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　　陳洪志：但是好的原因沒有說。

　　王鋒：這也是可以理解的，大的趨勢(shì)判斷來看是趨同的，但是我個(gè)人的觀點(diǎn)認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)調(diào)整期，廣州會(huì)很快起來的，但是深圳的調(diào)整期是很長(zhǎng)的，高峰期是1000萬平方米的，但是二、三年就跌到500萬平方米。如果房屋賣不出去，就會(huì)產(chǎn)生另外一個(gè)問題，就是供過于求的問題，我的想法是，對(duì)深圳不樂觀的。市場(chǎng)銷售雖然沒有這么多的量，是否會(huì)象黎老實(shí)說的五一是否會(huì)吹響沖鋒號(hào)，但是深圳的情況是比較明顯的。

　　現(xiàn)在各種制度比較嚴(yán)厲的情況下，是否會(huì)殺過來再做，我認(rèn)為不會(huì)有太大的指望，長(zhǎng)期還是要健康的發(fā)展，從這個(gè)角度來講，希望交易量大幅度的上升，還不是很樂觀的。交易量沒有上去，是否意味著開發(fā)商抗不住。不同的城市，發(fā)展到一定的階段，是有特殊的背景和因素的，例如廣州現(xiàn)在是均價(jià)萬元時(shí)代，深圳的均價(jià)是1.5萬元左右。

　　陳洪志：深圳關(guān)內(nèi)很少是2萬元以下的。

　　王鋒：我說的是全市的均價(jià)，到了特殊的歷史背景下，經(jīng)濟(jì)沒有大幅度的滑坡或者是失業(yè)，應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)大幅度的退化。對(duì)于某些判斷和后市信心，不會(huì)因?yàn)橐弧⒍€(gè)人的話，就影響到我們冷清的判斷市場(chǎng)。

　　駱儀克：去年一年上市公司在房地產(chǎn)企業(yè)的上市不管是境內(nèi)還是境外都是集聚的增多，我們已經(jīng)感覺到房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)金融化和證券化，上市公司的游戲規(guī)則逐漸的影響到行業(yè)，例如每年對(duì)指標(biāo)的硬性的要求，上市公司對(duì)企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)有硬性的要求，您如何看待上市公司越來越，是企業(yè)的需要還是社會(huì)的需要，上市公司的增多給行業(yè)帶來了那些新的變化。

　　駱儀克：我認(rèn)為房地產(chǎn)上市公司有共同的特點(diǎn)，有開發(fā)的模式或者是成熟的開發(fā)模式。上市后有大量的資金和實(shí)力，對(duì)行業(yè)影響比較大的因素有兩點(diǎn)。

　　一、原來中小型的開發(fā)商希望作大，按照我這幾年的觀察，例如在佛山等二線城市，佛山有21個(gè)開發(fā)商，境外的有香港、新加坡等5家。佛山的開發(fā)商都做什么了，現(xiàn)在招拍掛都需要十幾億或者是二十億元，他們都去了三、四線城市，例如肇慶等地，中小企業(yè)無法跟大開發(fā)上相比，實(shí)際上上市公司的壓力也是很大的，因?yàn)樗麄円獢U(kuò)張。

　　我認(rèn)為中小企業(yè)或者是二、三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存空間越來越小或者是轉(zhuǎn)移陣地。

　　二、二、三線城市有成熟的開發(fā)模式，充足的資金，有實(shí)力，他們一下子拿幾千畝土地或者是很時(shí)髦的說造城，而不是蓋房，這樣就間接的造成壟斷，從另外的角度來說，他們的造城會(huì)將三、四線城市的樓盤開發(fā)水平和居住水平跟一線城市拉近了，一下子將周邊的環(huán)境和經(jīng)濟(jì)拉上去了，上市公司有充足的資金，市場(chǎng)的環(huán)境不好的時(shí)候，抵抗能力比中小企業(yè)要強(qiáng)。

