是次招商地產(chǎn)與大股東之間的“交易”，被業(yè)內(nèi)人士視為是一次虧本的“資產(chǎn)置換”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 雖然作為被保留下來的16家地產(chǎn)央企之一，但增發(fā)不成打亂了招商地產(chǎn)的計(jì)劃。近日，招商地產(chǎn)開始為旗下的地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)“瘦身”與“輸血”。

　　瘦身

　　6月25日，招商地產(chǎn)公告，公司及全資子公司深圳招商房地產(chǎn)有限公司，擬向公司大股東蛇口工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)讓所持深圳招商水務(wù)有限公司的100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)1.63億元。

　　招商地產(chǎn)表示，轉(zhuǎn)讓招商水務(wù)股權(quán)主要因?yàn)榻陙碚猩趟畡?wù)的售水量下滑，其主營業(yè)務(wù)和盈利能力面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，資產(chǎn)收益率持續(xù)走低。

　　同時(shí)，招商認(rèn)為，為順應(yīng)蛇口地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的需要，為主營業(yè)務(wù)的發(fā)展贏取空間，將招商水務(wù)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，可以提高公司資產(chǎn)整體效益，也可以優(yōu)化公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、突出主營業(yè)務(wù)。此外，招商水務(wù)的轉(zhuǎn)讓對(duì)2010年業(yè)績不會(huì)產(chǎn)生較大影響。

　　深圳業(yè)內(nèi)人士風(fēng)語表示，招商此舉目的是為了對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)更加專注，實(shí)行更高的專業(yè)化。

　　深圳資深地產(chǎn)人士林曉華亦指出，招商剝離其他業(yè)務(wù)主要是出于主營房地產(chǎn)的考慮。他表示，其實(shí)水務(wù)的利潤較穩(wěn)定，而且未來也會(huì)有用水價(jià)格的上調(diào)等利好因素。“剝離這個(gè)業(yè)務(wù)，并不是說效益不好，可能更多的是出于發(fā)展主營的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”

　　歷史上，招商地產(chǎn)也有過剝離附屬業(yè)務(wù)的例子發(fā)生。2001年7月，招商地產(chǎn)剝離港口業(yè)務(wù)，確立了以房地產(chǎn)為核心,以園區(qū)公用事業(yè)為輔的主營業(yè)務(wù)架構(gòu)。2004年2月，招商出讓石化分銷業(yè)務(wù)，徹底剝離了非地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　林曉華表示，為了突出招商地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，其他附屬業(yè)務(wù)應(yīng)該也會(huì)陸續(xù)剝離出去。“業(yè)務(wù)越集中，越便于管理，資源利用的效率也會(huì)提高。”

　　輸血

　　與此同時(shí)，招商地產(chǎn)也獲得了母公司的資產(chǎn)注入。公告同時(shí)披露，招商地產(chǎn)全資子公司深圳招商商業(yè)發(fā)展有限公司，擬向公司大股東蛇口工業(yè)區(qū)購買其一宗地塊的土地使用權(quán)，出價(jià)1.12億元。

　　資料顯示，該地塊位于蛇口工業(yè)區(qū)海上世界明華輪以西，容積率不大于1，建筑覆蓋率不大于60%，規(guī)劃計(jì)容積率總建筑面積為1.19萬平方米。為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地，土地使用年限為40年。

　　招商地產(chǎn)透露，購入目標(biāo)地塊土地使用權(quán)是開發(fā)海上世界片區(qū)之需。目前，海上世界片區(qū)的綜合開發(fā)已經(jīng)啟動(dòng)，圍繞“明華輪”的船前廣場(chǎng)等環(huán)船商業(yè)項(xiàng)目是塑造海上世界片區(qū)國際化濱海形象的核心區(qū)域。

　　招商認(rèn)為，大股東適時(shí)出讓土地使用權(quán)，不僅可以豐富公司的土地資源，也為招商地產(chǎn)培育海上世界片區(qū)的商業(yè)價(jià)值，提升海上世界片區(qū)土地和住宅開發(fā)項(xiàng)目的超額溢價(jià)，以及獲取商業(yè)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營收益具有重要的作用。

　　風(fēng)語表示，由于招商在深圳的土地儲(chǔ)備主要集中于蛇口，此次資產(chǎn)的注入可讓招商有更多些土地儲(chǔ)備，為蛇口未來的發(fā)展提供更多的儲(chǔ)量。

　　但林曉華卻對(duì)蛇口未來發(fā)展的前景表示擔(dān)憂。他指出，目前蛇口片區(qū)的招商情并不很理想。這些年來深圳多個(gè)類似的規(guī)劃區(qū)，海上世界的情況現(xiàn)在則是逐年下滑。深圳消費(fèi)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)移，比如說是現(xiàn)在的深圳灣。所以海上世界那塊的招商情況、置業(yè)情況都不太好。

　　虧本生意？

　　是次招商地產(chǎn)與大股東之間的“交易”，被業(yè)內(nèi)人士視為是一次虧本的“資產(chǎn)置換”。

　　據(jù)介紹，招商地產(chǎn)上市時(shí)為一個(gè)綜合性的公司，除了地產(chǎn)之外，水務(wù)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)也有涉及。大股東招商局把招商地產(chǎn)作為一個(gè)資產(chǎn)整合平臺(tái)，希望通過增發(fā)等其他手段，將土地資源置入到上市公司。

　　然而招商地產(chǎn)的增發(fā)取消打亂了其原計(jì)劃。招商早前表示，取消增發(fā)對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目發(fā)展未構(gòu)成影響，但礙于土儲(chǔ)發(fā)展的需要，在財(cái)務(wù)方面公司還是有感壓力，會(huì)在其他渠道解決資金需求。

　　招商選擇通過資產(chǎn)置換來解決財(cái)務(wù)需要。林曉華指出，在現(xiàn)金比較緊張的時(shí)候，招商將效益穩(wěn)定但又不是主營的業(yè)務(wù)剝離出來，與大股東置換土地，等于把之前計(jì)劃配股增發(fā)獲得的資產(chǎn)，以資產(chǎn)置換的形式獲得。

　　他表示，“招商地產(chǎn)作為大股東專營地產(chǎn)的平臺(tái)，大股東的相關(guān)資產(chǎn)按道理也是最終要注入的，但是由于環(huán)境的突變，導(dǎo)致原計(jì)劃通過增發(fā)配股注入招商地產(chǎn)的資產(chǎn)，現(xiàn)在以這種置換的形式進(jìn)行，其實(shí)目的都是一樣的。”

　　在他的眼中，招商這次可謂做了一次“虧本生意”。

　　林曉華指出，此次置換的土地項(xiàng)目的地價(jià)約僅占總投資的20%左右，這意味著招商地產(chǎn)未來還需投入幾億元，且在短期內(nèi)難以獲得太多回報(bào)，如此一來會(huì)加大招商地產(chǎn)的財(cái)務(wù)壓力。

　　而水務(wù)則可以提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，說不定未來還能有增值的空間。“這個(gè)資產(chǎn)置換，只會(huì)讓招商地產(chǎn)的現(xiàn)金流減少。要實(shí)現(xiàn)利潤，至少要兩三年。”林曉華表示。