面對大家對綠城追趕萬科的疑問，宋衛(wèi)平給出的解釋是：“我從小學(xué)開始，就沒考過第二！”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 12月10日下午，綠城中國召開2010年投資者懇談會(huì)，久未露面的宋衛(wèi)平再次出現(xiàn)在公眾面前。

　　在長達(dá)一個(gè)小時(shí)的懇談會(huì)里，以往常常語出驚人的宋衛(wèi)平也并沒有過多的保留，面對眾多的媒體，一樣地“掏心掏肺”、直率敢言，并多次獲得與會(huì)者的掌聲。

　　不考第二

　　670億，這是綠城今年的全年銷售目標(biāo)。然而截止11月30日，綠城僅僅實(shí)現(xiàn)銷售468億，要在一個(gè)月內(nèi)完成200億元的銷售，對綠城而言，已是不可能的任務(wù)。

　　在這背后，不愿降價(jià)或許是綠城銷售額無法實(shí)現(xiàn)突破的原因。綠城中國常務(wù)副董事長壽柏年會(huì)后透露，如果綠城愿意降價(jià)促銷，完成670億元的銷售額沒有問題。

　　甚至在11月中旬，綠城更是一度逆市上調(diào)綠城·北京誠園項(xiàng)目售價(jià)。

　　“我不滿意。”曾放話要追趕萬科的宋衛(wèi)平，面對這樣的銷售業(yè)績，坦率地表達(dá)了自己的不滿。

　　面對大家對綠城追趕萬科的疑問，宋衛(wèi)平給出的解釋是：“我從小學(xué)開始，就沒考過第二！”

　　但綠城的現(xiàn)狀多少讓宋衛(wèi)平有點(diǎn)無奈，宋衛(wèi)平給2011年綠城的銷售目標(biāo)是500億以上。至于趕超萬科一事，“暫時(shí)放一放吧。”

　　宋衛(wèi)平坦承，與目前銷售金額排前列的房企相比，綠城確實(shí)在投入運(yùn)營的資金上不是同一個(gè)數(shù)量級，“差得太遠(yuǎn)了”。

　　“只有我們一家是社會(huì)投資者，其他全是有較好的國資背景，或者像萬科這樣從資本市場里面圈了很多億，比我們多做80倍?？糠慨a(chǎn)公司的積累是無法發(fā)展的。”

　　但宋衛(wèi)平還是希望明年的銷售水平能達(dá)到今年銷售目標(biāo)的規(guī)模。據(jù)了解，綠城明年全國的上市房源可銷售額就達(dá)1000多億。宋衛(wèi)平表示，希望去化率可以達(dá)到60~70%。

　　不過直率的宋衛(wèi)平還是對自己的產(chǎn)品頗具信心，“全國比我們房子做得好的最多有一家半家。”半家，指的是星河灣；一家，指的是龍湖。

　　一文錢難倒綠城

　　高負(fù)債率一直是綠城的代名詞。但宋衛(wèi)平對此并不茍同，“我現(xiàn)在手上有100個(gè)億，我買了100個(gè)地，放了五年，這個(gè)地已經(jīng)值300個(gè)億了，那資產(chǎn)表表示我負(fù)債100億，這合理嗎？傻瓜才覺得合理。”

　　盡管如此，缺錢，一直是綠城的致命傷。“一文錢也難倒英雄漢”，在短缺的資金面前，宋衛(wèi)平也只能搖頭，“沒辦法，真的沒辦法。”

　　長期以來，綠城一直企圖用極少的資金撬動(dòng)更多的項(xiàng)目。但綠城最大的困惑，就是永遠(yuǎn)不夠錢拿地。

　　按宋衛(wèi)平的說法，現(xiàn)在的綠城就是靠100億元的自有資金加上合作方的100億，去支撐500億的銷售收入，維系近3800萬平方米的土地儲(chǔ)備。

　　雖然一直在公司自詡是“最保守的人”，但在老部屬的眼中，宋衛(wèi)平在拿地方面還是較為激進(jìn)，“有時(shí)候就是控制不了。”

　　“真的會(huì)做得比較辛苦。”宋衛(wèi)平表示：“有時(shí)候回頭看，我們就靠那么一點(diǎn)錢把這個(gè)企業(yè)做到這樣一個(gè)規(guī)模，也不知道怎么做起來的。無意中看到好地就千方百計(jì)去買，我當(dāng)時(shí)做得非常辛苦，后來要更辛苦。”

