4月27日上午，2011城市觀點論壇無錫行將在無錫萬達喜來登酒店拉開序幕。

　　無錫，作為長三角腹地，近年伴隨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，已經(jīng)成為新型的生態(tài)城市、品牌經(jīng)濟城市及極具口碑的商業(yè)城市，城市綜合競爭力排在全國前列。

　　而無錫的房地產(chǎn)業(yè)近幾年來也蒸蒸日上，在本土企業(yè)健康發(fā)展的同時更是吸引到來自境內(nèi)外及全國各地品牌企業(yè)的進入。

　　伴隨2011年的調(diào)控政策，全國各地樓市的銷量開始下降的時候，無錫的房地產(chǎn)市場又將是怎樣的一個局面？無錫乃至江蘇的房企又該怎樣應(yīng)對？

　　為此，創(chuàng)立七年的城市觀點論壇第一次走進無錫，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮，著名經(jīng)濟學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉等十余位政府、企業(yè)、金融人士以“后調(diào)控時代的江南策”為主題，對無錫乃至江蘇的2011房地產(chǎn)趨勢進行深度探討及現(xiàn)場解讀。

　　觀點網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對論壇進行全程網(wǎng)絡(luò)直播，敬請關(guān)注！

　　直播實錄（二）：2011城市觀點論壇無錫行

　　主持人（方丹瓊）：主持人：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，女士們先生們，現(xiàn)場的親愛的觀眾朋友以及新聞媒體朋友們，大家上午好。由于我們現(xiàn)場整個會場可能還沒有完全坐滿，我們請后面就坐的朋友們往前靠近希望我們前面的會場不要有空余的位置，希望朋友們盡量往前靠，使我們會場更加緊湊，謝謝。

　　好，各位，今天非常高興歡迎各位來到無錫，歡迎來參加2011城市觀點論壇無錫行。我是無錫電視臺今晚60分鐘的主持人方丹瓊，非常高興在這個上午我們相聚在一起，共鑲這個盛會。

　　從博鰲到城市，從思想到觀點，以推動中國房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設(shè)為宗旨的知名地產(chǎn)論壇——2011城市觀點論壇的第三站，選址了美麗的太湖明珠無錫。

　　無錫作為長三角的腹地，近年伴隨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，目前已經(jīng)成為新型的生態(tài)城市，品牌經(jīng)濟城市和極具口碑的商業(yè)城市，可以說城市綜合競爭力排在全國前列。而無錫的房地產(chǎn)業(yè)近幾年來也是蒸蒸日上，在本土企業(yè)健康發(fā)展的同時，更是吸引到來自境內(nèi)外及全國各地品牌企業(yè)的紛紛入駐。伴隨著2011年的調(diào)控政策，全國各地樓市的銷售開始下降的時候，而無錫的房地產(chǎn)市場又將是怎樣一個局面呢？無錫乃至江蘇的房企又該如何應(yīng)對？為此創(chuàng)立七年城市觀點論壇第一次走進了我們無錫，邀請當(dāng)下知名的一些經(jīng)濟學(xué)家，房地產(chǎn)企業(yè)家，政府官員，金融翹楚，專業(yè)機構(gòu)人士共同與無錫及江蘇的開發(fā)企業(yè)進行一場腦力激蕩，以后調(diào)控時代的江南策作為主題，對無錫乃至江蘇的2011房地產(chǎn)趨勢進行深度探討及現(xiàn)場的解讀。

　　最后請允許我再一次代表本次論壇主辦方觀點新媒體，現(xiàn)代快報及山東省文登市人民政府、金科集團、融創(chuàng)中國，華譽景觀，星月門業(yè)，世聯(lián)地產(chǎn)等各支持單位歡迎各位領(lǐng)導(dǎo)和各位嘉賓朋友的盛情光臨。

　　另外更要感謝無錫市華夏房地產(chǎn)開發(fā)商有限公司對本次活動的大力支持。謝謝你們。

　　下面請允許我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：

　　◎中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一先生

　　◎建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生

　　◎著名經(jīng)濟學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉先生

　　◎中共無錫市委副秘書長楊智敏先生

　　◎無錫市住房保障和房產(chǎn)管理局原副局長、調(diào)研員房澤峰先生

　　◎無錫市建設(shè)局副局長周錫良先生

　　◎無錫市建設(shè)局綜合開發(fā)管理處處長李剛先生

　　◎無錫市國土資源局土地儲備中心朱建新先生

　　◎金科集團副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　◎長甲地產(chǎn)副總裁王宏偉先生

　　◎無錫市華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長潘泉生先生

　　◎融創(chuàng)中國蘇南公司總經(jīng)理田強先生

　　◎無錫棲霞建設(shè)有限公司總經(jīng)理湯群先生

　　◎世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生

　　◎現(xiàn)代快報傳播有限公司副總經(jīng)理、現(xiàn)代快報外地傳播分公司總經(jīng)理楊壯波先生

　　◎現(xiàn)代快報傳播有限公司副總經(jīng)理、金融房產(chǎn)事業(yè)部主任顧梅女士

　　◎觀點新媒體出品人博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士

　　本次論壇獲得眾多全國暨南京、無錫、常州、蘇州等地實力房地產(chǎn)企業(yè)及關(guān)心房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)代快報讀者、網(wǎng)友的參與，我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓以及參與、支持2011城市觀點論壇無錫行的朋友們。

　　主持人（方丹瓊）：歡迎各位領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓的光臨，需要特別說明的是，本次活動也得到了中房集團理事長孟曉蘇先生以及山東省文登市人民政府副市長譚遠國先生的支持，但是很可惜的是，主辦法在昨天深夜分別接到他們的電話，表示臨時有急事不能趕來參加今天的論壇，也特別對今天的與會人士表示歉意和遺憾，并預(yù)祝上午的論壇圓滿成功。謝謝他們。

　　本次論壇獲得眾多全國暨南京、無錫、常州、蘇州等地實力房地產(chǎn)企業(yè)及關(guān)心房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)代快報讀者、網(wǎng)友參與，那么在這里我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓以及參與支持2011城市觀點論壇無錫行的朋友們。感謝你們的付出和支持，謝謝各位。

　　下面有請今天會議的致詞嘉賓為我們致詞，首先讓我們有請現(xiàn)代快報傳播有限公司副總經(jīng)理、現(xiàn)代快報外地傳播分公司總經(jīng)理楊壯波先生。

　　楊壯波：尊敬的中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一先生，尊敬的鐘偉先生，尊敬的建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生，尊敬的中共無錫市委副秘書長楊智敏先生先生，以及金科集團副總裁李戰(zhàn)洪先生，還有我們今天特別贊助方無錫華夏房地產(chǎn)董事長潘先生以及參加我們今天2011城市觀點論壇無錫行的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓，女士們，先生們大家上午好！

　　4月的無錫春意盎然，生機勃勃，今天由城市觀點新媒體與我們現(xiàn)代快報共同主辦的后調(diào)控時代的江南策為主題的，2011城市觀點論壇無錫行，在各方的大力支持和廣大企業(yè)的積極參與下，終于在太湖美麗的江南名城無錫隆重開幕。非常榮幸現(xiàn)代快報可以以承擔(dān)方的身份和觀點新媒體一起舉辦這個論壇，因為當(dāng)下的房地產(chǎn)是一個全國人民都十分關(guān)注的市場，它不僅僅是開發(fā)商在關(guān)注，還有我們政府等市場主體都很關(guān)注，國家要穩(wěn)定房市，而國家經(jīng)濟發(fā)展又離不開房市，與此同時有人為這個市場甚至還感到焦慮，其中最焦慮的莫過于廣大的購房者，因為廣大的購房者真的不知道他們該不該買房，在什么時候買房，買什么樣子的房，很多購房者經(jīng)?？催^很多房子以后，終于下決心了，但是到了最后只要有一個人稍微松一下，他就泄氣了，他就不敢出手了。我想這應(yīng)該是目前整個房地產(chǎn)市場一個真實寫照，是的，進入2011年以來隨著新國八條，限購令等政策不斷出臺，一直很火爆的樓市逐漸走向了市場觀望，其實現(xiàn)代快報作為媒體，我們11年來一直在默默地關(guān)注和記錄著房地產(chǎn)這個行業(yè)的發(fā)展軌跡，一直致力于為消費者與開發(fā)商之間搭建起一個最直接最有效的溝通平臺，這也就是我們現(xiàn)代快報今天要在這里舉行這個論壇的重要目的，也就是我們現(xiàn)代快報，與觀點論，新媒體走到一起一個重要原因，相信在座各位，專家學(xué)者，知名地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)，專業(yè)機構(gòu)人士，今天在這里進行頭腦風(fēng)暴，可以找到一個共同的答案，在這里我特別要感謝幾位遠道而來的權(quán)威的專家，我相信你們的真知灼見一定會讓大家受益良多，一定會給大家對房地產(chǎn)的形勢進行深度剖析，讓購房者找到一個較為清晰的購買方向。

　　為此我向出席本次會議的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓表示誠摯感謝，向多來以來一直關(guān)心支持我們現(xiàn)代快報發(fā)展的相關(guān)單位，新聞媒體表示深深感謝。對參與本次活動的企業(yè)表示熱烈地歡迎和誠摯地感謝，期待和大家共同渡過受益良多的時光，預(yù)祝后調(diào)控時代的江南策，2011城市觀點論壇無錫行取得圓滿成功，祝所有的來賓和朋友們事業(yè)興旺，萬事如意，謝謝大家。

　　主持人（方丹瓊）：好，非常感謝楊先生的精彩致詞，接下來我們請出的觀點新媒體出品人，博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士為我們進行致詞，掌聲有請。

