在現(xiàn)有情況下，房企如何拓寬資金渠道？袁浩認為，上市雖是比較好的渠道，但挑戰(zhàn)性大、持續(xù)性長，要想在短時間內(nèi)達到融資的目的，首先考慮把自有資本或項目出售；其次，找一些戰(zhàn)略合作伙伴，包括銀行、信用公司、基金，甚至可能是競爭對手。

　　>>進入2008博鰲房地產(chǎn)論壇專題

　　日前，萬科、保利各發(fā)行了近59億元、近43億元人民幣的公司債券；此外，萬科等多家知名房企轉(zhuǎn)讓了公司的部分股權(quán)。而在剛剛閉幕的“2008博鰲房產(chǎn)論壇”上，多名資深房產(chǎn)專家、經(jīng)濟學家表示，隨著金融從緊、貨幣總量壓縮等政策出臺，資金問題是2008年房企的一大難題，眾多房企將面臨“錢荒”，因此，拓寬融資渠道迫在眉睫，其中，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或出售項目是一良策。

　　今年房企面臨缺錢困境

　　據(jù)了解，過去10年，地產(chǎn)上市公司整體呈現(xiàn)持續(xù)負現(xiàn)金流狀態(tài)，融資前現(xiàn)金流只有2002年是正的，10年年均融資前現(xiàn)金缺口(行業(yè)平均)達到1.7億，5年年均融資前現(xiàn)金缺口2.2億。

　　在“2008博鰲房產(chǎn)論壇”上，清華大學經(jīng)濟管理學院公司金融教授、博士生導師朱武祥表示，今年房地產(chǎn)將面臨更嚴峻的資金困境。過去幾年，國內(nèi)很多地產(chǎn)企業(yè)確實是以高增長回饋了市場，萬科在2003~2007年的年均收入增長達到54%，但高投資推動高增長的模式背后是持續(xù)的負現(xiàn)金流，知名品牌鑫苑地產(chǎn)企業(yè)平均存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不到25%。“一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，改變了房企的自由現(xiàn)金流期限結(jié)構(gòu)模式，以往增長模式(資產(chǎn)結(jié)構(gòu))和融資模式之間的不匹配迅速凸顯，房企財務(wù)危機風險顯著增加，被動調(diào)整往往難度很大，幾乎不可以實現(xiàn)，所以以往的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)現(xiàn)金量很少。”朱武祥分析。

　　德意志銀行董事袁浩認為，缺錢不僅局限于中國的房地產(chǎn)業(yè)，甚至全球都面臨“錢荒”的局面。“中國房地產(chǎn)市場跟國際金融環(huán)境有很大關(guān)系，美國的次貸危機，已波及到很多國家及區(qū)域。從房地產(chǎn)資本市場可以看到，很多房地產(chǎn)上市公司的股票包括大陸房地產(chǎn)上市公司的股票從去年9、10月到今年3、4月有了大幅度提高，這反映了資本市場、信用市場對整個國際環(huán)境包括中國房地產(chǎn)市場風險的認識、重新定價。

　　目前，眾多房企都在調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)，包括降價、賣地買項目、合伙開發(fā)、發(fā)債等模式。但朱武祥認為，房地產(chǎn)融資環(huán)境嚴峻局面短時間內(nèi)難以改觀，導致必然的結(jié)果是，成交量下降、銷售回款減少，房企不可避免地陷入危機。

　　出售資本或項目是良策

　　據(jù)了解，今年1~4月，全國商品住房可開發(fā)總面積8448萬平方米，同比增長20.2%；銷售總面積13664平方米，同比下降4.0%。著名經(jīng)濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉表示，中國房地產(chǎn)企業(yè)的生命周期為3.6年，每年死亡率約為25%，開發(fā)貸款風險主要為政策風險、市場風險和項目風險。如果今年下半年銷售沒有明顯回升，則市場供求失衡局面可能完全逆轉(zhuǎn)，開發(fā)商和建筑施工企業(yè)的死亡率可能會高于50%。

