我們沒有降價(jià)的底線，主要還是看市場接受能力是多少，因?yàn)槲覀兊亩▋r(jià)調(diào)整空間很大，就算打7折都沒問題。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 即使面對(duì)依舊沒有放松跡象的調(diào)控環(huán)境，對(duì)比其它房企的擔(dān)憂，世茂房地產(chǎn)顯然對(duì)完成360億的銷售目標(biāo)信心十足。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年首八月，世房已錄得合約銷售額209億元人民幣，同比增加29.3%，已完成全年目標(biāo)的58%。

　　“8月銷售了30多億，該業(yè)績應(yīng)該是優(yōu)于預(yù)期，超出預(yù)期。”世茂房地產(chǎn)副主席許世壇于8月31日2011年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上如是表示。

　　許世壇透露，下半年世茂將有20-30個(gè)項(xiàng)目推出，當(dāng)中包括杭州世茂·江濱花園、廈門世茂·湖濱首府、福州閩侯世茂·御龍灣、晉江世茂·御龍灣、武漢世茂·龍灣及大連世茂·御龍灣等特色項(xiàng)目。

　　其中，世茂與中海合作項(xiàng)目——杭州世茂·錢塘帝景，開盤以來已創(chuàng)造超10億元銷售額，今年全年預(yù)計(jì)可完成總銷售額25-30億元。目前銷售均價(jià)為2.6-2.7萬元/平方米，稅后利潤率達(dá)25%。

　　許世壇表示，如果9、10月份銷售額達(dá)到40億，那么11、12月每月只要實(shí)現(xiàn)30億的銷售額，公司年初360億的銷售目標(biāo)將超額完成，且公司對(duì)于年度目標(biāo)的達(dá)成相當(dāng)有信心。

　　但是，世茂房地產(chǎn)似乎沒有上調(diào)銷售目標(biāo)的打算。許世壇指出，一般到了11、12月才可以肯定銷售業(yè)績是否超標(biāo)或者達(dá)標(biāo)，如果9月就達(dá)標(biāo)則會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整。

　　就算打7折都沒問題

　　雖說滿懷信心，但其實(shí)世茂受到調(diào)控的沖擊也不小，從世房公布的中期業(yè)績數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，世房上半年的開工面積從原定計(jì)劃的約1000萬平方米下降至770萬平方米左右。

　　許世壇對(duì)此解釋稱，減少的面積主要位于限購城市，大部分是一線城市。在受到限購影響的城市，公司會(huì)減少相應(yīng)的開工量，而二三線城市的開工量則會(huì)有所增加。

　　“其實(shí)世茂早在七八年前就到二三線城市發(fā)展，這些二三線城市大部分沒有限購，因此開工量會(huì)有所增加。但這不意味著限購的城市就不發(fā)展了，但發(fā)展會(huì)慢一些，而且我們會(huì)對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行一些調(diào)整，增加小戶型單位，增強(qiáng)產(chǎn)品質(zhì)量，同時(shí)做些不限購的商業(yè)、渡假類或高檔次的產(chǎn)品。”許世壇稱。

　　業(yè)界擔(dān)心，開工量減少會(huì)影響日后世房的發(fā)展。但許世壇表示，公司依然有信心未來每年都能保持較快的增長幅度。“今年賣360億，已經(jīng)可以確保明年超過五成的合約銷售。”

　　許世壇透露，以往公司旗下項(xiàng)目從拿地到銷售一般需要9個(gè)月至1年時(shí)間，但現(xiàn)在只需要5、6個(gè)月就可以了。這主要因?yàn)楹芏喈a(chǎn)品已經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化，當(dāng)然會(huì)因城市、客戶的需求做不同的調(diào)整。同時(shí)公司在人力資源的投入上也加強(qiáng)了，資源配置的速度也加快。