　　陳詩濤：尊敬的各位來賓，上午好！

　　城市觀點論壇七年以來走遍國內(nèi)二十幾個省市，這是第二次來到江蘇第一次走進無錫。

　　今天，我們現(xiàn)場來的開發(fā)企業(yè)非常多，使我想到在地產(chǎn)G30排名前三的一個企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)曾經(jīng)說過的一句話，當(dāng)年他們正是因為走進長三角，才使得他們挺進到百億軍團，而我知道他們也在無錫正進行開發(fā)。

　　3月開始，觀點論壇從廈門到武漢再到無錫，每場論壇人氣都非常旺，我在想這是很好的現(xiàn)象，面對當(dāng)下樓市處于調(diào)整、行業(yè)處于彷徨局面的時候，我們企業(yè)是該反思、調(diào)整及改變了。后調(diào)控時代其實不單是指房地產(chǎn)行業(yè)，也泛指宏觀經(jīng)濟，面對無法改變的大環(huán)境及大政策，我們可以改變的唯有我們自己的思維及企業(yè)模式。無論當(dāng)下已隱藏巨大風(fēng)險的商業(yè)地產(chǎn)還是房地產(chǎn)金融新模式，起碼一點我們可以理解為我們不一定都可以成為最大的房企，但是可以使自己成為最獨特的、成長最快的一個新領(lǐng)軍企業(yè)。

　　今天，論壇內(nèi)容將涉及到政策、宏觀經(jīng)濟、金融趨勢、房地產(chǎn)市場格局，也許半天的時間很短，只可以蜻蜓點水，但是我們主辦機構(gòu)希望透過各位嘉賓的拋磚引玉足以喚起大家新的思考及新的改變。而八月即將舉辦的2011博鰲房地產(chǎn)論壇將提供兩天三夜充足時間來拉長我們的交流與探討。

　　最后，感謝今天出席論壇所有演講及對話嘉賓，感謝長期支持觀點的文登市政府、華譽景觀、金科集團、星月門業(yè)、世聯(lián)地產(chǎn)、融創(chuàng)集團及所有支持企業(yè)與媒體，感謝我們長期的戰(zhàn)友現(xiàn)代快報，感謝所有與會來賓，再次代邀請今天所有與會者八月海南博鰲房地產(chǎn)論壇相見！

　　謝謝大家！

　　主持人：好，非常感謝陳女士，接下來我們有請中共無錫市委副秘書長楊智敏先生為我們致詞，掌聲有請。

　　楊智敏：尊敬的朱會長，陳主任，尊敬的各位來賓，女士們先生們，非常榮幸地今天參加我們2011城市觀點論壇無錫行活動，首先我對各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓，各位女士們先生們到無錫來參加無錫行的活動表示熱烈的歡迎。

　　無錫地處長三角腹地，也是我們中國經(jīng)濟最發(fā)達地區(qū)之一，更是我們滬寧線上最最重要的交通樞紐城市，無錫歷來是江南地區(qū)富蒴的魚米之鄉(xiāng)，也是人民安居樂業(yè)的城市。伴隨中國經(jīng)濟高速發(fā)展，無錫人已經(jīng)用他特有的聰慧和睿智造就了我們中國經(jīng)濟發(fā)展各次機遇，使得我們無錫經(jīng)濟始終排名在前十位。

　　無錫經(jīng)濟從前幾年快速增長，已經(jīng)到了實現(xiàn)重大的這個轉(zhuǎn)型發(fā)展，無錫人民現(xiàn)在已經(jīng)到了追求更高質(zhì)量，更高生活品質(zhì)的優(yōu)異的居住環(huán)境，也隨著中國工業(yè)，物聯(lián)網(wǎng)基地落戶無錫，無錫正在吸引著來自全球世界各地一流人才到無錫來創(chuàng)業(yè)，應(yīng)該說房地產(chǎn)業(yè)，是我們中國當(dāng)前最最熱門的經(jīng)濟大市，無錫在多次世界經(jīng)濟形勢動蕩，特別是我們中國對房市實行多次的宏觀經(jīng)濟調(diào)控，這樣的影響下，我們無錫的房市，無錫的房地產(chǎn)業(yè)是影響最小，沖擊最弱的城市之一，我們始終保持平穩(wěn)的態(tài)勢，今天我們?nèi)珖罡叩姆康禺a(chǎn)業(yè)的專家們云集無錫，也不失為無錫房地產(chǎn)業(yè)會做到一份強勁的動力，也確實是我們，這是我們各位專家們到無錫來，是對無錫房地產(chǎn)業(yè)的一次檢驗，更不用說是對我們無錫房地產(chǎn)業(yè)的一次推動。

　　那么最后呢也讓我祝愿我們各位代表，特別是各位來賓，在無錫短短幾天時間來，讓我們無錫美麗的山山水水，能夠給各位留下美好印象，也衷心祝愿2011城市觀點論壇無錫行活動能夠取得最最圓滿的成功，最后祝各位身體健康。

　　主持人：謝謝楊秘書長，親愛的朋友們我們接下來要進行論壇的議程，我們2011城市觀點論壇無錫行的主題是后調(diào)控時代的江南策，所以下面即將展開的就是今天無錫行論壇的演講環(huán)節(jié)，今天上午我們隆重邀請到了中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一先生，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生，著名經(jīng)濟學(xué)家，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉先生，山東省文登市城市運營辦公室主任畢建超先生，金科集團副總裁李戰(zhàn)洪先生，世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生先生等嘉賓，他們將為我們奉獻精彩的演講。

　　首先我們開始第一場演講，也就是無錫行論壇的開幕致詞和主旨演講。有請演講嘉賓中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一先生，今天他演講的題目是政策篇之保障房未來，中國城市化與住房雙軌制，掌聲歡迎。

　　朱中一：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位同仁女士們先生們上午好。很高興來參加本次論壇。下面呢我就通過城鎮(zhèn)化與住房雙軌制談一點個人的看法，談這個問題以前，提一個小小的意見，就是你那個題目啊，后調(diào)控時代的這幾個字不很妥當(dāng)，為什么呢？因為咱們現(xiàn)在應(yīng)該說都明白了，由于市場經(jīng)濟往往會設(shè)立，在設(shè)立的同時要加強調(diào)控，所以調(diào)控他是伴隨著市場經(jīng)濟而進行的，后調(diào)控時代，我想大家應(yīng)該關(guān)注到，在今年的全國人大公布“十二五”規(guī)劃里，以住房保障第一句話就是堅持政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合，這是第一句話，這是政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)結(jié)合進行的，不是有什么后調(diào)控時代，這個是非常重要，這個是非常非常重要，所以我就在這點質(zhì)疑，以后盡量少用這個詞。

　　那么城鎮(zhèn)化和住房雙軌制這個題目很大，由于時間問題，因為今天很多觀點媒體都，現(xiàn)代快報也來了，想從觀點方面來談。我覺得城鎮(zhèn)化跟房地產(chǎn)，跟咱們住宅建設(shè)提供了發(fā)展的機遇，而房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)是給我們國家老百姓提供生活場所，也是為各方提供生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)，是先導(dǎo)性的民生關(guān)系重大的產(chǎn)業(yè)。所以呢這兩個產(chǎn)業(yè)之間，城鎮(zhèn)化和住宅產(chǎn)業(yè)一定要協(xié)調(diào)發(fā)展，作為長三角地區(qū)，因為我們今天在這兒，作為長三角地區(qū)是我們國家經(jīng)濟最活躍的地區(qū)，咱們長三角的城市群，是咱們國家最具有活力的城市群，長三角在我們國家不到3%的地皮上面，創(chuàng)造了國家20%幾的經(jīng)濟總量，而且呢他的科技含量也高，所以應(yīng)該說是我們國家相當(dāng)先進的城市群。今天的發(fā)言呢不是針對長三角來說的，今天從這個題目，城鎮(zhèn)化和住房的雙軌制這個題目來講一講，我這個呢圍繞三點來談我的基本看法。

　　第一點就是咱們中國城鎮(zhèn)化的推進，因為經(jīng)濟這個詞大家熱情很高，我們國家城鎮(zhèn)化進入了快速發(fā)展時期，所以尤其是地方政府的熱情可能比中央政府更高，這一點我覺得可以理解，目前為止客觀上如果城鎮(zhèn)化推進更快，他帶來的困惑也比較多，目前來說我們城鎮(zhèn)化推進當(dāng)中，自己覺得要防止四種傾向，第一種傾向是怎么樣防止推進沒有水分的城鎮(zhèn)化，我講的沒有城鎮(zhèn)化是實打市的城市化，城市常住人口占總?cè)丝诘谋壤乾F(xiàn)在我們在將近47.5%的那個城市化推及里頭，有2億左右的農(nóng)民工沒有正式納入城市化的，所以現(xiàn)在有些地方城市化比例很高，就認為國家0.8%的指標(biāo)是不是低了？我們覺得沒有水份的城鎮(zhèn)化，要達到這個數(shù)字是不容易的，要防止沒有水分的城市化。

　　第二個要防止盲目的，沒有地方特色的，千篇一律的城市化，這個也是要注意的，因為現(xiàn)在我們國家的不少大城市都提出要建立城市化的大都市，沒有地方特色，我覺得這個事情是比較大的問題，一定要科學(xué)規(guī)劃城市群里各個城市的功能和產(chǎn)業(yè)的布局，這是國家反復(fù)強調(diào)的，而且要注意地方特色和城市特色，這樣咱們的城市才有地方特色。

