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　　從人民幣升值預期增加流動性過剩，在一定時間內(nèi)會嚴格。

　　講一些不利的因素：

　　第一個是國家宏觀調(diào)控政策，國家宏觀調(diào)控政策來說有所偏重，對于增數(shù)比較高的地區(qū)進行管理。國家宏觀調(diào)控政策是對于全國來執(zhí)行。

　　第二個是流動性過剩和通脹的情況下，利率上升。這是抑制信貸規(guī)模同時，也使企業(yè)的財務成本增加，特別是房地產(chǎn)企業(yè)。

　　國內(nèi)貸款增數(shù)回落16.7%，跟第四季度增幅比一、二、三季度在下降，2008年一月份再次上調(diào)金率，使企業(yè)的財務成本增加，廣東實際上用于建設(shè)資金的壓力是比較大的。

　　廣東是出去產(chǎn)業(yè)升級的平臺，珠三角地區(qū)經(jīng)過過年的發(fā)展，正處于一個產(chǎn)業(yè)升級平臺，廣東投資是五年的計劃，從2008年，十五期間重大項目已經(jīng)到了施工后期，十一五期間大項目還沒有跟上來，主要是重建施工期間，投資額會非常的小。

　　今年出臺的十項工程，計劃要到完成投資，必定有一個時間的差別。

　　我們預計今年的房地產(chǎn)速度會放緩一些，去年房地產(chǎn)經(jīng)濟是36%，今年大概在25%左右，比去年下降10個百分點。

　　廣東的房地產(chǎn)周期看，廣東房地產(chǎn)有一定的增長連續(xù)性，從高掉下來，不斷有太大的落差，從今年1-2月份的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)增長12.7%，新開工的面積來看，增幅是比較大，總體投資增長16-18之間。

　　去年的房價增長比較高，全省平均房價是20多，廣州、深圳高一些。

　　今年上半年房價會回落，廣東房價一下子猛然拉高，今年會回調(diào)一些，但這并不是拐點或者是雪崩。

　　廣東整體投資跟房地產(chǎn)保持相對的平穩(wěn)，不會有大起大落。

　　主持人：謝謝王科長，固定資產(chǎn)投資對房地產(chǎn)做的分析，在講話里面提到，廣東省房地產(chǎn)在2005年沒有衰退的跡象，他判斷，我們廣東的房地產(chǎn)還不是拐點，也不可能雪崩，謝謝王科長。

　　第三個主講嘉賓是深圳房地產(chǎn)研究中心的副主任王鋒，他是深圳房地產(chǎn)的代言人，這幾年，王主任對房地產(chǎn)的研究比較深。今天給我們演講的題目：深圳房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢。

　　王鋒：各位朋友，非常榮幸參加房地產(chǎn)的總結(jié)會或者座談會，今天的題目是關(guān)于深圳房地產(chǎn)市場的形勢。我請求主持人稍微跨越一下，過完年之后就沒有在深圳待，有很多住房政策是處于研究階段，參與其中的研究工作，這些工作給了我一些啟發(fā)。今后房地產(chǎn)業(yè)要和國家整個住房體系改革是密切相關(guān)，住房在整個國家經(jīng)濟地位的作用，房地產(chǎn)作為一個很重要的環(huán)節(jié)，跟我們的住房事業(yè)發(fā)展是密接相關(guān)，在今后放在什么位置，對我們今后的經(jīng)濟發(fā)展是密切相關(guān)。

深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任、高級經(jīng)濟師王鋒

　　去年主要城市房改市場情況和房價變動大部分回落的原因做一個分析，再談談房地產(chǎn)發(fā)展狀況。

　　廣州的房價年初是9%的增長，是按國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，年終大概7%左右的幅度，按照國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)是6.1%，深圳的的幅度更大，深圳是10%的增長，到年中期大概7-8月份達到最高，達到了17.6%的增長，在7、8月份之后，市場明顯出現(xiàn)了回落的跡象，交易量從年初80萬回落到20萬以下。二手房投資炒作最有代表意義的市場，是在年初70萬的交易所到年中期翻了一倍，到年底市場沒有人氣。交易量連續(xù)三四個月下滑。年初一月份是達到10%，年終達到17.6%，年底到14.3%，這是按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)。

