賀江川預(yù)計(jì)，下半年北京樓市因受政策影響將持續(xù)波動(dòng)，房?jī)r(jià)會(huì)有下調(diào)壓力；而長(zhǎng)沙市場(chǎng)因供應(yīng)量不大，樓市需求較旺，下半年市場(chǎng)仍將很活躍。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 彭飛 今年上半年，樓市市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)部分反映了政策因素，而北京的限購(gòu)政策在全國(guó)來(lái)看是相對(duì)最嚴(yán)的。因此，在8月30日的北辰實(shí)業(yè)中期業(yè)績(jī)會(huì)上，北辰實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)賀江川預(yù)計(jì)，下半年北京樓市因受政策影響將持續(xù)波動(dòng)，房?jī)r(jià)會(huì)有下調(diào)壓力；而長(zhǎng)沙市場(chǎng)因供應(yīng)量不大，樓市需求較旺，下半年市場(chǎng)仍將很活躍。

　　賀江川表示，截至6月底，在北辰約600萬(wàn)土地儲(chǔ)備當(dāng)中，約93萬(wàn)平方米位于北京，其中約5至10萬(wàn)平米受限購(gòu)令影響較大；而長(zhǎng)沙土儲(chǔ)約507萬(wàn)平米，上半年，北辰在長(zhǎng)沙區(qū)的銷售均價(jià)增長(zhǎng)33%，物業(yè)成交量增長(zhǎng)約10%。

　　據(jù)北辰2011年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)，受房地產(chǎn)開發(fā)和結(jié)算周期影響，北辰發(fā)展物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入14.24億元，同比增長(zhǎng)20.4%；稅前利潤(rùn)為4.25億元，同比增長(zhǎng)22.1%；發(fā)展物業(yè)實(shí)現(xiàn)開復(fù)工面積151萬(wàn)平方米，受可售面積增加的影響，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額14.36億元，銷售面積12.8萬(wàn)平方米，市場(chǎng)占有率保持穩(wěn)定。

　　進(jìn)軍二三線城市

　　隨著一線城市限購(gòu)政策的持續(xù)深入，如北京不僅提出了限購(gòu)、限貸，還出臺(tái)了限售房款的使用規(guī)則。因此，賀江川表示，目前二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)增值空間較大，受政策調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)亦不及一線城市，剛性需求仍較強(qiáng)，同時(shí)今年限購(gòu)政策落實(shí)的機(jī)會(huì)也不大，因此北辰將于二三線城市增加項(xiàng)目數(shù)目，而一線城市則將采取觀望態(tài)度。

　　賀江川還透露，北辰會(huì)密切關(guān)注房?jī)r(jià)收入比值低，受限購(gòu)政策影響小，發(fā)展?jié)摿Υ蟮亩€，甚至四線城市。

　　賀江川詳解道，在城市選擇上，北辰比較看重的一個(gè)指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比，這將是反映一個(gè)地區(qū)自住性和改善性需求的根本指標(biāo)。

　　他認(rèn)為，一個(gè)地方房?jī)r(jià)收入比值如果很高的話，必然伴隨著很大的投資和投機(jī)需求，如果說(shuō)是純粹的自住需求和改善需求，那么房?jī)r(jià)收入比將不會(huì)很高。像長(zhǎng)沙投資和投機(jī)的需求很少，而北京的投資需求和投機(jī)需求可能占到一半左右，而長(zhǎng)沙可能是10%到20%這樣一個(gè)水平。面對(duì)房?jī)r(jià)收入比值高的城市，北辰將會(huì)謹(jǐn)慎投資。

　　在產(chǎn)品的選擇方面，賀江川表示，北辰將主要面對(duì)中低收入者發(fā)展一些90平米以下的中小戶型，這將是北辰今后的開發(fā)重點(diǎn)，但并不是說(shuō)高端或中高端的項(xiàng)目就不做，而是會(huì)仔細(xì)考量。