　　第三點要注意防止部分依賴于土地和房地產(chǎn)的咱們講的土地城市化，這個問題也是要注意的，這個在咱們長三角地區(qū)這個問題也很突出，因為我們的產(chǎn)業(yè)布局要合理，各方面的，包括房地產(chǎn)和各方面發(fā)展要協(xié)調(diào)，但是包括一些咱們東部的有一些省份原來城市化的目標(biāo)低的省份，但是他們的替代性城鎮(zhèn)化部分傾向賣地蓋樓，相關(guān)產(chǎn)業(yè)支撐很，所以如果沒有經(jīng)濟活力的城市化是很難維持的，就是各個地方土地賣完了，你下面城市化的后勁是什么。

　　第四點要注意防止人口部分向大城市集中的，尤其是向部分大城市集中，當(dāng)然東部地區(qū)各方面條件比較優(yōu)異，人們向這個地方聚集某種意義上也是人們的很好理想，但是我們覺得部分向東部地區(qū)移動，要包括我們國家的東西地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，所以我們要堅持怎么樣把城鎮(zhèn)化的進程和會議體制的改革結(jié)合起來，使城市化通過協(xié)調(diào)發(fā)展，而且在中西部地區(qū)的中等以下的城市，首先放開，引導(dǎo)當(dāng)?shù)氐睦习傩漳軌蚓徒鼐蜆I(yè)，安家落戶，這樣城市化也就協(xié)調(diào)發(fā)展。所以我覺得城市化要注意防止四種傾向。

　　第二個問題談一下住房雙軌制的問題，從國八條到去年年底的中央經(jīng)濟會議，到今年兩會通過的“十二五”規(guī)劃，就提出了要建立住房雙軌制的問題，我們覺得這是咱們一個成熟的表現(xiàn)，從國八條開始，我覺得不僅提出了雙軌制，而且在指導(dǎo)思想上面，實際上對商品房的建設(shè)，對住房保障提出了兩手抓，兩手都要硬的問題，現(xiàn)在有一些人認為是不是兩條道，我個人覺得是有區(qū)別，但是他是互相聯(lián)系的，不是各走各的道就行了。因為這兩者之間從目標(biāo)來說都是一樣的，都是為了解決老百姓住有所居的問題，而且在土地的這個整個資源有限的情況下，再加上我們說住房房價上漲過快，老百姓能力有限的情況下，你就要增加住房保障能力，所以為什么今年增加了公租房的增加，就意味著政府加大了這方面的保障力度，所以盡管是兩種體系，他實際上這種雙軌制互相有聯(lián)系，互相有影響的雙軌制，不是政府歸政府，市場歸市場的分離的，所以我覺得這個觀點一定要講一下。具體要防止的一些問題，我覺得這次“十二五”第35章他講非常細，要點性東西是這樣的：一開始他講了，前面的幾句話，就是堅持政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合，加大符合國情的體制機制和政治體系，逐步形成平衡，消費能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實現(xiàn)廣大群眾住有所居，我覺得這個把咱們房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)和發(fā)展，住宅產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)加大非常清楚，這里頭我覺得核心的體系，一個是堅持政府調(diào)控，市場改革結(jié)合，調(diào)控和市場調(diào)節(jié)是同時進行的，另一個咱們前幾年咱們房地產(chǎn)調(diào)控幾句話，總量基本平和，價格穩(wěn)定，將價格穩(wěn)定改成基本適應(yīng)，所以為什么這一次中央政府組織了八個組到16個城市去講這個問題，這是非常重要的。他講到了健全購房供應(yīng)體系，這個大家感覺到很好，因為健全購房供應(yīng)體系，一方面是彌補了我們前一段時間這方面的缺憾，我自己也感覺到今年也好，明年也好，1千萬套的安居工程，不光是從零售角度考慮，我自己還感覺到，他還有如果市場有互動的話，1千萬套的安居工程，可以沖抵咱們商品房投資不足影響的房地產(chǎn)投資規(guī)模，這樣讓他可以緩沖，是吧？房地產(chǎn)投資的互動對相當(dāng)產(chǎn)業(yè)的互動，對經(jīng)濟的互動，這是我個人的觀點，這也是咱們堅持宏觀調(diào)控很重要的，這兩年宏觀調(diào)控，肯定是按照政府的工作報告和領(lǐng)導(dǎo)的講話，但是他有重要的對比，我們現(xiàn)在的經(jīng)濟增長還要高一點，但是質(zhì)量提高，如果房地產(chǎn)有波動，有1千萬套的保障性安居工程可以沖抵商品房投資波動和對經(jīng)濟的影響。第三個問題呢改善和加強房地產(chǎn)市場，我自己感覺到他里頭內(nèi)容很多，因為時間問題不說了，一開始講了兩句話，一個是堅定不移要搞好，他是堅定不移搞好房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，這確定了本屆政府的決心，第二句話是要加快建立健全房地產(chǎn)的中長機制，這個有一個過程，但是堅定不移搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控這是本屆政府的決心，10月13號國務(wù)院常務(wù)會議的話來說，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控方向很重要，力度不放松，這是我覺得起碼是驗證了決心。大家一定要注意。在這個情況下面，更重要我們房地產(chǎn)企業(yè)要做好充分準(zhǔn)備，要適應(yīng)。前但時間萬科的企業(yè)高官說過，我們房地產(chǎn)企業(yè)的老板應(yīng)該像當(dāng)農(nóng)民一樣，農(nóng)民是關(guān)注天氣變化，但是他更多關(guān)注天氣變化的情況下，怎么樣種好自己的田和地，因為他對政府沒有話語權(quán)，中央政府制訂的，我只有順應(yīng)政策，在順應(yīng)政策的前提下面怎么樣適應(yīng)他，我認為這一條大家做好充分的思想準(zhǔn)備，我認為本屆政府堅定不移搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控的態(tài)度是堅決的，你們看怎么樣調(diào)整你們的思路，來適應(yīng)整個思路，我認為這是至關(guān)重要的。

　　第三點我覺得一定要積極穩(wěn)妥來推進，因為是城市化工程，所以一定要積極穩(wěn)妥來推進咱們城中村的改造，以及宅基地的使用，這是跟城市化有關(guān)系的，對于城鄉(xiāng)結(jié)合部的改造，在這次“十二五”規(guī)劃里頭提到了這個問題，那么這個呢牽扯到城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展問題，一定要及時以保護老百姓的合法權(quán)益。另一個問題關(guān)于宅基地換房的問題，是在國家認可的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的試點地方，包括我們的蘇州，最有代表性的是天津，天津在2009年的8月1號開始實行了天津市以宅基地換房示范小村的管理辦法，之后包括蘇州，包括杭州，包括北京，包括深圳等地都開展了一些試點，你像河南省明文規(guī)定，退還宅基地到城鎮(zhèn)居住，并符合住房保障條件的可以申請廉租住房和購買經(jīng)濟適用房，把城鄉(xiāng)二元化的結(jié)構(gòu)逐步逐步改變成一體化，他的先決條件是宅基地要退還，那個要經(jīng)過國務(wù)院的標(biāo)準(zhǔn)，我覺得如果把這項工作有所突破，對我們在中國城市化過程當(dāng)中，怎么樣來推行住房的雙軌制，謝謝大家。

　　主持人：好，非常感謝朱會長的演講，接下來我們請出的今天第二位演講嘉賓，讓我們有請建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生，掌聲有請。演講題目是“十二五”房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的四個調(diào)整。掌聲有請

　　陳淮：謝謝大家！剛才講在主辦方現(xiàn)代快報大家提了一個問題，他說第一個不讓買房了錢往哪兒擱，第二個他說以后這房子是不是只剩下民生工程？第三個他說抗通脹不買房，買什么。我現(xiàn)在的回答我們的記者朋友，基本沒看國八條，國八條再明確無誤的說了堅決抑制投資性需求，這個意思體現(xiàn)明明白白，不需要我們反復(fù)論證了。而且我們在2011和此后一段時間住房，中心是滿足首先優(yōu)先滿足低端老百姓需求，優(yōu)先滿足自助性需求，優(yōu)先滿足合理范圍內(nèi)的改善性需求，優(yōu)先滿足中低收入者購房需求，沒有一條說錢往哪兒擱的問題，這個問題恐怕有些不合時宜。

　　房地產(chǎn)健康發(fā)展解決人民關(guān)心的房價和老百姓收入之間的尖銳矛盾問題，吃退燒藥好不好，好，包括限購，限貸，問責(zé)制很多很多的方面，但是根據(jù)問題是實現(xiàn)，我們希望呢房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，實現(xiàn)我們剛才朱會長說的重點關(guān)注這個問題，既社會關(guān)注問題，又是呢國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)矛盾協(xié)調(diào)發(fā)展，要做好“十二五”期間，此后一段周期我們要做好四個調(diào)整。哪四個調(diào)整？

　　第一個是城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整，這件事和無錫以及蘇南我們的城市化，城鎮(zhèn)化密切相關(guān)，我們走過了很長一段城市化之路，在中國人口向城市快速進軍的過程中，我們?nèi)〉玫某删秃桶l(fā)展的速度是前所未有，但是這里面存在巨大的缺陷，就是人口過度向很少幾個過大城市進軍，造成這些人口過度引入，以及城市不堪承載，而且呢這樣發(fā)展下去的態(tài)勢也讓更多老百姓分享好處的初衷，也和我們讓更多人民群眾在經(jīng)濟發(fā)展過程中客觀規(guī)律存在調(diào)整，人口都集中在上海，廣州，北京，深圳等少數(shù)大城市，加上青島，杭州，無論如何解決不了中國的農(nóng)村人口向城市是集中的問題，無論如何解決不了房價高起和老百姓收入之間的問題，無論如何解決不了城市中的污染以及居住指標(biāo)下降問題。我們在過去十年里，由于歷史客觀原因?qū)е挛覀儾坏貌话奄Y源，建筑能力，資金過多向少數(shù)幾個沿海大城市進行投入，因為北京開奧運會，上海開世博會，一系列國際性大型活動，是我們向世界展示中華民族風(fēng)采的機會，我們在這一個階段集中人力物力是客觀要求，但是這個時代過了，21世紀(jì)的第二個十年，“十二五”規(guī)劃起二三線城市和中小城鎮(zhèn)的發(fā)展是中國城市化，城鎮(zhèn)化的主心。人口集聚的核心應(yīng)該是這兩個層面上，包括二三線城市，及縣城區(qū)，中心鎮(zhèn)這兩個層面，如果我們不能完全這個轉(zhuǎn)變，我們無論如何也解決不了此起彼伏這樣一個房價的問題，城市結(jié)構(gòu)的條夠是中國城鎮(zhèn)化必然之路，這是第一個調(diào)整。包括無錫和周邊中小城市發(fā)展機會在未來一個時間仍然向當(dāng)初創(chuàng)造蘇南模式一樣，也會在中國城市化之路上有自己獨特建樹。

