主持人(孟曉蘇)：今天我們?cè)谝粋€(gè)最不好講的時(shí)候講了一個(gè)不好講的題目。剛才我和幾位專(zhuān)家進(jìn)行了溝通，現(xiàn)在這么大的行政管控已經(jīng)使大家對(duì)今年的樓市預(yù)期產(chǎn)生了一些疑問(wèn)。我們先用15分鐘探討這么一個(gè)題目，如何看待今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，剩下的15分鐘回答在座各位的問(wèn)題。如何看待今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在座的又有學(xué)者，又有企業(yè)家，其中又有開(kāi)發(fā)企業(yè)家、又有房地產(chǎn)的咨詢(xún)企業(yè)家、又有金融企業(yè)家，今天是各路專(zhuān)家群英薈萃。

武漢行圓桌（左起：孟曉蘇、王玨林、蘇鑫、章華、莫嶸、劉文濤）

　　王玨林：從去年上半年的情況上來(lái)看不太好，從今年第一季度全國(guó)同比增長(zhǎng)情況來(lái)看，銷(xiāo)售量增長(zhǎng)14.9%，我分析今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要體現(xiàn)在銷(xiāo)售水平保持在前三年的平均銷(xiāo)售水平。謝謝！

王玨林

　　蘇鑫：需要看不同的城市和不同的業(yè)態(tài)，一線(xiàn)城市今年是非常悲觀的，尤其是在郊區(qū)，北京的郊區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。二線(xiàn)趁勢(shì)還要持續(xù)的觀望，看年初的時(shí)候貨幣政策有沒(méi)有適度的放松，如果有所放松了，到四季度就會(huì)穩(wěn)定一些。三線(xiàn)城市從商業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)看主要是住宅和商業(yè)。這次調(diào)控把投資管控了，大量的錢(qián)涌到了商業(yè)地產(chǎn)、大量的錢(qián)涌到了商業(yè)城市，如果這兩個(gè)城市要產(chǎn)生泡沫比一線(xiàn)城市的泡沫大得多。

蘇鑫

　　章華：現(xiàn)實(shí)很殘酷，大家一定要有非常充分的準(zhǔn)備，從中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，一年的時(shí)間是看不懂的，兩年的時(shí)間也很難說(shuō)，三年是可以的，大家要做好過(guò)冬的準(zhǔn)備，做好最充分的風(fēng)險(xiǎn)防控方面的準(zhǔn)備。

章華

　　莫嶸：我用五個(gè)詞來(lái)描述今年的市場(chǎng)，這五個(gè)詞代表著今年的市場(chǎng)是一種交織的狀況。第一個(gè)詞是“轉(zhuǎn)型”，很多地產(chǎn)商進(jìn)行了轉(zhuǎn)型，包括“十二五”規(guī)劃中高科技地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。第二個(gè)詞是“求援”，主要是新入行地產(chǎn)商目前的狀況。第三個(gè)詞是“掙扎”，有一些區(qū)域已經(jīng)做的開(kāi)發(fā)商遇到了一些困境，銷(xiāo)售集聚下降，他們?cè)诏偪竦膾暝?。第四個(gè)詞是“淡定”，很多大城市開(kāi)發(fā)商的心態(tài)。第五個(gè)詞是“火爆”，火爆的地方首選長(zhǎng)沙，長(zhǎng)沙的政策是90平方米以上不限購(gòu)，因此長(zhǎng)沙市場(chǎng)是目前中國(guó)最火爆的市場(chǎng)之一。這五種現(xiàn)象都將交織著今年的市場(chǎng)形象。

