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　　十一、北京二手房市場(chǎng)2007年10月成交面積比重構(gòu)成分析

　　中大恒基市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，本月成交房屋面積區(qū)段主要集中在60~80㎡，成交比重為24.35%；以及40~60㎡，成交比重為23.10%。80㎡以下中小面積的房屋成交占了總成交量的50%以上，可見(jiàn)現(xiàn)在居民購(gòu)房多數(shù)只能滿(mǎn)足基本住房需要。

　　近幾個(gè)月以來(lái)在房屋價(jià)格迅速攀升的同時(shí)40㎡以下超小面積房屋及140㎡以上高端房屋成交量都有較大幅度上漲。居民購(gòu)買(mǎi)力出現(xiàn)兩極分化的情況。

　　居民購(gòu)買(mǎi)力受限，降低要求遷就房?jī)r(jià)：從07年6月以來(lái)，40平米以下超小面積房屋成交量逐漸放大，至今年10月份40平米以下房屋成交量占總成交比重的3.3%，高于9月百分之二十，且目前尚在登記購(gòu)房的客戶(hù)中仍有大量此類(lèi)房屋的需求，若非受到房源供應(yīng)的限制，成交量比例將會(huì)更大。由此可見(jiàn)房?jī)r(jià)日漸增長(zhǎng)的同時(shí)，低端客戶(hù)群體的購(gòu)買(mǎi)力并沒(méi)有得到相應(yīng)的提升，部分購(gòu)買(mǎi)力較低的剛性客戶(hù)被迫降低購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)向超小戶(hù)型房屋轉(zhuǎn)移。

　　股市資金流入樓市，引爆樓市高端效應(yīng)：房?jī)r(jià)的大幅上漲并沒(méi)有影響到所有客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)行為，在超小戶(hù)型成交量上升的同時(shí)，成交量漲幅同樣驚人的還有140平米以上的戶(hù)型。7月，僅有8.5%的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)140平米以上的高端房源，8月成交比重提高到11.5%，一個(gè)月內(nèi)提升了三個(gè)百分點(diǎn)。之后一直穩(wěn)步上升，至10月為止，該類(lèi)房源的成交比重已經(jīng)達(dá)到12%。房?jī)r(jià)攀升的同時(shí)大面積戶(hù)型成交量依然提升，說(shuō)明高端客戶(hù)群體增多。同期股市已經(jīng)在五千點(diǎn)以上高位運(yùn)行。料想是兩年牛市帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)近期兌現(xiàn)，獲利群體在大盤(pán)高位運(yùn)行，股票市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)難以控制時(shí)選擇了將證券資產(chǎn)變現(xiàn)轉(zhuǎn)入樓市，激發(fā)樓市高端市場(chǎng)火爆。

　　物業(yè)稅預(yù)期壓抑120-140平米購(gòu)房意愿：通過(guò)對(duì)幾個(gè)面積區(qū)段對(duì)比發(fā)現(xiàn)120~140㎡一直保持著較低的成交量。物業(yè)稅的開(kāi)征在業(yè)內(nèi)是個(gè)一直都沒(méi)有停止過(guò)的話(huà)題。對(duì)物業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)的猜想一般都在面積上大做文章，說(shuō)法多為針對(duì)140平米以上房屋征收或?qū)?20平米以上房屋進(jìn)行征收。140平米以上房屋的購(gòu)買(mǎi)人群多為購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的高端群體，此類(lèi)客戶(hù)購(gòu)房已經(jīng)不是為了滿(mǎn)足基本的生活需要，更多的考慮到了生活品質(zhì)方面的問(wèn)題。他們可以接受為提升生活品質(zhì)而付出較高額的資金，物業(yè)稅預(yù)期沒(méi)有改變?cè)撊后w的購(gòu)房意愿。

　　120~140㎡多為三居室，購(gòu)房者集中在三代同堂的家庭，主要需要三居室和一個(gè)較大的客廳作為活動(dòng)空間，但物業(yè)稅對(duì)此類(lèi)客戶(hù)來(lái)說(shuō)仍是一筆不小的額外支出，導(dǎo)致了物業(yè)稅預(yù)期對(duì)這個(gè)區(qū)段的購(gòu)房者造成心里壓力。此類(lèi)客戶(hù)多向兩端的面積區(qū)間移動(dòng)。

　　五年后掀起換房潮，“第二套房”政策面臨考驗(yàn)：10月數(shù)據(jù)顯示一半的房屋成交集中在八十平米以下的房屋。從面積上判斷，此類(lèi)房屋多為一居到兩居室，對(duì)于新婚夫婦或三口之家來(lái)說(shuō)，此類(lèi)房屋正好能滿(mǎn)足基本生活需要，五年后隨著新婚夫婦成為三口之家，三口之家購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)、孩子長(zhǎng)大、接父母同住等原因，都會(huì)有更高級(jí)的住房需要，屆時(shí)必然會(huì)引發(fā)一輪較大范圍的換房潮，導(dǎo)致五年后的二手房交易市場(chǎng)更加活躍。由于這些客戶(hù)為置業(yè)升級(jí)客戶(hù)，購(gòu)房者多為購(gòu)買(mǎi)家庭的第二套房屋，現(xiàn)行的第二套房貸款政策執(zhí)行將面臨考驗(yàn)。目前各銀行對(duì)第二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行已經(jīng)各不相同，國(guó)有銀行多采取嚴(yán)格的控制標(biāo)準(zhǔn)以避免貸款風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，而國(guó)有商業(yè)銀行與外資銀行為了爭(zhēng)奪更大的市場(chǎng)份額對(duì)第二套房的界定均較為寬松。五年后出現(xiàn)換房潮時(shí)，大量的優(yōu)質(zhì)貸款將對(duì)各大銀行形成巨大吸引力，現(xiàn)貸款標(biāo)準(zhǔn)較高的銀行有望降低第二套房貸款的門(mén)檻。