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　　十四、北京二手房市場2007年10月付款方式比重分析

　　“中大恒基”市場研究中心對于10月份成交客戶中付款方式進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，數(shù)據(jù)顯示，全款購買二手房客戶占總數(shù)的42.37%，商貸客戶占總數(shù)的50.99%，而公積金貸款占總數(shù)的6.65%。環(huán)比上月，全款客戶增加一成左右，公積金客戶提高近兩個(gè)百分點(diǎn)，而商貸數(shù)量明顯減少。“中大恒基”市場研究中心分析：

　　央行屢次加息以及提高第二套房首付比例及利率刺激消費(fèi)者全款購房

　　截止到目前為止，央行已經(jīng)加息四次，并有傳言，年內(nèi)還有可能再次上調(diào)貸款利率，這讓貸款購房者不得不考慮自己的還款能力以及購房成本。盡可能全款是夠買總房值在70萬以里的消費(fèi)者的首要原則。同時(shí)在10月份，各個(gè)銀行對“第二套”房的定義以及提高細(xì)則紛紛出臺，政策的明朗讓很多消費(fèi)者明確了購買意想和付款方式，“中大恒基”市場研究中心認(rèn)為，提高首付及利率對于屬于限制范圍之內(nèi)的購房人群的影響還是比較大的。如果要購買總價(jià)80萬的二手房，在提高首付前，按照銀行指定評估機(jī)構(gòu)為這套房子評定的價(jià)格進(jìn)行批貸，一般來說，評估值為成交價(jià)格的9成，也就是說銀行給這80萬的房子最多評到72萬，最高能貸到72萬的8成，也就是57.6萬，所以，買這套房子需要付的首付就是80—57.6=22.4萬，再加上將近10%的各種稅費(fèi)，要想買這80萬的房子，先期最少準(zhǔn)備30萬。如果提高首付到四成，先期最少要準(zhǔn)備45萬。這一下子就要多拿出十幾，二十多萬，同時(shí)貸款月供也將發(fā)生變化，如果是等額本息，目前二手房貸款執(zhí)行的利率是優(yōu)惠利率，是基準(zhǔn)利率的9成，而新的金融政策執(zhí)行后，利率卻是基準(zhǔn)的1.1倍，在利率上，高了22%。所以不論是前期投入還是后期還款對于消費(fèi)者來說都帶來了不小的經(jīng)濟(jì)壓力。

　　銀行收緊銀根以及公積金流程簡化是貸款人數(shù)增加的主要原因

　　中國銀行以及光大銀行等明確在其界定“第二套”住房時(shí)剔除了公積金貸款，這就讓很多屬于銀行限制的“第二套”貸款范圍之內(nèi)的消費(fèi)者自然而然動(dòng)用自己的公積金進(jìn)行貸款。“中大恒基”市場研究中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，被限制人群中三成人意想第二套房用公積金貸款。同時(shí)公積金貸款流程的“瘦身”也縮短了其辦理時(shí)間，“中大恒基”金融部分析，公積金貸款的流程主要變化是評估環(huán)節(jié)的前置。以前公積金交易流程是，買賣雙方簽訂合同之后、客戶交齊首付款、然后到公積金管理處進(jìn)行初審、初審?fù)戤?dāng)天送至公積金管理處指定的評估公司進(jìn)行借款人信用評估及抵押物的評估。在整個(gè)交易過程中，送審評估的時(shí)間較長。因?yàn)椋绻I賣雙方配合的話，一個(gè)星期左右就能辦理完。但如買賣雙方中任意一方有突發(fā)事件，那么整個(gè)評估過程就有可能會(huì)延期。而如今，改變后的公積金貸款交易流程是，買賣雙方簽訂合同之后，先進(jìn)行借款人信用評估及抵押物的評估。所以對于客戶而言，新流程下一次性集中辦理較為麻煩的環(huán)節(jié)之后，能夠節(jié)約不少時(shí)間，更加方便客戶貸款。

　　以上兩個(gè)原因是公積金貸款數(shù)量增加的主要原因，“中大恒基”市場研究中心預(yù)測，未來幾個(gè)月內(nèi)，受到其貸款額度上限的提高等利好影響，公積金貸款數(shù)量還將有所上揚(yáng)。

　　市場研究中心