莫嶸

　　劉文濤：武漢正在度過(guò)政策的影響期，每周的政策是逐周的遞增。我們現(xiàn)在也在關(guān)注四月份的最后一周以及五月份第一周成交量的回復(fù)，如果在2500—3000套之間，我們認(rèn)為市場(chǎng)初步渡過(guò)了政策的影響期，因?yàn)槲錆h整體房地產(chǎn)的狀況是比較健康的，哪怕是2010年以投資置業(yè)為目的的比例還是比較低的，所以城市還是以剛性需求為代表。武漢的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是很快的，消費(fèi)者人均消費(fèi)水平提升得比較快，這是武漢房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。在這個(gè)過(guò)程中比較考驗(yàn)的是開(kāi)發(fā)商在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中資金鏈的問(wèn)題，去年三四季度的銀根收得比較緊，今年一二月份仍然很緊，在長(zhǎng)達(dá)一年的時(shí)間里非常考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商整體的運(yùn)營(yíng)能力。我相信渡過(guò)了這一關(guān)會(huì)好一點(diǎn)，比較影響的是武漢房地產(chǎn)的第三季度如何走，這一點(diǎn)是非常關(guān)鍵的，謝謝！

劉文濤

　　主持人(孟曉蘇)：有的人說(shuō)下半年會(huì)往上走，有的人說(shuō)下半年會(huì)往下走，莫衷一是，到底怎么樣我也說(shuō)不清楚?，F(xiàn)在臺(tái)下的觀眾可以踴躍的提問(wèn)。

孟曉蘇

　　提問(wèn)：我是億房網(wǎng)絡(luò)的記者，我想代表網(wǎng)友向王主任提一個(gè)問(wèn)題，國(guó)務(wù)院是如何確定每一個(gè)城市的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是否合理？又或者說(shuō)武漢市在公布的2011年漲幅不超過(guò)12%的，您認(rèn)為這個(gè)是否合理？

　　王玨林：房?jī)r(jià)是新國(guó)八條的第一條，要求各個(gè)城市在一季度前決定房?jī)r(jià)的漲幅指標(biāo)，根據(jù)三個(gè)因素，包括GDP、收入、消費(fèi)能力?，F(xiàn)在大多數(shù)的城市確定了基點(diǎn)，平均下來(lái)大概在10%以上，按照這個(gè)漲幅確實(shí)不低，因?yàn)槿ツ晔?.9%，國(guó)家也主要是想聽(tīng)取老百姓的意見(jiàn)，會(huì)做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。這次督查組到下面檢查包括多項(xiàng)工作，其中包括新國(guó)八條的措施要逐項(xiàng)的進(jìn)行檢查，甚至包括保障房的計(jì)劃、建設(shè)、施工、資金，并且要聽(tīng)取各方的意見(jiàn)。最后，還要上報(bào)國(guó)務(wù)院進(jìn)行研究，才能拿出下一步的措施。現(xiàn)在很多新聞單位問(wèn)我能拿出什么我也不清楚，因?yàn)槭袌?chǎng)還要根據(jù)調(diào)研的情況和落實(shí)的情況。從大部分調(diào)研的城市來(lái)看，落實(shí)得基本上是比較認(rèn)真的，但是確實(shí)也要出現(xiàn)一些問(wèn)題需要解決。

　　提問(wèn)：我是來(lái)自鄂商雜志社的記者，武漢市開(kāi)發(fā)了地下商業(yè)地產(chǎn)，這種模式在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域異軍突起，您如何評(píng)價(jià)這種模式？

　　蘇鑫：這種模式對(duì)我來(lái)說(shuō)是比較生疏的，和政府的關(guān)聯(lián)度比較大，他們的業(yè)績(jī)非常好，業(yè)績(jī)能說(shuō)明一切，看一家公司能否賺錢(qián)是最關(guān)鍵的。

