公司所探索的商業(yè)地產(chǎn)，主要是那些符合城市發(fā)展的方向、能夠與住宅相配套的物業(yè)類型。

　　編者按：十年之后，又逢盛會(huì)。伴隨房地產(chǎn)業(yè)走過黃金十年的博鰲房地產(chǎn)論壇，將于2011年8月16-19日在海南繼續(xù)舉辦第十一屆年會(huì)。上一個(gè)十年，中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了成長(zhǎng)與壯大的夢(mèng)想；下一個(gè)十年，我們將繼續(xù)甚至超越從前的輝煌。鑒于此，觀點(diǎn)新媒體推出"2011博鰲房地產(chǎn)論壇特稿"系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 在萬科的眾多區(qū)域分公司里，深圳萬科的表現(xiàn)尤為進(jìn)取。繼去年突破百億之后，深圳萬科對(duì)于新的一年有更大的想象：增幅要比深圳GDP的增幅要大些。

　　據(jù)了解，今年上半年，深圳萬科就已實(shí)現(xiàn)銷售額43.25億元，下半年還陸續(xù)有新盤推出。深圳萬科更預(yù)計(jì)，公司在深圳銷售市場(chǎng)份額的占比將會(huì)達(dá)到20%以上。

　　與此同時(shí)，深圳萬科也開始著力商業(yè)配套的發(fā)展，并成立了深圳市萬科商業(yè)管理有限公司，正式宣布進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　深圳萬科表示，成立商業(yè)管理公司目的在于，強(qiáng)化萬科的商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)旗下商業(yè)項(xiàng)目，順應(yīng)城市和客戶需求變化趨勢(shì)，為業(yè)主提供更好的生活配套。而公司所探索的商業(yè)地產(chǎn)，主要是那些符合城市發(fā)展的方向、能夠與住宅相配套的物業(yè)類型。

　　為了更為深入地了解深圳萬科的發(fā)展策略，觀點(diǎn)新媒體日前針對(duì)銷售、商業(yè)、舊改等熱點(diǎn)關(guān)注話題采訪深圳萬科，以下為采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：目前深圳萬科的銷售情況如何？面對(duì)變幻莫測(cè)的樓市，深圳萬科有何應(yīng)對(duì)之策以實(shí)現(xiàn)今年銷售的穩(wěn)健增長(zhǎng)？

　　深圳萬科：2011上半年，深圳萬科完成43.25億元的銷售業(yè)績(jī)，銷售面積突破24.4萬平米，居深圳首位。上半年銷售的樓盤有萬科金色領(lǐng)域、清林徑、萬科紅、萬科棠樾、惠州萬科城等。下半年，除上述樓盤繼續(xù)推出新品外，還將有萬科公園里、萬科雙月灣、萬科金域緹香、萬科璞悅山等新項(xiàng)目推出。

　　我們認(rèn)為，下半年調(diào)控政策將進(jìn)一步發(fā)揮作用，隨著市場(chǎng)供應(yīng)的增加和存貨壓力的加大，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，但由于萬科存在產(chǎn)品特征上的優(yōu)勢(shì)，加上公司采取積極定價(jià)策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，公司有信心繼續(xù)跑贏大市。

　　觀點(diǎn)新媒體：隨著深圳市萬科商業(yè)管理有限公司的成立，深圳萬科也開始著力商業(yè)配套的發(fā)展。目前商業(yè)管理公司的具體架構(gòu)如何？未來萬科的商業(yè)項(xiàng)目是否將由萬科自行開發(fā)管理？

　　深圳萬科：深圳市萬科商業(yè)管理有限公司是深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司的子公司，下設(shè)招商、運(yùn)營(yíng)和管理等幾個(gè)職能模塊。成立深圳市萬科商業(yè)管理有限公司，目的是強(qiáng)化萬科的商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)旗下商業(yè)項(xiàng)目，順應(yīng)城市和客戶需求變化趨勢(shì)，為業(yè)主提供更好的生活配套。

　　觀點(diǎn)新媒體：深圳萬科對(duì)于在商業(yè)領(lǐng)域未來的發(fā)展規(guī)劃如何？深圳市萬科商業(yè)管理有限公司的成立意味著什么？

　　深圳萬科：萬科專注于普通住宅市場(chǎng)的發(fā)展策略是穩(wěn)定、延續(xù)的，目前并未發(fā)生任何變化。只是為了順應(yīng)城市發(fā)展趨勢(shì)，萬科必須在發(fā)揮傳統(tǒng)住宅開發(fā)能力優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)能力。公司所探索的商業(yè)地產(chǎn)，主要是那些符合城市發(fā)展的方向、能夠與住宅相配套的物業(yè)類型。

