馬上就進入下午論壇對話的下半場：模式：商業(yè)地產(chǎn)與基金熱。

　　主持人：我們馬上就進入下午論壇對話的下半場：模式：商業(yè)地產(chǎn)與基金熱。

　　首先也是有請本環(huán)節(jié)對話的主持嘉賓：

　　蘭德咨詢(中國)有限公司董事長宋延慶(先生)

　　《證券日報》社副總編輯董少鵬(先生)

　　以及我們對話的對話嘉賓：

　　寶龍地產(chǎn)控股有限公司行政副總裁黃永華(先生)

　　深圳市東方銀座集團有限公司副總裁鐘帆飛(女士)

　　高和投資董事長蘇鑫(先生)

　　河山資本創(chuàng)始人曹少山(先生)

　　盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理(北京)有限公司總裁李萬明(先生)

　　世邦魏理仕華南區(qū)董事嚴思慧(女士)

　　本環(huán)節(jié)對話時間也是(45分鐘)，接下來請宋延慶(先生)和董少鵬(先生)開始主持對話，有請。

　　宋延慶：大家聽了一天，應該是比較累，我也經(jīng)常作為專家、嘉賓參與對話，也經(jīng)常做主持。聽了對話會有兩種感觸，第一種主持人與專家的對話意猶未盡，專家的都想多說說自己的觀點，但是時間不夠。所以我們改變論壇的風格，怎么改變？第一是留給證券日報的董少鵬總。

　　董少鵬：來一個快速的答問。有三個問題，請各位一句話來介紹自己的公司。

　　黃永華：大家好，寶龍地產(chǎn)專門做商業(yè)地產(chǎn)，上半年指數(shù)研究院給出的結論是全國商業(yè)地產(chǎn)的第二。

　　宋延慶：我們就是用一句話來說一下公司。

　　李萬明：社會上有很多的閑置公司，我們公司就是把閑置資金匯集在一起，與開發(fā)商合作，優(yōu)先分享一部分開發(fā)能力。

　　蘇鑫：高和資本是中國首個人民幣戰(zhàn)略地產(chǎn)基金。

　　鐘帆飛：我們集團是以房地產(chǎn)為主，主要商業(yè)地產(chǎn)和酒店地產(chǎn)的集團公司。

　　曹少山：河山資本是一家獨立于開發(fā)商和其他金融機構的專門為投資人服務的私募地產(chǎn)基金管理人，我們同時也是為地產(chǎn)項目、地產(chǎn)公司并購財務顧問的財務顧問公司。

　　嚴思慧：世邦魏是全球最大、我們有200多年發(fā)展歷史的房地產(chǎn)服務公司。

　　董少鵬：有三家房地產(chǎn)開發(fā)商，有三家是基金，另外一家是置業(yè)代理公司。還有搞稅務籌劃公司。主題是商業(yè)地產(chǎn)與基金熱。就這兩話題在這里展開討論。把話筒交給宋總。

　　宋延慶：我有說一下我的公司，我們公司13年了，主要給開發(fā)企業(yè)提供產(chǎn)品板別和咨詢，和戰(zhàn)略與管理的公司。對于商業(yè)地產(chǎn)，我坦率地說我個人并不是太看好商業(yè)地產(chǎn)，有一些品牌玩電子商務，到底怎么樣？想求解一下答案。每個人說一句話，看好還是不看好，不看好和看好的理由是什么。

　　嚴思慧：中國的商業(yè)地產(chǎn)有一個非常大的機遇出現(xiàn)，整個國民的收入增長，而且過去我們?nèi)司杖胍恢笔堑陀贕DP的增長，但是2008年之后，刺激國內(nèi)內(nèi)需，我們可以看到真正的商業(yè)是面臨巨大的機遇。但是問題不能這么絕對，有機遇的同時也會有風險，但是我覺得機遇還是比風險大得多。