　　提問(wèn)：我是武漢竹葉山集團(tuán)的，我們公司是做商業(yè)地產(chǎn)的，今天上午的演講我們感覺(jué)到臺(tái)上的專(zhuān)家對(duì)樓市的預(yù)期是非常樂(lè)觀的。謝國(guó)忠在股市六千點(diǎn)時(shí)預(yù)言，中國(guó)的股市就在2000—2500點(diǎn)，大家都罵他，結(jié)果真被他說(shuō)中了，這次他又預(yù)言，去年四月份他說(shuō)，中國(guó)的樓市泡沫即將破滅，破滅的時(shí)候我會(huì)通知你。去年年底他說(shuō)我正式通知大家，泡沫要破滅了，而且中國(guó)的房市已經(jīng)進(jìn)入了熊市，并且將持續(xù)五年的時(shí)間，平均的房?jī)r(jià)很可能會(huì)下降一半以上，而且浙江地區(qū)也許會(huì)跌到80%，我想請(qǐng)問(wèn)您對(duì)于謝國(guó)忠的語(yǔ)言怎么看？

　　王玨林：主要是他對(duì)中國(guó)國(guó)情不了解，如果要這樣不是房地產(chǎn)死掉了，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)就死掉了。只要中國(guó)的經(jīng)濟(jì)不出問(wèn)題，房地產(chǎn)就不會(huì)出現(xiàn)很大的問(wèn)題。如果房地產(chǎn)自身出現(xiàn)了問(wèn)題，國(guó)家有能力進(jìn)行調(diào)控，因?yàn)槭侄魏娃k法非常之多。謝謝！

　　主持人(孟曉蘇)：謝國(guó)忠是一個(gè)唱衰的專(zhuān)家，他從2000年開(kāi)始總是說(shuō)房?jī)r(jià)要跌，他在七年里只說(shuō)準(zhǔn)了一次，但是到09年還在說(shuō)跌就說(shuō)錯(cuò)了，一塊壞了的手表一天也有兩個(gè)時(shí)候是最準(zhǔn)的，這個(gè)人整天預(yù)言樓市要崩，他把自己的工作都丟了。但是這樣的專(zhuān)家我們還是要聽(tīng)聽(tīng)他的意見(jiàn)，總得有不同的聲音才好，但是千萬(wàn)別把外行人的說(shuō)法當(dāng)成真理，這樣您就被悟道了。

　　蘇鑫：我對(duì)謝博士是非常尊重的，和謝博士接觸了兩次，第一次是財(cái)經(jīng)年會(huì)，去年有幸我們參加一次會(huì)議在同一排，他的觀點(diǎn)和三年前是比較接近的，他舉了一個(gè)例子，他看到中國(guó)房地產(chǎn)有很大的風(fēng)險(xiǎn)，他的保姆請(qǐng)假回家炒房子，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，這個(gè)邏輯是對(duì)的。商業(yè)地產(chǎn)有風(fēng)險(xiǎn)，但是會(huì)不會(huì)硬著落，我們都不敢這樣說(shuō)。

　　主持人(孟曉蘇)：這些專(zhuān)家是別的行業(yè)專(zhuān)家，不是房地產(chǎn)行業(yè)的專(zhuān)家，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處在一個(gè)新的發(fā)展期。從09年開(kāi)始進(jìn)入了發(fā)展期，初期的表現(xiàn)就是明顯的供不應(yīng)求，供不應(yīng)求推動(dòng)了商品房?jī)r(jià)的上漲，結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題也造成了中低收入家庭對(duì)保障房沒(méi)有建有意見(jiàn)，這個(gè)時(shí)候我們需要加快生產(chǎn)，限購(gòu)、抑制是短期現(xiàn)象。上一個(gè)發(fā)展期我們發(fā)展了九年，從1998年房改一直發(fā)展到2007年，這個(gè)發(fā)展期也會(huì)發(fā)展相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，為什么說(shuō)發(fā)展過(guò)程中有這么多的調(diào)控呢？政府調(diào)控的行為就是反周期，當(dāng)然房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的時(shí)候，政府要能夠代表各方面人民的意見(jiàn)做一些調(diào)控，但是千萬(wàn)別把這種調(diào)控認(rèn)為就是要把房地產(chǎn)打死。目前政府加大保障房建設(shè)就是要把原來(lái)多年忘記了、忽略了的這部分房子建起來(lái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)調(diào)控一段時(shí)間，還是要加快發(fā)展。所以年初我就講了這么一個(gè)判斷，我認(rèn)為政策上半年迷霧，下半年清醒。