　　公司對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能力的提升也是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，不會(huì)急于全面展開。萬科的非住宅業(yè)務(wù)占比，長(zhǎng)期來看，希望控制在20%以內(nèi)，短期來看希望不超過10%。

　　成立深圳市萬科商業(yè)管理有限公司，意味著，一方面，我們將繼續(xù)依托住宅，開發(fā)和拓展社區(qū)商業(yè)，豐富業(yè)主生活空間和人居需求。另一方面，順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，萬科也將在社區(qū)和住宅之外，開拓更具規(guī)模和體量的城市級(jí)綜合體商業(yè)中心。萬科將針對(duì)不同類型的物業(yè)制定符合客戶需求和萬科特色的產(chǎn)品開發(fā)邏輯，聯(lián)合業(yè)界頂尖的商業(yè)資源，在定位、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)、融資等領(lǐng)域?qū)嵺`萬科之路，為客戶提供更加優(yōu)質(zhì)的生活。

　　觀點(diǎn)新媒體：深圳萬科是否會(huì)更多地參與舊城改造當(dāng)中？目前深圳萬科所參與的舊改項(xiàng)目進(jìn)展如何？如何看待目前深圳舊城改造的進(jìn)程？

　　深圳萬科：舊城改造是城市發(fā)展的必然趨勢(shì)，萬科愿意順應(yīng)城市發(fā)展趨勢(shì)，與城市同步成長(zhǎng)，更多的參與城市更新。深圳與上海、北京等一線城市一樣面臨著土地資源減少，城市中心地區(qū)項(xiàng)目稀缺的問題。因此，舊改項(xiàng)目是每個(gè)開發(fā)商無法回避的問題。相比而言，舊改項(xiàng)目存在更多不確定性，深圳萬科會(huì)通過逐步摸索、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。

　　目前深圳萬科參與了愛聯(lián)新老西城中村改造、樟樹布等幾個(gè)舊改項(xiàng)目。樟樹布舊村改造項(xiàng)目位于沙灣樟樹布村，雖然項(xiàng)目近羅湖，但項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀生活環(huán)境一般。深圳萬科計(jì)劃將其打造成一座"美麗的生活大社區(qū)"，該項(xiàng)目將于今年開工。同期啟動(dòng)的愛聯(lián)新老西城中村改造項(xiàng)目，不僅是深圳萬科的首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，更旨在打造龍崗首個(gè)大規(guī)模城市綜合體。預(yù)計(jì)將在2011年四季度開始銷售首批住宅產(chǎn)品。項(xiàng)目落成之后將彌補(bǔ)龍崗中心城目前的空白，提供購物、娛樂、休閑的一站式服務(wù)，輻射中心城區(qū)居民達(dá)40萬人，對(duì)于完善龍崗CBD片區(qū)城市功能、改善城市界面形象、增強(qiáng)片區(qū)凝聚力和吸引力、提升整體片區(qū)價(jià)值都將大有裨益。

　　深圳市舊城改造的探索起步比較早，1997年開始嘗試改造"城中村"；2004年出臺(tái)《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》；2009年出臺(tái)《深圳市城市更新辦法》；今年年中將正式公布《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》。如今，深圳舊城改造的制度體系已經(jīng)基本搭建完畢，幾個(gè)舊改項(xiàng)目也逐步推向市場(chǎng)，深圳舊城改造取得了一定的成果。

　　觀點(diǎn)新媒體：深圳萬科接下來是否有拿地的計(jì)劃？收購并購是否將成未來的拿地主流方式？是否更多地采取合作開發(fā)的模式？

　　深圳萬科：深圳萬科會(huì)一直扎根于深圳，如果有好的機(jī)會(huì)、好的項(xiàng)目，并且條件合適的話我們都會(huì)積極的去獲取。

　　深圳土地市場(chǎng)有著自身的特點(diǎn)，每年政府招拍掛資源有限，而萬科又一貫堅(jiān)持"不囤地、不捂盤、不拿地王"的理念，在此情況下，深圳萬科會(huì)根據(jù)實(shí)際情況，選擇是否整合資源、合作發(fā)展。

　　對(duì)于自行開發(fā)或合作開發(fā)的模式，深圳萬科沒有特別的偏向。原則就是看用什么樣的方式可以優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，挖掘項(xiàng)目自身更大的潛力，達(dá)到更大的共贏。