　　今年1-2月，深圳市場的交易規(guī)模處于非常低的情況，從1-2月份交易量的情況看，1月份商品住房是26萬平方米，2月份，交易量只有6萬多平方米，從交易量上看，市場沒有絲毫的起色，價格維持在1萬5千塊錢。這是去年到今年房改市場整體現(xiàn)狀。

　　如果是股票，深圳就是不太穩(wěn)定的股票，但是市場信號是屬于很敏感。

　　去年房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)比較大幅度的變化，包括了廣州城市，去年整體來看，廣州、上海是整體上漲。

　　全國主要城市房價持續(xù)快速的不理性的增長，按照市場規(guī)律本身是到回落的時候。

　　宏觀調(diào)控政策，持續(xù)的兩年多，終于發(fā)揮了效益。我們更多認識是貨幣政策的做法。

　　房地產(chǎn)跟金融是密切相關(guān)的，國外研究房地產(chǎn)是從金融的角度看，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場發(fā)展這么多年，也逐漸顯示出特性和共性。資金鏈條出現(xiàn)問題，市場肯定不好。

　　市場自身規(guī)律和國家的宏觀調(diào)控措施打到點上，使整個房價回落，我們一直在觀望將來是什么情況？經(jīng)濟沒有出現(xiàn)大幅度的提升，人民幣在增值，流動性過剩存在。沒有出現(xiàn)大幅回落的理由，除非是經(jīng)濟不景氣。

　　拐點的爭議是非常大的，經(jīng)濟發(fā)展中的拐點是過快上升較慢的增長，我們把拐點是掉頭向下。股票也是一下一上，房價是如此的，市場價格本來是一種波動，只是看長期趨勢是波動向上，還是波動向下。整個中國經(jīng)濟的發(fā)展、財富的增長，所有價格不可能有波動向下，都是波動中向上走，這種波動向上走并不是一條直線，可能是快速增長的曲線。

　　我個人認為跟前面兩位嘉賓觀點是一致的，中國經(jīng)濟是屬于快速的發(fā)展，城市是出去快速發(fā)展的階段，房改需求在不斷的增長，相對來說，資源是有限的，短期會存在幅度波動問題。

　　我曾經(jīng)寫過一篇文章“2007年2008年房地產(chǎn)預期分析”，深圳帶動整個經(jīng)濟的增長，價格是不斷的增長，香港是很明顯的例子。這是價格增長大規(guī)模。對于拐點論本身是不贊同，對于市場低迷會出現(xiàn)歸尾，這是需要有一定的時間，大跌和大漲確實很難判斷。

　　深圳的城市，實際人口將近1千4百米，人口密度要7千多人，這種情況下，住房需求是非常大，投資愿望在深圳是非常的強烈。財富聚集效應非常強，前幾年房價5千-6千，大學生工作2-3年就可以買得起房，現(xiàn)在房價高了，大學生借助外圍資金多一些。這個城市越來越人，剛才買不起是租，無論是自住需求還是投資需求，都是因為這個城市需要人口增長，財富增長，市場的需求是非常大。

　　大跌和大漲環(huán)境都不是太大，會需要長的時間，這是對于趨勢的判斷。

　　住房和房地產(chǎn)的關(guān)系，多年房地產(chǎn)的發(fā)展，1988年第一次房改到2008年，20多年的時間里，整個中國住房制度改革，房地產(chǎn)市場發(fā)展總體是向上，但是中間有波動，這里面有客觀的原因，那個時候必須那樣做。在1998年的制度改革以后，實行分配，供房都賣掉，這對于房地產(chǎn)市場確實起到了非常大作用，住房可以當做一種商品，在這個過程中提到了建議，我們主要面對中低收入家庭，到2003年，房地產(chǎn)作為自主產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場很振奮，振奮恰恰是市場的動力和社會動力。2003年房地產(chǎn)作為自主產(chǎn)業(yè)，大量開發(fā)市場，把房地產(chǎn)開發(fā)商注入動力，干這事開發(fā)商有大錢賺，房地產(chǎn)2003年快速發(fā)展起來。

