2011市場走勢是不容樂觀的，2011年下半年市場存在機(jī)會，但是全年房價走勢仍然存在下行的壓力。

　　黎振偉（世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官）：很榮幸來到無錫2011城市觀點(diǎn)論壇無錫行，這是個美麗的城市。

　　我們今天看房地產(chǎn)已經(jīng)不是簡單看產(chǎn)品，也不是簡單看價格，我們希望在關(guān)注市場、客戶、產(chǎn)品的同時，還關(guān)注經(jīng)濟(jì)政策與城市的發(fā)展，關(guān)注行業(yè)企業(yè)發(fā)展模式，怎么樣從更高層面把握營銷。

　　我們今天面對的不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，還有民生問題，十八大將產(chǎn)生新的領(lǐng)導(dǎo)人，同時我們也看到經(jīng)濟(jì)的主題從保增長向調(diào)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，也決定了房地產(chǎn)簡單的量增長回到質(zhì)，我們國家領(lǐng)導(dǎo)人都在對房地產(chǎn)提出更加嚴(yán)厲的聲音和看法，2011年房地產(chǎn)政策將會從嚴(yán)毋庸置疑，從問責(zé)，從限購，從監(jiān)管，從稅收。

世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉

　　2011市場走勢是不容樂觀的，2011年下半年市場存在機(jī)會，但是全年房價走勢仍然存在下行的壓力。中國房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢與未來什么地方呢？

　　“十二五”規(guī)劃建議中，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)已經(jīng)凸現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)性，從保障房建設(shè)，引導(dǎo)住房需求，還有促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，所以投資炒樓這種現(xiàn)象將會被遏制，所以大家入房入市，如果想炒樓估計難了。

　　我們也看到“十二五”規(guī)劃的影響仍是利多偏好的，因?yàn)槌鞘谢⒊擎?zhèn)化、居民收入增加，當(dāng)然保障房對我們有威脅，但是還是大的利好。

　　“十二五”規(guī)劃對樓市的影響，一方面是促使行業(yè)房地產(chǎn)更加理性，同時促進(jìn)行業(yè)新的洗牌，2011年是樓市的調(diào)控年，將讓開發(fā)商迎來第一道檻，不同的城市、不同的客戶都需要不同的策略區(qū)別對待。

　　問題是我們認(rèn)為，2011到2015年對中國來說，是一個時代的結(jié)束，也是一個時代的發(fā)展，我們中國房地產(chǎn)業(yè)將面臨一個新的發(fā)展，我們社會的特征，我們重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域及財富分配的規(guī)律都在改變。

　　中國城市人口將迎來經(jīng)濟(jì)跟人口的升級，人口將產(chǎn)生不同消費(fèi)需求，開發(fā)商也在研究消費(fèi)需求，還有提前消費(fèi)的需求。同樣我們看到城鎮(zhèn)化，中小城市也必須向中央發(fā)展，中國房地產(chǎn)的未來是得三四線城市得天下，城市的背景跟經(jīng)濟(jì)發(fā)展是決定房價發(fā)展特征及前景的個性。

　　所以我們可以看到無錫這個城市有很多的機(jī)會，無錫是經(jīng)濟(jì)、科技、文化、美麗、富裕的無錫，無錫作為二三線城市在新的發(fā)展中會迎來新的機(jī)會。新的機(jī)會還帶來以下幾個方面，就是同城效應(yīng)，3G時代，軌道交通等等，這些都跟原來單一的開發(fā)產(chǎn)生不同。

　　第二，土地供應(yīng)將由緊到收，發(fā)展綜合體項目將是必然。中國房地產(chǎn)比東京香港來看，容積率真的很低，例如廣州在過去10年，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的城市中靠大量套用土地來發(fā)展，今后這些城市必然要走節(jié)約化的發(fā)展，開發(fā)商要懂得如何珍惜土地。還有我們過去的發(fā)展是傳統(tǒng)的，是資源掠奪型的，人口密集型的，希望無錫避免這種發(fā)展方式，不要十年又來舊城改造，這種改造資源浪費(fèi)非常多。

　　高速鐵路系統(tǒng)將徹底突破行政區(qū)域劃分，高速公路、鐵路帶來城鎮(zhèn)發(fā)展是巨大的。未來城市更注重環(huán)境，環(huán)境變化將會創(chuàng)造更大的空間和價值，無論是北京奧運(yùn)會，上海世博，跟廣州亞運(yùn)會都讓人看到中國房地產(chǎn)重要的趨勢環(huán)境，不被人看好的地區(qū)，通過配套設(shè)施的改造煥然一新，城市的房地產(chǎn)應(yīng)該回歸自然，跟自然充分融合跟尊重。

　　隨著人民物質(zhì)與素質(zhì)的提高，房地產(chǎn)發(fā)展將更加注重傳統(tǒng)與文化。這是佛山的嶺南天地，瑞安房地產(chǎn)做得確實(shí)很好，他們在每一個城市基本上都在城市中心通過對文化歷史建筑的保護(hù)，獲得很高發(fā)展的支持。

　　無錫同樣作為有3000年歷史的城市，在這一輪的發(fā)展中如何保護(hù)、發(fā)揮城市文化將是很重要的課題。

　　品質(zhì)的提升，令專業(yè)化分工進(jìn)一步細(xì)化，房地產(chǎn)專業(yè)人才需求更迫切，房地產(chǎn)涉及到方方面面。

　　企業(yè)開發(fā)與營銷策略的選擇，今后房地產(chǎn)商應(yīng)該在各方面調(diào)整方式，第一個就是我們的這種品牌與資金的結(jié)合。綠城跟海爾的結(jié)合在濟(jì)南做了非常好的全運(yùn)村，這個項目一下子提高了整個濟(jì)南的房地產(chǎn)水平。

　　回過頭看我們無錫本地開發(fā)商，能不能也做一個跟品牌開發(fā)商合作的路呢？

　　商業(yè)地產(chǎn)也將成為很大的發(fā)展前景。開發(fā)商已經(jīng)不僅僅是傳統(tǒng)開發(fā)商，很多傳統(tǒng)導(dǎo)向的開發(fā)商將進(jìn)入這個行業(yè)。

　　還有旅游地產(chǎn)，也是今后房地產(chǎn)發(fā)展很重要的，華僑城有很多成功的案例，他們在泰州做了很多成功的例子，項目投資等方面都獲得了很高的效率，這些可以在不多的土地上，產(chǎn)生很多持續(xù)的收益。

　　還有一個就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)高科技在無錫應(yīng)該有更多的空間。這是海南惠普產(chǎn)業(yè)園，在未來五年可以帶來500個億的收入，5年的產(chǎn)值，這種地產(chǎn)項目無錫也應(yīng)該研究而且去大力發(fā)展，因?yàn)橛泻芎眯畔a(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。