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　　四、北京市海淀區(qū)2007年10月成交量及成交均價變化分析

　　中大恒基市場研究中心數(shù)據(jù)顯示：海淀區(qū)本月因為受到十一長假的影響，所以在成交量方面與九月基本持平，五棵松成交量上漲明顯，環(huán)比九月上漲9.32%。而在成交均價方面全部看漲，環(huán)比九月上漲1.87%，本月成交均價為13958.46元/平方米。其中漲浮最大的是世紀城區(qū)域，為2.45%，其次是五棵松區(qū)域為2.24%。其他的區(qū)域都在1%左右。

　　十月成交熱點：五棵松區(qū)域

　　隨著奧運會的不斷臨近，北京奧運場館周邊地區(qū)，房價走勢可謂是“突飛猛進”。五棵松自被確定為奧運會場館區(qū)域以來，該區(qū)域的房價一漲再漲。目前，該區(qū)的二手房均價在1.3萬元/平方米左右。

　　區(qū)域內(nèi)的五棵松體育館和五棵松棒球場是奧運的比賽場觀，由于舉辦奧運會的需要，場館周邊居住環(huán)境得到改善，提高了居住品質(zhì)。預(yù)計到奧運會召開前還有一定的上漲空間。場館周邊區(qū)域的房價會隨著奧運的臨近而繼續(xù)上揚，良好的生活配套和奧運效應(yīng)是吸引購房者的主要原因。

　　十月漲浮熱點：世紀城區(qū)域

　　占著西四環(huán)有利地勢，交通方便，臨近中關(guān)村商圈。區(qū)域商業(yè)氣氛濃厚，有金源燕沙亞洲最大的購物中心，教育資源豐富，如人大幼兒園，人大附小，家長希望孩子從小得到良好教育的用心得到滿足。良好的交通，購物，教育，娛樂，休閑等設(shè)施，使得世紀城區(qū)域均價最高，達到16023.03元/平方米。

　　公園環(huán)境吸引消費者：如紫竹橋區(qū)域內(nèi)的紫竹院公園和航天橋區(qū)域內(nèi)的玉淵潭公園

　　交通方面，兩個公園同在西三環(huán)邊上，公交線路都較為密集，玉淵潭公園臨近地鐵1號線，更有利于上班族出行。從區(qū)域交通的發(fā)散性方面，紫竹橋區(qū)域連通著西直門、中關(guān)村，而玉淵潭公園則是通過阜成路連接著三環(huán)內(nèi)西單、金融街商圈與石景山區(qū)域；從發(fā)散性來看，紫竹橋區(qū)域更好。

　　配套方面，紫竹橋公園周邊配套主要是面對中高端消費群體，比如金源shoppingmall、萬柳mall等，周邊高檔酒店眾多，如香格里拉飯店、友誼賓館、紫玉飯店、世紀金源飯店，奧林匹克飯店等。而玉淵潭公園周邊配套則以民居生活為主，主要配套有長安商場、百盛購物中心，城鄉(xiāng)貿(mào)易中心、翠微商場等，醫(yī)院有萬壽路醫(yī)院、解放軍總醫(yī)院、水利醫(yī)院、武警總醫(yī)院等。兩個區(qū)域定位不同，配套都能滿足各自需求，不過由于玉淵潭公園到西單、王府井等商圈更便利，比較之下，玉淵潭公園周邊配套更佳。

　　二手房方面，紫竹橋公園周邊存量房以年代在2000年后的二手公寓為主，目前成交均價15000元/平米左右，其中人濟山莊等觀湖公寓，均價可以達到20000元/平米；區(qū)域成交比較活躍的小區(qū)有人濟山莊、光大花園、曙光花園等。玉淵潭公園周邊存量房則以公房為主，單價在14000元/平米，區(qū)域成交活躍的公房小區(qū)主要有翠微北里、普惠南里、柳林館南里；二手商品房則只有頤源居等少量幾個，售價可達15000元/平米。

　　綜合兩個區(qū)域來看，交通便利，配套齊全是兩個區(qū)域的共同特點，而且區(qū)域內(nèi)都有公園，但紫竹橋區(qū)域在成交量上明顯比航天橋區(qū)域多，這主要是因為紫竹橋區(qū)域內(nèi)二手房年代在2000年以后，以商品房為主；而航天橋區(qū)域是以公房為主，年代較早。所以紫竹橋區(qū)域更受消費者青睞。

