對于此次綠城是否能成功出售項目，瑞銀明顯持懷疑態(tài)度，其又預期即使出售項目套現(xiàn)，綠城今年仍會出現(xiàn)負現(xiàn)金流。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 瑞銀的一份報告，再度引發(fā)市場對于綠城接下來生存壓力的憂慮。

　　1月29日消息，瑞銀報告引述綠城中國管理層稱，由于資金鏈緊張，綠城正在與潛在買家洽談，擬再出售4個項目，希望再套現(xiàn)60億元。

　　據(jù)悉，計劃出售的四個項目分別是，上海天山路寫字樓項目、青島審計局商業(yè)項目、溫州鹿城廣場及北京奧克伍德雅居。

　　不過瑞銀言之鑿鑿的內(nèi)容卻遭到綠城的否認。

　　綠城中國首席財務(wù)官馮征對此表示，綠城確實會出售一批項目，但具體項目是哪些仍需雙方洽談完畢才能確定。

　　如若此次出售順利，連同之前售股所得的40億資金，綠城將通過賣地迅速回籠近百億現(xiàn)金流。

　　不過，對于此次綠城是否能成功出售項目，瑞銀明顯持懷疑態(tài)度，其又預期即使出售項目套現(xiàn)，綠城今年仍會出現(xiàn)負現(xiàn)金流。

　　賣地

　　高風險下的快速增長，令綠城在房地產(chǎn)調(diào)控時期再度陷入舉步維艱的難局。“力求生存”，是綠城2012年的首要目標。

　　賣地，顯然是謀生的一條捷徑。從2011年底開始，綠城就開始考慮通過騰挪旗下部分項目來換取資金。

　　僅從近期公布的交易來看，截至目前，綠城已經(jīng)累計出售5個項目的部分股權(quán)或全部股權(quán)。

　　2011年12月，綠城以10.4億元向SOHO中國出售旗下所擁有上海外灘8-1地塊的全部股權(quán)，此舉也拉開了綠城賣地謀生的序幕。

　　今年1月5日，綠城一口氣公布了四個項目的出售消息，當中涉及之前傳言出售已久的新華造紙廠項目、杭州蘭園項目、無錫香樟園項目等。

　　其中，綠城以7000萬元出售所持有綠城墅園的35%股權(quán)，綠城墅園主要持有并開發(fā)的是杭州新華造紙廠項目；綠城另以1.25億元出售所持有綠城錦玉的50%股權(quán)，綠城錦玉主要持有并開發(fā)的是杭州蘭園項目。

　　同時，綠城還以5100萬元向融創(chuàng)中國控股出售旗下全資附屬公司無錫綠城湖濱置業(yè)的51%股權(quán)；另外，綠城亦將旗下上海靜宇的49%股權(quán)以4900萬元出售，上海靜宇主要持有并開發(fā)上海東海廣場項目。

　　通過以上五個項目的出售，綠城預計可以回籠近40億的現(xiàn)金。雖然相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，該些項目的價值遠遠大于其出售的價格，但顯然，此等交易已令綠城相當滿意。

　　為了更快地回籠更多現(xiàn)金流，綠城計劃變賣旗下其它的項目，此前也曾表示：“綠城并沒有事先預計好出讓哪塊地，如果對方看中了綠城的地塊，就可以商談。”

　　事實上，早在2008年初房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，綠城高負債的資金鏈變得緊張，綠城不能不對旗下項目進行重置。

　　資料顯示，2008年4月，綠城不得不出售之前高價拿到杭州錢江新城望江區(qū)17號地塊和上海新江灣城D1地塊。然而，綠城僅出售上海項目就損失了1.48億元。

　　籌資

　　不斷地出售旗下多個優(yōu)質(zhì)項目，愈發(fā)凸顯綠城資金鏈的流動性壓力。

　　為紓解資金鏈之困，除了積極出售項目，綠城還為回籠更多的資金而努力。

　　據(jù)悉，在房地產(chǎn)基金大行其道之下，綠城也正在探索設(shè)立房地產(chǎn)基金的可能性，最近在嘗試做兩個私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金項目，預計今年下半年至明年上半年或有實質(zhì)性的進展。