　　2005年就發(fā)現(xiàn)不對勁，房改把過去供房賣了，只要效益最大，能賺到錢，把房子賣出去就可以，結(jié)果都是高收入群體，低收入群體打到一邊去了。這是2007年出臺國務院很重要的思想，這是對于住房理性的回歸，我們認為房地產(chǎn)市場不是萬能的，確實改善了居民條件，使我們的財富得到增長，但是并不是萬能的，從2007年國務院24號文件出臺以后，中國的住房體系思路開始逐漸形成，政府要做政府自己的事情，對于買不起商品房，廣大中低收入群體要給予公共住房政策，要給予保障，市場要持續(xù)的發(fā)展。在整個經(jīng)濟快速發(fā)展中，老百姓的財富在增長，我們不斷的從中等收入變成富人。我的財富體現(xiàn)在產(chǎn)品上。兩個方面都是缺一不可。同時兩個方面是相互促進的，從2007年以后，國家房地產(chǎn)思路是出現(xiàn)調(diào)整，一條是政府大力發(fā)展公共住房，無論是廉租房還是經(jīng)濟適用房，都是要保證中低收入買不起商品房群體，使他們居者有心。另外一個是沿著市場規(guī)律走，跟著市場的需求走，這種需求群體是社會高收入的群體，包括戶型大一些，包括配制要豪華一些，市場自然就可以跟上。我們現(xiàn)在各地都做了很多住房規(guī)劃，現(xiàn)在來說，各地方政府自己的實力還不足以把供房的量搞得跟商品房一樣，大城市資源緊張的，保障住房量大了，必然對商品房造成沖擊。這是在市場政策和保障政策方面是相互制約和促進的手段。

　　目前看來，住房保障工作很重要，也是一個重點問題，國家會出臺住房保障條例，國家正在研究動用社?；?，財政，甚至是住房公積金，動用一些大量的支持里建立國家的住房投資體系，據(jù)說拿出五千億做資本金來解決中等偏下收入群體。

　　我的總體感受，這是有一個度，我們靠市場對住房市場作用不會一下子消解，如果把市場減到50%，也不許多更多的很多供房都采取很多的轉(zhuǎn)讓。各地基本20-30%左右，深圳住房總量是9萬7千套，這相對于商品房總量就是30%以內(nèi)。真正對于房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)收縮的局面并不是宏觀調(diào)控的政策，而是整個住房政策的大隊伍劃在哪里？如果政府占50%，這對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是有很大的影響，我們關(guān)注國家整個住房政策體系，這是關(guān)注今后行業(yè)。我們的演講到這里結(jié)束。謝謝大家！

　　主持人：謝謝王主任，王主任長期從事房地產(chǎn)的研究，很有心得，由于時間的關(guān)系，不可以一一展開談，如果會后大家信息，可以跟他做進一步的交流，我們王主任在演講里面有幾個觀點，他對2008年房地產(chǎn)判斷，房地產(chǎn)市場沒有停滯的理由，也沒有大幅度滑落的理由，不過房地產(chǎn)市場回暖還需要一段的時間，王主任告訴我們，要進一步留意國家住房供應保障的政策。希望各位留意一下國家整個住房保障政策。剛剛幾位就整個房地產(chǎn)的政策走勢和房地產(chǎn)的發(fā)展做了精彩的演講，我相信他們的演講對正確判斷2008年房地產(chǎn)走勢會起到積極的作用，我相信大家以熱烈的掌聲對以上三位嘉賓精彩發(fā)言表示感謝。