　　陳洪志：謝謝駱老師，第二輪根據(jù)現(xiàn)在市場(chǎng)的情況，問了在座的各位，現(xiàn)在是第三輪，首先還是有請(qǐng)陳老師，我的好朋友，新城市實(shí)業(yè)董事公司的董事長(zhǎng)沒有不好的天氣，只有不好的身體，各位開發(fā)商各自保重，或者是開發(fā)商割肉過冬，面對(duì)過去的黑心無良的開發(fā)商您有怎樣的建議？

　　陳琳：從房地產(chǎn)研究的學(xué)者角度來看，對(duì)企業(yè)以及老總、員工說一些自己的心里話和感受。房屋跟一般的產(chǎn)品不一樣，關(guān)系到大家的幸福生活和安居樂業(yè)，也不是每個(gè)人都可以從事這個(gè)行業(yè)的，這樣的機(jī)會(huì)要珍惜，在這個(gè)領(lǐng)域中，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)在談企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，我認(rèn)為還沒有上升到如此的高度，作為企業(yè)來說，首先要遵紀(jì)守法，按章納稅對(duì)員工和股東負(fù)責(zé)，生產(chǎn)出保質(zhì)保量的產(chǎn)品，對(duì)消費(fèi)者負(fù)責(zé)。

　　因?yàn)樵谖覀兊姆康禺a(chǎn)開發(fā)過程中，涉及的環(huán)節(jié)太多，有征地拆遷的環(huán)節(jié)，建造的過程中有很多外來民工的參與，也有農(nóng)民工的貢獻(xiàn)。有的人拿出一生的積蓄獲得房屋。每一個(gè)環(huán)節(jié)都有開發(fā)商的責(zé)任，希望開發(fā)商要將眼光放長(zhǎng)一點(diǎn)，將胸懷放得更寬廣一點(diǎn)，開自己的事業(yè)和人民的幸福生活聯(lián)系的更加的緊密。

　　如果在可能的情況下，開發(fā)商是否可以將我們的眼光不僅關(guān)注到高收入的群體，可以一擲千金隨意購(gòu)買我們產(chǎn)品的人，是否可以將眼光放在普通的民眾或者是外來人群，也許他們的消費(fèi)力有限，但是為他們服務(wù)也不會(huì)虧本，也許在服務(wù)中可以得到社會(huì)的信譽(yù)和美譽(yù)度，獲得無形的資產(chǎn)，獲得雙贏，是否可以將眼光放寬一點(diǎn)，是否可以在產(chǎn)品中提倡環(huán)保節(jié)省節(jié)地，將這些理念傳遞給消費(fèi)者，作出我們的貢獻(xiàn)，這樣的企業(yè)可以獲得社會(huì)的尊重，成為受尊重的企業(yè)，這樣的企業(yè)家也是受人尊重的企業(yè)家。

　　陳洪志：在跟王老師的交流中我們覺得深圳跟廣州相比，或者是廣州一直引以為豪的是充足的剛性的自住需求，廣州的市場(chǎng)一直相對(duì)是比較平穩(wěn)的，不包括2007年5—10月不理性的上漲，過去充足的剛性需求到了哪里去了，就拿今天的廣州來看，廣州大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，也有強(qiáng)勁的需求，大家認(rèn)為明天會(huì)更好，大家的收入持續(xù)的增長(zhǎng)，現(xiàn)狀是人流不多，成交也不大，這究竟是為什么？用怎樣的方法激發(fā)這種自住的需求。