　　五、北京市豐臺區(qū)2007年10月成交量及成交均價變化分析

　　據(jù)中大恒基市場研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2007年10月豐臺區(qū)二手房市場仍然延續(xù)上月量價齊升的市場態(tài)勢。成交量比重環(huán)比上月上漲0.15%，以18.27%緊跟朝陽區(qū)、海淀區(qū)之后，列居成交量比重排名第三名。成交均價1123.41點，環(huán)比上月上漲3.36%。拉動整體市場成交量上漲的片區(qū)是豐臺橋南片區(qū)、馬家堡片區(qū)和洋橋片區(qū)。拉動成交價格指數(shù)上漲的區(qū)域有六里橋片區(qū)、青塔片區(qū)和方莊片區(qū)。成交價格指數(shù)環(huán)比上月上漲幅度分別為6.99%、5.99%和4.80%。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：本月成交量上升的區(qū)域最主要的特點是交通便捷、社區(qū)配套完善。豐臺橋南片區(qū)本月成交量漲幅最大，環(huán)比上月成交量上漲14.98%，位居北京二手房成交量漲幅最大的片區(qū)排名的第二名。怡?；▓@交通便捷，社區(qū)配套完善的特性尤為顯著，成為本月拉動豐臺橋南成交量上漲的主力樓盤，在北京二手房成交量漲幅最大的十大樓盤排名中，僅次于天通苑排名第二，環(huán)比上月成交量漲幅10.00%。

　　拉動本月二手房價格指數(shù)上漲的方莊區(qū)域本月二手房指數(shù)呈現(xiàn)以下兩個特點。第一、均價漲幅相對較大，繼上月上漲顯著后本月繼續(xù)攀升，環(huán)比上月上漲4.80%。第二、方莊片區(qū)最高成交價和最低成交價價差相對較大。主要表現(xiàn)在地鐵5號線軌道周邊的二手房價格指數(shù)相對較高，遠離5號線軌道的房屋價格指數(shù)相對較低，漲幅也相對較小。軌道效應(yīng)影響顯著。

　　交通便捷、社區(qū)成熟，怡?；▓@備受青睞：隨著人們生活品質(zhì)的提高，消費者對占據(jù)生命三分之二時間的居住條件也提出了較高的要求。為了節(jié)約出行時間成本，交通是否便捷成為消費者購買房屋時最為關(guān)注的一方面。而社區(qū)配套設(shè)施是否完善，環(huán)境是否優(yōu)雅也同時成為消費者關(guān)注的焦點。在這種需求的推動下，位于豐臺橋南片區(qū)的怡?；▓@在豐臺區(qū)眾多二手樓盤中脫穎而出，它緊鄰四環(huán)，小區(qū)周邊超市、學(xué)校、醫(yī)院應(yīng)有盡有，因此備受消費者青睞。

　　六、北京市近郊二手房成交熱點區(qū)域2007年10月成交量及成交均價變化分析

　　據(jù)中大恒基市場研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2007年10月北京近郊熱點區(qū)域的成交變動中天通苑、回龍觀和古城區(qū)域成交量小幅攀升。天通苑片區(qū)本月成交量顯著提升后，在成交量排名中超過以往排在其前的舊宮、和義片區(qū)位居第二名。古城片區(qū)成交量超過魯谷片區(qū)作為石景山區(qū)本月熱點，位居北京近郊部分熱點區(qū)域成交量排名的第七名。成交價格指數(shù)方面，回龍觀片區(qū)和古城片區(qū)交易價格指數(shù)本月漲幅較大，價格指數(shù)環(huán)比上月上漲幅度分別為15.52%和13.83%。

　　市場研究分析認為：天通苑片區(qū)和回龍觀片區(qū)成交量小幅攀升的原因是，自今年8月《國家關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見》出臺，對經(jīng)濟適用房的二手房交易進行嚴格管理以來，經(jīng)濟適用房房源供給開始減少。部分房源供給者和客戶需求者走入了觀望。但是經(jīng)濟適用房相對于其它屬性的二手房房源而言具有顯著的價格優(yōu)勢，一直受到消費者的青睞。在經(jīng)過了短期的觀望之后，買賣雙方都相信國家將加大力度對二手經(jīng)濟適用房交易進行干預(yù)，認為未來市場不確定的因素將帶來更多的利空，交易熱情高漲，成交量出現(xiàn)小幅攀升。古城片區(qū)已購公房房源相對較多，一直以來都以空氣清新、環(huán)境優(yōu)雅、社區(qū)配套成熟，居民素質(zhì)相對較高以及近鄰地鐵一號線交通便捷等優(yōu)勢吸引著眾多消費者。10月以來北京地鐵票價統(tǒng)一改為2元，降低了出行成本，該區(qū)域的二手房市場也隨之紅火，成交量出現(xiàn)了小幅的攀升。