為了平衡資金安全，上實(shí)近期還多番出售旗下資產(chǎn)以快速回籠資金。

　　觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 周茉 重組之后，上實(shí)集團(tuán)內(nèi)部地產(chǎn)資源整合的剛起步，亦給上實(shí)的資金鏈帶來(lái)不小的考驗(yàn)。

　　為了紓解資金的壓力，首當(dāng)其沖想到的就是資本市場(chǎng)融資。5月24日，上實(shí)宣布，公司與中國(guó)銀行（香港）有限公司訂立了一筆三年期的10億元的人民幣定期貸款。

　　但在目前融資趨緊的情況下，資本市場(chǎng)融資明顯已無(wú)法作為加固資金鏈的主要通道。為了平衡資金安全，上實(shí)近期還多番出售旗下資產(chǎn)以快速回籠資金。

　　自2月底將旗下青浦區(qū)兩地塊90%股權(quán)出售予周大福之后，上實(shí)近期更將其同樣位于青浦區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目海源別墅出售。

　　海源別墅

　　近日，四川信托公布了一份信托計(jì)劃，根據(jù)該信托計(jì)劃上所披露的信息，上實(shí)作價(jià)3.2億元將旗下11幢海源別墅整體出讓給上海森澤房地產(chǎn)有限公司。

　　收購(gòu)價(jià)約為4.8萬(wàn)元/平米，但據(jù)海源別墅售樓處工作人員介紹，目前這一項(xiàng)目的市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)為5.8萬(wàn)元/平米。

　　更讓人驚訝的是，一位知情人士透露，實(shí)際上該別墅的售價(jià)并非計(jì)劃書(shū)中所示的4.8萬(wàn)元/平米，而是3.8萬(wàn)元/平米。

　　顯然，上實(shí)此次可謂低價(jià)拋售。

　　從相關(guān)資料來(lái)看，海源別墅項(xiàng)目應(yīng)屬相當(dāng)優(yōu)質(zhì)，該別墅位于大牌云集的上海青浦區(qū)朱家角，并靠近東方綠洲、國(guó)際鄉(xiāng)村高爾夫球俱樂(lè)部以及朱家角古鎮(zhèn)。

　　然而，海源別墅的銷(xiāo)售成績(jī)并不理想。翻查歷史成交記錄發(fā)現(xiàn)，海源別墅自2010年4月至今，長(zhǎng)達(dá)一年多的時(shí)間里，并無(wú)一項(xiàng)成交記錄。

　　此外，該項(xiàng)目自2009年5月首次開(kāi)盤(pán)以來(lái)，成交并不活躍。據(jù)了解，海源別墅總套數(shù)為18套，開(kāi)盤(pán)價(jià)為4萬(wàn)元／平方米。直至2010年4月，該別墅才共售出7套房源，累計(jì)合同均價(jià)為4．58萬(wàn)元／平方米。

　　有投資公司人士透露，經(jīng)實(shí)地考察后發(fā)現(xiàn)，作為一項(xiàng)投資產(chǎn)品，海源別墅目前還僅是毛胚房，將來(lái)即使是經(jīng)過(guò)精裝重新上市后，其整棟售價(jià)也在7000-8000萬(wàn)元，而這一價(jià)格在不穩(wěn)定的的政策環(huán)境中，很難被市場(chǎng)所接受。整個(gè)項(xiàng)目存在較高的風(fēng)險(xiǎn)。

　　從目前來(lái)看，上實(shí)將或?qū)Y金鏈造成積壓的不良資產(chǎn)低價(jià)拋售，似乎是一個(gè)明智之舉。

　　低價(jià)拋售

　　今年以來(lái)，上實(shí)類(lèi)似的低價(jià)出售資產(chǎn)動(dòng)作并不少，最近一次是在兩個(gè)月前。

　　今年2月底，上實(shí)以40.41億元出售位于上海市青浦區(qū)兩塊土地90%權(quán)益以及上海四季酒店77%股權(quán)予周大福。

　　雖此次亦是低于市場(chǎng)價(jià)出售，但借此交易，上實(shí)仍能獲得不錯(cuò)的收益。資料顯示，在扣除稅項(xiàng)后公司共實(shí)現(xiàn)套現(xiàn)約35.26億元，這筆交易也讓上實(shí)獲得約28.67億元的稅后收益。