　　“所以今年下半年銷售會(huì)比上半年多很多，內(nèi)部估計(jì)明年第1、2季度推售的項(xiàng)目也會(huì)比以前多很多，以往總是1、2季度相對(duì)少一些，后兩個(gè)季度較多，但未來1、2季度推出的項(xiàng)目也會(huì)比較多。”許世壇稱。

　　面對(duì)下半年市場供應(yīng)量的放量，世茂除了在產(chǎn)品上作出相應(yīng)的調(diào)整之外，更有降價(jià)出貨，實(shí)現(xiàn)快速銷售的打算。

　　許世壇指出，銷售價(jià)錢會(huì)因市場而定，如果周邊開發(fā)商開始打折，若公司覺得出貨有困難，也會(huì)根據(jù)市場的情況去調(diào)整，不排除有些城市有些項(xiàng)目降價(jià)銷售。

　　“其實(shí)我們沒有降價(jià)的底線，主要還是看市場接受能力是多少，因?yàn)槲覀兊亩▋r(jià)調(diào)整空間很大，就算打7折都沒問題。當(dāng)然考慮到投資者收益，我們也不會(huì)降得太厲害，特別有些盤，如果降得太多，對(duì)支持的業(yè)主有很多不利的影響。”許世壇表示，但針對(duì)個(gè)別項(xiàng)目，也可能作出調(diào)高價(jià)格的可能。

　　做旅游、商業(yè)是為拿地

　　上半年，世房新增了3個(gè)項(xiàng)目，分別為福建晉江御龍灣、海南文昌月亮灣項(xiàng)目、福州鼓嶺項(xiàng)目，總成本為38.43億元，總建筑面積為226.9萬平方米，均為旅游地產(chǎn)/住宅項(xiàng)目。

　　許世壇透露，上半年公司由于土地開支較多，導(dǎo)致成本開支約75億，下半年的成本開支大約是160億，如果銷售目標(biāo)未能如期達(dá)到，公司下半年將不會(huì)買地。

　　世茂指出，土地政策的改變或者控制施工面積都是降負(fù)債率的表現(xiàn)，數(shù)據(jù)顯示，上半年世茂的負(fù)債率為75%，較2010年末的68%上升7個(gè)百分點(diǎn)。世茂希望到今年年末公司的負(fù)債率將降到60%，明年年底將降到50%以下。

　　從上半年的拿地表現(xiàn)來看，旅游地產(chǎn)似乎是世茂重點(diǎn)發(fā)展的方向。世茂早前亦曾指出，未來集團(tuán)將加大商業(yè)地產(chǎn)及旅游地產(chǎn)板塊的投入。

　　但世茂房地產(chǎn)主席許榮茂重申，未來集團(tuán)還是以做住宅項(xiàng)目為主。“我們的土地儲(chǔ)備有80%是做住宅，做商業(yè)、旅游占10%左右，所以我們還是以住宅為主。做旅游、商業(yè)，主要是為了拿多點(diǎn)低廉的土地，而不意味著以后不做住宅了。只是我們的收入相對(duì)多元化，因?yàn)榫频?、商業(yè)需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理才行。”

　　世茂早前曾透露，公司有意將旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)分拆上市。許世壇透露，目前分拆一事仍在與相關(guān)機(jī)構(gòu)溝通當(dāng)中。許榮茂亦表示，目前暫時(shí)不會(huì)分拆，因?yàn)闆]有專業(yè)的人士對(duì)該部分資產(chǎn)進(jìn)行管理，一拆散公司就會(huì)變得混亂，待以后酒店多些、項(xiàng)目多些，則會(huì)考慮分拆。

　　“至于旅游什么時(shí)候上市，我們順其自然，現(xiàn)在不能急，等到市場轉(zhuǎn)好，自然就會(huì)推動(dòng)。”許榮茂表示。

　　許榮茂續(xù)稱，海峽公司主要是世茂的對(duì)外投資項(xiàng)目，以開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)為主，世茂在海峽公司的投資額并不大，該公司的運(yùn)作資本主要通過銀行融資及基金投資。