　　第二條我們調(diào)整中央和地方政府稅負之間的關(guān)系。稅制改革的時候那時候政府沒有建立廉租房的任務(wù)，沒有實行全民醫(yī)保的任務(wù)，以及很多提供公共產(chǎn)品的這樣的任務(wù)。這些任務(wù)加到地方政府頭上，由于這些任務(wù)沒有經(jīng)常性的收入來源導(dǎo)致了大家所詬病已久的土地財政這些問題，實際上解決這些問題國家上已經(jīng)有非常成熟成功的經(jīng)驗，我們也在努力嘗試和做探索。比如說對不動產(chǎn)征稅這個問題，實際上我們房產(chǎn)稅也好，物業(yè)稅也好，也是解決地方政府為了富裕老百姓所必要的財稅來源，也包括我們將來再辦奧運會或者其他賽事大型活動，或者完善本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展所必須的基礎(chǔ)設(shè)施以后，發(fā)行市證債這些事情呢已經(jīng)是在認真地研討和思考中呢，但是這個調(diào)控恐怕是議論已久動作不快，“十二五”期間有必要加快步伐，前不久周行長曾經(jīng)特別提出來，市證債加不動產(chǎn)稅的問題解決地方政府經(jīng)常性收入不足，以及地方經(jīng)濟發(fā)展中的必要問題，我想這是第二個問題。

　　第三個調(diào)整是土地制度的調(diào)整，土地制度也到了需要不斷完善和改進的時候，我們現(xiàn)在的城市化，按人口城市化來說，中國同樣創(chuàng)造世性歷史性的情況。我們從一個大多數(shù)人住鄉(xiāng)下的民族，變成一半人住城里了，我們雖然沒有給出城鎮(zhèn)化比例，因為他說每年都有這個數(shù)據(jù)，今年沒有，和人口普查數(shù)據(jù)一并發(fā)布，但是大約的城鎮(zhèn)人口所占比例是48%以上，但是這48%4億人中有四分之一實際上是偽城市人口是遠沒有在仍時鐘扎根定居，受到城市資源均等化撫待，也沒有所有城市化條件的農(nóng)民工，這些農(nóng)民工的問題，其中問題之一除了戶口，社會福利，就業(yè)問題之外，第四個問題就是住房，他們有房子，不是沒有房子，但是他們的房子在農(nóng)村宅基地上面，今年國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報就是我們農(nóng)民工進城總數(shù)2.4億人，跨省就業(yè)1.5億人，城市要容納這些人，但是土地又留在了農(nóng)村，居住用地留在了農(nóng)村，這是需要調(diào)整的，我們說農(nóng)民出租屋問題，城中村問題，本質(zhì)上是土地制度的問題，光北京一個城市，農(nóng)民出租屋居住的人就達200萬人，我們現(xiàn)在土地供給政府是唯一的出讓方，提供方，政府想多給就多給，想什么方式就什么方式，限地價，達到保障房條四，實際上把地價上漲，用其他搭售的方法隱藏在價格里頭，沒有什么本質(zhì)變化，這個游戲規(guī)則已經(jīng)變成為規(guī)范和任意性太大的規(guī)則，土地的調(diào)整也迫在眉睫，不解決這個問題我們房地產(chǎn)健康發(fā)展問題難以實現(xiàn)。

　　最后一個調(diào)整，收入分配制度的調(diào)整，這是在2010年以來國務(wù)院和黨中央反復(fù)提到，我們在“十二五”期間要進一步加大力度，加快速度實現(xiàn)的一件事情，最近大家議論關(guān)于個人所得稅免征額的問題，還有完善社會保障體系問題，以及縮小差距問題，抑制高收入人群不當(dāng)?shù)美膯栴}等都是調(diào)控收入分配結(jié)構(gòu)，加大二次分配以及二次分配之后的社會再分配力度，縮小社會之間的差距，但是這個收入之間的差距問題，并不是一朝一夕就可以辦到也不是人民以為的那樣，我們將來的目標(biāo)是實現(xiàn)中國老百姓一刀切的收入水平，那是不可能，也不合理，不符合客觀規(guī)律。提高收入是解決老百姓買房子問題的根本之道，當(dāng)然我們相信中國在這一問題上縮小這個房價和老百姓收入差距問題上，所需要的時間比任何發(fā)達國家在同一個階段需要的時間都要短，我們步伐更加快，但是即便是這樣，也需要若干年，我剛才說解決老百姓收入與房價之間的矛盾根本就是要實現(xiàn)四個調(diào)整，第一個是城市結(jié)構(gòu)調(diào)整，縮小二三線城市與沿海特大城市發(fā)展差距，均衡在四個層級人口的分布，第二個調(diào)整土地稅負制度，中央與地方稅收關(guān)系的調(diào)整，給予地方資源來源，第三個調(diào)整剛才說的土地制度，實現(xiàn)一些必要的調(diào)整，我們的宅基地政策，城市發(fā)展過程中建設(shè)用地的問題，農(nóng)民進城以后的土地置換問題，小產(chǎn)權(quán)問題以及用地制度問題，都迫切需要在土地制度上有所突破，最后調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)了低收入人群，更多更快的收入增長，提高他們在滿足吃穿用之后，滿足自己自我滿足住房消費的能力問題，以上僅供參考，謝謝大家。

　　主持人：好，非常感謝陳主任帶給我們的精彩的演講，接下來請出第三位嘉賓，山東省文登市城市運營辦公室主任畢建超先生讓，我們掌聲有請，畢主任將為我們帶來演講題目的是國家戰(zhàn)略中的養(yǎng)生之讀，山東文登。掌聲有請。

　　畢建超：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓同志們，先生們上午好，首先我代表我們副市長不能到會表示歉意，其實文登和江蘇無錫還是比較有淵源的，文登和無錫的張家港市當(dāng)時是互相學(xué)習(xí)互相發(fā)展的友好城市，我們也在一直跟無錫包括江蘇的各個地市進行學(xué)習(xí)。去年我們在觀點論壇上多次提到，其中各大開發(fā)商不僅要重視一個一二線城市的開發(fā)，戰(zhàn)略上我們認為要重視三四線城市，這樣可以均衡布局，均衡發(fā)展。現(xiàn)在三四線城市總體房地產(chǎn)市場資金占有率，也是十分合理的，而且風(fēng)險也是不高的，他不光適合全國性大戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移，也適合一些在發(fā)展一個中小型開發(fā)商的轉(zhuǎn)移。在轉(zhuǎn)移當(dāng)中肯定大家也要進行一個，選擇一個區(qū)域，經(jīng)濟龍頭型的三四型城市進行發(fā)展。在無錫發(fā)展同時，文登也在進行自己的蛻變。

　　我下面簡單介紹一下，今年是國務(wù)院第一個公布的國家型戰(zhàn)略規(guī)劃，就是1月4號山東省藍色經(jīng)濟區(qū)的一個發(fā)展規(guī)律，而位于膠東半島文登市被確定為藍色經(jīng)濟區(qū)三大海洋新區(qū)之一，作為一個縣級市能在國家級戰(zhàn)略中被多次體積，也充分表明了文登的發(fā)展已經(jīng)吸引了全省乃至全國的重視，他現(xiàn)在目前主要是有以下八大優(yōu)勢，第一是氣侯比較宜人，文登擁山抱海，四季分明，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，全年優(yōu)質(zhì)空氣191天以上，是全國著名四季養(yǎng)生福地。

　　第二戰(zhàn)略優(yōu)勢明顯，中國經(jīng)濟實力居全國前列，而在山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃公布以后，文登將在金融財稅方面進行大力支持，也為文登發(fā)展提供前所未有的強勁的動力。

　　三文登擁有黃金海岸宜居宜業(yè)，文登有156公里的黃金海岸線，也有12公里長的金色沙灘，金色沙灘后面是森林，去年政府投入巨資啟動了藍海新區(qū)。國務(wù)院還批復(fù)了120公里的用海區(qū)域，目前投資40多億進行了基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，包括變電站，學(xué)校醫(yī)院已經(jīng)投入使用。北京交通大學(xué)等研究生院已經(jīng)開工建設(shè)，2012年進行使用。為配合養(yǎng)生旅游渡假的模式，文登還在旁邊配套62平方公里的產(chǎn)業(yè)區(qū)，目前已有80多個項目，其中包括現(xiàn)代風(fēng)電企業(yè)，今年旅游度假區(qū)也有兩邊景觀工程，有千畝藍湖休閑度假區(qū)，還有8公里的景觀樓，包括鐵路公路都在建設(shè)，國慶期間投入使用，這時藍色新區(qū)將成為國內(nèi)一流的標(biāo)準(zhǔn)新區(qū)，目前包括海爾地產(chǎn)，華夏幸福企業(yè)已經(jīng)進入，