　　他提到，北辰在長(zhǎng)沙的項(xiàng)目就是以中小戶型為主，因?yàn)檫@些項(xiàng)目，不管宏觀政策怎么調(diào)控，所受的影響一般來(lái)說(shuō)都是最小的。同時(shí)，這些項(xiàng)目也能夠應(yīng)對(duì)未來(lái)宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。

　　不會(huì)主動(dòng)降價(jià)

　　賀江川預(yù)計(jì)，下半年北京樓市的房?jī)r(jià)在政策調(diào)控下會(huì)有下調(diào)的壓力，但他亦表示，北辰的項(xiàng)目將不會(huì)主動(dòng)降價(jià)。

　　賀江川表示，目前北辰的現(xiàn)金還有28億元，能夠支持市場(chǎng)和政策的壓力，沒(méi)有必要去降價(jià)銷售；同時(shí)，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，降價(jià)銷售也不一定管用。

　　他解釋道，是否降價(jià)銷售，除了開發(fā)商自己的現(xiàn)金流能否支撐住，還要考慮購(gòu)房者的心理。一般購(gòu)房者的心理和股票投資者一樣，喜歡追漲殺跌，高的時(shí)候他怕吃虧買進(jìn)，低的時(shí)候他要等到谷底再買入，所以房?jī)r(jià)什么時(shí)候是谷底是很難確定的。因此，只要開發(fā)商的資金有保障，能夠支撐住市場(chǎng)的壓力，一般不會(huì)選擇降價(jià)銷售，除非它的現(xiàn)金運(yùn)轉(zhuǎn)比較麻煩。

　　當(dāng)前，北辰在北京新開盤的高端項(xiàng)目銷售情況都不是很理想，面對(duì)這些項(xiàng)目是否會(huì)降價(jià)的問(wèn)題，賀江川表示，降價(jià)壓力是有的，但是還要考慮到新舊盤對(duì)比的情況。

　　他稱，那些已經(jīng)開盤的項(xiàng)目，價(jià)格已經(jīng)達(dá)到一定幅度，如果這時(shí)候降價(jià)銷售就會(huì)產(chǎn)生一些問(wèn)題，比如，前期的那些客戶會(huì)找開發(fā)商理論；而新開盤的項(xiàng)目，在政策調(diào)控下，容積率調(diào)高，要增加綠地和道路，但是整個(gè)銷售面積還是沒(méi)有變，比如說(shuō)原來(lái)的獨(dú)棟別墅變成聯(lián)排的，將會(huì)按聯(lián)排的價(jià)格降一點(diǎn)，但是整體算下來(lái)，銷售價(jià)格還是會(huì)提高一些。

　　對(duì)于北辰位于長(zhǎng)沙的項(xiàng)目，賀江川也認(rèn)為不存在降價(jià)銷售的壓力。因?yàn)殚L(zhǎng)沙的市場(chǎng)需求很強(qiáng)勁，真正受到政策打壓的還是投資客和投機(jī)客，他們受到限購(gòu)的影響會(huì)很大。而只要那些屬于自主和改善性購(gòu)房的需求強(qiáng)勁，就不會(huì)存在降價(jià)的壓力。

　　同時(shí)，賀江川在發(fā)布會(huì)上還稱，未來(lái)北辰將會(huì)采取審慎的拿地政策。他解釋稱，今年北辰的購(gòu)地態(tài)度趨審慎，主要是受政策調(diào)控及公司的現(xiàn)金流狀況影響。

　　賀江川還透露，北辰現(xiàn)時(shí)正在研究各方面的融資渠道，在談的包括籌組私募融資項(xiàng)目。未來(lái)北辰會(huì)控制資產(chǎn)負(fù)債比率在60%的正常水平，同時(shí)由于投資物業(yè)可提供穩(wěn)定收益，故負(fù)債比率就算增至70%亦無(wú)問(wèn)題。