　　與此同時(shí)，今年政府對金融行業(yè)的把控力度日趨加大，房企的融資通道不斷收窄，融資的困難也越來越大。

　　企業(yè)終歸還是要生存，如何在資金緊張的情況下謀求更長遠(yuǎn)的發(fā)展，成為擺在宋衛(wèi)平面前的一道難題。所幸之是，宋衛(wèi)平找到代建這一突破口。

　　長工的賺錢心得

　　今年9月，綠城成立房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司，正式宣布走上代建之路，這一模式將成為綠城未來發(fā)展的重心。

　　據(jù)了解，自成立到現(xiàn)在，短短三個(gè)月綠城商業(yè)代建簽約項(xiàng)目已達(dá)21個(gè)，總建筑面積337萬平方米。

　　宋衛(wèi)平對代建公司有這樣一個(gè)期許：每年大概代建50個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)然希望能做到100個(gè)，這樣該公司在五年內(nèi)的銷量就可達(dá)到上千億，或成為綠城銷量最大的一個(gè)公司。

　　他預(yù)計(jì)，四年內(nèi)代建的毛收入或達(dá)80億左右。五年以后，綠城中國本身的開發(fā)能力和盈利水平能夠到30-40個(gè)億左右，而在代建里面能拿到20億左右。

　　宋衛(wèi)平把綠城比作貧下中農(nóng)，地主家的“長工”。在宋衛(wèi)平的眼中，代建是最聰明的賺錢方式，而且是一盤“不需要本錢的生意”。

　　“我如果沒有錢的時(shí)候呢，我用其它一些小的戰(zhàn)略合作伙伴的錢，再用綠城的品牌去圈地，這也是我們探討的一個(gè)想法。如果愿意做的話，會(huì)創(chuàng)造出來一個(gè)沒有錢的模式下的代建模式。”宋衛(wèi)平表示。

　　“做這個(gè)又難又不難，如果很辛苦的去做就不難，如果困難不去做就很難。”宋衛(wèi)平笑稱，代建業(yè)務(wù)的難點(diǎn)，就像別人家的小媳婦，或是上門女婿，相處很困難。

　　宋衛(wèi)平也指出，代建存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，“我是公司品牌的風(fēng)險(xiǎn)，對方的風(fēng)險(xiǎn)則是買地的錢，雙方都是有共同的利益訴求才結(jié)合一起。”

　　“我雖然做長工，但理論上這些房子都是我們通盤來運(yùn)作，應(yīng)該說它以綠城的標(biāo)準(zhǔn)，不是因?yàn)楦献骶陀煤献鳂?biāo)準(zhǔn)，它是大于綠城的標(biāo)準(zhǔn)去做這個(gè)項(xiàng)目。”宋衛(wèi)平表示。

　　“有時(shí)想想，不如以后做長工算了。”宋衛(wèi)平低頭吟語。

　　依托代建模式的發(fā)展，宋衛(wèi)平表示，千億目標(biāo)兩年就能達(dá)到。

　　泡沫？讓別人說去吧

　　盡管變相調(diào)低了明年的銷售目標(biāo)，但宋衛(wèi)平對后市依然明顯樂觀，認(rèn)為房價(jià)在今后的十年，二十年肯定穩(wěn)步上升。“明年起碼漲10%。”

　　“任何的專家都比不上我這個(gè)專家。”宋衛(wèi)平信心十足。

　　“我在八年前說，上海的房價(jià)到2萬元必然到一個(gè)拐點(diǎn)，我跟你打賭，現(xiàn)在上海的房價(jià)貴的房子快接近20萬了。”宋衛(wèi)平的“賭性”再次顯露無疑。

　　“我在余姚市轉(zhuǎn)了一圈，現(xiàn)在當(dāng)?shù)氐臉莾r(jià)就達(dá)到1萬元，五年前也就5000塊錢而已。浙江省房價(jià)過萬的縣市區(qū)已經(jīng)占到一半以上，這個(gè)趨勢真的停不下來了。”

　　到底這里面有沒有泡沫？宋衛(wèi)平把問題拋回給記者：“你去比較一下，你是愿意到這個(gè)地方來，還是愿意到其他地方去？如果你想去旅游，杭州跳出來的概率是多少？那些五星酒店相對招待所是不是泡沫啊？他們說是泡沫就讓他們?nèi)フf，言論自由。但是，城市之間當(dāng)然是不一樣的。”

　　“你說杭州西湖值多少錢？一個(gè)城市里，西湖可能是一萬億或是兩萬億，你跟它放在一起這時(shí)它的房價(jià)肯定是高的。杭州的商業(yè)和社會(huì)安全做得很好，就是房價(jià)貴一點(diǎn)，貴一點(diǎn)就貴一點(diǎn)，竟然說是泡沫。”