　　合景泰富方面表示，在業(yè)績期內，商業(yè)地產的銷售貢獻比往年有顯著增長。其中，位于廣州的純商業(yè)項目科匯金谷持續(xù)錄得突出的銷售業(yè)績，而位于廣州珠江新城的商業(yè)項目天鑾，11月中旬開售當天即錄得逾100套的成交。集團亦推出位于廣州的純商業(yè)項目睿峰，也于蘇州、成都、北京推出現(xiàn)有項目的商業(yè)產品，如服務式公寓、商鋪等，促進經營現(xiàn)金流入。

　　據(jù)合景泰富主席孔健岷透露，2012年其銷售目標希望比2011年的銷售115億元有少量增長，希望能達到120億元銷售。

　　他認為，今年樓市調控政策不會有太大變動，公司將靈活加推不受限購限貸影響的商業(yè)地產。

　　2011年，合景泰富在全國的6個城市擁有在售項目14個，但由于項目大部分位于限購區(qū)域，其住宅產品銷售受到較大沖擊。該集團去年初原本計劃銷售150億，但最終下調到了100億。而在其實際完成的115億銷售額中，39％是來自于商業(yè)地產的銷售貢獻。

　　合景泰富投資者關系部高級經理吳曉怡表示，今年可推貨量約180萬平方米，其中40%為商業(yè)地產?？晒╀N售項目按年增5個至20個，其中8個為全新項目，包括上海項目4個及蘇州、海南、成都、廣州項目各一個。上下半年推盤節(jié)奏將較為平均。

　　而關于2011年年底負債比率61.8%，高於上年底47.7%，集團主席兼執(zhí)行董事孔健岷表示，該水平僅較中期時約60%水平略高，在去年樓市艱難之下已屬不易。

　　他認為，行業(yè)負債比率75%以下為正常，公司屬偏低水平，未來希望可維持於約60%，具體仍視乎未來融資難度。

　　以下是業(yè)績會現(xiàn)場答問實錄：

　　現(xiàn)場提問：中央可能未來一段時間都不可能放松，那么合景泰富是不是會以多發(fā)展服務式的公寓方向來應對政策？

　　合景泰富主張拿地和開盤時間都比較快，請解釋一下這樣的策略做法？現(xiàn)在因為有很多開發(fā)商都可能會等到市場情況比較好時候再推盤，對此，合景泰富是有什么看法？

　　孔健岷：其實限購的放松是不太可能的，政策不會有太大的變動，限購令還是會繼續(xù)執(zhí)行，因此對政策會放松不要期望過高。關于策略方面，公司會在銷售策略的靈活性上維持一定的銷售量，即采用在比較靈活的策略調整來推行銷售，這是公司在目前這個不確定的市場情況下做出的積極反應。

　　至于公司多發(fā)展服務式類型公寓以應對市場調控之說，其實商業(yè)地產銷售方面在限購令還沒有出臺之前就已經部署了，這是公司的戰(zhàn)略結構。而現(xiàn)在產品增多，只不過是適當增加了商業(yè)產品的銷售，這也是兩年前公司就已經部署的策略之一。

　　另外，關于開發(fā)和時間的問題，公司規(guī)定要求是從拿地到開工再到銷售的流程時間是10或12個月。最主要的是現(xiàn)金流對公司有幫助，因為從拿地到土地款再到銷售款在很短時間內能夠完成對公司現(xiàn)金流，以及資金周轉是非常有利的。

　　現(xiàn)場提問：公司認為中央是不會放松對樓市的調控，那么想請問在融資方面是否有壓力？今年公司有很多的新盤推售，那么與2011年相比，開工量上會有什么樣的改變，新盤開發(fā)量大約是多少？關于拿地方面，策略會不會轉向一些二、三線的城市？

　　孔健岷：關于融資方面，在2011年公司盡量開發(fā)多種途徑的融資渠道，例如，在境外銀行成功的完成了一些不錯的貸款，相對成本比國內低很多，另外也在去年成功發(fā)了一次債。因此，對于公司來說，集團要保持一定的靈活性，開辟更多形式的融資渠道，避免導致公司過分單一與依賴國內銀行。

　　而關于開工量，2012年是要根據(jù)銷售狀況而定，相對總開工量暫時計劃比2011年會略為降低，可能是100萬或120萬平方米左右，會根據(jù)銷售進度來安排，主要的原因是對現(xiàn)金流的重視。

　　而新盤開發(fā)率方面，無論是開工量，還是銷售量，我們還是主要要看銷售情況，如果銷售迅速，那么開工量就會增加；如果銷售的速度由于政策的影響而放緩，則公司就會減少開工量，這就是公司的銷售戰(zhàn)略。

