在未來前景的情況下，趨勢緊的情況下對開發(fā)商還不是每一個人都去做基金公司，而是要有金融的思維。

　　黎振偉：好的，最后的環(huán)節(jié)最關(guān)注的資金，今天上午曹總給我說現(xiàn)在很多公司都在抓緊安排年底銷售，所以資金回籠很重要。最后一個環(huán)節(jié)艱難時刻、上市、信托、基金無余融資，這一輪的主持是平安物業(yè)投資管理有限公司董事長鄒益民先生，請上來主持。

　　第二位嘉賓是廣州政協(xié)委員新城市投資控股集團董事長曹志偉先生，他是論壇的活躍分子。第三位福晟集團常務(wù)副總裁何建華先生。第四為寧波白龍房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理謝耀生先生。還有高和投資董事主長蘇鑫先生以及莊凌顧問張映光

　　鄒益民：各位朋友，現(xiàn)在講到這個問題，講到了錢的問題，我想我們就干脆放開來大家各自第一大家認為是不是艱難時刻，第二認為未來的一年或者最起碼本年會不會是最艱難的時刻，你作為開發(fā)商你怎么去渡過這個艱難時刻，作為投資公司你有什么好的絕招告訴大家，應(yīng)該還有些什么方法可以做。

　　曹志偉：我們有太多的感受，說艱難時刻我做這一行因為分配到房管部門到國企、外企、民企每一年都是艱難的。只是說你自己怎么認清自己的定位，做企業(yè)還是做對能做的事情，至于說上市很有融資這些，也面臨很多的東西，比如說在企業(yè)角度講面臨生存和企業(yè)良性競爭，因為涉及到上市公司。大家看一下上市公司的分紅，根據(jù)上千家的公司給股東的分紅能不能拿到銀行的利息。也有過發(fā)展與誠信之爭，我們的照顧項目的內(nèi)容和資產(chǎn)評價，這些很難說。還有規(guī)模和責任爭這些掙扎的過程中我們還沒有選擇上市，只按照自己發(fā)展的速度自己能做的事情去經(jīng)營。你說艱難也艱難不艱難也挺輕松。按照今年國家政策，既然中央的會議已經(jīng)開了，一定不會超過10天之內(nèi)，一定會出另外的調(diào)控政策。所以會不會說像做股市一樣。

　　鄒益民：曹總用平常心對待，現(xiàn)在說的最嚴厲的調(diào)控可能跟以往的相對最多就是多了一個限購，其他一直都是一樣的。

　　曹志偉：限購我現(xiàn)在壓制你趕緊買，到我松手的時候你還能買。

　　鄒益民：用這個心態(tài)去對帶就行了。

　　何建華：剛才曹總說艱難不艱難年年都艱難，我贊成這個觀點，每年都說艱難但是到年底還是一樣，中國還沒有出現(xiàn)雷曼兄弟，我覺得困難肯定有。我個人觀點2011年比2010年艱難很多，這個應(yīng)該說從最近的一段時間跟一些溝通的時候大家都感覺到2011年相關(guān)的政策也會出來。但是也不要悲觀，我覺得還是有很多的渠道，有信托、基金、私募等等，隨著說2010年中央對融資信托開始把關(guān)了，我想銀行其實跟信托一樣也是企業(yè)也要賺錢，資金我可以把它比喻成很簡單的例子，就像水庫一樣，這個閘不防水，其他閘也要防水。很多渠道就是融資創(chuàng)新，今天談到上市，福晟集團上市，企業(yè)做大做強企業(yè)是一個重要的途徑。但是現(xiàn)在房地產(chǎn)上市太難了，我們有一個想法，我們在進入福建這個市場，我們收購了福建的一個一級建筑企業(yè)是國家一級建筑企業(yè)也是福建省唯一上過魯班獎的企業(yè)。最后我們還是剝離起來建筑做，我們想地產(chǎn)不行我們就借殼，要借助資本市場。所以我想上市這個也是企業(yè)做大做強的重要的途徑，所以其他細的方面就不重點講了。