　　曹少山：我看好中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，因為是大的消費升級比較的組成部分。但是我不看好普通的住宅開發(fā)商轉型去做商業(yè)地產(chǎn)的模式，普通住宅開發(fā)商去做商業(yè)地產(chǎn)，死的概率比活的概率高得多。

　　宋延慶：看好商業(yè)地產(chǎn)，但是不看好住宅開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)。

　　曹少山：商業(yè)地產(chǎn)做得好的在十年當中積累相當多經(jīng)驗的運營商，從運營商走向地產(chǎn)，可能成功的概率要更大。

　　宋延慶：現(xiàn)在累計比例是2：1。

　　鐘帆飛：我認為商業(yè)地產(chǎn)的繁榮和國家的繁榮是密切相關的。我感覺商業(yè)地產(chǎn)要做好，是要跟我們的物業(yè)后面的運營是密切相關，我們集團目前在沈陽、東莞都有商業(yè)運營。我們在運營的過程中著重的是做大廈不是建好了就完事了，而建好之后要成功，建好開業(yè)的那天才是真正的商業(yè)開啟，所以我們把后續(xù)的運營和管理會重點來抓。我們集團在深圳有五星級酒店，我們整個物業(yè)管理和商業(yè)運營，管理人員大部分都是在我們的酒店里面培養(yǎng)出來的。所以我還是看好我們商業(yè)地產(chǎn)。

　　宋延慶：3：1，因為她公司是做商業(yè)地產(chǎn)的。

　　蘇鑫：商業(yè)地產(chǎn)，不言而喻，中國城市化不是建一些房子就可以了，一定是靠城市的消費升級，靠商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)不是簡單的盒子，要運營，要有內(nèi)容在里面的，這跟普通人理解不一樣。還有一點，商業(yè)地產(chǎn)，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)肯定會受到更多的挑戰(zhàn)，比如說網(wǎng)購，最近我聽說杭州有一些項目，跟別的寫字樓不一樣，很有一了，白天大門關閉，晚上通宵大戰(zhàn)，因為這些網(wǎng)店給美國、歐洲賣貨，這也是商業(yè)地產(chǎn)。當然我們面臨很大的商業(yè)模式的轉型，傳統(tǒng)的商業(yè)模式會受到質疑。住宅開發(fā)商變成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商很難，就好象短跑和長跑不一樣。

　　宋延慶：現(xiàn)在是累計4：2。問蘇總一個問題，剛才嘉賓演講時說不要指望基金公司。

　　蘇鑫：我和曹總本來是好朋友，當初我們包括過地產(chǎn)基金相當于什么？對中國商業(yè)地產(chǎn)的影響，是一個杠桿，是未來的趨勢，在中國目前的金融環(huán)境下取代銀行、取代其他是妄想的，不可能的。但是新生事務五六十年代REIS才出現(xiàn)，那我們中國呢？有沒有比市場、給民間留下空間？這個問題我們沒有答案，我就相信我和曹總的觀點一樣。

　　李萬明：商業(yè)地產(chǎn)可以理解成地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營兩者的結合，是否有較好的優(yōu)勢，投資回報是否投資人，從長遠角度來講，無論還是社?；?、保險基金的加入，商業(yè)地產(chǎn)有比較好的運作空間。但是很容易供大于求的形勢。

　　宋延慶：現(xiàn)在是5：2。

　　黃永華：我們是專門從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的，從我們的角度來看，商業(yè)地產(chǎn)還是有很大機會，如果不是專業(yè)的集團公司，想嘗試做試探的話，這個風險非常大，主要從規(guī)劃、定位、財務、后面的盈利，這幾個方面都有很強、很復雜的專業(yè)性在里頭。就我自己的觀念來看，我認為它有很多的機會，但是這種機會應該來說，反映的結果是馬太效應在商業(yè)地產(chǎn)時間很快反映出來，不像住宅地產(chǎn)，可以有黃金20年，拿到一塊就可以賺錢。但是商業(yè)地產(chǎn)不是的，有可能商業(yè)地產(chǎn)一夜之間就不知道哪去了，如果做得好的商業(yè)地產(chǎn)可以實現(xiàn)全國的連鎖，可以做得長久，他的收益也很穩(wěn)定。