　　趙卓文：我們的黎老師是數(shù)學(xué)老師說四月份回暖，我就沒有這么樂觀的，我寫了一篇文章，題目想了很久，我的題目是高位回落全面調(diào)整。如果說到目前的樓市情況，我借用別的行業(yè)的話，現(xiàn)在有兩種情況，一種是貪婪的情緒，一種是恐懼的情緒，過去的幾年開發(fā)商看到價(jià)格上升的太快，現(xiàn)在的開發(fā)商過于恐懼，拋售太快太急，我在很多的論壇和文章上說了一個(gè)觀點(diǎn)，現(xiàn)在的降價(jià)拋售對(duì)于銷售量的提升作用很小，某些開發(fā)商，例如萬科這種全國(guó)布局的開發(fā)商，某個(gè)城市可以拋售一些樓盤，而且也會(huì)跑在其他企業(yè)的前面，在行業(yè)中也會(huì)先走一步，例如預(yù)期經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)和行業(yè)景氣的情況，走的會(huì)比一般的企業(yè)先知先覺。

　　目前來說，對(duì)于一般的開發(fā)商，特別是廣州本土的開發(fā)商，現(xiàn)在降價(jià)對(duì)提升銷售量的作用貢獻(xiàn)是非常少的，特別是政府的保障性住房和限價(jià)房不斷的推出，開發(fā)商自相廝殺老百姓買漲不買跌的，這些因素都是存在的，短期內(nèi)面臨痛苦的情況，因此降價(jià)可以促進(jìn)銷售量的提升，一月份銷售量只有35萬平方米，繁榮期一個(gè)月會(huì)達(dá)到100多萬平方米，現(xiàn)在離正常的銷售量只有1/3，現(xiàn)在要快速的回到以前的階段是比較難的，降價(jià)和打折的效果是比較小的，現(xiàn)在我認(rèn)為要減產(chǎn)，到目前為止開發(fā)一定要減產(chǎn)就相當(dāng)于石油輸出組織一樣，油價(jià)下降就要減少生產(chǎn)量，廣州是地產(chǎn)寡頭壟斷，我的話大家不一定認(rèn)同的，基本上十幾個(gè)開發(fā)商的份額很大，而且有主導(dǎo)權(quán)，目前的階段，減少開發(fā)量，放緩工程進(jìn)度，如果2008年可以將商品房的供應(yīng)量控制在50萬平方米，那么樓價(jià)回暖的效益馬上就顯現(xiàn)了，如果一個(gè)月放出100萬平方米或者是80萬平方米的商品房就有問題了，2008要站穩(wěn)除了政府的原因外，開發(fā)商也有很強(qiáng)的自主權(quán)就是減產(chǎn)自救。

　　陳洪志：謝謝趙老師，您的觀點(diǎn)我不方便表態(tài)，無法說的。黎老師同樣的問題我換另外的角度來問您，廣州和深圳或者是跟所有的城市相比，自住需求是旺盛的，二手市場(chǎng)是非常的發(fā)達(dá)，一手樓市的寒冬讓人倍感壓力，現(xiàn)在二手市場(chǎng)壓力很大，媒體說部分二手中介整個(gè)月沒有交易，這種情況讓一手的復(fù)蘇更加的困難或者是讓您五月復(fù)蘇的計(jì)劃推后嗎？

　　黎文江：媒體說整個(gè)月沒有成交是之二月份，這是春節(jié)，加上很冷，誰會(huì)去購(gòu)買房屋，都想著過年，現(xiàn)在才三月份，您說的媒體報(bào)道應(yīng)該是二月份，這是完全可能的，也沒有什么大驚小怪的。我說一下近幾年廣州二手房的情況，2005年一、二手成交量是1530萬平方米，2006年是1543萬平方米，2007年1548萬平方米，2007年價(jià)格上漲36%的情況下，一手的成交量減少了13%的情況下，二手反而上升了21%，就是說成交量一、二手比2006年還增加了5萬平方米，說并很多的購(gòu)房者，因?yàn)橐皇謨r(jià)格太高而轉(zhuǎn)移到二手市場(chǎng)，為什么要購(gòu)買，可能是自住，也有投資的需求。我們說，二手還是充滿信心的，包括中等收入的群體，我也希望他們可以購(gòu)買二手房，要比一手好，沒有那么多的限制，可以馬上的轉(zhuǎn)讓，地段配套也是很好的。