　　鄒益民：何總講的是新年還會繼續(xù)艱難，盡量做上市是好的路子，寧波百隆房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理謝耀生。

　　謝耀生：房地產(chǎn)行業(yè)年年都不好過，我感覺有一年比較好過，就是2009年。大家銷售把忖量房子都賣完了，應(yīng)該說是比較好的。這個論壇的討論的題目是錢的問題，實際上對我們這個房地產(chǎn)行業(yè)來講，錢是最重要的。為什么論壇前面說是艱難時刻呢？實際上很敏感，從去年開始到現(xiàn)在實際上我們房地產(chǎn)行業(yè)要步入艱難時刻了。都是因為錢的問題在作怪，本來貨幣政策是寬松、放松的，從去年下半年開始幾次調(diào)高利息利率，這說明貨幣政策進入的觀點，像提息通道了。我們房地產(chǎn)行業(yè)來講，不管是開發(fā)商要錢，買房的人也要錢。沒有一個樓盤100%是全部自己付款的人，肯定要50、60%的人需要按揭。把我們的供應(yīng)的需求的這一量給壓縮了，所以我們明年的日子確實會慢慢開始不好過。但是在座的也不要太灰心，因為通過2009年大放松的環(huán)境下，現(xiàn)在逐步收起，到今天這個位置上我們還是在比較寬松的情況下生活的。還是在一個低利率的狀況下進行，如果說我預(yù)計一下，把貸款提高到8%左右，在座的人要緊張起來。不要說三千億，這個要跟政策配套。我想談這幾個點。

　　鄒益民：現(xiàn)在請高和的蘇總。

　　蘇鑫：我們在市場上怎么融資，無外乎是銀行、信托、基金。如果是銀行先要看你有沒有東西可以抵押。如果我們找信托，我前兩天跟一個比較大的訂購資產(chǎn)，我發(fā)現(xiàn)旁邊站一個男一個女的，我說你怎么兩個秘書。他說有一個是信托。我說你跟信托合作基本上沒有希望了。你需要什么樣的錢看你企業(yè)的狀態(tài)，后面發(fā)現(xiàn)很多的開發(fā)商做基金了，這時候跟基金合作是最好的、最被尊重的。但是我們要問一個問題，是不是我們開發(fā)商不缺錢，但是我不知道銀行是有資金來源，你會不會都去做銀行。其實沒有必要，我們最需要改變的是金融思維，關(guān)鍵只要市場還有錢有需要錢的地方就一定有機構(gòu)提供服務(wù)。但是作為開發(fā)商來說，在你不缺錢的時候你能不能一些安排，在資金不緊張的時候做一些貸款。在2009年的時候好的企業(yè)大量借款發(fā)展，包括外幣和人民幣。我們會不會讓出一些股權(quán)給一些有資金來源的機構(gòu)，這樣實際上你的滾動和發(fā)展會更快，可能也是一種思維的想法。我想在未來前景的情況下，趨勢緊的情況下對開發(fā)商還不是每一個人都去做基金公司，而是要有金融的思維。