　　宋延慶：現(xiàn)在李總你要補充一下。

　　宋延慶：其實我也不太看好，為什么？專家有一個毛病，因為有一個矛盾，當你說左的時候，他就說右。所以我說不看好通常他們說看好，所以我也看好，所以是8：0。

　　董少鵬：業(yè)內(nèi)的專家從各個角度談了商業(yè)地產(chǎn)的前景和判斷，實際到專業(yè)化問題，對市場、結構問題。李克強副總理在11月28號他講到房地產(chǎn)調控的時候除了講堅定不移地實施房地產(chǎn)調控政策以外，還專門講了一段話，我們搞房地產(chǎn)調控是否更好推進中國城鎮(zhèn)化。商業(yè)地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化的進程中舉足輕重。在不同的層面有寬闊的前景，這是大家看好的理由。中央經(jīng)濟工作會議之前，有一個會議說拉動國內(nèi)經(jīng)濟，第一是刺激消費，刺激消費，我覺得跟城鎮(zhèn)化是一致的，商業(yè)地產(chǎn)做支撐、做平臺。談到優(yōu)化結構，并且這次中央經(jīng)濟工作會議提到貨幣政策和財政政策都要有浮有控，過去有保有壓，我們在房地產(chǎn)方面不是像一些人理解的一味壓制它，是有浮有控，普通的商品住房也要有供給。

　　剛才從兩頭開始，現(xiàn)在尊重女性，從鐘總開始，她的名字由內(nèi)涵，鐘，就是敲響警鐘，房還有帆，就是揚帆論劍。做基金公司老總談商業(yè)地產(chǎn)在2012年能做什么，談地產(chǎn)公司希望基金公司做一些什么？

　　鐘帆飛：剛才蘇總在個人演講時講到不動產(chǎn)金融，我覺得美國商業(yè)地產(chǎn)的模式引進到中國來還是挺好的，因為美國這種經(jīng)營模式是從購地、到建成、到規(guī)劃、到管理是非常專業(yè)的一條龍服務。在建設過程中如果能夠引入到不動產(chǎn)金融，銀行、金融、信托都進來的話，我們作為發(fā)展商，風險就會相對小一些，按照中國傳統(tǒng)的投資，我們發(fā)展商一肩挑，從買地、建成、銷售、管理都是一肩挑，風險相對來講就大。商業(yè)地產(chǎn)所需要的資金是非常大，在銀行方面也是支持有限，如果在基金方面能夠進入到商業(yè)地產(chǎn)里面來，是對商業(yè)地產(chǎn)一個非常好的支持。謝謝。

