未來(lái)外灘地王項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)由誰(shuí)做主導(dǎo)？SOHO中國(guó)與復(fù)星雙方在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧鞘裁矗?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 曹萍 “喜訊！媒體再不要猜了，詳見(jiàn)公告。”潘石屹所指的，是近期市場(chǎng)盛傳的SOHO中國(guó)入主上海外灘地王一事。

　　12月29日，SOHO中國(guó)宣布，以40億人民幣收購(gòu)上海證大與綠城所擁有的海之門(mén)公司50%的股權(quán)，進(jìn)而收購(gòu)上海外灘8-1地塊50%的權(quán)益。

　　外灘8-1地塊正是此前名噪一時(shí)的外灘地王，而SOHO中國(guó)的一紙公告，亦結(jié)束了連日以來(lái)業(yè)內(nèi)對(duì)于其“易主”的猜測(cè)。

　　平分股權(quán)

　　資料顯示，外灘地王項(xiàng)目位于上海黃浦區(qū)外灘的豫園與十六鋪世博水門(mén)之間，與SOHO中國(guó)2010年6月收購(gòu)的外灘204地塊南北呼應(yīng)。

　　外灘8-1地塊土地規(guī)劃用作綜合辦公、商業(yè)、金融及文化用途，項(xiàng)目規(guī)劃的總體建筑面積約42.28萬(wàn)平方米，其中地上3萬(wàn)平方米酒店面積和地下6000平方米的配套用房面積的權(quán)益已出售給第三方。

　　根據(jù)公告，交易完成后，SOHO中國(guó)擁有海之門(mén)半數(shù)股權(quán)，海之門(mén)將成為項(xiàng)目公司的唯一股東，而項(xiàng)目公司擁有外灘8-1地塊的土地使用權(quán)。

　　而此前，復(fù)星國(guó)際通過(guò)95.7億的收購(gòu)價(jià)格，將外灘地王20%股權(quán)納入囊中，進(jìn)而擁有外灘地王50%股權(quán)。

　　換言之，待交易完成之時(shí)，SOHO中國(guó)將與復(fù)星國(guó)際“平分”外灘地王股權(quán)。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在接受記者提問(wèn)時(shí)稱，相較住宅，他看好商業(yè)地產(chǎn)的基本面，對(duì)SOHO中國(guó)而言，這是一次難得的機(jī)會(huì)。

　　他同時(shí)透露，此次收購(gòu)行為之所以發(fā)生，主要還是出讓股權(quán)方資金狀況發(fā)生了問(wèn)題。

　　SOHO中國(guó)總裁閻巖也表示，此次收購(gòu)事宜是證大和綠城主動(dòng)找上來(lái)的，雙方就合作事宜在一個(gè)多月前已經(jīng)開(kāi)始洽談。

　　至此，外灘地王已經(jīng)經(jīng)歷了幾輪股權(quán)的變更。

　　2010年2月，上海證大以92.2億元的總價(jià)拿下了外灘8-1地塊，成就了“地王”傳奇。

　　就在拿地的2個(gè)月之后，上海證大引入復(fù)地、綠城及磐石投資共同成立合資公司，四方股權(quán)比例分別為50%、30%、10%和10%。

　　四方向合資公司提供貸款分別為10億、25.72億、8.58億和1.873億元。

　　今年11月3日，上海證大以95.7億元的價(jià)格將外灘地王出售給海之門(mén)公司。

　　而海之門(mén)分別由復(fù)星國(guó)際、上海證大、綠城中國(guó)及上海磐石擁有50%、35%、10%及5%的權(quán)益，并依照上述股權(quán)比例享有外灘地塊的權(quán)益。

　　隨著SOHO中國(guó)的入主，該筆交易的發(fā)生，上海證大已完全退出外灘地王項(xiàng)目。SOHO中國(guó)也藉此完成其在上海的第七次收購(gòu)，也是總價(jià)最高的一次收購(gòu)。

　　至于日后是否會(huì)進(jìn)一步購(gòu)入項(xiàng)目余下50%權(quán)益，潘石屹則表示：“無(wú)可奉告”。

　　債務(wù)玄機(jī)

　　相對(duì)于復(fù)星前后接近130億才擁有外灘地王50%的權(quán)益，SOHO中國(guó)以40億的價(jià)格就能將50%的股權(quán)收歸囊中，可謂相當(dāng)超值。

　　不過(guò)，SOHO中國(guó)明確表示，40億收購(gòu)的僅是股權(quán)，并非所有的成本，未來(lái)還要承擔(dān)相對(duì)應(yīng)的一些債務(wù)和其他費(fèi)用。

　　SOHO中國(guó)亦透露，雖然與復(fù)星雙方股東股份比例是50：50，但是雙方的債權(quán)并不完整相等。

　　資料顯示，復(fù)星稍早前購(gòu)入外灘地王20%股權(quán)的95.7億里面，包括地塊項(xiàng)目全部注冊(cè)資本70億元，及25.7億元股東貸款。

　　相關(guān)分析人士指出，目前SOHO中國(guó)只是做了股權(quán)的交易，整個(gè)交易相對(duì)簡(jiǎn)單，但是未來(lái)需要支付的債務(wù)等費(fèi)用，還要視乎國(guó)內(nèi)項(xiàng)目公司的賬，但該部分內(nèi)容在公告上并未有所披露。