　　第四交通比較發(fā)達，文登是山東的中心區(qū)域，威海的機場在文登境內(nèi)，高速路及威鐵路穿越而過，文登現(xiàn)在是所有，北方地區(qū)唯一擁有海陸空立體交通體系的。四仙山之祖聲名淵博，擁有全世界保存最完好的森林公園。

　　六文登的溫泉是獨具特色的，是中國溫泉之都，已建成兩處五星級酒店，現(xiàn)在已經(jīng)是國家4A級景區(qū)。

　　七就是文登是文化底蘊比較深厚，跟咱們江蘇地區(qū)差不多，是全真教的發(fā)源地，王重陽率7大弟子在此修煉，文登也是旅游文化的一個故鄉(xiāng)。

　　第八長壽之鄉(xiāng)享譽全國，這是文登在推廣中國長壽之鄉(xiāng)的品牌，各項指標(biāo)也居于全國前列。文登擁有這么多資源，環(huán)境比較優(yōu)美，比較適合人類居住。去年開始文登也在進行品牌打造資源整合，進行蛻變，在打造中國長壽之鄉(xiāng)的戰(zhàn)略規(guī)劃，堅持四季養(yǎng)生，山海全程并舉的策略，以道教養(yǎng)生為核心，以養(yǎng)生旅游，養(yǎng)生地產(chǎn)為輔助，各項功能要素齊全，配套設(shè)施完善的養(yǎng)生渡假體系，將文登打造成立足全國的產(chǎn)業(yè)，目前正在精心打造雙核多節(jié)點的結(jié)構(gòu)，城市綜合服務(wù)核心，多個結(jié)點是多個養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的結(jié)點，政府漢景企業(yè)，金融市場，百姓經(jīng)營文化，三方共贏的發(fā)展方式，目前已經(jīng)在行動期，現(xiàn)在正在進行前期的各項旅游和山泉旅游，以濱海為特色的，形成養(yǎng)生品牌的區(qū)域，爭取到2020年使文登真正成為長壽之鄉(xiāng)。

　　我們?nèi)ツ陠恿顺鞘衅放茽I銷行動，舉辦了第三屆國際溫泉節(jié)，在央視，山東衛(wèi)視等媒體進行廣泛宣傳，今年在長三角60多個大中城市也馬上進行投放形象，也是為開發(fā)商進入打好基礎(chǔ)，各位嘉賓隨著山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)國家戰(zhàn)略的實施，人才多種要素的匯集，文登必將成為濱海宜居城市和國際旅游目的地，投資城市最重要還是要看城市的未來，借此機會真誠邀請各位到文登旅游渡假，投資，中國長壽之鄉(xiāng)山東文登歡迎您，謝謝大家。

　　主持人：好，非常感謝畢先生為我們精彩的介紹，也讓我們對山東文登養(yǎng)生之城充滿期待，接下來是第四位演講嘉賓，是著名經(jīng)濟學(xué)家，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉先生，題目是增長轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)突圍。掌聲有請。

　　鐘偉：非常高興有這個機會跟大家一起探討。三個部分，首先我們來看第一個部分，對國際經(jīng)濟的看法，關(guān)于國際經(jīng)濟從短期來看，也就是一兩年的時間，2011年和2012年美國的經(jīng)濟復(fù)蘇超出預(yù)期，估計今年的經(jīng)濟增長超過3%，明年經(jīng)濟增長會接近4%，盡管通貨膨脹沒有困擾美國，但是今年和明年兩年美國經(jīng)濟增長比歐洲好的多，那么歐洲由于受到戰(zhàn)爭和難民潮受到困擾，那么東部日本地震和核輻射問題，將長期困擾日本，這是目前的情況。中期呢從中期的角度里看，我反復(fù)強調(diào)過多次，歐洲，美國，日本都在等待下一輪的技術(shù)創(chuàng)新浪潮，看看有沒有新的重大技術(shù)創(chuàng)新，出現(xiàn)新的投資，新的就業(yè)，新的增長和新利潤，如果沒有新興產(chǎn)業(yè)集群那么恐怕很危險了。

　　如果讓我下賭注，我仍然把技術(shù)創(chuàng)新下在美國，重點領(lǐng)域是新一代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，新能源沒有出路，長期發(fā)達國家遭遇的困境是兩個問題，一個是戰(zhàn)爭，尤其是政府戰(zhàn)爭問題，還有人口老齡化帶來沉重的社會壓力。這是整個全球經(jīng)濟的第一步復(fù)蘇，這是美國經(jīng)濟并且有跡象現(xiàn)實美國經(jīng)濟有可能在2012年走出次貸危機開始復(fù)蘇。這是美國現(xiàn)在的狀況，經(jīng)濟增長有一定增長，失業(yè)率仍然比較高。就是目前出現(xiàn)的新的問題來說，對美國和全球經(jīng)濟意味著什么？一個是中東和北非，一個是最近美國被標(biāo)準(zhǔn)普爾降低了國家信用體系，中東北非問題最大的贏家是基地組織，是美國，最大的輸家是阿拉伯聯(lián)盟，是歐洲，中國和蘇聯(lián)，中國和前蘇聯(lián)，現(xiàn)在的俄羅斯在其中很難判定輸贏，那么從經(jīng)濟角度來說，由于北非出現(xiàn)動蕩，他會使得全球的大中商品短期漲價，中長期漲價勢頭有所放緩，短期能源漲價，很簡單，利比亞出事了，針對于提高美國通貨膨脹水平有一定貢獻，但從中長期來看，阿拉伯國家集體對能源進行議價能力開始下降，這使得油價快速上漲空間反而變小，這對美國在中期，也就是5年左右調(diào)控，控制全球通貨膨脹是有利的，另一個因素近期標(biāo)準(zhǔn)普爾調(diào)下了美國的信用，美國國債信用等級也將調(diào)價，有利于美國經(jīng)濟的復(fù)蘇，有利于美國在今年下半年，明年上半年避免第三次量化寬松，如果沒有意外接下來明年年初，美聯(lián)儲油進行加息，這樣引導(dǎo)全球資本進一步向美國流動，使得美國經(jīng)濟復(fù)蘇勢頭在2012更加明顯，這是中美關(guān)系，本來應(yīng)該相互合作，攜手向前，這是中國和平崛起的先期條件，但是這兩個國家漸行漸遠，這是人口和債務(wù)問題，這是要出問題的國家，這些國家主要集中在歐洲，所以請大家回顧一下，我們認為短期美國不錯，中期等待技術(shù)創(chuàng)新，長期人口和債務(wù)是的問題。

　　中國五年之內(nèi)中國要出事是很難的，5到10年中國的機會和風(fēng)險都在上升，10年以上中國要不出事是很難的，所以我們的判定是短期，今年，今年中國經(jīng)濟增長大約在9左右，通貨膨脹大約在4%左右，經(jīng)濟增長大概像鍋底形狀，一季度和四季度稍微高一些，二三季度稍微慢一些，資本市場有機會應(yīng)該出現(xiàn)在二季度結(jié)束，三季度開始，通貨膨脹今年全年控制在4%左右是有把握，但是“十二五”期間中國的基礎(chǔ)通貨膨脹水平將比較高，通脹盡管壓下去，但是整體水位將大大高于“十一五”期間的水平，短期今年通脹上來了，投資平穩(wěn)，消費滑坡，外貿(mào)大幅度滑坡，人民幣對美元升值進一步加快。“十二五”期間經(jīng)濟增速進一步放緩，因為在“十二五”期間中國遭遇到是一個不可能的30年，也就是無論你怎么高明領(lǐng)導(dǎo)人上臺之后要同時做好這三樁事情是不可能的，第一個是高質(zhì)量經(jīng)濟增長，第二是快速經(jīng)濟增長，第三是比較低的通貨膨脹，現(xiàn)在如果開始追求比較高的經(jīng)濟增長和比較低的通貨膨脹，那么經(jīng)濟增速就要大幅度滑坡，如果又要這樣又要那樣，通貨膨脹將迅速開闊，所以這個事情總是好不好。

　　“十二五”轉(zhuǎn)型意味著要追求經(jīng)濟增長的質(zhì)量同時又要控制通貨膨脹，因此經(jīng)濟增速將進一步下調(diào)，第一季度的增速仍然偏高，這是短期中期，長期呢？什么叫長期，2020年之后，我強調(diào)我對中國經(jīng)濟長期悲觀的看法，資源，人口和環(huán)境，這三個問題，都將使得中國經(jīng)濟增長長期前景非常黯淡，從資源來看，我打一個簡單的比方，歐洲加美國人口大概7億多人，經(jīng)濟總量30萬億，中國加印度人口是人家4到5倍，經(jīng)濟規(guī)模是別人四分之一都不到，現(xiàn)在中國人均GDP4000多美金，印度是1000美金如果增長速度要翻兩三番，你要問一下歐洲和美國同不同意，我相信他們在金融方面占全球三分之二，全球能源使用率差不多一半，那么發(fā)達國家是不是容許新興國家獲得長足增長空間，所以不要迷戀金磚四國不存在，這些所謂的金磚國家，我更形象命名為磚頭國家，磚頭國家是砸向現(xiàn)代的黃金國家，磚頭國家拿起磚頭砸向歐美，如果砸成功了就成為金磚砸不成功還是磚頭。另一個問題是人口，目前中國1999年中國進入人口老齡化，目前中國60歲以上的老人和14歲以下的青少年，一個在增加，一個在減少，如果沒有什么意外的話，最遲2020年中國老齡人將翻一番，青少年人口進一步下降，那么人口老齡化使得中國經(jīng)濟增長的人口紅利的因素大大縮小，因此從資源人口和環(huán)境這三個角度來說，中國創(chuàng)新增長前景我是不樂觀的，即便我們在未來十五年，在節(jié)約使用能源方面做出更多努力，我們?nèi)匀粊聿患?，沒有意外的話，中國將在2020年經(jīng)濟總量超過美國，成為全球最大的經(jīng)濟體，同時人均GDP達到日本大概三分之一左右水平，然后中國經(jīng)濟開始加速上升，所以我對中國經(jīng)濟的中長期是未勝先衰，未富先亡。這是短中長期的看法。

