我是希望中原能夠在這個(gè)戰(zhàn)國時(shí)代跑出來，問題是從實(shí)際情況來看，內(nèi)地的一些代理公司的實(shí)力都很強(qiáng)。

編者按：十年之后，又逢盛會(huì)。伴隨房地產(chǎn)業(yè)走過黃金十年的博鰲房地產(chǎn)論壇，將于2011年8月16-19日在海南繼續(xù)舉辦第十一屆年會(huì)。上一個(gè)十年，中國房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了成長(zhǎng)與壯大的夢(mèng)想；下一個(gè)十年，我們將繼續(xù)甚至超越從前的輝煌。鑒于此，觀點(diǎn)新媒體推出“2011博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 博鰲特稿 武瑾瑩 從今年1月1日正式接任中原地產(chǎn)主席職務(wù)后，黎明楷變得更低調(diào)了。

　　同樣變得更低調(diào)的還有中原，和2008年相比，中原似乎已經(jīng)完全不在意外界環(huán)境的變化，只是安靜地做著自己的事情。

　　但在香港已經(jīng)經(jīng)歷了多次激烈競(jìng)爭(zhēng)的中原，并沒有覺得憑以前的經(jīng)驗(yàn)就可以在內(nèi)地的競(jìng)爭(zhēng)穩(wěn)操勝券。黎明楷認(rèn)為，內(nèi)地的市場(chǎng)更復(fù)雜，而未來互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)層面的運(yùn)用將對(duì)中介競(jìng)爭(zhēng)起到頗為關(guān)鍵的作用。

　　2011年6月23日，中原地產(chǎn)主席黎明楷接受了觀點(diǎn)新媒體的專訪，暢談了他眼中行業(yè)及中原的下一個(gè)十年。

　　以下為采訪全文整理：

　　觀點(diǎn)新媒體：從2000年開始到去年2010年的十年應(yīng)該是中國房地產(chǎn)發(fā)展最快的十年，回顧這個(gè)十年，您有什么樣的看法？

　　黎明楷：發(fā)展很快，但房?jī)r(jià)也升了很多，所以也造成了很多問題。

　　從整體上來講，未來的十年應(yīng)該有幾個(gè)方面。第一個(gè)方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度可能會(huì)放緩，因?yàn)檎膊幌氚焉鐣?huì)太多資源投放在房地產(chǎn)市場(chǎng)里面。

　　另外一方面，從行業(yè)本身應(yīng)該也會(huì)慢慢走向集中化，就是一些比較大型的開發(fā)商以后在市場(chǎng)的占有比例可能會(huì)陸陸續(xù)續(xù)增加，一些小的開發(fā)商可能就會(huì)被淘汰了。

　　可以說這十年一直是在調(diào)控中度過，從2003年開始就一直有壓力去調(diào)控。只是一直調(diào)控，房?jī)r(jià)也一直上升，到現(xiàn)在來講已經(jīng)成了一個(gè)政府不解決就不行的問題了。

　　觀點(diǎn)新媒體：中原在內(nèi)地的發(fā)展也是很快的，您覺得過去十年中原在內(nèi)地發(fā)展最大的特點(diǎn)是什么？

　　黎明楷：一個(gè)方面是在二手市場(chǎng)拓展的速度應(yīng)該是很快的。因?yàn)榍笆陝傔M(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)，基本上都是一手為主，當(dāng)時(shí)二手市場(chǎng)還沒有成熟起來，市場(chǎng)容量不大，我們也做不出什么成績(jī)。

　　但是，隨著一手樓的供應(yīng)量增加，二手市場(chǎng)也蓬勃起來。而且市場(chǎng)上資金也比較多了，個(gè)人在房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為也在增加，這也導(dǎo)致我們?cè)诙质袌?chǎng)方面發(fā)展比較迅速。

　　另外一個(gè)方面，應(yīng)該是隨著二、三線城市的冒起，我們?cè)谶@十年跟隨著市場(chǎng)的變化陸陸續(xù)續(xù)增加了于二、三線城市的布點(diǎn)，整個(gè)覆蓋面增加了不少，現(xiàn)在有32個(gè)城市都已經(jīng)設(shè)立了分公司。