　　二月份整個(gè)月沒有成交，我沒的說，但是一、二手是互補(bǔ)的，例如二手換了購(gòu)買一手，都是互補(bǔ)的。三年的情況來看，一、二手2007年價(jià)格是最高的，成交量也是最高的，說明剛性需求是存在的。從剛剛公布的廣州市的統(tǒng)計(jì)年報(bào)中得出去年有29萬人出生，2010年按照每人有25平方米的居住面積的標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算，去年出生的29萬人就需要供應(yīng)723萬平方米的住房，每年有這么多的需求也不用擔(dān)心我們的住房沒有人購(gòu)買就怕供應(yīng)不夠。

　　2月份也有一個(gè)問題，放貸的額度還沒有下來，想購(gòu)買銀行業(yè)沒有錢。作為個(gè)人來說，銀行不給錢，個(gè)人是沒有辦法的，這是客觀的原因。在此情況下，我認(rèn)為不奇怪的，我們對(duì)二手市場(chǎng)還是充滿信心的。

　　陳洪志：謝謝黎老師，請(qǐng)問王老師，在房地產(chǎn)發(fā)展的二十多年終，本次離本次最近的一次簫條是2003年的非典，當(dāng)時(shí)也是低迷的，不管價(jià)格還是成交量都是低迷的，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)業(yè)都順利的渡過了，大家基于這樣的愿望，目前的市場(chǎng)情況是可以渡過的，也有一種相反的觀點(diǎn)，今天面對(duì)的情況和今天開發(fā)商面臨的形勢(shì)跟過去是不一樣的，2008、2009年的供應(yīng)量是今年拿到的，跟過去相比現(xiàn)在的人工和材料價(jià)格成本大幅度的上升，包括地價(jià)、人工、機(jī)械都上漲了，同時(shí)市場(chǎng)下跌，特別可怕的是，在2006、2007年拿地是基于2007年的價(jià)格做的盈利測(cè)算和資金的安排，但是2008年情況發(fā)生了劇變，在這種壓力下，您還認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)中除了少數(shù)優(yōu)秀的優(yōu)勢(shì)企業(yè)，大多數(shù)的企業(yè)是否可以向2003年的非典一樣渡過市場(chǎng)的簫條？

　　王鋒：實(shí)際上發(fā)展商在拿高地價(jià)的時(shí)候，對(duì)于未來的房?jī)r(jià)和利潤(rùn)也是高于預(yù)期的。拿的高地價(jià)，預(yù)期的也是很高的，預(yù)期的利潤(rùn)也是很好的。因?yàn)橐獙L(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁，這么高的地價(jià)一定會(huì)將價(jià)格轉(zhuǎn)移的，當(dāng)前的情況下，我們對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期如果比現(xiàn)在還要低很多的話，就像香港的亞洲危機(jī)后，房?jī)r(jià)從最高點(diǎn)下降了60%，就會(huì)發(fā)生問題，現(xiàn)在的預(yù)期是不會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，大家也不會(huì)認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下調(diào)60%，對(duì)于開發(fā)商來說，頂多是投資判斷的失誤，使得最低的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期值發(fā)生了改變，就是我的利少了很多。例如深圳在2007年初的時(shí)候，深圳很多的土地都沒有拍，這是因?yàn)楹暧^調(diào)控的原因，結(jié)果一拿出就是高地價(jià)，寶安區(qū)的地是最高的，大家認(rèn)為是二、三千元，結(jié)果一拍賣達(dá)到了七千元，現(xiàn)在寶安區(qū)的價(jià)格即使回落也達(dá)到了一萬元左右，對(duì)于開發(fā)商來說，即使當(dāng)年七千元拿的土地也就是使利潤(rùn)很少，不會(huì)虧本的。