　　蘇鑫：從宏觀來看，基金和商業(yè)地產(chǎn)怎么樣結合，可能遇到的問題?；鹫f到底是為金融的行業(yè)，如果脫離于中國的金融環(huán)境，照學美國的東西逼死無疑。有幾個朋友募集，簡單學國外的，兩年就死了。這是一個例子。同樣我們還需要跟開發(fā)商打交道，開發(fā)商對商業(yè)運營是否有足夠的能力？這是不言而喻的。機構和基金要做一些工作，或者開發(fā)商有潛質，或者能整合社會上的資源，必須讓開發(fā)商和專業(yè)機構融合在一起。商業(yè)地產(chǎn)目前遇到最大的問題就是沒有很好的運營團隊，第二是融資的進口出口問題，如果沒有出口進口談不上，而出口從國外的經(jīng)驗來講能賺錢最好，老百姓也可以享受城市化帶來的福利。但是現(xiàn)在沒有情況下，我們是生意人，想賺錢怎么辦？基于市場環(huán)境做一些變通的方式，能賺錢，可持續(xù)的戰(zhàn)略。前面提到并購基金，把商鋪先租好，不是散賣給投資人，整體包裝以后出租，然后整體賣給更有實力的額投資人，其實國內(nèi)安全資本在一二線城市是存在的，你有什么樣的模式跟他對接，當然這個模式不是終極模式。我們要考慮在前端設計的時候如果出現(xiàn)問題怎么解決。還有資本，社會分化各種各樣的屬性，在不同的階段能不能通過基金把不同的錢吸引過來，這是我們要做的。如果我們看美國的模式，簡單學美國的模式，經(jīng)常抱怨以前不成功的失敗的案例，我們永遠無法發(fā)展。我給大家的建議是基金和商業(yè)的合作就是立足于中國的金融環(huán)境，立足于中國的房地產(chǎn)環(huán)境，要有一定的前瞻性，能賺錢的模式我們要去做。

　　董少鵬：蘇總講得非常好，作為基金不光是投資者，是資源的整合者，無論什么都要靠優(yōu)秀的團隊來支撐，無論是商業(yè)地產(chǎn)還是其他的領域，結合自己國情是非常重要的。下面請李總。

　　李萬明：我在萬通工作過17年，是1994年，曾經(jīng)我們做一個調查商業(yè)地產(chǎn)的需求，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)當時萬通工廠剛剛開工，還想構建商場。我其實是否定的，因為社會商品消費總額上漲幅度是比較低的，大型商場的增長幅度是比較快的，延續(xù)到17年后的情況大大變化了，我認為如果在三四線城市推出一兩個好的商業(yè)綜合體是有前景的，如果有這樣的合作項目，我們可以考慮合作。但是確實要有良好的運營做基礎。

　　黃永華：實際上對我們來講有很多的接觸機會，在這個過程中我們很贊同蘇總講的，從商業(yè)地產(chǎn)本身來講，中國的商業(yè)地產(chǎn)如果要快速的發(fā)展，需要各個方面的支持，也包括基金。基金在我們國家的運作模式，以及商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)在所體現(xiàn)的成果和回報，使很多基金公司如果算靜態(tài)狀的，有很多東西做不來。剛才嘉賓有一個觀點很重要，就是要有前瞻性，因為有很多，如果這樣的地產(chǎn)項目在政府的規(guī)劃，因為政府的規(guī)劃很重要。如果在一些城市有足夠的市場支撐，這樣的項目一定會好，而且有很多的機會。如果當?shù)卣疀]有能夠很著重這個市場飽和，而把量投入太多，商業(yè)的災難就會來臨。所以在這個過程中我覺得結合基金智慧和商業(yè)地產(chǎn)商的智慧，應該可以找到結合點，可能真正很熱鬧的合作還沒有來臨，因為商業(yè)地產(chǎn)還需要發(fā)展的過程。

　　嚴思慧：我們說的商業(yè)地產(chǎn)最需要的是資金，另外還有非常好的運營能力團隊。從資金說起，住宅回收期平均是18個月，就是一年半，如果是商業(yè)地產(chǎn)，在過往就是10年左右，在這么高利息的情況下一般15到20年甚至更長。中國給商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道是狹窄的。另外方面我們看到民間的資本很充裕，量非常大。如果錢的人就購買投資品，有一些錢的人購買奢侈品，但是購買奢侈品也不是辦法。如果資金要尋找出路有什么樣的辦法？我們看到寫字樓從今年就發(fā)現(xiàn)一個很有趣的現(xiàn)象，寫字樓這方面的用家就發(fā)現(xiàn)擔保公司、典當公司、財務公司就越來越多了，民間的資本如果有一個很好的組織者，可靠的組織者，追求安全性高、回報率穩(wěn)定的整合起來，從而支撐我們商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，這才是持久的長遠之計。