　　中原很簡(jiǎn)單，我們就是跟著市場(chǎng)走的，以前二、三線城市說沒得做就不做，到了后來有得做了就開始去做。

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺得在內(nèi)地的發(fā)展和在香港的發(fā)展有很明顯的不同嗎？

　　黎明楷：應(yīng)該這么說，在這十年里，香港和內(nèi)地是不同的。

　　因?yàn)檫@十年的內(nèi)地等于是在二三十年前的香港，當(dāng)時(shí)香港代理市場(chǎng)也沒有迅猛上升的局面。所以，在以前中原也是這樣慢慢做起來的。

　　但是在最近這十年，因?yàn)橄愀鄣氖袌?chǎng)基本上已經(jīng)是比較飽和了，而且行業(yè)在香港已經(jīng)定格了，基本上就幾個(gè)比較大的代理公司占有絕大部分市場(chǎng)，香港目前這幾個(gè)代理公司已經(jīng)占了市場(chǎng)70%的覆蓋率。

　　而內(nèi)地現(xiàn)在應(yīng)該還是起步階段，除了一些個(gè)別的一線城市可能發(fā)展比較明顯之外，其他地方還處于群雄征戰(zhàn)的局面，大家都在搶，市場(chǎng)沒有這么快會(huì)定下來。估計(jì)還得要十年之后，市場(chǎng)就會(huì)比較明顯看到哪些能走出來，哪些被淘汰了。

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺得中介行業(yè)還會(huì)有一個(gè)很漫長(zhǎng)的整合、調(diào)整和洗牌的過程？您覺得會(huì)持續(xù)多久呢？在未來的十年中，你覺得中原會(huì)有一個(gè)什么樣的發(fā)展？

　　黎明楷：對(duì)，戰(zhàn)國時(shí)代沒有這么快結(jié)束，還有得打。我認(rèn)為最少十年才會(huì)比較明顯，會(huì)看出大公司小公司的分別。

　　我是希望中原能夠在這個(gè)戰(zhàn)國時(shí)代跑出來，問題是從實(shí)際情況來看，內(nèi)地的一些代理公司的實(shí)力都很強(qiáng)。

　　因?yàn)樽罱辛松仙那溃稚系馁Y金也足夠，而且他們從戰(zhàn)略方面也應(yīng)該比我們十幾二十年前香港競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候技術(shù)層面更高。

　　香港以前是比較原始的經(jīng)營模式，到現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)在內(nèi)地我們也是要通過不同的手段來適應(yīng)市場(chǎng)，畢竟目現(xiàn)在和以前有不同的地方。尤其現(xiàn)在隨著互聯(lián)網(wǎng)的進(jìn)步，這些東西對(duì)我們來講就是比較陌生的推廣手段，也是市場(chǎng)上的趨勢(shì)。

　　所以，我們以后要怎么做好在中介方面的市場(chǎng)，互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)用方面也是很關(guān)鍵的點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：所以，您認(rèn)為未來中原在國內(nèi)的發(fā)展中，技術(shù)層面的東西會(huì)可能是會(huì)出現(xiàn)變化最多的方面嗎？

　　黎明楷：我們要掌握好這個(gè)新的技術(shù)，事實(shí)上這個(gè)是決定誰贏誰輸?shù)钠渲幸粋€(gè)關(guān)鍵。

　　其他的就是人員方面，公司本身的文化怎么能夠留住一些好的人才在公司里面工作，這也是其中一個(gè)關(guān)鍵的地方。未來的競(jìng)爭(zhēng)不完全是在店面，或者是整個(gè)區(qū)域分布的布點(diǎn)這么簡(jiǎn)單的事情。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為中原在發(fā)展的風(fēng)格、策略方面會(huì)出現(xiàn)變化嗎？還是會(huì)保持現(xiàn)在的情況？

　　黎明楷：風(fēng)格應(yīng)該不會(huì)變，因?yàn)槲覀冞@一套是有一定的合理性。

　　其實(shí)這種做法并不一定是中原才能做，其他人也能做，其他集團(tuán)也能夠做。因?yàn)槲覀児臼窃谧弑容^無為的路線，我們要有比較好的利益分配制度，也給員工比較好的平臺(tái)來操作，這是目前我覺得是中原和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比的優(yōu)勢(shì)。

