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　　接下來我們安排了更為精彩的互動論壇，大家就當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的焦點和熱點問題跟我們的臺上嘉賓進行交流。

　　（大家休息五分鐘，五分鐘交給陳洪志）

　　陳洪志：各位嘉賓，下午好！我本人作為房地產(chǎn)從業(yè)人士，一直非常感謝廣東省房協(xié)的專心、理性、認真、負責(zé)和鉆研的精神，在市場環(huán)境好的時候是這樣，在市場環(huán)境不好的時候也是如此。我們一直堅持廣東省房地產(chǎn)景氣分析會，我們今天請來位位專家來就房地產(chǎn)的問題做一個交流和合作，下面以熱烈的掌聲，請出五位專家：第一位是合富輝煌集團首席市場分析師黎文江老師；第二位是廣州大學(xué)商學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究所所長；第三位是廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文老師；第四位是深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒老師；第五位是佛山富盛市場研究顧問有限公司總經(jīng)理駱儀克老師。

光大地產(chǎn)公司副總經(jīng)理陳洪志

　　我想問大家問題來源于之前省房協(xié)提供給你們的問題，文化來源于最近一個月媒體所做的新聞采訪。我想首先問問陳老師，在房地產(chǎn)景氣分析會的同時，恰逢兩會，兩會之前有很多遐想和猜測，在兩會期間沒有聽到持續(xù)繼續(xù)加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的聲音，也沒有想到過去宏觀調(diào)控沒有取得逐步的成效，您結(jié)合溫總理工作報告的內(nèi)容來分析，您認為下一步宏觀調(diào)控是繼續(xù)加大力度還是持續(xù)現(xiàn)狀呢？

　　陳琳：不可以直接回答宏觀調(diào)控力度是否會加大，在溫總理兩會上，民生問題放在非常重要的問題，從十七大提出住有所居，住房保障力度會越來越加大，至于以后發(fā)展宏觀調(diào)控的政策是不是會加大，我覺得不好說，但是肯定的是住房保障的力度會加大。

廣州大學(xué)商學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究所所長陳琳

　　我在做一線市場的研究，從2004年八三一大線，到國八條，國九條到最后首次購房的提高，我所調(diào)查的城市感受到前期上漲比較快的城市得到了抑制，我個人感受是宏觀調(diào)控出現(xiàn)成效。

　　陳洪志：宏觀調(diào)控是否已經(jīng)取得了一定的成效。

　　陳琳：宏觀調(diào)控后效果已經(jīng)顯現(xiàn)了，房地產(chǎn)經(jīng)過了十幾年的發(fā)展，應(yīng)該說是不容易的，國家出臺政策不是打壓一個行業(yè)，是希望行業(yè)健康的發(fā)展，房價過快的上漲和下跌，對于這個行業(yè)來講是不利的，對于行業(yè)內(nèi)的人和行業(yè)外的人來講，關(guān)系到民生和安居樂業(yè)的，就會更加的敏感的行業(yè)，國家宏觀調(diào)控的目的是希望行業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展，決不是要打壓這個行業(yè)，我們堅信這一點，本著做大做強這個行業(yè)會更好的。

　　陳洪志：雖然兩會器件部長沒有說宏觀調(diào)控已見成效，但是陳老師說宏觀調(diào)控已見成效，您認為下一步的宏觀調(diào)控持續(xù)加大的政策是不會出現(xiàn)的，您是這樣認為的。

　　陳琳：這個問題一定要回答嗎？

　　就跟我們做研究一樣的，目的達到后就會收緊的，目的沒有達到的話，還會出臺政策的。

　　陳洪志：過去的二、三年房價上漲，開發(fā)商賺了不少，只要不離開這個市場，持續(xù)的買地，很可能在2008、2009年將前面賺的錢都退回去，就像電影說的，出來混的，遲早都要還的，我結(jié)合汪洋書記來到廣東提出的解放思想以及溫總理提出的促進房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展，您認為影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的模式是怎樣的，我們需要怎樣的模式，是否需要樓市跟白菜的價格一樣，請趙卓文回答。

　　趙卓文：謝謝主持人的提問，首先我先說一個前提，從2004年到現(xiàn)在，三年多的時間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)可以用一句流行的話形容，就是很猛很賺錢，開發(fā)商很賺錢。

廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文

　　陳洪志：現(xiàn)在是很慘。

　　趙卓文：現(xiàn)在是很弱，很虧錢，我認為還沒有到這個時候，從房地產(chǎn)發(fā)展的歷史來看，我寫了十幾年的評論文章，也觀察了樓市十幾年，我認為房地產(chǎn)開發(fā)商，總體賺錢的多，虧錢的少，如果說2004年以前應(yīng)該是90%以上的企業(yè)是賺錢的。2004年到現(xiàn)在99%的企業(yè)賺錢，原來有1600多家企業(yè)，現(xiàn)在廣州活躍的企業(yè)很少，退場的企業(yè)不是因為虧錢，而是自主選擇退場的，我不贊成開發(fā)商從長期的趨勢來看是虧的，總體上漲的情況下，開發(fā)商總體盈利這是目前可以肯定的事實，就算是2007年底后拿的天價地的開發(fā)商，從土地保值增值的空間來看還是比較大的，讓他們虧錢還不會很快實現(xiàn)的。

　　第二個問題是，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的理想模式是比較難以回答的，按照20幾年市場經(jīng)濟的運行來看，時間是比較短的，不管是廣州還是深圳或者是全國，沒有看到那個城市已經(jīng)摸索出非常理想化的行業(yè)發(fā)展的模式。到目前為止，大家探討房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，最希望看到六個字“理性、平穩(wěn)、健康”，但是要長期的體現(xiàn)就很難的，只要是市場經(jīng)濟必然存在波動性，我認為樓價波動是必然的，所以每一個城市來說，在房地產(chǎn)行業(yè)中的經(jīng)驗還值得提高和提升，就算廣州的住宅商品化的時間比較長，如果從1979年算起來已經(jīng)有三十年，用三十年的經(jīng)驗指導(dǎo)未來還是比較少的，有待進一步的探索。