　　提問(wèn)：我是熱線(xiàn)房產(chǎn)網(wǎng)的編輯，目前有數(shù)據(jù)顯示一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了回調(diào)，何時(shí)是拐點(diǎn)、何時(shí)才是買(mǎi)房的時(shí)期？

　　王玨林：拐點(diǎn)是最起碼有大的波動(dòng)，拐點(diǎn)要出現(xiàn)了一段時(shí)間才叫拐點(diǎn)，現(xiàn)在說(shuō)拐點(diǎn)為時(shí)尚早。一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，我也在觀察，確實(shí)是像北京最近開(kāi)盤(pán)的，存在停滯和下降期間，但是你看到的大部分是五環(huán)以外的，城里的沒(méi)有降。不能看一個(gè)點(diǎn)就代表一個(gè)面、一個(gè)階段代表全部。什么時(shí)候買(mǎi)房得根據(jù)需求，現(xiàn)在主要是剛性需求和改善性需求，如果你不急就再看一看，著急的話(huà)下周也行，但是都不要后悔，房子沒(méi)有后悔的，沒(méi)有最低點(diǎn)，只有合適點(diǎn)。

　　主持人(孟曉蘇)：在全國(guó)各個(gè)城市上報(bào)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)時(shí)，只有一個(gè)城市，北京的膽子大，報(bào)了房?jī)r(jià)水平要穩(wěn)中有降，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)出來(lái)了以后，我們大家都覺(jué)得有點(diǎn)意思，用什么辦法做到呢？

　　第一、擴(kuò)大城區(qū)統(tǒng)計(jì)面積，把郊區(qū)算到里面。

　　第二、擴(kuò)大保障房。

　　第三、直接改數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)局干這個(gè)活也不是一回兩回了。

　　王玨林：北京的穩(wěn)中有降是指新建普通住房保持穩(wěn)中有降，這里面剔除了高價(jià)房，同時(shí)包含了保障房。

　　主持人(孟曉蘇)：要控制房?jī)r(jià)上漲就要充分發(fā)揮統(tǒng)計(jì)局的作用啊！

　　提問(wèn)：我是新浪樂(lè)居的記者，政府對(duì)這一次的房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)不會(huì)出臺(tái)新的？商業(yè)地產(chǎn)能否成為開(kāi)發(fā)商和老百姓投資的避風(fēng)港？

　　主持人(孟曉蘇)：我多年研究政策，曾經(jīng)參加農(nóng)村改革，后來(lái)參加房改，我們這些人都是房改的設(shè)計(jì)人。調(diào)控的時(shí)候我也講了不少觀點(diǎn)，但是講到現(xiàn)在我也迷惑了，為什么迷惑了呢？因?yàn)樽叩搅诵姓芸?，溫總理再三講，政府要管保障房的價(jià)格，對(duì)商品房要密切關(guān)注，通過(guò)經(jīng)濟(jì)因素的調(diào)節(jié)，但是真正做起來(lái)，行政管控就越來(lái)越厲害了，特別是限購(gòu)這樣一個(gè)短期行為被一些專(zhuān)家和媒體鼓吹要長(zhǎng)期化，中國(guó)今后要賣(mài)商品房問(wèn)題上都是要由政府管著、要限購(gòu)，今年政協(xié)有些糊涂專(zhuān)家提這樣的問(wèn)題，也有明白專(zhuān)家，像厲以寧教授提出來(lái)，不如把限購(gòu)轉(zhuǎn)成限售，你如果買(mǎi)了商品房一年兩年轉(zhuǎn)讓時(shí)要給你加稅。行政管控的手段對(duì)于有些國(guó)家機(jī)關(guān)來(lái)說(shuō)是比較容易做的，因?yàn)樗麄儦v史上就是干這個(gè)的，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代我們難道還沒(méi)有干過(guò)嗎，那個(gè)時(shí)候什么都是發(fā)票，現(xiàn)在是不是快發(fā)房票了，北京已經(jīng)開(kāi)始發(fā)車(chē)了，我們是不是為了抑制菜漲價(jià)給大家發(fā)菜本，為了糧食漲價(jià)我們是不是可以發(fā)糧票啊，這些對(duì)于某些機(jī)關(guān)干部來(lái)說(shuō)太容易了，他們過(guò)去當(dāng)科員的時(shí)候，他們的局長(zhǎng)就是這么做的。但是真讓他下力氣做保障房建設(shè)就太不容易了，到底這種行政管控會(huì)滑落到哪個(gè)地步，我作為多年在企業(yè)工作的人員，我已經(jīng)說(shuō)不清楚了，我們拭目以待吧！