　　至于拿地策略方面，二三線城市公司一直都有留意，其實二三線城市的市場是很大的，對此公司可能會加強在二、三線城市拿地的觀察與分析，在適當?shù)臅r機考慮進入二三線城市。

　　羅兆和：補充一下關于在二三線城市拿地方面，事實上公司在考慮該地塊時也會考慮能不能維持集團的毛利率和凈利潤方面的情況。

　　現(xiàn)場提問：公司的負債比率比2010年有所上漲了60%，這個負債比例是否合適？會不會通過一些更好的現(xiàn)金流的控制方式來降低資產負債率？

　　孔健岷：關于負債比例問題確實是有增長，但是目前從房地產行業(yè)總體來看，合景泰富在這方面還是偏低的，所以目前的負債比例是可以接受，房地產公司在75%以下的負債比率還是算比較正常。當然，未來公司希望能夠盡量降低負債比率，增加資金周轉。

　　現(xiàn)場提問：負債比率有所上升，那升幅有多少？公司想盡量降低負債比率，降低到什么程度呢？另外，今年的銷售目標大概是多少，要怎么樣來實現(xiàn)呢？2011年是很艱難的一年，那么對于2012年的市場，你們是怎么看待的？

　　羅兆和：關于負債率，是由去年48%增加到今年的61%，實際上中期負債表是60.8%，所以增加并不是很多。事實上，2011年房地產市場是比期望還要差，因此賣樓的速度也緩慢很多。盡管樓市情況不是很好，銷售不是很理想，但公司控制負債比率也是相對還是減少的。2011年公司預計150個億的銷售，負債比率55個億，然而最后把工程款控制在35個億，減少了20億。所以在這么差的市場環(huán)境下，公司的負債比率還是維持在60%的水平，這算是房地產公司偏低的負債比率的水平。

　　而銷售目標，今年的目標與去年的是有一點增幅，去年是115個億，今年預計是120個億。

　　孔健岷：而今年公司銷售市場的策略實際上還是根據(jù)市場的情況來制定策略，會比較靈活。公司的空間會比較大，因為這兩年買的地都是相對比較便宜的，所以毛利率是比較高。因此，空間可以調整很大，根據(jù)市場情況對價格做一些促銷，在維持利潤率的基礎上，根據(jù)區(qū)域和項目不同對價格作出一些調整，采取適當?shù)拇黉N措施，希望今年可以完成銷售目標，而且是盡快實現(xiàn)目標。

　　現(xiàn)場提問：公司認為因為土地成本低，所以調整空間價格是比較大的，我想問一下空間有多大？

　　另外，認為二三線城市是要看毛利率才會根據(jù)情況去開發(fā)，那么這個毛利應該要達到多少才會去開發(fā)？還有負債的情況會不會維持在60%左右？

　　孔健岷：價格土地調整是公司以前買的土地相對于這兩年買的土地比較便宜，所以銷售價格是有一定的空間可以做調整的。至于多少呢，這要根據(jù)每個城市的市場情況，不同的情況有不同的做法。舉一個例子，廣州項目相對多一些，而成都項目可能會比較少，所以根據(jù)每個項目的位置不同，價格調整也不同。當然公司一定會維持凈利潤率，比如說中端產品我們是1.5萬，高端產品是在1.8萬以上，這也是要根據(jù)每個項目、城市的不同而作出不同的策略調整。

　　而關于二三線城市，公司在土地選擇相對會比較謹慎，會根據(jù)城市的收入、GDP的增長以及人口的結構來做土地結構的調整。另外，公司是對二三線城市是有要求的，比如15%的利潤率，所以也要看看二三線城市能否完成公司的目標利潤，如果完成不了，那拿地就會相對謹慎一些。

　　或許二三線城市項目要達到利潤率要求，除了地塊成本以外，規(guī)模的大小也有很大的關系和影響，例如偏遠的二三線城市項目規(guī)模比較大的，所以隨著時間、土地的增值、物業(yè)的成熟度對價格判斷也有一定的幫助。所以這跟一線城市的開發(fā)是有區(qū)別的。

　　而負債比率，60%是公司一直都想維持的數(shù)字，但這也要看當時市場，看當時市場融資的難度以及銷售市場政策。如果政策放寬，而銀根也放寬的時候，那么銷售量可能有所提升，現(xiàn)金流回籠就會比較快，負債比率就自然會降低。不過即使限購調控不放松，繼續(xù)維持，市場觀望情緒也相對濃厚的情況下，公司還是有能力去維持這個負債比率。