　　這是目前的投資，投資將在2015年左右渡過目前高峰期，也正是在2014，2015年中國目前全國性的資產(chǎn)投資，基礎(chǔ)設(shè)施投資告一段落，中國銀行業(yè)也會承受巨大壓力，這是我們消費，消費結(jié)構(gòu)并沒有明顯的轉(zhuǎn)型，原因很簡單，政府太有錢了，政府有錢一定意味著民眾的錢是不夠的，去年進出口同比增速在40%，今年一半，同比大約20%，加上美元對非美元穩(wěn)步的走向，使得我們出口貿(mào)易更加艱難。未來5年人民幣對美元升值，未來10年不排除人民幣急劇貶值的可能性，這是通脹。通脹有很多種解釋因素，無論一種解釋都符合弗里德一句話，他說如果我死了請在我的墓碑上刻上這樣一段話，通貨膨脹是一種貨幣形勢，其他原因的解釋都是扯淡，有通脹就意味著這個國家的政府印鈔票印多了在過去的十年中國發(fā)生什么？每三年政府財政收入翻一番，中國政府財政收入增長更快，每五年貨幣總量翻一番，我不知道你們的收入是不是翻番，政府是這樣的，這就是通貨膨脹的根源。那么我們怎么去看待通貨膨脹的趨勢呢？我跳過去，通貨膨脹的趨勢大概是這樣的，這可能有點樂觀，目前的通貨膨脹簡單追訴一下原因，是2008年末和2009年的年初，隨著而來10萬億的在兩年之后收獲了成果，沒有當(dāng)年的慌慌張張的4萬億，沒有當(dāng)年天亮的10萬億信貸，就不會有現(xiàn)在這么難以控制的通貨膨脹，成也蕭何，敗也蕭何，我們不能夠預(yù)想一種政策是沒有成本的，這個題目叫做后調(diào)控時代，調(diào)控有后嗎？有后我們就要慶祝了，任何時候都有調(diào)控，你不讓政府調(diào)控，你想讓政府干嗎，政府唯一知道的就是折騰。

　　第三關(guān)于資產(chǎn)價格的房地產(chǎn)，短期今年甚至包括2012年我們對商品房市場是比較憂慮的，在去年的博鰲論壇上我曾經(jīng)說過房地產(chǎn)的好日子到頭了，當(dāng)時并沒有相信這個話，那么現(xiàn)在來看由于多種調(diào)控因素的高度不確定性，導(dǎo)致今年商品房的銷售面積將于去年的11平米下降為8到8.5平米，下降15%到20%，銷售金額今年大約下降為4.5到4.75萬億，銷售金額下降15%左右。房地產(chǎn)企業(yè)今年面臨兩個變化，一個是今年7到8月份，有可能有一輪真實的降價，還有可能性今年年底明年年初，如果政策稍有放松，市場將稍有反彈，考慮到2012年兩岸政治變局不確定因素仍然很嚴(yán)峻，短期今明兩年不過如此。政府因素尤其是保障房對中期房地產(chǎn)的走勢有巨大影響，長期呢？也就是10年以上的中國房地產(chǎn)，我相信目前的中國房地產(chǎn)大約處于泡沫的中期狀態(tài)，我們還有一次最后全國商品房均價翻番的機會，未來5到8年商品房價格是有可能再翻番的，但是這次翻番標(biāo)志著中國房地產(chǎn)從中期泡沫走向晚期泡沫，這是我們對中長期的看法。交易量非常重要，目前全國商品房交易量一線城市下跌40%左右，70個大中城下跌接近20%，只有三線城市商品房交易量非?；钴S，價格猛漲，因為北京，上海，深圳的禍水都引到三四線城市了，這是過去十年多的商品房的開發(fā)建設(shè)的增長，過去十年商品房的投資，每年增長20%，銷售金額每年增長將近40%，這種快速增長的階段已經(jīng)結(jié)束了，在未來5到8年，商品房的投資銷售大概平穩(wěn)只有20%左右。這是過去的數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，我不說了。

　　那么對民眾而言，房價是什么？是貨幣現(xiàn)象。鈔票印多了，沒有辦法保存財富，你就必須去買，所以今年或者明年也讓我最看好的可能是股票市場，買房不如炒股，炒股不如買基金，當(dāng)然買房遜色于股票市場，并不意味著所有的房子都不好，也就是誰的價為比較低的三四線非限購城市房價還是有上漲空間的。資本市場我們之所以看好，原因是因為2007年以來，包括2009年以來，到現(xiàn)在中國資本市場的估值修復(fù)進行非常充分，沒有理由對資本市場有進一步成立的因素，總體上我們認為中國資本市場今年的基本運行期間2800到3000左右，250人交易當(dāng)中大概有80%90%交易人處于這樣振蕩的區(qū)間，關(guān)于基金我的建議是買保守型的不如買激進型的。那么中期呢，對政府而言，房地產(chǎn)就是一個稅收，1994年分稅制對地方政府不利，所以導(dǎo)致搞出了這么一個名堂，如果我們看一下前調(diào)控后調(diào)控有這樣詞匯成立，在截止到今年2、3月份，真正新的政策有什么變化，梳理一下新老國八條內(nèi)容是相似的，不一樣的，第一條是保障房建設(shè)，今年1千萬套，明年1千套，五年3千6百萬套，新的變化因素，第二個是房貸政策全面收緊。第三個在全國大中城市推開試行的限購政策。第四個對二手房交易的一個稅費的變化以及在重慶和上海兩地的房地產(chǎn)稅的試行，去年以來現(xiàn)在這些思想主要的變化在中期“十二五”期間，他的可能趨勢是什么，房產(chǎn)稅，重慶和上海試行的，當(dāng)然很重要，可是我一向不喜歡一個涉及國際民生的，涉及中國千家萬戶民眾利益的事情，偷偷摸摸地悄悄地不經(jīng)過討論地來決策，五年計劃包括個人所得稅的調(diào)整，都是在往上，都是在媒體上廣泛征求民眾意見的，如果房地產(chǎn)稅或者房產(chǎn)稅缺掉了穩(wěn)妥的實施，那么為什么在制訂環(huán)節(jié)沒有廣泛民眾參與和討論，無論支持和反對，都應(yīng)該表達，可是目前重慶跟上海推出這項政策，沒有這樣的情況，這也是30年發(fā)展罕見的事情，我堅決反對這種秘密決策狀態(tài)。

　　下面一個是限購，限購的政策目前是局部的，短期的，不規(guī)范的，限購令極有可能被規(guī)范內(nèi)，被長期化，被占全國普遍事實，如果這樣子多套住宅購置稅可能會受到非常的抑制，所以限購令在今年年底之后是有可能在全國范圍之內(nèi)推廣，保障房政策，保障房政策將是一場轟轟烈烈了不起的事情，因為我們不清楚地產(chǎn)商在哪里，不清楚這些錢分給誰，這意味著什么？意味著如果保障房政策在未來5年來實施我們想在整個“十二五”期間，地方政府的新增可用財力全部用于保障房建設(shè)。所以這個政策實施完成的難度遠遠大于他不完成的難度。所以總體上來說我們認為初期目前的調(diào)整，中期要看政治周期，從長期來看我們目前處于中度泡沫，可是我們得適應(yīng)我們在房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化生存，我們必須跟泡沫共舞，我們只能接受他，沒有能力改變他。

　　總結(jié)一下，短期美國經(jīng)濟不錯，但是長期來講，人口債務(wù)是問題。第二個中國五年之內(nèi)出大事很難，十年之內(nèi)不出事更難。房地產(chǎn)長期我們將進一步泡沫化，謝謝大家。

　　主持人：謝謝，謝謝鐘教授精彩的解析，我想我們鐘教授還沒有講過癮，我們聽的也是意猶未盡，我們下一次論壇聚會的時候可以聽到鐘教授更加精彩講解，我們接下來請出的是第5位演講嘉賓，金科集團副總裁李戰(zhàn)洪先生，掌聲有請。李總為我們帶來市場與產(chǎn)品篇之吳與魏，金科在無錫。

　　李戰(zhàn)洪：本來命題作文是吳為魏，我當(dāng)時對他不是很了解，后來我昨天晚上想了一下，用同音字來理解，一個是無所謂，一個是無畏，所以后調(diào)控時代與無所謂可能相適應(yīng)未來的發(fā)展。如果你能夠讀懂政策的話，你可能就無畏，后來我自己改了一下。本來借這個想到我們無錫地區(qū)的產(chǎn)品建設(shè)下，但是我覺得這樣不妥，也不是我的習(xí)慣，因為每一次發(fā)言演講，大家都聽我說那個，從開發(fā)商的角度來說市場情況，從我們的角度說市場。