　　SOHO中國(guó)總裁閻巖表示，算上40億收購(gòu)股權(quán)成本，加上其他對(duì)應(yīng)費(fèi)用，外灘地王項(xiàng)目土地成本約每平米3.3萬(wàn)元人民幣，而現(xiàn)時(shí)上海高級(jí)商廈每平米建筑成本約1.2萬(wàn)元，故預(yù)計(jì)未來(lái)的投入也很容易計(jì)算。

　　不過(guò)SOHO中國(guó)表示，計(jì)算全部預(yù)計(jì)成本，公司對(duì)于此次收購(gòu)的價(jià)格非常滿意。

　　潘石屹表示，在決定收購(gòu)之前，公司也是經(jīng)過(guò)反復(fù)考慮，因?yàn)槟壳暗慕?jīng)濟(jì)形勢(shì)下，投資銀行對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)形勢(shì)非常悲觀。

　　“可是我們手里現(xiàn)金太多了，所以完成該收購(gòu)之后還有收購(gòu)別的項(xiàng)目的能力。我們一定要考慮市場(chǎng)上面最差的可能性發(fā)生，是否能夠把所有的項(xiàng)目建設(shè)起來(lái)，這就是我們的底線。”潘石屹稱。

　　潘石屹透露，目前SOHO中國(guó)賬面上的現(xiàn)金為170億，減去40億收購(gòu)金額之后，賬面金額為130億，銷售回款是107億。

　　閻巖則指出，由于地王項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金龐大，未來(lái)的建設(shè)費(fèi)用除了雙方股東自有資金以外，也會(huì)積極尋求相應(yīng)的銀行的開(kāi)發(fā)貸款等等相應(yīng)的貸款，以充實(shí)下一步的運(yùn)營(yíng)資金。

　　主權(quán)歸屬

　　“未來(lái)將與復(fù)星共同開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)需要三年時(shí)間，發(fā)揮各自的長(zhǎng)項(xiàng)，建成與外灘建筑風(fēng)格相匹配的地標(biāo)式建筑。”對(duì)于后續(xù)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，潘石屹表示。

　　據(jù)悉，此前在上海外灘8-1地塊的開(kāi)發(fā)上，證大與復(fù)星在前期已做了很多工作，外界揣測(cè)此次SOHO中國(guó)接手后，會(huì)否改變項(xiàng)目原有的開(kāi)發(fā)節(jié)奏。潘石屹表示，調(diào)整一定會(huì)有的，具體的細(xì)節(jié)還在溝通中。

　　潘石屹另指，因?yàn)閮H占有項(xiàng)目50%股權(quán)，未來(lái)外灘地王到底是銷售還是出租，還要進(jìn)一步與復(fù)星協(xié)商。

　　談及此次合作，潘石屹表示，要把這個(gè)項(xiàng)目建立起來(lái)需要大量資金和管理經(jīng)驗(yàn)，而且SOHO中國(guó)的企業(yè)文化核心就是要團(tuán)結(jié)合作。

　　“我們相信，你要是離開(kāi)了別人，我們會(huì)一事無(wú)成，這是我們認(rèn)為的基本道理。”

　　但是股權(quán)的平分讓此次交易留下更多的疑問(wèn)：未來(lái)外灘地王項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)由誰(shuí)做主導(dǎo)？SOHO中國(guó)與復(fù)星雙方在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧鞘裁矗?/p>

　　在此之前，市場(chǎng)一直傳言，上海證大因?yàn)橘Y金問(wèn)題已經(jīng)把外灘地王的開(kāi)發(fā)主導(dǎo)權(quán)交到復(fù)星手中。然而對(duì)于習(xí)慣獨(dú)資全權(quán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)，是否真的愿意把項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主導(dǎo)權(quán)讓于他人？

　　面對(duì)記者的一再追問(wèn)，對(duì)于雙方未來(lái)的合作分工，潘石屹并未有給出明確的答復(fù)，僅表示，雙方會(huì)發(fā)揮各自的長(zhǎng)項(xiàng)，“誰(shuí)的管理上面強(qiáng)就誰(shuí)做管理，銷售誰(shuí)強(qiáng)誰(shuí)就去做銷售，誰(shuí)的融資方面強(qiáng)就去做融資。”

　　不過(guò)相關(guān)分析人士指出，雖然未來(lái)股權(quán)的變化目前仍未能預(yù)測(cè)，但相信外灘地王的主導(dǎo)權(quán)肯定會(huì)落在SOHO中國(guó)手中。

　　該名人士表示，一開(kāi)始，由于證大和郭廣昌的關(guān)系很好，證大沒(méi)有實(shí)力開(kāi)發(fā)，郭廣昌為了幫證大才入股，但這不能說(shuō)明復(fù)星覺(jué)得這塊地很好，很想拿下。

　　“復(fù)星把復(fù)地私有化以后，肯定也不會(huì)想著趕緊把這塊地開(kāi)發(fā)起來(lái)。而且SOHO中國(guó)有錢(qián)，還能做一些東西給客戶，所以未來(lái)SOHO會(huì)占主導(dǎo)，由SOHO中國(guó)來(lái)開(kāi)發(fā)、建造、經(jīng)營(yíng)和銷售。”

　　該名分析人士指出，復(fù)星有再次成為財(cái)務(wù)投資者的可能，50：50可以是合作關(guān)系，也可以是財(cái)務(wù)投資的關(guān)系，各做各的事都可以。