　　鄒益民：信托現(xiàn)在也是比較難進入的門檻。下面請張映光發(fā)言。

　　張映光：這可以說是沙龍里面是有一些專家的經(jīng)常探討問題，說明我們在年初做這一年的預(yù)測的時候往往是失策的，所以覺得意義不大。第一個錢到底是松還是緊。第二政策到底怎么走。這是大家每個人思考的問題，對房地產(chǎn)行業(yè)也影響最大。我覺得談一談觀點不做預(yù)測-錢是松還是緊，可能大家都認為加息連加了兩次，錢可能是緊的。但是有沒有回到2008年的那個時候。我們今天看到去年的銀行貸款7.5萬億，但是沒有體現(xiàn)在7.5萬億。比如現(xiàn)在蘇總提到一個很有意思的事情，天津有一些公司用公司的名義買住宅、商業(yè)，買了之后用公司貸款的名義120%貸款出來。所以這些都說明什么情況，說明錢在往房地產(chǎn)行業(yè)涌。而且到今年2011年我們將探討的問題是假如錢還是這么多，有什么概念呢？第一蓄水池里面是水往下抽在降低還是添水的速度在降低呢？我覺得是添水的速度在降低。我們貸出去的錢能不能停下來，不能。這些工程也是不能停下來的，在這個問題是兩害相全取其輕，在這個問題上政府不敢實現(xiàn)收貨幣。所以我覺得2011年錢還是很多，但是錢并不是均勻地放在每一個人那里，有的人很多錢，有的人沒有錢，所以在2011年有可能有很多的并購出現(xiàn)。

　　第二是政策。政策誰不敢臆段，但是最近溫家寶總理在采訪的時候兩段話，我們可以思考一下是什么意思。第一個問題是問溫家寶總理對房地產(chǎn)調(diào)控滿意嗎？他說不滿意，過去的兩次調(diào)控都沒有達到效果，所以還會加深。一下做房地產(chǎn)的人都寒了。第二個問題總理說不如總經(jīng)理。他說不同意，總理管得是保障房，商品市場只是市場管，我只能管保障房。這兩個問題第一個是讓我寒第二讓我暖。政策不會把房地產(chǎn)打死，所以房地產(chǎn)對國民經(jīng)過沒有影響，所以誰都不敢舍房地產(chǎn)。這兩個觀點供大家參考，是什么走勢不干判斷，可以思考錢是多還是少，政策是緊還是松。

　　鄒益民：政府的調(diào)控會繼續(xù)做下去，但是房地產(chǎn)的生存空間還是在的。我回過頭請較一下蘇總，房地產(chǎn)商開發(fā)商對對象字樣的資金的安排，除了何總談到通過上市來募集資金是很重要的渠道，其他關(guān)于基金信托都談的比較少，你是做基金的你怎么樣看現(xiàn)在的開發(fā)商以開發(fā)商的名義在募集一些基金。

　　蘇鑫：當時很多開發(fā)商在做基金的時候社會上有兩個觀點，一種覺得是到了困境很難解決。另外對我來說很容易理解，這都是中國特色。因為基金需要，開發(fā)商他也有他的好處和優(yōu)勢，但是我相信他可是一個過程，或者慢慢也些開發(fā)商有些機構(gòu)壯大了，這是中國特色很正常。還有從基金因為畢竟是給自己壯大，通過基金房地產(chǎn)融資，基金大家可以算一下。中國對房地產(chǎn)融資的主要模式不可能短期改變，銀行還是大方向，預(yù)售也還是大方向。這個跟金融環(huán)境有關(guān)系，金融環(huán)境沒有放開，談基金也不是大方向。我們應(yīng)該關(guān)注作為開發(fā)商金融的思維來判斷房地產(chǎn)，這個可能啟發(fā)更大一些。

　　鄒益民：總得來講，大家都看到去年的房產(chǎn)調(diào)控，今年還會繼續(xù)存在，只要我們開發(fā)商把這種平淡的心態(tài)去看問題，然后你自己有一個自己控制自己的能力，不要一下子太急的特別是做商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的公司，因為商業(yè)房地產(chǎn)是沉淀資金很厲害的行業(yè)，如果能夠把握好自己的節(jié)奏，多有金融的思維除了傳統(tǒng)的銀行之外，通過其他的模式包括信托、基金，基金今后會是更大的更主要的瑞子的手段。通過各種各樣的想法發(fā)現(xiàn)你自己要把握住自己的節(jié)奏，自己的金融的想法。我想我們都是可以渡過這個時期，然后讓房地產(chǎn)走得更好。謝謝各位。