　　第一個我們什么是房子？有人說是公寓，是高層，是洋房，還是別墅？這一次在住建部開會的時候，有一個市長提出來說是居所，是資產(chǎn)，是投資品，后來在20號住建部開了一個會議，我就圍繞這三個方面查了很多資料，進行一些分析得出一個判斷，判斷之后就認為房市是有規(guī)律的，你要找出規(guī)律出來，長期看是居所，中期看是資產(chǎn)，短期看是投資品，國八條里面有一個重要的遏制投資需求，但是這個規(guī)律就是規(guī)律能不能遏制，我們要深思的。我們看看城市化占35%以上的時候就是投資品，城市化65%以上是資產(chǎn)地這個時候就是老百姓，房價的下降，老百姓究竟愿意還是不愿意。城市化率75%以上的時候就是居所，我喜歡去美國考察，美國的城市化率到2009年是83.4%，83%出現(xiàn)什么情況？每成交一套新的房子，將帶動二手房的成交，這個時候房子就是居所了，就不是投資品，資產(chǎn)，你成交一套把房子騰出來，新的房子，大家都是改善型需求，一個個往上面進行交易，在我們現(xiàn)在中國的市場上，一手房的成交和二手房成交沒有達到一比一就是投資品，我們出臺政策的是規(guī)律，像我們教授說的，完成政策的難度可能遠遠大于制訂政策的難度。55%以下的城市化的時候，剛性需求是為主導(dǎo)，55到75%的時候是剛性需求和改善型需求為主導(dǎo)，75%以上的時候是改善性需求為主。日本在1985年的時候城市化率已經(jīng)達到了76%，我們在當(dāng)時的，1985年，2005年時間表的時候是46%，所以30%的城市化的中間是被大家忽略的，從我們來看就是說中國的房地產(chǎn)市場，包括政策的制訂是不能忽略城市化大背景的，我們的市場和產(chǎn)品不要誤判大勢，城市化率一旦達到35%和70%的時候一般100年就完成了，70%以上開始緩慢，所以城市化在35%到70%之間是房地產(chǎn)最好的發(fā)達時間。

　　第二個要把握態(tài)勢，現(xiàn)在政策里面出臺也說了在2030年的時候，中國城市化率達到70%，按照我們城市發(fā)展按照我現(xiàn)在這種說法有16年的好時光，如果按照未來20年達到70%，應(yīng)該還有20年的好時光，不管政策怎么制訂，就是說房地產(chǎn)的大趨勢難以改變，未來兩年，今明兩年將是最難的時間，我用我最通俗的說法來說，就是說房地產(chǎn)由于政策的原因，他往往是大年之后是小年，小年以后是大年，但是我們在2009年，2010年連續(xù)兩個大年之后，我認為必出現(xiàn)兩個小年，這種態(tài)勢來說，我們要做最壞的準(zhǔn)備，收獲最好的結(jié)果。房地產(chǎn)調(diào)控的特點，就是城市化率越高的城市，他調(diào)整的深度時間就越城，城市化率越低的城市，調(diào)整深度周期是最短的，受到影響最短的。

　　第三個我們注意我們的注意經(jīng)濟發(fā)展觀點，這里面他有一個75，75個國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)，當(dāng)人均GDP800到1300美金是起步階段，1300到800美金住房發(fā)展是快速上升階段，接近8000到13000的時候是平穩(wěn)上升階段，13000以上的時候是下降階段，我們看到有些發(fā)達國家他房地產(chǎn)國家是處在經(jīng)濟下端，所以國外人均GDP來看中國是不合適的，所以中國的特色一定要注意，這個是個布局，布局我不說了，一二三四線城市先發(fā)展，所以說到一二三線城市的時候，早幾天月初的時候在長沙，有一個論壇我就說了，廣東上海，天津和西南地區(qū)都有的，我當(dāng)時說了一線城市做品牌，二線城市做利潤，三線城市做規(guī)模，當(dāng)時上海一家地產(chǎn)董事長站起來反對，他說一線城市做利潤，你開發(fā)商你總部在哪里起家，如果在一線城市起家，他說我們存在是80%，土地成本，80%，加上10%左右的團體費用，推廣費用，他說不對，他們沒有50%不做，另外第二選擇就是一線城市做利潤，這個對總部在一線城市來說是對的。再就是我們要定態(tài)勢要踩準(zhǔn)節(jié)奏，我們首先看看這個表，我們現(xiàn)在考慮這個價格，價格上升的這種情況，一種情況是價平量縮，還有價平量增，價降量降，價降量增，我們要快速增量，這個時候一定要，就是來實現(xiàn)利潤率，降到最小，如果家庭在很長的時間里面，量縮的話這個時候我們一定要密切關(guān)系，所以這個有限定的預(yù)案，包括產(chǎn)品進行調(diào)整，在價降量增的時候，一降價就實現(xiàn)增量，這個時候要淡化利潤率，以現(xiàn)金流為導(dǎo)向搶占市場先機。如果第四個價降量也降，這個時候我們要控制開發(fā)節(jié)奏和規(guī)模，為下一個周期做準(zhǔn)備，因為這個時候就是你2008年初，2008年中的時候有一個階段，降價市場都不響應(yīng)，這個階段作為開發(fā)商來說一定要盡量避免。

　　下面一個方面我們要用發(fā)展的階段論去生產(chǎn)產(chǎn)品，就是GDP1000美金的時候我們提出什么產(chǎn)品，2000到3000我們提出什么產(chǎn)品，經(jīng)濟不一樣，我們產(chǎn)品不一樣。也開發(fā)商要關(guān)注的，房價究竟會不會降，會降多少？第一個我們先看看確定房價的五大因素，是哪五個方面？第一個是特地，第二個稅費，第三個是成本，第三個管理費用與營銷費用，第五個是房子的品質(zhì)和房子的技術(shù)含量。哪一個方面會降，哪一個方面是政府和開發(fā)商，包括銀行各個方面要降，誰想降，土地是想降的，這是第一個。稅費不是，降的可能一點都沒有，還不停地在增加稅費，第三個降的成本，既然成本也是不可再生的資源，也是不可能降的，管理費用，包括管理費用營銷費用這一塊，按照上級的要求，政府的要求5年之內(nèi)，收入要翻番，如果政府不要，我們不敢降。第五個方面房子的品質(zhì)是不可能降的，還有房子的技術(shù)含量，他要求越來越高，很多文件一個一個下來，你的技術(shù)含量要高，技術(shù)含量高注定成本要增加，這五大要素沒有一個要降，房價降的空間在哪里，第二個方面現(xiàn)代開發(fā)商除了一線城市的暴利企業(yè)之外，一般的現(xiàn)在拿的地就是我們估算了一下，基本上811開發(fā)模式，土地的成本，稅費，包括資金成本降到80%，在剩下來的10%就是我們環(huán)境營銷，那么前面5個要素沒有一個可降，那開發(fā)商唯一要降，單方面要降，這是之前的開發(fā)商要降，我們只能流出10%的血出來，要流20%血的時候我們就不要福利，有可能會帶來社會不穩(wěn)定。

　　我推薦一下我們，就是金科在江南市場就是在整個的江蘇地區(qū)，有兩個方式來一手做產(chǎn)品，一手做文化。這個我不展開，我們一直是4R的戰(zhàn)略，一手做產(chǎn)品一手做文化，產(chǎn)品上面以市場競爭為導(dǎo)向，在做文化上面我們以建立客戶忠誠度為目標(biāo)。所以金科產(chǎn)品系列有四個，一個是東方系列，第二個是天湖系列，第三個是廊橋系列，第四個王府系列等等。另外我們一手做產(chǎn)品，一手做文化，我們是找到差異化的文化。因為就是說我們賣房子開發(fā)商五個層面，其實我們做產(chǎn)品，最低一個層面做產(chǎn)品，開發(fā)商要以產(chǎn)品來訴求。然后鄰居組成社區(qū)，社區(qū)組成訴求，還有社區(qū)組成我們城市，乃至社會，這個訴求也很多，所以在這種情況之下，我們金科就喚醒得到對過去美好記憶的關(guān)系，他能夠承上啟下，我們就提出隔壁鄰里文化，都打造鄰里文化。每年有六大萬人活動，萬家宴等等。而且我們堅持了三年以上，堅持了4個年頭做鄰里文化，四年，就是三年過去我們回過頭來看，住在金科的，成為金科的業(yè)主，屬于在金科小區(qū)，那個精神面貌明顯一年不同于一年。這是我們金科在做文化的時候一些照片，這是剛剛組織了，每年都有一個金科鄰里的萬人踏青。所以金科來到無錫地區(qū)三年，就在這里，無錫地區(qū)有8個項目了。我們在無錫有世界城，他主要營造了街區(qū)城市，國際街區(qū)生活，這是世界城的照片。金科有300個億，員工5000人，在全國12個城市開發(fā)，我們今年銷售目標(biāo)200個億，在全國在售的項目有32個，謝謝大家。

　　主持人：謝謝，非常感謝李先生精彩講解，可能由于時間的關(guān)系，我們演講嘉賓準(zhǔn)備都非常充分，但是可能意猶未盡沒有進行演講，希望我們下一次再相聚可以聽到你們的講演?，F(xiàn)在已經(jīng)中午了，但是大家都非常期盼我們圓桌論壇，但是在開始那個環(huán)節(jié)之前，我們請出最后一位演講嘉賓，世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生先生。

　　黎振偉：好，我的演講題目是房地產(chǎn)調(diào)控下的創(chuàng)新發(fā)展之路，很榮幸來到無錫2011城市觀點論壇無錫行，這是個美麗的城市，那么我們今天看房地產(chǎn)已經(jīng)不是簡單看產(chǎn)品，也不是簡單看價格，我們希望在關(guān)注市場，客戶產(chǎn)品的同時，還關(guān)注經(jīng)濟政策與城市的發(fā)展，關(guān)注行業(yè)企業(yè)發(fā)展模式怎么樣從更高層面把握營銷，形勢是很重要的。那么今年的政策我們看看清楚，前面專家講過了，我們今天面對的不僅僅是經(jīng)濟問題，還有民生問題，十八大將產(chǎn)生新的領(lǐng)導(dǎo)人，同時我們也看到經(jīng)濟的主題從保增長向調(diào)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，也決定了房地產(chǎn)簡單的量增長回到質(zhì)，我們國家領(lǐng)導(dǎo)人都在對房地產(chǎn)提出更加嚴(yán)厲的聲音和看法，我們看到2011年房地產(chǎn)政策將會從嚴(yán)這是毋庸置疑。從問責(zé)，從限購，從監(jiān)管，從稅收。