　　如果給一些建議的話，我認為每一個城市應(yīng)該有一套結(jié)合本城市的發(fā)展模式并以此進行研究，就是廣州和深圳的差別也是很大的，不能用一個體系來發(fā)展。

　　首先，要結(jié)合各地的實際情況，第二個建議，建議政府行為和市場行為的聯(lián)動性要加強，完全的市場行為和計劃經(jīng)濟是不行的，兩個方面如何結(jié)合也是今后要探討的問題。

　　陳洪志：一直有人在全國各地從事房地產(chǎn)開發(fā)，監(jiān)管部門曾經(jīng)有一個內(nèi)部的觀點，例如房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康的發(fā)展，單靠市場自我的調(diào)節(jié)是不夠的，房價過快的上漲政府干預(yù)，房價過快的下跌，政府也要干預(yù)，您認可這個觀點嗎，或者是對政府又怎樣的期待。

　　黎文江：從去年的政府報告中提到的是抑制房價過快增長，今年的報告是防止房價過快的上漲，抑制和防止的轉(zhuǎn)換說明政府對目前宏觀形勢的判斷以及政府應(yīng)該做的工作，干不干預(yù)的問題，溫總理已經(jīng)清楚的說防止過快上漲，防止和抑制是不同的，應(yīng)該堅持市場的作用，高收入的群體住房的需求是由市場調(diào)節(jié)的，我理解的含義是，市場調(diào)節(jié)的含義是房價政府不會過多的干預(yù)，這是由市場調(diào)節(jié)的。

合富輝煌集團首席市場分析師黎文江

　　一個是防止上漲，一個是市場調(diào)節(jié)，就像上帝的歸上帝的，凱撒的歸凱撒的，這是經(jīng)典的名句，政府該管的政府來管，市場的事由市場來管。政府下一步又怎樣的措施，溫總理說的很清楚，有四點。對于低收入的群體通過保障住房由政府承擔(dān)，對于中等收入的群體是通過增加中低價位和中小戶型以及多渠道的融資和投資幫助中等收入的群體解決住房的問題，但是沒有提到限價房三個字，市場是如何防止上漲的，一個是增加土地供應(yīng)，第二個是抑制不合理的需求，這里用了抑制不合理的需求，例如第二套房屋貸款的修整。

　　還有一點是防止房價過快的上漲。

　　對市場還要起到監(jiān)管的作用，溫總理對房地產(chǎn)的政策是明確的，對中收入、高收入和低收入的監(jiān)管是明確的，地方政府按照四個措施來做，市場就會健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，不知道這樣回答是否可以。

　　陳洪志：我認為您回答了前半部分，房價在飛速上漲或者是上漲過快的時候，政府應(yīng)該干預(yù)，實際上很多人想聽的是房價過快下跌政府是否同樣也應(yīng)該干預(yù)。

　　黎文江：剛才說了，政府以后不會太多的干預(yù)，只是防止，溫總理沒有說下跌怎么處理，我也不好回答，現(xiàn)在我覺得，現(xiàn)在的價格下跌，但是成交量出現(xiàn)萎縮是不正常的，正常的情況是房價平穩(wěn)，成交量上升，但是現(xiàn)在的價格下來了，成交量下去了。這樣就不是宏觀調(diào)控要達到的目的，應(yīng)該是不健康的情況。

　　陳洪志：在問下去都是溫總理沒有說過的話，所以我也不說了。深圳的王老師，中央政府用了三年調(diào)控知道了什么是最有效的調(diào)控手段就是金融和貨幣政策，之前我們吃了三年的藥都不管，現(xiàn)在的藥管用了，對于開發(fā)商來說，某一個時段可以不賺錢，但是絕對不可以沒有錢用。但是，最近出現(xiàn)了兩個情況，一個是廣州的恒達地產(chǎn)上市還有國內(nèi)的一些房地產(chǎn)企業(yè)獲得了IPO的融資，當(dāng)前房地產(chǎn)的外部環(huán)境跟過去的一、二個月相比是否有改善。

　　王鋒：這幾年房地產(chǎn)的外部環(huán)境改善是比較明顯的，以前是單一的銀行貸款，開發(fā)企業(yè)上市，無論是在國內(nèi)A股上市還是香港上市或者是美國上市的路子還是比較多的，多年倡導(dǎo)的房地產(chǎn)信托基金以及房地產(chǎn)證券化工作得到了國家的重視，去年在深圳有一個房地產(chǎn)證券化的會議，國家也想推廣這條途徑，外部環(huán)境的改善是比較明顯的。但是其中還是存在一些問題的，因為問題明顯的是整個行業(yè)的發(fā)展機制，一錘子買賣的現(xiàn)象到現(xiàn)在也沒有泰達的改變，這種情況下，往往會對我們進一步的融資也會帶來影響。

深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒

　　例如房地產(chǎn)信托基金很多年想推進，香港已經(jīng)有了，但是房地產(chǎn)信托基金必須要有穩(wěn)定的租賃收益，要做長期的經(jīng)營，現(xiàn)在的產(chǎn)品都是買賣，租賃的很少。租賃市場不發(fā)達，誰在做租賃，大部分是農(nóng)民，因為農(nóng)民房是不會辦小產(chǎn)權(quán)和其他的合法手續(xù)，因此只能是出租，靠農(nóng)民支持租賃市場，對于市場化和城市面貌以及文明的進步是非常有影響的。