去年內(nèi)地房地產(chǎn)銷售毛利達(dá)到約40%，屬于理想水平，承諾今年保持30%至40%。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 梁嘉欣 3月15日下午，中海公布了2011年年報(bào)。據(jù)年報(bào)顯示，中海全年銷售額再創(chuàng)歷史新高并超額完成年初定下的800億港元目標(biāo)，達(dá)870.9億港元，同比增長(zhǎng)29.8%。

　　不過，因此數(shù)字此前已經(jīng)被公眾知曉，這并不是昨日最為關(guān)注的事情。事實(shí)上，2011年中海超高的毛利率成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　年報(bào)：核心利潤(rùn)大漲37%

　　據(jù)15日公布的年報(bào)顯示，2011年中海營(yíng)業(yè)額按年增加約9.6%至485.8億港元，核心利潤(rùn)達(dá)到130.2億港元，增長(zhǎng)37%。銷售方面，中海去年實(shí)現(xiàn)銷售(含合營(yíng)和聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目銷售)870.9億港元，增加29.8%，對(duì)應(yīng)銷售面積558萬平方米，同比增加5.3%。

　　業(yè)績(jī)期內(nèi)，集團(tuán)加上合營(yíng)項(xiàng)目(但不包括中海宏洋)全年銷售為786億港元，回收資金為647.1億港元。

　　此外，年底時(shí)中海加上合營(yíng)項(xiàng)目(但不包括中海宏洋)收到的物業(yè)銷售按金為335.8億港元，同比增加17.8%。

　　公告稱，年內(nèi)，中海因應(yīng)市場(chǎng)變化，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度作出適當(dāng)調(diào)整。內(nèi)地地產(chǎn)(含合營(yíng)項(xiàng)目)共有樓面面積約為522萬平方米的項(xiàng)目峻工入伙，該等項(xiàng)目可銷售總面積約為436萬平方米，扣除約13萬平方米為長(zhǎng)期持有的投資物業(yè)后的余額，年底時(shí)已售出近69.2%，達(dá)294萬平方米，銷售金額達(dá)468億港元。

　　扣除合營(yíng)銷售后，中海來自2010年底前已入伙的待售物業(yè)銷售理想，達(dá)80萬平方米，銷售金額約為150億港元。

　　另外，公告亦顯示，截至年底，中海在香港有8個(gè)項(xiàng)目，尚未出售單位的估值約達(dá)150億港元，于澳門有2個(gè)項(xiàng)目，估值約達(dá)80億港元。其中，截至業(yè)績(jī)公布日，其位于香港粉嶺“歌賦嶺”項(xiàng)目253套可售單位已售出204套，銷售金額為45.6億港元。

　　按照中海的計(jì)劃，其2012年預(yù)計(jì)新開工樓面面積約為960萬平方米，在建規(guī)模高峰期間將會(huì)達(dá)到2000萬平方米。預(yù)計(jì)峻工樓面面積700萬平方米，力爭(zhēng)銷售金額能達(dá)到不少于2011年800億元的指標(biāo)。

　　中海方面還表示，會(huì)力爭(zhēng)逐步把投資物業(yè)盈利比重達(dá)到盈利的20%。據(jù)悉，中海正在開發(fā)和待開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)面積達(dá)250萬平方米，而其中約150萬平方米預(yù)計(jì)會(huì)于2015年前全部完成并會(huì)保留為長(zhǎng)線投資物業(yè)。

　　利潤(rùn)：40%的水平焦點(diǎn)

　　不過，多項(xiàng)數(shù)據(jù)中，最引人關(guān)注的，是在市場(chǎng)調(diào)控頗為嚴(yán)重的2011年，中海的毛利潤(rùn)率不降反升。

　　中海董事會(huì)主席孔慶平表示，公司2011年毛利率為42.6%，這是由于公司連續(xù)九年年利潤(rùn)增長(zhǎng)不少于20%，毛利率也相應(yīng)隨之增長(zhǎng)。高毛利其中包括品牌優(yōu)勢(shì)以及價(jià)值鏈整合，“造性價(jià)比高的房子，是我們以不變應(yīng)萬變的策略，現(xiàn)在已進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，買方時(shí)代?！?/p>

　　孔慶平還表示，去年內(nèi)地房地產(chǎn)銷售毛利達(dá)到約40%，屬于理想水平，承諾今年保持30%至40%，其稱，中海藉著專業(yè)化管理控制成本，有信心毛利率將優(yōu)于行業(yè)的表現(xiàn)。

　　據(jù)2011年年報(bào)顯示，中海去年整體毛利率穩(wěn)中有升，由2010年的40.1%升至去年的42.6%，凈利潤(rùn)率亦由27.9%升至約30%。

　　事實(shí)上，中海2011年銷售業(yè)績(jī)中的結(jié)算，大部分是2010年的銷售入賬，而彼時(shí)房?jī)r(jià)還處于上升期。而2011年的銷售，其實(shí)將大部分在2012年才體現(xiàn)出來。

　　不過，即使如此，外界或許也無需太多擔(dān)憂。臺(tái)灣元大證券3月12日的一份報(bào)告指出，中海去年下半年的平均銷售價(jià)格較上半年下調(diào)18.3%，同時(shí)又以比前一年低32%的價(jià)格買地，購(gòu)得土地可開發(fā)建筑面積較前一年增加了54%。