　　我們看2011年調(diào)控的主旋律，我們認為2011市場走勢是不容樂觀的，2011年下半年市場存在機會，但是全年房價的走勢仍然存在下行的壓力。中國房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢與未來什么地方呢？“十二五”規(guī)劃建議中，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)已經(jīng)凸現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)性，從保障房建設(shè)，引導(dǎo)住房需求，還有促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，這是大家今后幫助的，所以簡單投資炒樓這種現(xiàn)象將會被遏制，所以大家入房入市，如果想炒樓估計難了，我們也看到“十二五”規(guī)劃的影響仍是利多偏好的，因為城市化，城鎮(zhèn)化，居民收入增加，當(dāng)然保障房對我們有威脅，但是還是大的利好，那么我們認為“十二五”規(guī)劃的樓市的影響，一方面是促使行業(yè)房地產(chǎn)更加理性，行業(yè)利潤逐漸向社會平均利潤，同時促進行業(yè)新的洗牌，2011年是樓市的調(diào)控年，他將讓開發(fā)商迎來第一道檻，不同的城市，不同的客戶都需要不同的策略區(qū)別對待，問題是我們認為，2011到2015年對中國來說，是一個時代的結(jié)束，也是一個時代的發(fā)展，我們中國房地產(chǎn)業(yè)將面臨一個新的發(fā)展，我們社會的特征，我們重點發(fā)展區(qū)域，及財富分配的規(guī)律都在改變，我們看到我們中國的趨勢，中國城市人口將迎來經(jīng)濟跟人口的升級，我們看到人口將產(chǎn)生不同消費需求，我們開發(fā)商也在研究消費瞿秋還有我們提前消費的需求，同樣我們看到城鎮(zhèn)化，我們中小城市也必須向中央發(fā)展，所以我們看到的中國房地產(chǎn)的未來，是得三四線城市得天下，城市的背景跟經(jīng)濟發(fā)展是決定房價發(fā)展特征及前景的個性，所以我們可以看到無錫這個城市有很多的機會，無錫是經(jīng)濟，科技，文化，美麗，富裕的無錫，無錫作為二三線城市他在新的發(fā)展中會迎來新的機會。新的機會還帶來以下幾個方面，就是同城效應(yīng)，3G時代，軌道交通等等等等，這些都跟我們原來單一的開發(fā)產(chǎn)生不同，第二也看到土地供應(yīng)將由緊到收，發(fā)展綜合體項目將是必然，我們中國房地產(chǎn)面臨著相比東京香港我們?nèi)莘e率真的很低，廣州在過去10年，廣東東莞同樣，在經(jīng)濟高速發(fā)展的城市中他們過去是靠大量套用土地來發(fā)展，今后這些城市必然要走節(jié)約化的發(fā)展，那么這樣我們開發(fā)商要懂得如何珍惜土地，還有我們過去的發(fā)展是傳統(tǒng)的，是資源掠奪型的，人口密集型的，這些都是廣州的，深圳的城中村，希望無錫避免這種發(fā)展方式，不要十年又來舊城改造，這種改造資源浪費非常多。

　　高速鐵路系統(tǒng)將徹底突破行政區(qū)域劃分的工作和形勢，那么很多高速公路，鐵路帶來城鎮(zhèn)發(fā)展是巨大的，佛山在建設(shè)，這個CBD是城際鐵路帶動起來，我們看到這個鐵路還沒有起來，但是旁邊的保利已經(jīng)迫不及待了，我們看到未來城市更注重環(huán)境，環(huán)境變化將會創(chuàng)造更大的空間和價值，無論我們看到北京奧運會，上海世博，跟廣州亞運會都讓人看到中國房地產(chǎn)重要的趨勢環(huán)境，這是我們跟中信地產(chǎn)山語湖，這個項目是去年我們賣的最多的最好的，不被人看好的地區(qū)，通過配套設(shè)施的改造煥然一新，城市的房地產(chǎn)應(yīng)該回歸自然，跟自然充分融合跟尊重。

　　下面一個隨著人民物質(zhì)與素質(zhì)的提高，房地產(chǎn)發(fā)展將更加注重傳統(tǒng)與文化，這是佛山的嶺南天地，瑞安地產(chǎn)（音）做的確實很好，他們在每一個城市基本上都在城市中心通過對文化歷史建筑的保護，獲得很高發(fā)展的支持，這些我覺得無錫同樣作為，有3000年的城市，無錫在這一輪的發(fā)展中，我們看到如何保護，發(fā)揮我們城市文化，這將是很重要的課題。品質(zhì)的提升，令專業(yè)化分工進一步細化，房地產(chǎn)專業(yè)人才需求更迫切，房地產(chǎn)涉及到方方面面，這是廣州現(xiàn)在做的豪宅，他們采用的設(shè)計公司非常多，這些公司有十幾家，包括各種專業(yè)，這些都是我們?yōu)榱颂嵘|(zhì)量很重要的前提，專業(yè)化分工。

　　我們企業(yè)開發(fā)與營銷策略的選擇，今后房地產(chǎn)商應(yīng)該在各方面調(diào)整方式，第一個就是我們的這種品牌與資金的結(jié)合，綠城跟海爾的結(jié)合在濟南做了非常好的全運村，這個項目一下子提高了整個濟南的房地產(chǎn)水平，回過頭看我們無錫本地開發(fā)商，能不能也做一個跟品牌開發(fā)商合作的路呢，提升自己。這個項目真的是很難得，我們看到商業(yè)地產(chǎn)將成為很大的發(fā)展前景。我們所在的萬達工廠也就是城市發(fā)展的廣泛，萬達和住宅地產(chǎn)成功的典范，我們看到另外一個趨勢，我們經(jīng)過的開發(fā)商已經(jīng)不僅僅是傳統(tǒng)開發(fā)商，很多傳統(tǒng)導(dǎo)向的開發(fā)商將進入這個行業(yè)，我們紅星美凱龍就是這個產(chǎn)業(yè)，他通過家具MALL獲得產(chǎn)業(yè)，然后進一步發(fā)布，我們在昆明100畝銷售量達到10幾個億，那么同時政府做購物MALL，這些發(fā)展方式都是在城市有限土地里面提升環(huán)境和土地價值，我們將打造新的模式。還有旅游地產(chǎn)，也是今后房地產(chǎn)發(fā)展很重要的，那么華僑城有很多成功的案例，他們在泰州做了很多成功的例子，項目投資等方面都獲得了很高的效率，這些可以在不多的土地上，產(chǎn)生很多持續(xù)的收益，還有一個就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，那么產(chǎn)業(yè)高科技，我覺得在無錫應(yīng)該是更多的空間，這是我們在海南為惠普產(chǎn)業(yè)園做的項目，在未來五年可以帶來500個億的收入，5年的產(chǎn)值，這種地產(chǎn)項目無錫也應(yīng)該研究而且去大力發(fā)展，因為有很好信息產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。

　　世聯(lián)地產(chǎn)在調(diào)控中，我們有六個電池，堅定不移投資人，堅定不移引進專才，第三堅定不移投資平臺，第四堅定不移加大對分公司投入，第五堅定不移吸收合并，第六堅定不移投資未來。我們?nèi)ツ暝谌珖臓I銷公司都是基本上大大超額完成，那么我們獲得的成效顯著，回顧一下我們世聯(lián)經(jīng)驗在哪里？第一客戶導(dǎo)向，密切關(guān)注客戶的需求。第二系統(tǒng)把握，策略之曾，第三精確制導(dǎo)，有序推導(dǎo)。我們在做項目公司，不斷尋找買家和項目價值結(jié)合點，我們?nèi)蝿?wù)項目成本是肯定的，我們認為價格有所提升，當(dāng)然首先是價值必須在成本，甚至有更大需求，是我們在無錫做的項目，愛家金河灣，獲得了很大的成功，當(dāng)然價格也提升了，也是必然的，是綜合的提升，這是我們在無錫的成功。這是我們在深圳工業(yè)廠房用地上，我們做了4萬每平方米的寫字樓，通過產(chǎn)品的創(chuàng)新，在一個工業(yè)廠房的寫字樓可以賣4萬塊錢，這是一個創(chuàng)新。還有通過專業(yè)系統(tǒng)的營銷，高效的執(zhí)行，精細化營銷，這是都是專業(yè)的。還有客戶維護和經(jīng)營，這是我們營銷很重要的，那么我們在無錫工作中和萬科合作很高，萬科對客戶的美譽度是很好的，產(chǎn)品價格還有待于我們客戶服務(wù)和品質(zhì)。第四全程把控，靈活應(yīng)對市場變化，我們需要大量研究，這是我們過去一年所做的對市場和經(jīng)濟的分析，通過這個分析給客戶和消費者帶來清晰的信息和目標(biāo)策略。

　　最后我們作為一個顧問公司怎么做，我們認為工作目標(biāo)就是縱深發(fā)展，深化全國布局，我們同樣扎根三四線城市，包括我們所有的資源向三線城市傾斜，最后我們新時期房地產(chǎn)服務(wù)發(fā)展的標(biāo)志，要更高更專更廣更強，同樣我們房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)應(yīng)該成為房地產(chǎn)業(yè)重要組成部分，謝謝。

　　主持人：好，非常感謝黎先生精彩的講解，我們上午的演講環(huán)節(jié)已經(jīng)全部結(jié)束了，我們再一次用掌聲感謝嘉賓和專家給我們帶來精彩的論點。