　　蘇鑫：原來(lái)買(mǎi)住宅的，現(xiàn)在開(kāi)始買(mǎi)寫(xiě)字樓，這個(gè)量其實(shí)比較大，后來(lái)我們又觀察，不是小投資人可以買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樗囊蟊容^高，比如在北京需要兩千萬(wàn)左右才能買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)，而且他們的心態(tài)也不太一樣。從現(xiàn)狀來(lái)看，原來(lái)有錢(qián)人偏好做房地產(chǎn)，這是中國(guó)人的特點(diǎn)，說(shuō)現(xiàn)在政府是要限制，限制多長(zhǎng)時(shí)間不好說(shuō)。民間的錢(qián)又很多，要想投又不能投，能不能開(kāi)拓一些思路，比如說(shuō)推出信托、基金，這些證券化的產(chǎn)品讓老百姓慣性炒房子的錢(qián)通過(guò)專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行投資理財(cái)，大家還是享受中國(guó)城市化房地產(chǎn)升值增值的空間，這一點(diǎn)是政府要思考的，而不是簡(jiǎn)單的控制住，不給他出口，這些錢(qián)跑大哪里就會(huì)影響大哪里。

臺(tái)下提問(wèn)者

　　提問(wèn)：我來(lái)自深圳，我有二個(gè)問(wèn)題：

　　第一、提給蘇鑫先生，我們國(guó)家的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)到底有沒(méi)有泡沫？有多大的泡沫？會(huì)不會(huì)造成我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)崩潰？

　　第二、提給王玨林先生，我們國(guó)家的領(lǐng)導(dǎo)層面到底把房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是否作為支柱產(chǎn)業(yè)看待？目前采取的一系列調(diào)控措施是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為還是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)行為？到底要持續(xù)多久？

　　蘇鑫：我一直在說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有說(shuō)泡沫，尤其是現(xiàn)在是結(jié)構(gòu)性的風(fēng)險(xiǎn)比較大，就是調(diào)控造成的?，F(xiàn)在調(diào)控以后有的緊有的松一定會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，任何一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)都有機(jī)會(huì)，我們要看到機(jī)會(huì)在哪里。

　　主持人(孟曉蘇)：這么大的供不應(yīng)求造成房?jī)r(jià)上漲怎么會(huì)是泡沫呢？

　　王玨林：現(xiàn)在的調(diào)控政策肯定是屬于行政行為，我們的市場(chǎng)現(xiàn)在不是完全的市場(chǎng)，等我們的市場(chǎng)逐步完善、逐步發(fā)展、逐步建立以后，真正的市場(chǎng)行政是無(wú)法管了的。

　　提問(wèn)：設(shè)置房產(chǎn)稅和增加清算是增加了房?jī)r(jià)還是減少了房?jī)r(jià)？房產(chǎn)稅的設(shè)置究竟合理不合理？

　　主持人(孟曉蘇)：通過(guò)您的講話(huà)已經(jīng)表述了您的觀點(diǎn)。今天是一比較短的圓桌，各位專(zhuān)家闡述了精采的觀點(diǎn)，而我作為主持人，我的最大問(wèn)題是超時(shí)了7分鐘，謝謝！