　　但上實(shí)在將上海四季酒店77%股權(quán)予周大福時(shí)，則是名副其實(shí)的虧損交易。

　　有關(guān)資料顯示，08年7月，上實(shí)以13.5億元的代價(jià)購(gòu)入四季酒店87%股權(quán)，照此計(jì)算，上實(shí)出售77%股權(quán)卻錄得賬面虧損2700萬(wàn)元。

　　上實(shí)董事長(zhǎng)滕一龍?jiān)痛私忉專(zhuān)瑥纳蠈?shí)整體發(fā)展策略來(lái)看，本次交易有效優(yōu)化系內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)，手持現(xiàn)金增加，可用于其他優(yōu)質(zhì)主營(yíng)業(yè)務(wù)資產(chǎn)的并購(gòu)，提升公司盈利和整體的投資回報(bào)。

　　另外，通過(guò)本次交易除引入戰(zhàn)略伙伴外，亦可從出售事項(xiàng)中取得額外營(yíng)運(yùn)資金，用于核心業(yè)務(wù)的收購(gòu)兼并，優(yōu)化上實(shí)的資產(chǎn)組合，并在短期內(nèi)提升盈利能力和整體資本回報(bào)率。

　　對(duì)于上實(shí)近來(lái)不斷低價(jià)出售旗下資產(chǎn)，分析師認(rèn)為，上實(shí)的資產(chǎn)負(fù)債相對(duì)行業(yè)而言并不高，而公司低價(jià)頻售旗下資產(chǎn)實(shí)質(zhì)上應(yīng)該是上實(shí)在整合之后，旗下在建地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，為更好的集合資金，因此以低價(jià)出售部分資產(chǎn)來(lái)平衡公司資金鏈安全。

　　戰(zhàn)略調(diào)整

　　事實(shí)上，上實(shí)上述的種種動(dòng)作，很大程度上是由于其正對(duì)旗下資產(chǎn)正在進(jìn)行梳理并進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整。

　　經(jīng)過(guò)一系列的重組動(dòng)作之后，面對(duì)旗下龐大而零散的資產(chǎn)，上實(shí)就表示，接下來(lái)公司將對(duì)其做一些梳理，另外還要加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)。

　　眾所周知，商業(yè)項(xiàng)目需要投入的資金量相當(dāng)龐大，而上實(shí)近期不斷地補(bǔ)充資金儲(chǔ)備，亦符合上實(shí)的發(fā)展思路。

　　據(jù)悉，上實(shí)在年初曾進(jìn)行大規(guī)模的轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，主要是為其在上海徐家匯的一個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目--徐家匯中心城市綜合體做資金準(zhǔn)備。

　　該項(xiàng)目主要由上海城開(kāi)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，共分為6塊土地，土地總面積為13.2萬(wàn)平方米，建筑面積62.9萬(wàn)平方米，整個(gè)項(xiàng)目的總投資額預(yù)計(jì)高達(dá)300億元。

　　與此同時(shí)，上實(shí)在商業(yè)地產(chǎn)上的投資亦不斷加大。早在2010年底，上海城開(kāi)與另外兩家公司以24.29億元收購(gòu)了上海閔行區(qū)一幅8.73萬(wàn)平方米的商業(yè)地塊。

　　按照發(fā)展規(guī)劃，這幅地塊將建成一棟大型商業(yè)綜合大樓，總計(jì)劃建筑面積約為42.13萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總發(fā)展成為約為21億元，預(yù)計(jì)在2014年底前完成。