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陳洪志：大會組織者給了100時間，時間剛剛好，現在進入現場提問，提問前請大家以熱烈的掌聲邀請廣東省房協(xié)的會長蔡穗聲跟我們一起回答問題。
大家提問前，請蔡會長發(fā)言，很多的場合您對房地產拐點的評論，或者是您基本上不認同這種觀點或者是不支持這樣的說法，今天您也就這個問題談一下自己的看法。
蔡穗聲：這方面我沒有新的觀點，我同意王鋒博士的說法，對于拐點問題王鋒博士分析的比較透徹我是認可的，我們的分析判斷是自然調整期。調整期延續(xù)多長時間，往后進入了下滑周期還是轉為上升周期，我想還是要繼續(xù)的觀察，謝謝。
陳洪志：您的觀點跟王老師的觀點是一樣的，我也統(tǒng)一王老師的觀點。
蔡穗聲：我認為是正常的調整期，從去年第四季度開始珠三角進入自然的調整期。
陳洪志：下面請媒體記者提問。
江門電視臺：江門市是珠三角二、三線城市，我注意到這段時間整個珠三角進入調整時期，相對于廣州這樣的一線城市，二、三線城市房價的規(guī)律是否可以通過一線城市的走勢進行判斷或者是他們之間是否有相對比較固定的聯系，請黎老師回答這個問題。
陳洪志：記者還是比較喜歡數學老師。
黎文江：我認為趙老師跑的比較多，回答比較適合。據我觀察全國70多個大中城市，除了幾個大的城市下降，其他的都是漲價的，這就說明三、四線城市跟一線城市是不同的，各地的GDP和人均可支配收入、住房情況是沒有可參考的，影響樓市的因素太多了，每一個城市的因素是不同的，因此不要參照其他的城市，還是走自己的路比較好一點。
房地產導刊：現在房地產市場真正掀起拐點的還是王石提出的拐點論，昨天我在南方都市報看到一篇報道，萬科對老業(yè)主補差價，因為王石的一句話得罪了行業(yè)人士，但是我認為他最起碼迎合了兩個方面，一個是政府，一個是消費者。王石談降價也好拐點也好，沒有象2007年潘石屹、任志強在網絡上的對話，王石選擇的是以實際的行動對抗市場，沒有回答大家的罵，我是以實際的行動降價，萬科的市場占有率還沒有達到1%，現在就是搶占市場，如果市場占有率達到5%的時候，市場的反映又是怎樣的，格蘭仕之所以起來，因此大家要反思萬科的觀點。有人將任志強稱之為地產總理，那么萬科可以稱之為地產書記，各位是否有不同的觀點。
陳洪志：臺上的嘉賓如果不回答的話，就請蔡穗聲回答。
黎文江：首先，王石是言行一致的人，我佩服他，有些人言行不一致。我應該學習他的促銷手段，他的手段是低開高走的手段，一降到底之后回升，這是我對王石的理解。
陳洪志：數學老師答了，班主任（蔡穗聲）就不用回答了。
房地產導刊：您剛才說，廣州的均價會達到8500元/平方米，是否綜合了增城、從化、花都的價格，中心城區(qū)白云、天河、荔灣的均價是怎樣的？
黎文江：廣州市房協(xié)有一個數據是很詳細的，我認為還是可以參考的，中心城區(qū)是9000元/平方米—15000元/平方米。
陳洪志：這個預測是比較大的，就像總理回答2008年經濟增長率是1%—10%，就等于是沒有回答。
黎文江：我是市房協(xié)的成員，因此回答要跟房協(xié)一致的。
陳洪志：大家對他的回答滿意嗎，基本上沒有回答。
房地產導刊：您認為9000元/平方米到15000元/平方米，一般來說天河是比較高的，荔灣也比較高，白云差一點，那個區(qū)是9000元/平方米的，那個區(qū)是10000元/平方米。
黎文江：白云區(qū)是9000元/平方米，荔灣區(qū)是10000元/平方米，天河區(qū)是15000元/平方米。
黃穗誠：我是廣東建設報的，我聽了幾個觀點有一點疑惑，廣州市中心區(qū)的房價是8500元/平方米依據是怎樣的，如果你說均價是9000元/平方米—15000元/平方米，那么我也可以說是6000元/平方米到1000元/平方米。有的嘉賓講到現在的需求量是非常大的，就像年輕人、外來工進城是多少，我們的供給是不夠的，我們應該增大生產然后讓房價穩(wěn)定。需求是有效需求嗎，這部分人真的具備能力購買房屋，如果夠的話為什么要搞廉租房和經濟適用房和限價房。
剛才講到了一個觀點，我認為是很驚訝的，現在開發(fā)商不要拼命壓價推出商品房，現在是穩(wěn)定陣腳慢慢的推出，從而抑制供給量，這就違反了國家主管部門的說法，你們是悟盤的。
陳洪志：黃記者的問題比較難回答的，第一個問題由黎老師回答，后面的問題由趙老師回答。