　　這是在2006、2007年，土地也上市銷售了。至于2008、2009年的房屋跟2006、2007是有關(guān)的，開發(fā)商要加快進(jìn)度，尤其是中小開發(fā)商趕快賣，因?yàn)楹竺嬗泻芏嗖淮_定的因素。

　　還有一點(diǎn)是可以等待，但這需要有規(guī)模和有實(shí)力等，有實(shí)力的開發(fā)商能夠拿到土地，那么財(cái)務(wù)方面就要考慮到方方面面的因素，雖然房地產(chǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)，就要考慮到方方面面的因素。關(guān)鍵的問題是，預(yù)期的判斷，還沒有說的很清楚。

　　陳洪志：即使市場(chǎng)出現(xiàn)了低迷或者是一定的下調(diào)，下跌的幅度也不是很大的。

　　王鋒：預(yù)期的判斷在那里，就像股市一樣，今天已經(jīng)跌破4000點(diǎn)，跌破了以后也沒有政策來救市，這說明股市還是有很大的泡沫，我們還是從方方面面判斷的，應(yīng)該樂觀一點(diǎn)，不要悲觀，也不能很樂觀。例如說深圳的均價(jià)在1.5萬元/平方米，這種情況已經(jīng)持續(xù)了四個(gè)月，是往下走一走，還是往下走一走。誰也沒有精確的判斷。但是我們的愿望以及我們對(duì)形勢(shì)的分析，今年在1.5萬元/平方米會(huì)持續(xù)比較長(zhǎng)的時(shí)間，如果這樣的判斷，作為開發(fā)商你會(huì)怎樣判斷，在此情況下，不要使自己虧損太多。

　　陳洪志：最后問駱總，在過去市場(chǎng)環(huán)境好的時(shí)候，我們經(jīng)常去跟老板邀功，老板說市場(chǎng)太好了，老板說市場(chǎng)太好，要你們沒有用，現(xiàn)在市場(chǎng)不好，老板也說，市場(chǎng)不好，要你們也沒有用，你們可以給老板怎樣的幫助？

　　駱儀克：女子一白遮百丑，同樣的道理，上年底的時(shí)候，太旺了，就是一旺遮百丑。去年5月1日不管是怎樣的樓都排隊(duì)購(gòu)買。為什么樓盤到了1.7萬元/平方米不下降，我在隔壁的樓盤下降到1.2萬元/平方米沒有人要，原因是怎樣的，可能是戶型太大了，服務(wù)上不去。

　　例如今天的會(huì)議很多人關(guān)注的，大的方面說是政治、經(jīng)濟(jì)，股市，小到本地的樓市，再小一點(diǎn)就是區(qū)域的樓盤。開發(fā)商比我們還要緊張，今天早晨我們開了一個(gè)會(huì)議，一說就是整個(gè)經(jīng)濟(jì)如何走，樓市如何走，現(xiàn)在開發(fā)商成熟了，為什么隔了一條馬路的樓盤價(jià)格不降了，為什么你的樓盤下降了，這是你的內(nèi)功沒有做好或者是你的產(chǎn)品跟市場(chǎng)沒有對(duì)接好，你的產(chǎn)品跟市場(chǎng)需求的客戶沒有對(duì)接好，所以你失敗了。

　　到了現(xiàn)在房地產(chǎn)研究、策劃、代理還有推廣的機(jī)構(gòu)，我去過幾個(gè)地級(jí)市，電視沒有做，廣告沒有人投，本來是一周有十個(gè)八個(gè)廣告，結(jié)果只有一個(gè)樓盤促銷，現(xiàn)在市場(chǎng)的定位、產(chǎn)品的定位，不是老板拍腦袋，為了銷售要做前期的推廣，要跟產(chǎn)品對(duì)接，策劃、營(yíng)銷和代理現(xiàn)在是非常重要的。