　　也就是說，即使中海繼續(xù)降價(jià)的促銷策略，其也能保證較為充足的利潤(rùn)空間。

　　據(jù)元大證券預(yù)計(jì)，未來幾年中海地產(chǎn)的土地成本將趨于穩(wěn)定，維持在總成本的33%-34%間，建設(shè)成本和基礎(chǔ)設(shè)施成本則占總成本的66%-67%。

　　在成本相對(duì)較低的情況下，雖然中海去年下半年的房?jī)r(jià)有18%的下滑，今年房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步下跌的可能，但元大證券認(rèn)為，中海2012年和2013年的毛利仍然可以保持在36%的平均水平。

　　資金：資本自出600億港元

　　在利潤(rùn)得以上升保證的同時(shí)，中海于2011年也展開了多項(xiàng)融資工作。

　　據(jù)年報(bào)顯示，中海于去年底持有現(xiàn)金192億港元，借貸及擔(dān)保債券分別為326億港元及100.3億港元，集團(tuán)借貸結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，凈負(fù)債比率處于33.3%的理想水平。

　　事實(shí)上，去年中海一直在進(jìn)行積極融資，其方式除了常規(guī)的銀行信貸之外，還包括俱樂部貸款等各種新融資方式。

　　據(jù)中海表示，最新的一次融資即是在今年2月，集團(tuán)二次成功以4.917%的利息率合共發(fā)行7.5億美元5年期的債券。

　　此外，中海還透露此前成立的房地產(chǎn)基金，目前一切運(yùn)作正常，并稱基金的第二期已于2011年10月份成立，規(guī)模約為2.3億美元，將會(huì)集中跟集團(tuán)或中海宏洋一起投資和管理一些新增國(guó)內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　有如此充足的現(xiàn)金與順暢的融資渠道為后盾，難怪中海在2012年似乎保持了積極的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。

　　據(jù)中海董事局副主席、行政總裁郝建民在昨日的業(yè)績(jī)會(huì)上透露，公司今年銷售目標(biāo)800億港元，計(jì)劃投資額600億港元，其中包括新增土地250億港元，在建項(xiàng)目開支300億港元。

　　“截至2012年2月，公司擁有土地儲(chǔ)備4303萬平方米，權(quán)益土地3741萬平方米，位置優(yōu)越，成本合理，可為公司帶來可觀回報(bào)，包括一二線城市核心區(qū)域，有稀缺性?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

　　孔慶平進(jìn)一步表示，今年中海的新增土地的目標(biāo)是720萬平方米，與2010年全年新增土地儲(chǔ)備是持平的。

　　而從2012年剛剛過去的兩個(gè)月看，中海的銷售也保持了強(qiáng)勢(shì)的業(yè)績(jī)。僅前兩個(gè)月，中海已經(jīng)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額170.5億港元，同比增長(zhǎng)42.0%，并已完成全年800億港幣的銷售計(jì)劃的21%。

　　政策：市場(chǎng)更加嚴(yán)峻

　　此外，因中海的業(yè)績(jī)會(huì)恰逢2012年的兩會(huì)剛剛結(jié)束，作為央企領(lǐng)導(dǎo)人的孔慶平也免不了被問及對(duì)今年兩會(huì)上溫家寶總理對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控所做發(fā)言的看法。

　　對(duì)于溫總理表示房?jī)r(jià)還未回歸合理水平的言論，孔慶平回答了4個(gè)字：“市場(chǎng)定價(jià)?！彼J(rèn)為，“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從1998年住房改革以后進(jìn)入黃金十幾年，從城市化和周期的角度來講，還有20年空間，將在2030-2035年進(jìn)入高峰期?！彼虼苏J(rèn)為宏觀調(diào)控的預(yù)期是常態(tài)化，以此作為制定發(fā)展策略的基點(diǎn)，“公司持有大量現(xiàn)金，才能在最嚴(yán)酷的冬天，把握出現(xiàn)的機(jī)會(huì)。”

　　孔慶平稱，在今年的兩會(huì)期間，政府的工作報(bào)告當(dāng)中對(duì)2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策已經(jīng)說得很清楚，即堅(jiān)持宏觀調(diào)控不動(dòng)搖，同時(shí)會(huì)根據(jù)整個(gè)市場(chǎng)的情況和表現(xiàn)做一些適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)，其目的是要保持整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康持續(xù)發(fā)展。

　　孔氏續(xù)指，相信在這樣的政策指導(dǎo)之下，今年至少上半年的形勢(shì)將更加嚴(yán)峻。其稱，中海因此要保持相對(duì)穩(wěn)健的原則，一方面采取積極的銷售策略，另外一方面新增投資也要與銷售回款掛鉤，確保集團(tuán)在嚴(yán)峻形勢(shì)下財(cái)務(wù)處于健康的水平。

　　同時(shí)，對(duì)于中海商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，孔慶平也在業(yè)績(jī)會(huì)上做出了更多的回應(yīng)。按照年報(bào)顯示，中海會(huì)力爭(zhēng)逐步把投資物業(yè)盈利比重達(dá)到集團(tuán)盈利的20%，對(duì)此，孔慶平坦言20%是指占總收益的比重，但目前暫時(shí)看有難度。

　　其表示：“因?yàn)樽≌_發(fā)速度快，如果投資投資性物業(yè)，會(huì)占用財(cái)務(wù)資源，以150億港幣的凈利潤(rùn)來看，20%就是30億港元，按6%的投資回報(bào)率計(jì)算，則投入資金高達(dá)500億港幣，暫時(shí)還不可能?！?/p>