黎文江：天河是1.5萬元/平方米是這樣的，去年天河的均價是1.2萬元/平方米，占了總成交量的20%，因為天河是以大戶型為主的，今年大戶型會由去年的70%下降到50%，也許明年會下降到40%，國土局的局長和副市長都說了，市中心的房價不會降。是不是9000元/平方米，我就記不住了，去年是1.2萬元/平方米，今年達到1.5萬元/平方米是沒有問題的，白云區(qū)去年是8000元/平方米的均價，去年的成交量是15%，我認為8000元/平方米上漲到9000元/平方米是沒有問題的，因為有成交量支撐的，而且白云區(qū)今年的中小戶型的數量不少，價格也不會下降的。
為什么我說均價會達到8500元/平方米穩(wěn)定，因為去年廣州市每個月是80萬平方米的成交量，我們覺得有80萬的成交量支撐的價格是可以接受的。從合富輝煌50多個樓盤的調查結果來看，業(yè)主承受的價格是6000元/平方米到10000元/平方米，我認為今年的均價是8500元/平方米是可以站得穩(wěn)的。
陳洪志：趙老師從黃記者提到的有效需求進行回答？
趙卓文：有效需求也是數學老師提出的，需要進行量化。我一聽到剛性需求就頭皮發(fā)麻，從市場的總量來看，我在廣州地產界說過一句著名的話，目前100戶人有106套房屋，政府的新社區(qū)就將雙困難戶搞定了，廣州沒有北情只有利益的博弈。
因為限價房帶動房地產市場下崗，大家的資產縮水是廣州市民的問題，也是全行業(yè)的問題。目前從需求來看，回到根本的起點是，誰還在購買房屋。
一、沒有房屋的人，量很少，包括住房困難戶，每年有新增加的人，也有死去的人，這就是增量的問題。
二、需要房屋的人。
大家預計2008年房屋會下降，所以大家收手了。10000元/平方米的話100平方米就需要100萬元，中小戶型推出壓力就沒有那么大。廣州的市場房屋總量已經是足夠的，房屋是不缺少的，我們的租金無論是住宅、商鋪都是穩(wěn)重下降的，我們如何進一步的使投資需求變動，廣州作為中心城市一定要吸納珠三角的資金進入，我們的房地產才可以獲得第二個春天，因此要激活投資性，2008年來說是比較難的，廣州過去給普通人建的住房太多了，適合投資和高檔的住宅太少了，這幾方面都是形成今天的格局。廣州的房地產應該樂觀的看，2009年會有明顯的增長，我的觀點是這樣的。
陳洪志：每次房地產的提問過程中，如果涉及到房價，永遠是非常敏感的或者是容易引起爭論和博弈的。我經常跟記者開玩笑，只要請媒體采訪，我們提三個要求，第一個不要隨便的問漲，第二個不要隨便的問跌，第三個不要問漲不漲跌不跌。
趙老師的觀點除了給普通人蓋房，還要給有錢人蓋房，這些問題太敏感了。
記者：大家的討論觀點還是在住宅方面，今天是房地產市場的景氣分析會，請各位專家趁此機會對2008年寫字樓市場走勢進行分析？
王鋒：中國的房地產市場還處在初級階段，這說明整個的住房體系沒有建設起來，剛才黃記者提出的問題有效需求和無效的需求，誰來解決這些問題。說明我們的體系還沒有完善，市場的主體還是以住宅為主。真正到了一定的程度，看房地產行業(yè)，在住房體系完善后，例如新加坡87%的住房問題已經解決了，此時寫字樓市場和商業(yè)房的份額就會大，因此商業(yè)住房的波動對整個房地產都會產生影響。目前，商業(yè)住房的變動來看，實際上大家關注的還是比較少的，實際上也是處于大幅度的波動狀態(tài)。
這種市場完全跟產業(yè)結構調整和城市化進程是密切相關的，例如說深圳最近幾年的寫字樓都集中在福田區(qū)，其他的區(qū)就沒有的，這跟階段性的發(fā)展密切聯系的，深圳整個城市的發(fā)展戰(zhàn)略，在完善中心區(qū)的配套，建國際一流的大公司、總部經濟，在CBD搞金融區(qū)，因此寫字樓的布局也是與此相關的。但是價格卻沒有中心期的住宅高，這是奇怪的現象。
這也跟供求關系有密切的聯系，在規(guī)劃上確定了商業(yè)和住宅的比例，地出讓之后，早期出讓的價格比較便宜，市場過于集中一些地區(qū)，供應過大導致價格上升，過去幾年，深圳的商業(yè)地產價格變動不是很大，跟住宅相比差的很遠，但是我想下一步，在國家的住房體系逐漸理順的框架下，房地產關注的重點要放在寫字樓和商業(yè)住房市場上。這對于城市快速發(fā)展的影響力是很大的，深圳全市商品房的空置量保持在150萬平方米左右，住房還沒有到現房就已經賣掉了，真正的空置100多萬都是寫字樓市場，這就意味這價格無法上升，住宅供應不夠，所以就無法阻擋價格的上升。去年批準預收的商品住房賣出去5萬多套，沒有賣出去的還有5萬多套。市場的供求關系發(fā)生了明顯的變化，對于商業(yè)用房市場來看，要看產業(yè)化，對于健康的市場來說占的份額是比較重的，畢竟房地產市場不能以解決住房為主體，否則市場就長久不了。