　　“對于調(diào)控，綠城也有危機預案，目前，已經(jīng)在加大中低端的剛需產(chǎn)品的投入和銷售。”據(jù)綠城相關(guān)人士透露，目前綠城已經(jīng)在全國二三線城市做中端產(chǎn)品的布局。

　　事實上，綠城偏重于高端產(chǎn)品的布局一直為業(yè)界所詬病。早前曾有業(yè)內(nèi)人士指出，當遇到房地產(chǎn)調(diào)控時，綠城單一的高端產(chǎn)品線將會為其帶來較大的銷售挑戰(zhàn)。

　　這從綠城2011年整年的銷售業(yè)績可以觀察得知，受到調(diào)控的影響，高端產(chǎn)品的銷售一蹶不振，綠城的月度銷售去化率亦不斷面臨下滑，更曾跌落至30%以下。

　　2011年，綠城全年銷售業(yè)績錄得330億元，按年跌39%，只達原定目標83%。

　　為了促進成交，各大房企紛紛大舉降價大旗，就連星河灣也不例外。而綠城在2011年四季度開始，也放棄“不降價”的決定，團購、打折在綠城旗下多個項目可見。

　　與此同時，綠城在銷售的力度上亦不遺余力。就在2012年春節(jié)期間，綠城旗下綠城慈園、綠城玫瑰園的售樓處一直處于營業(yè)狀態(tài)，被稱為“慈溪最勤快也最辛苦的售樓處”。

　　各種努力，令綠城對于2012年的銷售業(yè)績?nèi)员в衅诖Ｈ疸y透露，綠城2012年銷售合同目標450億元，按年增36%。

　　然而，綠城的這些努力卻未能挽回投資者對于其后市的信心。

　　瑞銀指出，鑒于市場形勢嚴峻及該公司定位高端市場，銷售仍面臨挑戰(zhàn)。該行維持銷售合同預測270億元，低于該公司目標40%。并指綠城中國2011年上半年凈負債比率達184%，預期去年底將維持高企。

　　不過綠城認為這僅是瑞銀單方面的評估，并不準確。

　　評級

　　雖則如此，不可否認的是，在當前的市場環(huán)境之下，綠城的流動性依然令人擔憂。

　　較早前，標普曾對綠城的長期企業(yè)信用評級及其未能償還短期財務(wù)或經(jīng)營債務(wù)的評級下調(diào)。

　　下調(diào)的理由是在于，標普預計綠城中國的流動性在未來12個月內(nèi)受大量短期債務(wù)、大筆建設(shè)成本以及疲弱的房地產(chǎn)銷售影響繼續(xù)疲軟。

　　標準普爾信用分析師李國宜表示：“我們認為，綠城中國未來6至12個月的合同銷售可能將保持疲軟。公司項目集中在執(zhí)行限購令的城市，同時其更為關(guān)注高端住宅市場，但這一市場受政府緊縮政策和投資需求下降的影響更大。”

　　中國房地產(chǎn)市場低迷導致房價疲軟，從而可能將在未來1至2年內(nèi)削弱其盈利能力。我們還預計公司的資本結(jié)構(gòu)在未來1至2年內(nèi)也將保持較高的杠桿性，因為需要進行大量融資來支持其大規(guī)模的建設(shè)。

　　標普另稱，綠城將有120億-140億元人民幣短期債務(wù)在2012年到期，其中包括信托融資。此外，預計其2012年建設(shè)成本將在160億-170億元。

　　標普指，如果銷售繼續(xù)疲軟，綠城中國可能被迫削減其建設(shè)費用，但經(jīng)過評估認為，這對流動性的改善程度有限。