　　但我不能說這個(gè)優(yōu)勢(shì)是中原獨(dú)有的，因?yàn)槿绻@套做法是好的話別人也會(huì)學(xué)。

　　不過我們這個(gè)模式是不會(huì)變的，這種文化理念應(yīng)該是好的，只是在延續(xù)文化管理理念之外的一些技術(shù)層面的東西我們會(huì)加強(qiáng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：在今年的調(diào)控下，很多人認(rèn)為市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)很多擴(kuò)張收購的機(jī)會(huì)，對(duì)于中介行業(yè)而言您認(rèn)為是不是也有這樣的一個(gè)機(jī)會(huì)呢？

　　黎明楷：也會(huì)的，但每一次調(diào)整的機(jī)會(huì)其實(shí)也是風(fēng)險(xiǎn)，要掌握好是不容易的。

　　因?yàn)槿绻X多誰都可以擴(kuò)張，但是你也不知道市場(chǎng)的調(diào)整會(huì)經(jīng)歷過多長(zhǎng)時(shí)間。以前也看到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在必須擴(kuò)張的時(shí)候，因?yàn)殇N售不好，在人員方面的一些問題，還有管理方面的疏漏，反而在擴(kuò)張的時(shí)候調(diào)整時(shí)間一長(zhǎng)就導(dǎo)致很快倒閉了。

　　當(dāng)然，如果能夠看到調(diào)整時(shí)間不長(zhǎng)，有一些當(dāng)大家都在減的時(shí)候他在加，就會(huì)在下一波上升浪中就嘗到甜頭。

　　現(xiàn)在大家都很重視怎么判斷未來市場(chǎng)的變化來調(diào)整擴(kuò)張或收縮的戰(zhàn)略，但是這很微妙，很難用一句話說清楚這是什么情況。

　　我們什么情況該擴(kuò)，什么情況該調(diào)，包括我們搬到各地的分公司要怎么整，還要根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)結(jié)構(gòu)來調(diào)整戰(zhàn)略。這也不能說是一到調(diào)整，機(jī)會(huì)來了人家一收縮我就擴(kuò)張，這也會(huì)死人的。

　　觀點(diǎn)新媒體：但從集團(tuán)層面來看您希望中原今年是進(jìn)行收縮，還是今年有擴(kuò)張的機(jī)會(huì)？

　　黎明楷：從集團(tuán)層面來看我們分兩個(gè)方面，就是香港和內(nèi)地分開來講。

　　香港方面我們基本上還是采取擴(kuò)張的戰(zhàn)略來做，但是在內(nèi)地我們只能說這段時(shí)間我們是觀望的態(tài)度。

　　所謂觀望，就是我們?cè)緶?zhǔn)備要擴(kuò)張的戰(zhàn)略可能暫時(shí)要停下來，但也還沒到收縮的狀態(tài)。

　　因?yàn)閺恼麄€(gè)集團(tuán)的運(yùn)營層面來講，香港現(xiàn)在市場(chǎng)還是很好的，集團(tuán)也會(huì)有一定的資金來源。

　　觀點(diǎn)新媒體：是什么樣的原因使您覺得現(xiàn)在要暫停擴(kuò)張，因?yàn)檎{(diào)控還是因?yàn)槭袌?chǎng)的成交下跌？你有沒有預(yù)期這種下跌的趨勢(shì)會(huì)有多久？

　　黎明楷：因?yàn)槭袌?chǎng)的成交下跌得比較厲害?，F(xiàn)在我們有一些分公司是面臨不賺，甚至出現(xiàn)虧損的狀態(tài)，這種狀態(tài)很難判斷會(huì)維持多長(zhǎng)時(shí)間。

　　我判斷市場(chǎng)基本上在未來的半年甚至一年還是處于成交比較淡的狀況，但是因?yàn)槭袌?chǎng)是互動(dòng)的，所謂互動(dòng)就是也要看競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀態(tài)。