黎文江：呼吁投資者投資寫字樓，這是很好的投資渠道和機會。就廣州來說，寫字樓的價格比住房要低，不受第二套放貸的限制，廣州市有一個政策住宅禁商，而且寫字樓的更新換代很快，以前的寫字樓很落后，現在寫字樓的設備包括裝修更加的先進，很多的公司都換好的寫字樓，我認為從投資的角度來看，寫字樓是很好的投資渠道，這就是我的補充。
陳洪志：因為時間的限制，記者的提問告一段落，最后的問題我來問。作為省房協(xié)的會員企業(yè)，您作為省房協(xié)的會長，在2008年一年之計在于春，在當前的市場情況下，省房協(xié)在今年和未來工作上有怎樣的打算和計劃安排。
蔡穗聲：面對現的市場形勢，我們要認真研究市場的發(fā)展，研究行業(yè)出現新的問題和新的矛盾，每年都給社會提供市場報告，已經出了二年，今年還會有市場報告，報告主要是考慮行業(yè)發(fā)生心的問題和新的矛盾如何解決，我們希望提供給人大、政協(xié)、黨委、政府去考慮，給行業(yè)的發(fā)展提供法律和政策的環(huán)境。
在維權方面還會加大力度，房地產業(yè)是很市場化的行業(yè)，也是市場發(fā)展的先頭部隊，很多地方是非市場化的，例如我們遇到很多壟斷的部門，他們用非市場化的手段對付我們，因此房地產行業(yè)是走在前面死在前面，犧牲很大的，必須解決這些問題，否則行業(yè)的發(fā)展會困難很大。
房地產行業(yè)這幾年發(fā)展比較快也暴露了很多的問題，以前的售樓部是專車接送大家，還免費供應午餐，現在完全是另外的面孔，這說明行業(yè)有很多的問題，需要我們解決。例如產品性價比的問題，房價上漲的如此高，廣州市跟三年前相比已經上漲了一倍左右，產品質量是否提高了一倍，恐怕沒有的，房價上升后缺乏了重視產品質量的動力。現在的問題是如何通過提高產品質量將性價比提升，這才是奪回市場的主動權，就需要按照國家的產業(yè)化的政策，按照省地節(jié)能環(huán)保的要求做我們的住宅，又給我們的企業(yè)和住宅一些政策性的引導。
如何做好承擔社會責任的問題，這些都是我們需要做的工作，在此感謝所有的會員單位和所有的房地產企業(yè)以及所有的新聞媒體朋友給我們很多的幫助，我們希望大家?guī)椭覀円黄饘⑿袠I(yè)做得更好，更健康，謝謝大家。
陳洪志：謝謝會長，如果講到25年的房地產發(fā)展我們要感謝政府，感謝媒體和消費者，說到今天的2008廣東房地產市場景氣會我們應該感謝各位嘉賓和省房協(xié)，特別感謝今天堅持到現在的各位同仁，謝謝大家。下一個環(huán)節(jié)由省房協(xié)做《廣東房地產藍皮書2008》發(fā)布儀式。
蔡穗聲：各位嘉賓講的很精彩，陳總主持的也很精彩，這本書已經發(fā)布了二年了，第三年我們開始公開的出版，因為之前是沒有把握的，2007、2008公開出版，《藍皮書》的目的是邀請房地產業(yè)界或者是各個地區(qū)有公信力的機構以及代表人物。通過這本書力求給大家清晰全面的市場分析，我聲明一句話，文責自負，今天會議的嘉賓說的很精彩，但是不代表省房協(xié)，我們只是提供這樣的一個平臺和論壇，或者是一本書的平臺，給大家自己發(fā)表自己的觀點，希望給大家多一些分析和參考，有些媒體做出的報道，例如房地產藍皮書的觀點是怎樣的，我認為這樣是比較好的，如果說廣東省房協(xié)的觀點就不準確了。我希望某某作者在藍皮書中的觀點是怎樣的，這樣就會比較好的，廣東省房協(xié)對立面的文章不承擔責任，有人作出批評我們認為是不正常的，現在是多元化的社會，應該有多種聲音發(fā)言，最后，謝謝在座的所有嘉賓，謝謝參加這本書的所有者和編者，也謝謝在座的所有媒體，謝謝所有關注這本書的讀者，希望大家繼續(xù)關注這本書，2009年這本書會出的更加好，我先將幾本書送給臺上的嘉賓。在座的嘉賓憑紙條領取《藍皮書》，今天的2008廣東房地產市場景氣分析會到此結束，謝謝大家的參與。
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