盡管調(diào)控政策對樓市的打壓力度越來越大，但深圳開發(fā)商自有自己的一套操盤手法面對市場調(diào)整。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 新一輪調(diào)控政策的高壓下，深圳樓市成交量應(yīng)聲急速“跳水”出現(xiàn)松動，市場亦提前在五一傳統(tǒng)旺季前進(jìn)入觀望期。觀點新媒體了解到，深圳不少開發(fā)商都不約而同地把推盤日期延后，新盤的供應(yīng)量受到影響，但降價的意愿并不明顯。展望深圳未來樓市，房價是否會下降，成為市場博弈的焦點。

　　盡管萬科還沒帶頭降價，但在如此觀望情緒濃厚的市場環(huán)境下，還是有深圳開發(fā)商感到一絲壓力，推出了不少優(yōu)惠促銷的措施。

　　據(jù)悉，原計劃以15000元/平方米開盤的龍崗布吉花語岸臨時調(diào)到13000元/平米。原定于五一期間開盤的南山麗灣國際公寓日前僅以14500元/平米出售，而此前叫價達(dá)2萬元以上。此外，羅湖蘭亭國際亦在做提前認(rèn)購，起價僅2萬元/平方米，同時還有預(yù)存10萬抵20萬的優(yōu)惠促銷活動。此等優(yōu)惠促銷的信號，已令不少人認(rèn)為，深圳即將產(chǎn)生新一輪的降價風(fēng)暴。

　　深圳規(guī)劃和國土資源委員會統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控新政出臺后，4月19日至25日深圳全市各區(qū)域樓盤網(wǎng)簽數(shù)417套，成交面積為36479平米，總均價為22929元/平方米，環(huán)比上周，網(wǎng)簽數(shù)下降60.7%，成交面積下降64%，但總均價卻上漲10.3%。成交量下滑雖然明顯，但價格卻并沒有看到大范圍的松動跡象，深圳樓市仍保持量跌價穩(wěn)的狀態(tài)。

　　一名深圳房地產(chǎn)企業(yè)的管理曾人士向觀點新媒體透露，目前深圳最受歡迎的住房面積介于90-160平米之間，但此類房子的價格均在2.5萬元/平方米以上，目前市場的推貨量并不多，因此目前深圳的房價仍然高企。

　　事實上，盡管調(diào)控政策對樓市的打壓力度越來越大，但深圳開發(fā)商自有自己的一套操盤手法面對市場調(diào)整。

　　該人士稱，大多數(shù)的深圳開發(fā)商并不考慮新政的效果，只是考慮房子賣不賣得掉。“如果房子賣不掉，就算降價也一樣會賣不掉。這樣只能壓著慢慢地往后推，市場供應(yīng)量會少一點，從來沒聽說過晚點開盤賣能虧的。無論早賣晚賣，遲早都能賣完。”

　　該人士還舉例稱：“假如按原來的推盤計劃，開發(fā)商可能準(zhǔn)備推2棟樓的房源，以滿足200個人的購房需求，但新政下來后，購買需求者可能銳減至100人，開發(fā)商在開盤時固然要滿足不同價位的購房者的需求，但推盤量卻會因應(yīng)市場消化量的減少而減少，只推50套房源，實際上，樓房的價格是根據(jù)購買人的承受能力而定，因此并沒有下降。”

　　此等推盤手法的玄機(jī)在于，造成房價下跌的假象。“原來有購買欲望的200的客戶里面，能接受2萬元/平方米可能有50人，但現(xiàn)在由于觀望情緒上漲，購買意愿的人群假設(shè)減至100人，且僅有20人能接受2萬元/平方米的價格，那么均價為2萬的套數(shù)就相對減少30套，這樣，高價的房子就少了，自然在統(tǒng)計銷售均價的時候，給市場的假象是房價有所下跌。”上述人士解釋了當(dāng)前深圳房價的真相。

　　該人士續(xù)稱：“現(xiàn)在市道不好，開發(fā)商都是先把單價低的、樓層低的小戶型推出，豪宅類型的都留在后面，這樣看上去均價低了，實際上開發(fā)商本來就是賣這個價的，只不過先拿出來而已，開發(fā)商不會虧本賣，除非他覺得快破產(chǎn)了，缺錢了。”

　　顯然，現(xiàn)在開發(fā)商手里似乎并不缺錢。2009年，樓市一片走好，讓不少開發(fā)商賺了個盆滿缽滿，近期各大開發(fā)商公布的09年全年業(yè)績，普遍錄得大幅度的上漲。目前開發(fā)商對待房價的態(tài)度似乎已達(dá)成共識——“撐著”。

　　分析人士表示，盡管不知道觀望期何時將結(jié)束，但開發(fā)商希望能捱6-9個月，因為市場需求量是不會減少的，現(xiàn)在把便宜的單位消化完了，等市場回穩(wěn)了，到時所推的肯定是高價單位，價格肯定又會再次上漲。

　　“07年‘927’后，很多開發(fā)商都是熬到08年9月才降價促銷的，除非這一年內(nèi)又出現(xiàn)金融危機(jī)，否則開發(fā)商是不會降價的。”上述深圳地產(chǎn)界人士表示。