(qǐng)！

　　盧丹：各位專家、學(xué)者、房地產(chǎn)界的朋友們：

　　大家好！調(diào)控至今，杭州的房?jī)r(jià)風(fēng)起云涌，對(duì)杭州樓市造成了很大的影響。我們的2012年杭州降價(jià)研究報(bào)告力求真實(shí)，分三大塊來具體分析：

　　第一塊為降價(jià)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。第二塊是降價(jià)的特征，第三塊是市場(chǎng)的預(yù)測(cè)。

　　杭州樓市真正的降價(jià)始于2011年的下半年，但是是于2012年全面的鋪開，從原先的6個(gè)樓盤降價(jià)到目前的11個(gè)樓盤降價(jià)。第一個(gè)節(jié)點(diǎn)是龍年的春節(jié)之后，正月十八，方正的荷塘月色推出了均價(jià)1萬1千八，直降。開盤當(dāng)日160套房源基本售罄。2月13日，龍湖艷蘭山等也是推出了低價(jià)房源。其中在春節(jié)后降價(jià)的是達(dá)到了9個(gè)樓盤之多。第二個(gè)節(jié)點(diǎn)是3月份中旬，新疆的曙光之城，以遠(yuǎn)低于成本的價(jià)格傾盤銷售，以現(xiàn)在的價(jià)格銷售是4-5個(gè)億的虧損，這對(duì)于全杭州的樓市定價(jià)都具有標(biāo)桿的意義。

　　接下來從6大方面來分析杭州樓市的降價(jià)特征：首先是分布范圍廣，達(dá)到了10個(gè)樓盤之多，包括了良渚、倉(cāng)前，下沙，濱江、余杭、臨平等。第二個(gè)特征是降價(jià)的房源量大，達(dá)到了7000多套，這個(gè)數(shù)量占杭州所售房源的50%左右，這些降價(jià)的樓盤還可以推出后續(xù)的樓盤，達(dá)到2萬多套。另外是本地房企和外來的房產(chǎn)大鱷，比如說保利和寶龍，還有濱江板塊的降價(jià)潮，城東新城的降價(jià)活動(dòng)，還有順發(fā)等也在城西打起了價(jià)格戰(zhàn)。第四個(gè)特征是降價(jià)力度達(dá)到了30%-40%之多。杭州降價(jià)樓盤的基本情況，最多的如西溪達(dá)到了6折，不少的樓盤接近虧本或者是成本價(jià)銷售。據(jù)我們的住在杭州網(wǎng)的測(cè)算，在虧損的樓盤是有濱江、荷塘月色，還有貼近成本價(jià)的樓盤。這里的虧損價(jià)格的測(cè)算，是按照當(dāng)前的靜態(tài)價(jià)格測(cè)算的，后續(xù)的是否真正的虧損或者是虧損了多少，這是要根據(jù)銷售的節(jié)點(diǎn)和周期不同，所以各周期的銷售價(jià)格并不同，得不到準(zhǔn)確的測(cè)算，這里僅供參考，并不能作為測(cè)算樓盤的具體標(biāo)準(zhǔn)。

　　第五，是降價(jià)明顯。2012年加推熱銷的樓盤，也是在當(dāng)日銷售一空。來自透明售房房的數(shù)據(jù)顯示。50%的成交量是來自于降價(jià)的樓盤，購(gòu)房者對(duì)于價(jià)格的敏感性也是不斷的降低，價(jià)格的邊際效應(yīng)也是出現(xiàn)了遞減的現(xiàn)象。比如說荷塘月色兩次的開盤，前一次是達(dá)到了96%的銷售量，第二次是80%。華盛達(dá)瑞城，兩次開盤，第一次是80%，第二次僅僅是40%。相同的價(jià)格條件下，多數(shù)樓盤后一次開盤的銷售率不如前一次開盤的銷售率。購(gòu)房者對(duì)于降價(jià)的期望值也越來越高。并且降價(jià)對(duì)于老業(yè)主的不滿也是逐漸的增多，除了全額補(bǔ)貼之外，均引起了老業(yè)主的不滿。開盤的困難重重，過激的行為也對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定構(gòu)成了威脅。

　　市場(chǎng)的走勢(shì)，各方面的看法是存在較大的爭(zhēng)議，報(bào)告的最后一部分，我們對(duì)市場(chǎng)做出了兩大預(yù)測(cè)。第一是板塊預(yù)測(cè)，雖然杭州的各大板塊已經(jīng)降價(jià)了，但是還有市中心，錢江新城，之江區(qū)等四個(gè)板塊沒有降價(jià)，降價(jià)未必會(huì)帶來切實(shí)的效果，因此現(xiàn)在還未降價(jià)，并且全面大規(guī)模的降價(jià)的可能性也不會(huì)很大。第二，田園板塊的價(jià)格虛高，也存在了較大的降價(jià)可能性。第三，價(jià)格和銷售處在一個(gè)僵持的階段，跟各板塊相比，未來的降價(jià)可能性比較大。另外是城北新天地的降價(jià)可能性比較大，3月底就傳言是2萬元/平米以下的降價(jià)。還要關(guān)注已經(jīng)降價(jià)的板塊內(nèi)，尚未降價(jià)的樓盤，受到了已經(jīng)降價(jià)的樓盤的擠壓，未來降價(jià)的可能性非常大。目前在降價(jià)的趨勢(shì)下，剛需的購(gòu)房者也比較敏感。對(duì)于刺激剛需是一個(gè)很重要的需求，但是降價(jià)也有被透支的風(fēng)險(xiǎn)。另外是被限購(gòu)或者是被限貸的購(gòu)房者，愿意一次性的付款，這需要強(qiáng)烈的政府政策和市場(chǎng)刺激。

　　以上就是我代表住在杭州網(wǎng)發(fā)布的報(bào)告，謝謝各位的聆聽。

　　主持人：謝謝盧丹女士給我們帶來的研究報(bào)告，請(qǐng)您回座，稍事休息。接下來，我們將進(jìn)入杭州行論壇的保留節(jié)目--城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行杭州圓桌。

　　直播實(shí)錄：2012城市觀點(diǎn)論壇杭州行（二）