　　在現(xiàn)有情況下，房企如何拓寬資金渠道？袁浩認為，上市雖是比較好的渠道，但挑戰(zhàn)性大、持續(xù)性長，要想在短時間內(nèi)達到融資的目的，首先考慮把自有資本或項目出售；其次，找一些戰(zhàn)略合作伙伴，包括銀行、信用公司、基金，甚至可能是競爭對手。

　　鑫苑(中國)置業(yè)有限公司董事長張勇同樣認為，“做企業(yè)就是做生意，在未來的調(diào)整中，如果企業(yè)能把自己兩三年的盈虧掌控好，就堅持自身發(fā)展方向，實在不行就賣土地、賣項目，也不失為一個戰(zhàn)略。”

　　市場還需政府有效調(diào)節(jié)

　　據(jù)了解，今年可放貸款約為5400億，1~4月已發(fā)放2900億，下半年可發(fā)放的已不到2500億。假定按揭貸款維持到1~4月份，那么全年按揭貸款可能只有4500億。目前，市場熱錢洶涌加上外資曖昧，有關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計顯示，今年1~4月已有150億元外資流入中國房地產(chǎn)。

　　張勇表示，近幾年，由于房地產(chǎn)業(yè)沒有有效的供應(yīng)體系，造成土地、原材料不充足，帶來了市場嚴重失衡。他認為，如果土地要素不能健康有效解決，將影響房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，甚至會給國民經(jīng)濟健康發(fā)展帶來影響。

　　袁浩也認為，中國房地產(chǎn)市場某些區(qū)域存在不良現(xiàn)象，除要靠資本市場解決之外，還要靠政府的有效調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)是資金密集很強的行業(yè)，房企通過債券GES拿到貸款是一個長期過程，不能為追求短期利益，造成市場的大波動。監(jiān)管機構(gòu)也應(yīng)該做好監(jiān)督作用。

　　經(jīng)濟學家鐘偉則認為，目前房地產(chǎn)市場的顯著特征是分化和重組，行業(yè)洗牌現(xiàn)象加劇，有關(guān)政府應(yīng)加大房地產(chǎn)市場的支持力度。同時朱武祥認為，今年房地產(chǎn)將面臨更嚴峻的資金困境，政府應(yīng)把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、防范風險作為重要的一項，比如給房地產(chǎn)企業(yè)正常資本市場的融資待遇，包括上市、再融資，以及有效引進更多的外來資金等。

　　博螯房地產(chǎn)論壇觀點摘要

　　清華大學經(jīng)濟管理學院公司金融教授、博士生導師朱武祥：“目前，地產(chǎn)企業(yè)都在調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)，包括降價、賣地買項目、合伙開發(fā)、民間接待及發(fā)債等模式。但房地產(chǎn)融資環(huán)境嚴峻局面短時間內(nèi)難以改觀，房地產(chǎn)企業(yè)不可避免陷入危機。”

　　著名經(jīng)濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉：“開發(fā)貸款需綜合考慮多種財務(wù)指標，例如負債率，每股現(xiàn)金流、資產(chǎn)速動比等等。目前信貸緊縮和通貨膨脹等有可能導致房價走勢的高度不確定性，但我們傾向于在經(jīng)過大約6個季度的調(diào)整之后，房價可能會明顯上升。”

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生：“今年我國雖然出現(xiàn)了如雪災(zāi)、震災(zāi)等多種災(zāi)害，但截止目前還沒有出現(xiàn)房災(zāi)、樓災(zāi)。因此，我認為今年樓市可以稱之為險情，但不要悲觀，對企業(yè)而言，實施企業(yè)升級、改變發(fā)展策略，以實現(xiàn)長線的發(fā)展。”

　　華遠集團董事長任志強：“目前，房地產(chǎn)行業(yè)有四大困境：一是公共產(chǎn)品缺失；二是市場經(jīng)濟與凈化的較量；三是利益分配差異導致的社會失衡；四是消費觀念混亂。這也是該行業(yè)存在的發(fā)展瓶頸。”

　　恒隆集團有限公司董事長陳啟宗：“我最喜歡熊市。原因有三，一是它把我的競爭對手都打下去了；二是能低價拿地；三是股票低的時候，我可以發(fā)股權(quán)給我的員工。對我來說熊市就是大好市。”