　　編者按：十年之后，又逢盛會。伴隨房地產(chǎn)業(yè)走過黃金十年的博鰲房地產(chǎn)論壇，將于2011年8月16-19日在海南繼續(xù)舉辦第十一屆年會。上一個十年，中國房地產(chǎn)實現(xiàn)了成長與壯大的夢想；下一個十年，我們將繼續(xù)甚至超越從前的輝煌。鑒于此，觀點新媒體推出“2011博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報道。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 基金、信托甚至民間的地下錢莊，這幾年也趁勢發(fā)展了起來。而因所受監(jiān)管相對比信托較松，融資成本又大大低于地下錢莊，房地產(chǎn)基金這幾年亦是得到了飛躍式的發(fā)展。

　　盛世神州房地產(chǎn)投資基金董事長張民耕稱，中國的房地產(chǎn)基金是從零開始，這幾年得到了長足的提升。

　　在張民耕看來，基金其實有很多積極正面的作用，比如可以是老百姓的資金到房地產(chǎn)開發(fā)中從而分享房地產(chǎn)行業(yè)的高收益，此外因企業(yè)也有更多的資金可以開發(fā)更多的項目，房價自然也會有所回落。

　　對于基金的種種有利之處，張民耕頗為可惜的表示，過去宣傳力度太小，大家對基金了解不夠。

　　于是，2011年7月26日，在廣州珠江新城，張民耕接受了觀點新媒體的采訪，詳述了他理解中的房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)行業(yè)。

　　觀點新媒體：去年是房地產(chǎn)投資基金萌發(fā)的元年，今年有了雨后春筍般的發(fā)展，請問它存在和發(fā)展的理由是什么？

　　張民耕：我們投入房地產(chǎn)基金這個新興行業(yè)是有明確的指導(dǎo)思想的。基于以下三個判斷：

　　第一，是中國的城市化進程方興未艾，作為城市化載體的房地產(chǎn)業(yè)還要有個大發(fā)展。

　　改革開放前，中國只有兩億城里人，30年來增加了五六億城市人口，達到了近50%的城市化率。

　　未來30年，還將有五六億人口完成城市化，達到先進國家70%城市化的水平。面對如此宏大的城市化前景，沒有房地產(chǎn)的健康和強力的發(fā)展，是不可能實現(xiàn)的。

　　第二，目前中國城市化進程中，它的物質(zhì)載體房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的種種問題，比如供求結(jié)構(gòu)不合理、房價過快上漲、房地產(chǎn)市場中的投機炒作現(xiàn)象等，都和供應(yīng)的短缺相關(guān)聯(lián)。

　　中國30年城市化走過發(fā)達國家300年的路程，仿佛從地底下突然噴涌出來的需求，造成供應(yīng)的短缺是可以想象的，房屋供應(yīng)的短缺實質(zhì)上是公共投資和私人投資的短缺。短缺造成供求不平衡以及價格過快上漲。

　　第三，解決短缺的根本途徑，還是要增加供給，歸根到底是增加公共投資和私人投資的供給。

　　一方面是增加政府的公共投資，解決水、暖、氣、電、路等城市化的硬件，和教育、醫(yī)療、文化、社保等軟件。

　　另一方面是增加房地產(chǎn)開發(fā)投資，增加土地供應(yīng)和房屋供應(yīng)。在一手壓制投機的同時，一手還是要增加投資、增加供給。

　　在中國如此宏大的城市化背景下，單靠土地財政增加公共投資和靠房地產(chǎn)企業(yè)的私人投資，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。必須動員社會的資金參與中國城市化的投資。

　　在解決投資短缺的同時，也使社會資金分享中國城市化和房地產(chǎn)發(fā)展的紅利。目前中國城鄉(xiāng)居民存款40多萬億，動員其中一部分參與城市化和房地產(chǎn)投資，正是房地產(chǎn)投資基金要從事的行業(yè)。

　　我們認(rèn)為房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展，對于緩解城市化公私投資的短缺，造成供略過于求的市場平衡，能夠形成三贏的局面：社會資金分享了城市化和房地產(chǎn)紅利，平抑過快上漲的房價，促進房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和平穩(wěn)健康發(fā)展。從這個意義上說，房地產(chǎn)投資基金不僅大有可為，而且利國利民利商。

　　觀點新媒體：從您的實踐看，社會資金愿意投入到城市化和房地產(chǎn)開發(fā)方面來嗎？開發(fā)商愿意接受房價受到平抑的局面嗎？

　　張民耕：從我的經(jīng)驗看，社會資金是愿意投入的。在目前調(diào)控形勢下，社會資金從炒房炒地轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)投資基金，是一種積極的態(tài)勢，對社會資金來說，實現(xiàn)了小資金也可以參與房地產(chǎn)開發(fā)，從源頭分享房地產(chǎn)的紅利，降低了炒房炒地中擊鼓傳花最后一棒的風(fēng)險。何樂而不為呢？

　　對于開發(fā)商而言，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展中的一個規(guī)律，叫做“發(fā)展商的資本金按照算術(shù)級數(shù)增長，土地價格按照幾何級數(shù)增長”。

　　結(jié)果是開發(fā)商老是很差錢。在房地產(chǎn)發(fā)展的順境時，開發(fā)商可以靠滾動發(fā)展，用多個項目之間的資金騰挪，來解決資本金不足的問題。

　　在調(diào)控形勢下，金融機構(gòu)不但收緊了貸款，而且加強了對于貸款使用的控制。

　　開發(fā)商在大叫“資本金借不來”的同時，在慢慢改變自己發(fā)展的模式，即由“香港模式”轉(zhuǎn)向“美國模式”。

　　所謂“香港模式”是指以往中國開發(fā)商普遍實現(xiàn)的“投資自己全資，操作自己全來，利潤自己全得，風(fēng)險自己全擔(dān)”的全能開發(fā)商模式。其在資金上的特點就是只有債權(quán)融資，沒有股權(quán)融資；只有獨得，沒有分享。

　　在美國模式里，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)實現(xiàn)了行業(yè)細(xì)分，投資、開發(fā)、銷售、物管、經(jīng)營環(huán)節(jié)實現(xiàn)了細(xì)分。在美國模式里，開發(fā)商的資本金是可以“借得來的”。開發(fā)商可以從投資商股權(quán)融資，后者干脆合作開發(fā)，直至開發(fā)商只管開發(fā)，由投資商來投資。行業(yè)的細(xì)分是行業(yè)成熟的路徑，行業(yè)細(xì)分也有利于做大做強。

　　由于房地產(chǎn)投資基金的出現(xiàn)，中國房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分，至少出現(xiàn)開發(fā)商與投資商的細(xì)分，是既成事實了。

　　由于房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展，中國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品日漸豐富，基金、REITS、并購、證券化等等，其發(fā)展的結(jié)果必然是增加了資金的供給，增加了房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給，雖然供求平衡是一個動態(tài)過程，但是供求平衡導(dǎo)致房價受到平抑的結(jié)果，這叫不以人的意志為轉(zhuǎn)移。