　　還有房地產(chǎn)如果是產(chǎn)權第一，大家都知道肯定就會受歡迎，而且物業(yè)會保值的。我們集團在全球做了一個調研，針對全球323個品牌做研究，發(fā)現(xiàn)進入最多國家的品牌，第一位是英國，中國現(xiàn)在進入國際品牌的數(shù)量已經(jīng)是超過了一般，已經(jīng)進入了前10位，也就是說我們中國的商業(yè)地產(chǎn)潛力還是非常高的。因此有民間的資本去支撐我們的商業(yè)地產(chǎn)，這是一個非常好的發(fā)展前景。剛才說到運營方面，我自己個人的意見就覺得政府可以采取BOT方式，就給予一些有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營能力的公司，在政策和稅收方面有一些優(yōu)惠，另外在過往住房改革的時候，曾經(jīng)有一套經(jīng)驗模式，就是中方出資出地，采取外國的經(jīng)驗，形成合資、合作的公司，我覺得商業(yè)地產(chǎn)，過往的一套經(jīng)驗放在今天也是可行的。以上是我個人的看法。

　　曹少山：商業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)基金的結合理念是有的。中國做事情一定要根據(jù)中國的現(xiàn)實。做商業(yè)地產(chǎn)，這個錢不管是從哪里的，一定要有共同的特征，錢的期限要夠長，如果錢的不夠長所有的東西是瞎掰。誰手里有長錢，民間有安全資本，他們的收益率不高，反正就是拿著留給下一代。我覺得開發(fā)商手里沒有長錢，國企手里有長錢，保險公司手里有長錢，大的金融控股公司有長錢，如果不打這些錢的注意，找邊上的地產(chǎn)基金很難成事，想是可以想，但是最后很難做。所以掌握資產(chǎn)資源的開發(fā)商，你們要跟這些人合作，不要想把利潤一個人吃了。任何的商業(yè)地產(chǎn)，一二線不用說，地價太高了，如果三四線只要人口體量、基金體量的都可以有好的商業(yè)，如果一年之內(nèi)從成本計算10%的收益率是可以的，但是按照市場賣，只能是30到40%，如果三到五年租金翻一倍也是可行的。不要想一口氣把利潤吃盡了，買一般開發(fā)一樣，賣給中間的資金，有長錢的人，還是做得到的。所以這是我個人的看法。供大家參考。

　　董少鵬：我們這組討論，結合商業(yè)地產(chǎn)和基金的運營，我想涉及到三組矛盾，一個是種和收的問題，剛才講到不光是投資、項目支出的謀劃，收的時候會遇到困難。還有長錢和短錢的問題，基金都找到長錢。還有風景很好，但是近期有一些制度方面的憂慮，包括稅收的問題。我想很顯然2012年不是房地產(chǎn)的末日，也不春光明媚的春天，可能是結構調整的元年，進行結構調整之后，我們逐步走向精工細作、提高質量、優(yōu)化結構階段，本節(jié)討論到此結束。謝謝大家！

　　主持人：謝謝各位嘉賓的精彩討論！

　　親愛的各位來賓、朋友們，我們的城市觀點論壇中國行2011年度論壇就要結束了。

　　2011年無論對于中國經(jīng)濟還是對于中國房地產(chǎn)行業(yè)而言，都是不平靜的一年，而我們有幸在這個歲末年初相聚，共同總結過去的一年、展望即將到來的2012年，這不僅難得，而且重要。此外，我們?nèi)匀黄谕康禺a(chǎn)有一個美好的未來。

　　再一次感謝今天參加我們論壇各位來賓和各位朋友，感謝各位在論壇當中對我們的支持。謝謝大家，我們2012年再見。

　　接下來請今天參與演講及對話的嘉賓上臺合影，謝謝各位嘉賓的參與！我們今天的論壇到此結束。明年的城市觀點論壇中國行將更加精彩！