　　比如市場(chǎng)整體收縮了，但如果離場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手很多，那我就沒有必要收縮，就可以把別人的占有率吃掉。

　　但如果反過來，人家還是在擴(kuò)張，那現(xiàn)在這個(gè)已經(jīng)縮小的市場(chǎng)份額還是維持這么多甚至還在增加，就變成我們平均每個(gè)店或者每個(gè)經(jīng)理人能夠分到的成交量就會(huì)下降了。

　　所以，擴(kuò)張還是收縮得看當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，我們要求保守預(yù)期。

　　如果還有真空期，本身還是在盈利階段的，當(dāng)然繼續(xù)開就沒有問題了，但如果一些已經(jīng)是面臨虧損的，我們就讓他暫停下擴(kuò)張的步伐，看清楚我們繼續(xù)擴(kuò)張下去會(huì)不會(huì)導(dǎo)致虧損再擴(kuò)大。

　　觀點(diǎn)新媒體：或者您認(rèn)為現(xiàn)在的房?jī)r(jià)比如下降10%或者20%，成交量才有可能會(huì)出現(xiàn)回升？您認(rèn)為樓價(jià)下降的幅度是多少才會(huì)刺激成交往上走？

　　黎明楷：理想當(dāng)中如果樓價(jià)降下來了，成交量是會(huì)上升的，但這只是一個(gè)美好的愿望。其實(shí)我們盼望樓價(jià)跌下來也盼望了很長(zhǎng)時(shí)間，但問題是跌不下來。

　　如果樓價(jià)能夠下跌10%，我都覺得成交會(huì)恢復(fù)不少。因?yàn)楝F(xiàn)在來看剛性的需求其實(shí)還是比較大的，但是現(xiàn)在調(diào)控得比較嚴(yán)格，尤其是一些二手市場(chǎng)。

　　二手市場(chǎng)本身也有一些限購麻煩的地方，就是現(xiàn)在有很多資金充裕的業(yè)主也不愿意降價(jià)賣。

　　現(xiàn)在雖然已經(jīng)沒有什么買家了，但他不急于脫手，如果不急于脫手就沒有下調(diào)的空間，因?yàn)橛行┤擞X得如果賣了之后就沒有房子再買了。

　　不降價(jià)賣，這個(gè)在二手市場(chǎng)基本上是比較僵持的局面，我們只能期望從一手的角度上來講，開發(fā)商現(xiàn)在面臨的資金壓力還是比較大的。

　　一手方面來看，應(yīng)該說開發(fā)商降價(jià)的空間會(huì)大一點(diǎn)，但是一手開發(fā)商能不能帶動(dòng)二手全面降價(jià)，這個(gè)現(xiàn)在也很難說。

　　因?yàn)楝F(xiàn)在持有物業(yè)的業(yè)主或者投資者，他們的實(shí)力比以前強(qiáng)很多。以前都是一些所謂的炒房，本身資金實(shí)力不足，或買一棟樓都成問題的這些人，他們?nèi)绻麙伈怀鋈ゾ蜁?huì)趕快降價(jià)。但是現(xiàn)在投資者的持貨能力都特別強(qiáng)，所以不急于拋，現(xiàn)在市場(chǎng)不好就干脆不賣了。

　　一手降下來之后，想要傳遞到二手市場(chǎng)也要比較長(zhǎng)的時(shí)間，那交易量當(dāng)然就上升，就到了可以給代理公司爭(zhēng)奪或者是有盈利的情況，但目前的情況還達(dá)不到，現(xiàn)在大家現(xiàn)在都是觀望。

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺得從一手傳遞到二手的時(shí)間的范圍會(huì)是多久呢？

　　黎明楷：我覺得一手市場(chǎng)降下來半年以后，二手市場(chǎng)才會(huì)有比較明顯的跌幅。而且比較明顯的就是大部分的小業(yè)主，現(xiàn)在當(dāng)然也有一小部分小業(yè)主愿意降，但只是這個(gè)量很少，量少市場(chǎng)的成交量就少。

　　觀點(diǎn)新媒體：很多人說這次的宏觀調(diào)控要使整個(gè)行業(yè)的發(fā)展速度減緩，您覺得會(huì)很明顯嗎？

　　黎明楷：房地產(chǎn)行業(yè)肯定會(huì)。因?yàn)楝F(xiàn)在資金收緊的量來講肯定會(huì)導(dǎo)致未來施工也會(huì)變久，施工久了整個(gè)市場(chǎng)的開發(fā)量也會(huì)減少，開發(fā)量減少的話整個(gè)行業(yè)就會(huì)慢慢冷下來。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為減緩會(huì)到一個(gè)什么程度呢？

　　黎明楷：是不是真的全國全面減緩也不見得，主要是看二、三線城市，因?yàn)槎?、三線城市現(xiàn)在還是比較好。

　　未來的變化是一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)完全冷下來，整體市場(chǎng)的容量、施工面積、開工面積什么都會(huì)降，但是在二、三線市場(chǎng)里面還會(huì)有上升的空間。拿全國平均來講，就可能見不到全面下調(diào)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，只是局部性。

　　觀點(diǎn)新媒體：這個(gè)局部是指一線高房?jī)r(jià)的區(qū)域嗎？

　　黎明楷：對(duì)，一線城市就是以前面對(duì)投資比較多的城市，現(xiàn)在面臨的壓力都會(huì)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，收縮的幅度會(huì)比較明顯，二、三線城市的影響并不是很大。

　　觀點(diǎn)新媒體：對(duì)于企業(yè)而言，這一次調(diào)控最大的影響是什么？

　　黎明楷：會(huì)導(dǎo)致比較集中。大型的開發(fā)商、能夠挺過來的開發(fā)商在以后的市場(chǎng)占有率會(huì)上升，一些小的開發(fā)商可能就會(huì)面臨淘汰。以后我們看整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)布局，還是一些大型全國性的開發(fā)商占市場(chǎng)比例會(huì)越來越多。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為對(duì)于企業(yè)現(xiàn)在選擇的模式，比如說營銷方面會(huì)不會(huì)有更多的影響呢？

　　黎明楷：也會(huì)有一些影響，因?yàn)楝F(xiàn)在一些全國性比較大的開發(fā)商已經(jīng)慢慢從一線走向二、三線，就是他們?cè)瓉硎潜容^集中在某一個(gè)城市的，所以從企業(yè)的管理等各個(gè)方面都比較容易做，很多企業(yè)以前都是通過自己組建銷售團(tuán)隊(duì)，自己來賣、

　　但是隨著整個(gè)面的鋪開，目前面對(duì)的人才市場(chǎng)比較緊張，因?yàn)橐讶朔峙傻蕉?、三線城市里面，需要的人員大幅度增加。如果不增加要是集中城市還比較好搞，一分散會(huì)面臨管理上的問題。

　　其中很容易做的決定就是要分散，就是把一些工作分包給別的代理公司，所以未來比以前應(yīng)該生意能接的機(jī)會(huì)是增加了，但操作起來也是面臨人員的問題。

　　開發(fā)商面臨人才的問題，代理公司也同樣面臨人才的問題，要把整個(gè)面鋪開到二、三線，從管理的強(qiáng)度上來講也會(huì)增加。代理公司在本身的人員培養(yǎng)、人員吸納方面能不能滿足到這方面的要求也很重要，如果本身做不到這方面的要求，就是接到生意也做不來。

　　觀點(diǎn)新媒體：下一個(gè)十年，您認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)最明顯的變化除了集中還有什么？

　　黎明楷：也不是很明顯的變化，因?yàn)檎w的量可能不會(huì)有太大的調(diào)整。

　　不過或許除了開發(fā)商的集中之外，還有二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)比以前活躍，從全國整體來講比較均衡了。

　　以前大部分的房地產(chǎn)投資會(huì)集中在一線城市，未來也有助于二、三線城市從規(guī)劃、市容、經(jīng)濟(jì)方面都會(huì)有帶動(dòng)，這個(gè)符合了損有余補(bǔ)不足。

　　一線城市以前是有余的，現(xiàn)在的做法是把一些資金壓回去，回到二、三線城市，那對(duì)全國整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還是有一定的好處的。